對(duì)于想要在中心城區(qū)拓展項(xiàng)目而又拿地?zé)o門的企業(yè)來說，棚改、舊改無疑是一個(gè)曲線拿地的方法。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 7月7日，總部位于北京的國瑞置業(yè)正式在港掛牌上市，國瑞置業(yè)董事長(zhǎng)張章筍在掛牌儀式上介紹，公司在北京持有商業(yè)物業(yè)以及住宅項(xiàng)目的開發(fā)，將來還會(huì)繼續(xù)有一些棚戶區(qū)改造的項(xiàng)目。公司還會(huì)在京津冀一體化進(jìn)程中，在河北廊坊發(fā)展項(xiàng)目。

　　張章筍稱，綜合來看，大陸房地產(chǎn)還是很重要的行業(yè)，預(yù)計(jì)今后5-10年房地產(chǎn)業(yè)依然是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)。而且在中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，會(huì)發(fā)揮越來越重要的作用，依然是盈利性很強(qiáng)的行業(yè)。國瑞置業(yè)會(huì)加大開發(fā)力度，中長(zhǎng)期還是很看好內(nèi)房的發(fā)展。

　　談及未來的發(fā)展區(qū)域，張章筍稱暫時(shí)不考慮去香港發(fā)展，主要還是聚焦北京、環(huán)渤海區(qū)域以及南方的珠三角，集中在城鎮(zhèn)化發(fā)展比較迅速的地區(qū)。

　　至于目前蔓延市場(chǎng)的降價(jià)風(fēng)氣，張章筍稱國瑞置業(yè)目前沒有降價(jià)促銷的計(jì)劃，他認(rèn)為市場(chǎng)還是比較活躍的，未來預(yù)期依然看好。

　　認(rèn)購和股價(jià)

　　不過相較國瑞置業(yè)管理層的信心滿滿，資本市場(chǎng)的反饋卻有些差強(qiáng)人意。早在7月4日公布的配售結(jié)果就已經(jīng)表明了投資者的態(tài)度。當(dāng)天國瑞置業(yè)公布，其發(fā)售價(jià)已定為每股2.38港元，接近其此前的招股價(jià)范圍2.3港元至2.84港元的下限。

　　配售結(jié)果顯示，國瑞置業(yè)已合共獲認(rèn)購13,046,000股香港發(fā)售股份，相當(dāng)于香港公開發(fā)售初步可供認(rèn)購的香港發(fā)售股份總數(shù)66,178,000股的19.71%，相當(dāng)于全球發(fā)售股份總數(shù)的1.97%(行使超額配股權(quán)之前)。

　　而國際發(fā)售部分，最終數(shù)目為648,734,000股，約占全球發(fā)售股份總數(shù)的98.03%(行使超額配股權(quán)之前)，獲輕微超額認(rèn)購。

　　與配售結(jié)果相呼應(yīng)的是國瑞置業(yè)股價(jià)的表現(xiàn)。

　　據(jù)悉，國瑞置業(yè)7月7日首掛報(bào)價(jià)2.32港元，較上市價(jià)2.38港元低2.5%，成交額為18.98萬港元，不計(jì)手續(xù)費(fèi)，每手虧損60港元。

　　雖然公司股價(jià)后又一度漲至2.68港元，收盤報(bào)2.5港元。然而7月8日開盤，該股股價(jià)一度跌至2.39港元。

　　對(duì)此，國瑞置業(yè)執(zhí)行董事葛偉光在接受媒體采訪時(shí)表示：“只能說這是反映了大家一致的看法，主要是對(duì)這個(gè)行業(yè)的判斷吧?！?/p>

　　多位分析師在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，目前整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)處于下行通道，行業(yè)前景存疑。而股價(jià)恰恰表達(dá)了投資者對(duì)市場(chǎng)前景的一種預(yù)測(cè)和態(tài)度?！捌鋵?shí)內(nèi)房股的賣點(diǎn)就是便宜，折讓價(jià)大。不同的企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)的吸引程度不會(huì)差太多?！?/p>

　　棚改存疑

　　正如上文所提及，管理層一直致力于將國瑞置業(yè)是打造成一家在京城核心區(qū)域擁有優(yōu)質(zhì)物業(yè)的北京房企。

　　根據(jù)招股書，國瑞置業(yè)在北京持作銷售的物業(yè)包括北京國瑞城以及北京富貴園，權(quán)益貨值合計(jì)18.76億元。另外還有北京崇文門商圈的國瑞中心尚在開發(fā)中，以及富貴園購物中心、樂天瑪特購物中心等幾個(gè)商業(yè)物業(yè)做持有。

　　但值得注意的是，在國瑞置業(yè)680萬平方米的土儲(chǔ)中，北京地區(qū)的土地儲(chǔ)備總建面僅為39.05萬平方米，占土地儲(chǔ)備總額的5.8%，平均地價(jià)為8378元/平米；占比最大的是廊坊和沈陽，分別為31.3%以及22.7%。更為重要的是，北京核心城區(qū)未來亦不會(huì)有土地繼續(xù)出讓，這樣的項(xiàng)目或成絕版，繼續(xù)拓展幾乎不可能。

　　因此，談及未來國瑞置業(yè)在北京的發(fā)展策略時(shí)，張章筍稱，公司會(huì)繼續(xù)在市中心做棚戶區(qū)、舊城改造項(xiàng)目，同時(shí)借助京津冀一體化，在廊坊地區(qū)發(fā)展項(xiàng)目。

　　據(jù)了解，北京市在2013年啟動(dòng)了新一輪的棚戶區(qū)改造工程。市政府表態(tài)，力爭(zhēng)5年完成四環(huán)內(nèi)棚戶區(qū)改造任務(wù)，預(yù)計(jì)投入逾5000億元。

　　正如一位了解此次棚戶區(qū)改造規(guī)劃的人士所言，此次改造的項(xiàng)目主要位于主城區(qū)，對(duì)于想要在中心城區(qū)拓展項(xiàng)目而又拿地?zé)o門的企業(yè)來說，棚改、舊改無疑是一個(gè)曲線拿地的方法。

　　然而眾所周知，棚戶區(qū)改造資金投入大、回收慢，并時(shí)常伴有拆遷問題。另外，此次的棚戶區(qū)改造主要是用于還原成綠地和回遷房，所有的改造土地都是劃撥用地，如果土地變性，需要補(bǔ)交土地出讓金，棚戶區(qū)改造后的回遷房還是會(huì)以政府定價(jià)為主。

　　因此，了解北京棚戶區(qū)改造的業(yè)內(nèi)均表示，有能力承接和完成這種類型項(xiàng)目的多位資金和關(guān)系均處于優(yōu)勢(shì)的國企，中小型民企進(jìn)入困難重重。舊改項(xiàng)目亦是如此。

　　相關(guān)資料顯示，國瑞置業(yè)于2006年獲得北京哈德門飯店改造項(xiàng)目。哈德門飯店位于北京二環(huán)崇文門商圈，位置非常核心。然而根據(jù)國瑞置業(yè)的招股書，公司于2012年才完成該項(xiàng)目的土地一級(jí)開發(fā)，歷時(shí)六年。