從開發(fā)商角度來(lái)看，盡管目前部分中小開發(fā)商已面臨庫(kù)存和資金壓力，但從5月部分開發(fā)商小幅降價(jià)試水的情況來(lái)看，效果并不明顯。

　　投資要點(diǎn)

　　近期我們針對(duì)前期發(fā)布的2014年中期策略與部分投資者進(jìn)行了交流，我們整理了投資者普遍關(guān)心的問(wèn)題，以問(wèn)答形式進(jìn)行呈現(xiàn)。

　　關(guān)于基本面：市場(chǎng)關(guān)注短期房?jī)r(jià)和市場(chǎng)走勢(shì)。我們認(rèn)為從購(gòu)房者預(yù)期來(lái)看，目前行業(yè)已經(jīng)處于觀望的深水期，購(gòu)房者降價(jià)預(yù)期越來(lái)越強(qiáng)烈，微觀上門量數(shù)據(jù)持續(xù)走低。從開發(fā)商角度來(lái)看，盡管目前部分中小開發(fā)商已面臨庫(kù)存和資金壓力，但從5月部分開發(fā)商小幅降價(jià)試水的情況來(lái)看，效果并不明顯。我們認(rèn)為目前已過(guò)了小步快跑的時(shí)機(jī)，而且即使中小開發(fā)商選擇降價(jià)促銷，由于目前處于市場(chǎng)淡季，上門量持續(xù)低迷，開發(fā)商需要付出更大的營(yíng)銷成本吸引客源。對(duì)于中小開發(fā)商來(lái)講，待9、10月行業(yè)旺季，隨市場(chǎng)大勢(shì)降價(jià)去化或?yàn)槊髦侵e。由于房?jī)r(jià)的調(diào)整配合信貸環(huán)境的改善，我們認(rèn)為銷量大概率在四季度會(huì)企穩(wěn)。

　　關(guān)于政策：市場(chǎng)關(guān)注政策的有效性。我們認(rèn)為在差異化調(diào)控的背景下，預(yù)計(jì)將有更多的城市施行救市政策，從溫州和徐州的經(jīng)驗(yàn)看，限購(gòu)放開等政策僅能起到托底作用，但無(wú)力扭轉(zhuǎn)基本面。我們認(rèn)為限貸放開不符合高層控制投機(jī)性需求的指導(dǎo)意圖，判斷放開限貸的可能性較小。

　　關(guān)于房?jī)r(jià)：市場(chǎng)關(guān)注房?jī)r(jià)調(diào)整的階段。目前看，房?jī)r(jià)的調(diào)整尚處于小打小鬧階段，下半年尤其是四季度，房?jī)r(jià)調(diào)整的壓力將真正顯現(xiàn)。我們認(rèn)為開發(fā)商調(diào)價(jià)的壓力主要來(lái)自三方面。首先，目前可售面積已接近歷史高位，未來(lái)仍將不斷增加，四季度壓力最為顯著。其次，開發(fā)商資金情況已不容樂(lè)觀，年底完成銷售目標(biāo)的動(dòng)力較強(qiáng)。第三，市場(chǎng)剛性需求對(duì)價(jià)格的彈性依然存在，若價(jià)格下降可刺激需求釋放。

　　關(guān)于中長(zhǎng)期探討：市場(chǎng)關(guān)注建設(shè)均衡期的城鎮(zhèn)化水平。從日本和美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)看，在快速城市化時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)歷快速發(fā)展并最終進(jìn)入建設(shè)均衡期。日本在房地產(chǎn)市場(chǎng)大約在1970年進(jìn)入均衡時(shí)期，城市化率為72%，均衡期持續(xù)時(shí)間為16年。美國(guó)在二戰(zhàn)后1950年后開工量逐步下行，此時(shí)城鎮(zhèn)化率為64%，均衡期長(zhǎng)度為10年。

　　關(guān)于估值和個(gè)股探討：目前行業(yè)的估值確實(shí)已處于歷史底部。與28個(gè)申萬(wàn)行業(yè)PE比較，當(dāng)前板塊估值水平排名第四(從低向高排序)，為非金融板塊A股整體估值的0.46倍，溢價(jià)滬深30035%。主要跟蹤開發(fā)類公司PE在5-7倍之間。板塊相對(duì)估值和絕對(duì)估值均處于歷史低位。隨著IPO開閘，創(chuàng)業(yè)板指數(shù)承壓，加上7月前2周重點(diǎn)城市成交環(huán)比上漲9%，同比下降6%，環(huán)同比較6月均有所改善，投資者短期可適度參與資金博弈帶來(lái)的板塊反彈機(jī)會(huì)。但由于淡季因素，開發(fā)商7、8月降價(jià)和推盤意愿均有所不足，基本面能否持續(xù)改善值得關(guān)注。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售持續(xù)下滑帶來(lái)地產(chǎn)商債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)。

　　平安證券-地產(chǎn)行業(yè)2014年半年度策略十問(wèn)十答：成交環(huán)比或有改善，適度參與資金博弈