在“央五條”及國務(wù)院常務(wù)會議指出加大“定向降準(zhǔn)”措施力度之后，當(dāng)前住房信貸政策層面應(yīng)該是基本圍繞“自住需求”進(jìn)行點(diǎn)式微調(diào)。

　　中國人民銀行決定從2014年6月16日起，對符合審慎經(jīng)營要求且“三農(nóng)”和小微企業(yè)貸款達(dá)到一定比例的商業(yè)銀行(不含2014年4月25日已下調(diào)過準(zhǔn)備金率的機(jī)構(gòu))下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。

　　此前，5月30日召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出，加大“定向降準(zhǔn)”措施力度，對發(fā)放“三農(nóng)”、小微企業(yè)等符合結(jié)構(gòu)調(diào)整需要、能夠滿足市場需求的實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款達(dá)到一定比例的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)適當(dāng)降低準(zhǔn)備金率。此次央行針對“三農(nóng)”和小微企業(yè)再次定向降準(zhǔn)，即是本次會議內(nèi)容的具體體現(xiàn)。

　　其實(shí)，為了加強(qiáng)金融對“三農(nóng)”發(fā)展的支持，央行從4月25日起已經(jīng)分別下調(diào)縣域農(nóng)村商業(yè)銀行和農(nóng)村合作銀行存款準(zhǔn)備金率2個和0.5個百分點(diǎn)，此舉被市場稱為“定向降準(zhǔn)”。此次調(diào)整后，縣域農(nóng)商行、農(nóng)合行分別執(zhí)行16%和14%的準(zhǔn)備金率，其中一定比例存款投放當(dāng)?shù)乜己诉_(dá)標(biāo)的縣域農(nóng)商行、農(nóng)合行分別執(zhí)行15%和13%的準(zhǔn)備金率。

　　從4月25日及6月16日央行兩次定向降準(zhǔn)目的來看，很明顯，央行只對特定銀行或縣域農(nóng)商行和合作銀行降低準(zhǔn)備金率，有利于進(jìn)一步提升農(nóng)村金融服務(wù)的能力和水平，促進(jìn)“三農(nóng)”發(fā)展。

　　從此次央行加大定向降準(zhǔn)的貨幣政策背景來看，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止2014年3月末，中國廣義貨幣(M2)余額116.07萬億元，同比增長12.1%，已明顯低于13%的年度控制目標(biāo)，此時(shí)貨幣政策偏緊。雖然截至今年4月末，廣義貨幣供應(yīng)量(M2)增速回升至13.2%，但目前仍然為相對偏緊的狀態(tài)。

　　從經(jīng)濟(jì)基本面與貨幣政策表現(xiàn)來看，2013年下半年以來，伴隨美國實(shí)體經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，美元回歸強(qiáng)勢，人民幣現(xiàn)貶值傾向，外資流出中國，國內(nèi)市場流動性減少。而此時(shí)，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍然處于“觸底”階段，經(jīng)濟(jì)改革與結(jié)構(gòu)調(diào)整還在持續(xù)，落后于美國等發(fā)達(dá)國家節(jié)奏。此時(shí)，中國資本市場錢荒與超發(fā)同在，結(jié)構(gòu)性問題凸顯，配合經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與保增長目標(biāo)，勢必會有定向?qū)捤傻奈⒄{(diào)措施出臺，比如，當(dāng)前只對縣域農(nóng)商行和合作銀行降低準(zhǔn)備金率、央行加大特定銀行的定向降準(zhǔn)的力度等，但是，從目前貨幣政策特征來看，盡管出現(xiàn)定向?qū)捤纱胧?，但是短期?nèi)難以有大幅放水的動作。

　　從住房信貸的角度來說，當(dāng)前只對縣域農(nóng)商行和合作銀行降低準(zhǔn)備金率與加大定向降準(zhǔn)的措施，意味著貨幣政策轉(zhuǎn)向“微刺激”定向?qū)捤伞Ｒ虼?，在縣域農(nóng)商行和合作銀行降低準(zhǔn)備金率與央行加大定向降準(zhǔn)之后，樓市信貸政策將轉(zhuǎn)向“微刺激”，樓市“微刺激”定向?qū)捤傻摹按碳傂琛闭呋驅(qū)⒊雠_，各地可以針對自住需求進(jìn)一步出臺“差別化”信貸政策，鼓勵自住需求入市。

　　事實(shí)上，住房信貸政策層面在局部地區(qū)或城市已經(jīng)開始進(jìn)行“微調(diào)”，出臺一些“微刺激”措施，比如：“央五條”研究落實(shí)差別化住房信貸政策、改進(jìn)住房金融服務(wù)有關(guān)工作，“優(yōu)先滿足”首套自住購房的需求；各地對于人才類購房需求給予積極的落戶及稅費(fèi)優(yōu)惠政策；在當(dāng)前商貸利率高企的市場背景下，安徽宣城、蕪湖、馬鞍山、沈陽等地在公積金貸款上針對對于首套房置業(yè)者的進(jìn)一步的定向?qū)捤?，降低貸款利率，提高信貸額度及審批周期，降低購房者入市的門檻等。

　　但是，短期內(nèi)來看，繼央行5月12日“喊話”要求支持個人住房貸款后，銀監(jiān)會也提出繼續(xù)實(shí)行差別化的房貸政策，支持首套房貸需求，盡管當(dāng)前首套房貸的貸款審批速度比此前有明顯提高，但是，大多數(shù)商業(yè)銀行并沒有立即下調(diào)首套房貸利率，甚至廣州、石家莊等城市首套房貸利率還出現(xiàn)上浮的現(xiàn)象。因此，一定意義上來看，“央五條”支持首套自住房貸的政策落空。從調(diào)研情況來看，目前市場上首套房貸利率的主流變動情況并不大，仍是基準(zhǔn)利率或上浮，并且視購房者個人資質(zhì)而定，最高上浮10%。

　　若大多數(shù)商業(yè)銀行并沒有立即下調(diào)首套房貸利率，房地產(chǎn)市場交易量仍然會維持當(dāng)前比較低迷的狀態(tài)，企業(yè)資金面仍然還會相對緊張，那么，在未來2-3個月里就會有更大范圍、更大幅度的降價(jià)現(xiàn)象出現(xiàn)，樓市“降價(jià)潮”將真正來臨。

　　因此，在“央五條”及國務(wù)院常務(wù)會議指出加大“定向降準(zhǔn)”措施力度之后，當(dāng)前住房信貸政策層面應(yīng)該是基本圍繞“自住需求”進(jìn)行點(diǎn)式微調(diào)，并且在貸款利率、審批額度、審批周期等方面應(yīng)該給予“”自住需求“”更多定向支持，繼續(xù)支持合理的市場需求，以維持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　張宏偉 觀點(diǎn)新媒體專欄作者