“事實上，泰禾的土地款該付的都及時付清了，公司一直從風(fēng)險方面綜合考慮拿地和布局。”

　　編者按：走過一路荊棘的半年，中國房地產(chǎn)在2014年迎來新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗，期待已久的“市場力量”何時能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時能真正到來？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟學(xué)家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學(xué)者，梳理市場實情，明辯行業(yè)未來。

　　觀點網(wǎng) “高杠桿、快周轉(zhuǎn)、強擴張”似乎已經(jīng)成了業(yè)內(nèi)人士對福建本土出身房地產(chǎn)開發(fā)商的標準評價。

　　以泰禾集團為例，2013年該公司共拿下12塊土地，合計金額超195億元，其中福建區(qū)域拿地超過100億元，其次北京達63.35億元。

　　進入2014年，泰禾在拿地方面仍然進取如故，延續(xù)了2013年的強勢作風(fēng)。

　　其中，5月4日，泰禾集團公告稱，其于4月30日通過公司全資下屬公司福建中維房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價34750萬元摘得福建三明市兩宗地塊。此外，就在一個月前的4月10日，泰禾在北京土地市場上連下兩城，斥資51.7億元在北京大興黃村連拿016a、017兩幅地塊。

　　并據(jù)不完全統(tǒng)計，今年泰禾僅在北京已經(jīng)斬獲三幅地塊，總金額達到101.28億元。

　　在市場環(huán)境下行的情況下，開發(fā)商的這種高杠桿運作能否持續(xù)依舊是市場關(guān)注的重點。

　　對此，觀點新媒體對泰禾集團高層進行了訪問。

　　看好地塊前景

　　在接下來的拿地計劃中，泰禾集團表示：“去年泰禾拿了190多億土地，今年到現(xiàn)在也拿了140多億的土地，進入5月份以后公司放緩了拿地的節(jié)奏。”

　　泰禾集團認為，公司所拿地塊區(qū)位地段都比較好，像大興黃村地塊是地鐵上蓋，業(yè)態(tài)包含有商業(yè)、寫字樓以及住宅項目，經(jīng)過精心設(shè)計和產(chǎn)品組合之后，應(yīng)該會形成比較好的經(jīng)濟效益和賣點。

　　現(xiàn)在，公司主要加強營銷工作，加大銷售回款，公司會按一以貫之的布局戰(zhàn)略和發(fā)展情況來決定，如果有好的項目也不排除會拿。

　　“我們在項目入市的時候就對所在區(qū)域的情況進行全面的市調(diào)和分析，之后再結(jié)合項目定位以及周邊產(chǎn)品進行定價，所定的價格是比較合適的。”

　　泰禾布局的北京、上海以及福建本土區(qū)域，總體市場都還是比較平穩(wěn)的。

　　“而且，泰禾推出的產(chǎn)品是有差異化的，品質(zhì)上更是積極做加法，使泰禾的產(chǎn)品物有所值，而且性價比超高，這樣還是會有自己的市場。

　　在這種情況下，泰禾集團的區(qū)域布局不會做調(diào)整，還是會堅持扎根福建本土市場和繼續(xù)深耕環(huán)北京、長三角等一線市場。

　　堅持適度杠桿

　　對于拿地資金，泰禾集團表示，公司有多種融資渠道，能夠較好的保證資金需求。

　　“由于我們有優(yōu)質(zhì)充足的抵押和擔(dān)保，泰禾的項目都受到實力金融機構(gòu)的高度認可，公司能拿到的資金成本相對比較低，是可以接受也是可以控制的。”

　　泰禾集團如此表態(tài)，“事實上，泰禾的土地款該付的都及時付清了，公司一直從風(fēng)險方面綜合考慮拿地和布局。”

　　此外，泰禾集團還坦言：“加大拿地力度確實會提高公司的杠桿，房地產(chǎn)企業(yè)要快速成長，適當(dāng)?shù)母軛U是必須的。”

　　“在合適的時候，用合適的價格增加一些土地儲備有利于企業(yè)持續(xù)發(fā)展和成長。我們拿地的區(qū)域基本上都是所在地區(qū)的價格洼地，后面土地價格的上漲也證明了我們的判斷。”

　　而隨著去年拿地項目的入市，公司會加大營銷力度，銷售回款跟上以后，這個情況會得到較大改善。

　　接下來，如果市場真有調(diào)整的話，會出現(xiàn)一些比較好的并購機會。泰禾原來都是通過公開市場拿地，后續(xù)不排除會用并購方式取得一些優(yōu)質(zhì)的項目資源。

　　以下是觀點新媒體對泰禾集團高層的采訪實錄：

　　觀點新媒體：今年公司拿地預(yù)算是多少？會選擇在哪些城市拿地？

　　泰禾集團：今年公司董事會目前給管理層拿地的總授權(quán)是200個億，目前拿地146億。

　　泰禾集團的區(qū)域布局不會做調(diào)整，還是會堅持扎根福建本土市場和繼續(xù)深耕環(huán)北京、長三角等一線市場。

　　泰禾在福建接近20年的積累和積淀，無論品牌塑造、產(chǎn)品口碑還是在當(dāng)?shù)氐馁Y源，都比較有優(yōu)勢。在福建，除了福州、廈門、泉州這些城市之外，泰禾還深入比較有活力的縣域市場。福建的房地產(chǎn)市場發(fā)展還是比較良性的，經(jīng)濟比較活躍，購買力比較強。不像國內(nèi)部分二三線城市，由于土地供應(yīng)以及開發(fā)量過大，大型開發(fā)商進入太多，造成供需失衡，這些地方市場風(fēng)險還是比較大的。

　　其次是北京及環(huán)北京區(qū)域。北京市場的消化能力和吸收能力太強了，隨著京津冀一體化的推進，北京市場只會越來越好。而且，隨著城市品質(zhì)和定位的提升，留下來的肯定是高端、優(yōu)質(zhì)的項目，真正分化轉(zhuǎn)移出去的是低端、低效的產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然，京津冀一體化肯定也會促進天津、河北等地區(qū)的發(fā)展。

　　泰禾深耕北京市場有十幾年了，從第一個項目“運河岸上的院子”(現(xiàn)更名“中國院子”)開始，泰禾在北京已有9個項目，主要集中在2013年上半年和2014年年初取得。

　　在深耕北京的同時，環(huán)首都經(jīng)濟圈泰禾也會開始布局。隨著京津冀一體化的推進，跟北京相鄰的區(qū)域肯定會是未來重點發(fā)展的區(qū)域，北京的副中心或者功能轉(zhuǎn)移會往東南方向發(fā)展，因此，我們今年4月份在北京大興黃村的核心地段及天津武清緊鄰北京的地方都拿了地，這些地塊都是非常優(yōu)質(zhì)的，相信經(jīng)過泰禾精心打造，結(jié)合區(qū)域特點做出來的高品質(zhì)、差異化產(chǎn)品會得到市場的認可。

　　隨著京津冀一體化的推進，泰禾會繼續(xù)在環(huán)北京精心布局，未來會推進一些項目的落地，這些都是公司深耕北京戰(zhàn)略的體現(xiàn)。

　　泰禾在這幾個地方深耕，積累了比較多的經(jīng)驗和資源，而且在這些地方新增的項目不需要投入太多的人力，管理團隊這一塊也跟得上。

　　觀點新媒體：去年拿了不少高價地，接下來是否會繼續(xù)這樣的拿地策略？

　　泰禾集團：泰禾拿地思路都是非常清晰且理性的，不會沒有底線地往上抬價，拿地價格在我們看來還是相對合理的。

　　比如說北京的孫河地塊，當(dāng)初樓面價28000元/平方米左右，后來中糧地產(chǎn)拿地快5萬了。泰禾4月10號拍下大興黃村的兩塊地樓面價接近2萬，恒大地產(chǎn)4月24號在旁邊拿了一塊地，樓面價已經(jīng)接近3萬。

　　此外，泰禾所拿地塊區(qū)位地段都比較好，像大興黃村地塊是地鐵上蓋，業(yè)態(tài)包含有商業(yè)、寫字樓以及住宅項目，經(jīng)過精心設(shè)計和產(chǎn)品組合之后，應(yīng)該會形成比較好的經(jīng)濟效益和賣點。

　　去年泰禾拿了190多億土地，今年到現(xiàn)在也拿了140多億的土地，進入5月份以后公司放緩了拿地的節(jié)奏。現(xiàn)在主要加強營銷工作，加大銷售回款，公司會按一以貫之的布局戰(zhàn)略和發(fā)展情況來決定，如果有好的項目也不排除會拿。

　　觀點新媒體：泰禾今年買地預(yù)算是約200億，去年銷售金額100多億，會不會出現(xiàn)倒掛？買地的資金怎么解決？

　　泰禾集團：房地產(chǎn)企業(yè)要快速成長，適當(dāng)?shù)母軛U是必須的。在合適的時候，用合適的價格增加一些土地儲備有利于企業(yè)持續(xù)發(fā)展和成長。我們拿地的區(qū)域基本上都是所在地區(qū)的價格洼地，后面土地價格的上漲也證明了我們的判斷。

　　加大拿地力度確實會提高公司的杠桿，但隨著去年拿地項目的入市，公司會加大營銷力度，銷售回款跟上以后，這個情況會得到較大改善。

　　泰禾資金來源比較多元化，能夠較好的保證資金需求。由于我們有優(yōu)質(zhì)充足的抵押和擔(dān)保，泰禾的項目都受到實力金融機構(gòu)的高度認可，公司能拿到的資金成本相對比較低，是可以接受也是可以控制的。事實上，泰禾的土地款該付的都及時付清了，公司一直從風(fēng)險方面綜合考慮拿地和布局。

　　如果市場真有調(diào)整的話，會出現(xiàn)一些比較好的并購機會。泰禾原來都是通過公開市場拿地，后續(xù)不排除會用并購方式取得一些優(yōu)質(zhì)的項目資源。

　　觀點新媒體：泰禾在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上會進行調(diào)整嗎？

　　泰禾集團：公司在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上已形成了泰禾特色的產(chǎn)品線，一是泰禾院子系列新中式院落高端產(chǎn)品。眾所周知，泰禾在打造新中式住宅方面不遺余力，福州的三坊七巷給了黃董事長無盡的靈感，在此基礎(chǔ)上的新中式造院正是對中國居住文化的探索與實踐，蘊藏深厚中國文化的泰禾“院子系”作品，目前以中國院子為代表，北京、福州、廈門、江陰、南京的“院子系”產(chǎn)品全面鋪開，將成為最適合中國人居的中式建筑典范。

　　二是以泰禾紅系列為主的高端住宅。在福建本土、北京、上海等地，泰禾紅御、紅樹林、紅峪、紅譽、紅悅、紅門等一系列住宅產(chǎn)品，沿襲一貫的精品模式，為業(yè)主打造閑適品味生活，其高品質(zhì)、高性價比口碑相傳，已經(jīng)成為高品質(zhì)和大品牌的象征。

　　三是以泰禾廣場為主的商業(yè)地產(chǎn)系列。這方面我們已經(jīng)有福州五四北泰禾廣場、東二環(huán)泰禾廣場，泉州華大泰禾廣場、東海泰禾廣場以及石獅泰禾廣場等幾個項目，其中五四北泰禾廣場已經(jīng)在去年九月份正式開業(yè)。

　　同時，公司今年年初在福州近郊風(fēng)景秀麗的永泰縣獲得了優(yōu)質(zhì)地塊，開始了進軍旅游地產(chǎn)。

　　近年來，泰禾堅持“為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造作品，為時代奉獻精品”的發(fā)展理念，在住宅、商業(yè)、旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域齊頭并進，持續(xù)發(fā)力。公司的產(chǎn)品不是簡單的復(fù)制，大的理念是一樣的，但泰禾會結(jié)合每個項目的特點進行調(diào)整和完善。

　　觀點新媒體：公司在商業(yè)的投入逐漸增加，未來發(fā)展計劃是什么？

　　泰禾集團：商業(yè)地產(chǎn)方面，公司會根據(jù)泰禾在各個區(qū)域的資源以及能夠取得的地塊來決定，泰禾的商業(yè)地產(chǎn)致力于打造城市核心資產(chǎn)和精品商業(yè)模式，會更加重視商業(yè)地產(chǎn)的質(zhì)量而不是單純的數(shù)量。

　　目前泰禾福建區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)和住宅齊頭并進，有五個綜合體，項目所在區(qū)域都是城市核心地段，有利于把泰禾廣場打造成新的商業(yè)熱點地區(qū)和城市核心資產(chǎn)，憑借地段稀缺性、產(chǎn)品超前性可以確保泰禾商業(yè)物業(yè)的保值增值。另外，北京首個高端商業(yè)地產(chǎn)項目--長安中心也即將入市。

　　比如我們的東二環(huán)泰禾廣場，經(jīng)過擴容，項目體量超過150萬平方米，匯聚泰禾廣場、泰禾新天地、文化娛樂集群、世界級酒店集群、市中心商務(wù)集群、高端豪華住區(qū)等六大頂尖板塊，涵蓋奢侈品購物中心、歐式風(fēng)情小鎮(zhèn)、水秀廣場、普拉娜廣場、大型室內(nèi)主題樂園、泰禾劇場、迪卡儂、國際酒店集群、5A甲級寫字樓、頂級SOHO、高端住宅等眾多高端業(yè)態(tài)，將是福州名副其實的城市名片和真正意義上的世界級商業(yè)航母。

　　觀點新媒體：泰禾廣場的定位是高端購物中心嗎？

　　泰禾集團：泰禾廣場不純粹是高端購物中心，每個泰禾廣場的定位不一樣，比如說五四北泰禾廣場定位一站式時尚生活體驗中心；而東二環(huán)泰禾廣場則匯聚眾多高端業(yè)態(tài)，定位世界級商業(yè)航母；東海泰禾廣場定位于泉州首個國際奢侈品購物中心。泰禾的商業(yè)地產(chǎn)提出“學(xué)習(xí)萬達、超越萬達”的口號，綜合體經(jīng)營和運作也在不斷完善、提升。我們認為，泰禾廣場應(yīng)該可以稱得上第五代的城市綜合體。

　　觀點新媒體：公司在福州、廈門區(qū)域有哪些重點的項目？

　　泰禾集團：公司今年在福州的重點項目有下半年即將推出的東二環(huán)泰禾廣場二期(商業(yè)及住宅)、福州院子以及持續(xù)推盤的紅悅、紅譽等；廈門的重點項目就是現(xiàn)在熱銷中的廈門院子，一期中式別墅5月24日開盤，目前基本售罄，二期7月12日將加推新品疊院。

　　觀點新媒體：很多開發(fā)商都有促銷、降價的行動，泰禾會不會考慮通過降價來提振銷售？

　　泰禾集團：泰禾布局的北京、上海以及福建本土區(qū)域，總體市場都還是比較平穩(wěn)的。在調(diào)整市道中，泰禾是加大了營銷的力度，但我們做的是強化品牌文化，整合跨界營銷，主動出擊，積極應(yīng)對，更加重視產(chǎn)品品質(zhì)和差異化推盤，而不會等到后面被動調(diào)整。

　　我們在項目入市的時候就對所在區(qū)域的情況進行全面的市調(diào)和分析，之后再結(jié)合項目定位以及周邊產(chǎn)品進行定價，所定的價格是比較合適的。而且，泰禾推出的產(chǎn)品是有差異化的，品質(zhì)上更是積極做加法，使泰禾的產(chǎn)品物有所值，而且性價比超高，這樣還是會有自己的市場。

　　我國房地產(chǎn)發(fā)展進入了更加理性和成熟的市場化階段，接下來的市場肯定會分化，一二線城市跟三四線城市會分化，房企之間也會分化?？赡苡幸徊糠制髽I(yè)在調(diào)整中會被淘汰出局，甚至?xí)皇召徏娌?，但能夠活下來的肯定是更強、更好的企業(yè)。

　　泰禾在一線市場的布局跟發(fā)力，跟長期深耕一線市場的積淀是有關(guān)系的。現(xiàn)在很多開發(fā)商想回歸一線市場都很難，如果沒有一定實力的話，根本沒辦法拿項目，就算拿到了也沒運作能力。

　　觀點新媒體：今年整體市場不太好，比較悲觀，有觀點認為會崩盤和出現(xiàn)拐點，您怎么看？

　　泰禾集團：房地產(chǎn)作為一個重要產(chǎn)業(yè)，對國家、對各級政府非常重要，未來城鎮(zhèn)化的發(fā)展，穩(wěn)定的經(jīng)濟增長以及消費結(jié)構(gòu)的升級，仍將為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供很大的空間。

　　市場可能會分化，但崩盤或者說出現(xiàn)斷崖式下跌的可能性很小。如果房地產(chǎn)真的出現(xiàn)斷崖式下跌，相信政府是不愿意看到的，而且中國市場的特點也決定了不會出現(xiàn)這種情況。

　　大家都說中國房價收入比居高不下，認為泡沫很大，但中國區(qū)域發(fā)展不平衡，不能一概而論，可能要針對某些區(qū)域區(qū)別對待。有些城市確實有一定的泡沫，有一定的風(fēng)險，可能會出現(xiàn)比較激烈的調(diào)整，但泰禾所布局的幾個城市表現(xiàn)還是不錯的。雖然也有觀望情緒，但相信隨著時間推后以及資金面的寬松，包括購房政策的放松限制，相信這種觀望很快就會結(jié)束。

（發(fā)稿：趙思茵    審校：武瑾瑩）