公司商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位明確，儲備豐富，受益于京津冀一體化以及REITS逐步放開。

　　本報告導(dǎo)讀：

　　公司為商業(yè)地產(chǎn)龍頭，深耕京津稀缺地段，租售并舉，持有致勝。為金融街西拓、南擴，以及REITS推行的最佳受益標(biāo)的。

　　投資要點：

　　維持增持評級。維持2014、15年EPS1.17、1.41元的預(yù)測。公司商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位明確，儲備豐富，受益于京津冀一體化以及REITS逐步放開。公司RNAV8.99元，現(xiàn)價折38%，低估明確。維持目標(biāo)價8.5元，對應(yīng)2014年業(yè)績6倍PE。

　　保險舉牌、股東增持，產(chǎn)業(yè)資本齊看好；受益路徑有三。1)公司在西城區(qū)國資委中地位重要，2013年在西城區(qū)直屬國有企業(yè)中，公司資產(chǎn)占34%、利潤占比達56%。2)鑒于此，險資舉牌后，預(yù)計大股東維持控制權(quán)意愿較強，4-5月增持后持股達29.74%。3)但后續(xù)不排除和保險進行資金、業(yè)務(wù)層面合作。4)股東可能受益路徑：險資/大股東繼續(xù)增持推動公司估值提升，業(yè)務(wù)面合作推動公司加速發(fā)展。

　　公司儲備豐富，京津冀一體化重要受益標(biāo)的。1)公司開發(fā)項目權(quán)益儲備565萬方，其中，北京、天津占44%。2)公司作為西城區(qū)國資委下屬企業(yè)，北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移大潮中，不排除承擔(dān)部分房地產(chǎn)開發(fā)功能。3)北京金融街西拓、南擴直接受益者。目前主要是月壇南街35.9萬方和菜市口中信城50萬方商業(yè)金融用地，預(yù)計收益都很好。

　　REITS預(yù)計逐步放開，公司為最佳受益標(biāo)的之一。1)中信證券已發(fā)行中國首個REITs,總規(guī)模52.1億。2)海外REITS發(fā)行普遍，美國上市REITs總收入是開發(fā)商的2.8倍，總市值達15倍。3)預(yù)計伴隨稅收和法律完善，國內(nèi)REITS也會逐步推開；公司持有物業(yè)大部分位于寸土寸金的北京金融街，資質(zhì)極佳，REITS發(fā)行重要受益標(biāo)的。

　　風(fēng)險提示：REITS推進較慢；部分項目拆遷/去化偏慢

　　國泰君安-金融街深度報告：產(chǎn)業(yè)資本盛宴，京津冀東風(fēng)正好