我預(yù)期內(nèi)地房企的盈利能力，會(huì)在2014年大幅倒退。一些實(shí)力不夠的公司，可能連生存也受到威脅。

　　推薦語(yǔ)：當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)調(diào)控艱辛，終于隱約看到“市場(chǎng)回歸”的這個(gè)季節(jié)，卻依然感受不到春暖花開(kāi)的愜意。用宋衛(wèi)平在5月23日新聞發(fā)布會(huì)上的話來(lái)說(shuō)：“自從2001年調(diào)控以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一直不正常，市場(chǎng)不像市場(chǎng)，行業(yè)不像行業(yè)，企業(yè)不像企業(yè)。”現(xiàn)實(shí)情況是，房地產(chǎn)行業(yè)真的面臨很嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)低迷，“沒(méi)有人買(mǎi)房子，或者買(mǎi)的人不夠多”。

　　施永青 自從改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，只有升得很快與升得沒(méi)有這么快的區(qū)別，從未出現(xiàn)掉頭回落的情況，連帶房地產(chǎn)市場(chǎng)也有類似的表現(xiàn)。在這段時(shí)間內(nèi)，內(nèi)地的樓價(jià)亦是升完又升，有時(shí)升得過(guò)分了，亦只是稍微調(diào)整一下，然后在高位橫行一段時(shí)間，等經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)追上來(lái)，把過(guò)高的樓價(jià)逐步合理化，然后又展開(kāi)新一輪的上升浪。

　　持續(xù)多年的大好形勢(shì)，令內(nèi)地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的周期性失去了警惕，以為困難只是暫時(shí)的，很快就會(huì)雨過(guò)天晴，所以他們大都沒(méi)有為冬天的到來(lái)做好準(zhǔn)備。

　　由于對(duì)前景充滿樂(lè)觀，他們的借貸比例都很高。香港的地產(chǎn)商一般只借三成左右，但內(nèi)地的房企，借七成已算是正常了，借超過(guò)百分之一百的也不少。

　　當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格上升的時(shí)候，他們的借貸比例會(huì)自動(dòng)下降，他們不覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)很大；但當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格回落的時(shí)候，他們的借貸比例就會(huì)自動(dòng)上升，足以導(dǎo)致銀行不愿把債務(wù)續(xù)期，或者要求收更高的利息，因而令他們的資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題。

　　再者，由于這個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期好景，加入競(jìng)爭(zhēng)的人很多。一些原先不是從事這個(gè)行業(yè)的企業(yè)，亦陸續(xù)加入這個(gè)行業(yè)。競(jìng)爭(zhēng)激烈令這個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率愈來(lái)愈低，百分之十多一點(diǎn)已有人肯做。所以，市場(chǎng)上經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的地王。

　　這樣的經(jīng)營(yíng)情況，是經(jīng)不起樓價(jià)回落的。因?yàn)槿绻挥邪俜种睦麧?rùn)的話，樓價(jià)一跌就會(huì)蝕入肉。至于較近期投得的地王，更可能血本無(wú)歸。

　　現(xiàn)時(shí)，二三線城市供過(guò)于求的情況已明顯暴露。除了剛需的錢(qián)還會(huì)入市外，投資者一定避而遠(yuǎn)之。但單憑剛需是沒(méi)法消化現(xiàn)時(shí)這么龐大的供應(yīng)量的。這種形勢(shì)，一些龍頭地產(chǎn)商自己也已覺(jué)察，之前萬(wàn)科的副總裁毛大慶，就對(duì)此表示憂慮。

　　萬(wàn)科是內(nèi)房的龍頭大哥。之前為了保持領(lǐng)導(dǎo)者的地位，連二三線城市的業(yè)務(wù)也不放過(guò)。其他欲與萬(wàn)科逐鹿的開(kāi)發(fā)商，亦先后一一落水。因此，如果二三線城市的形勢(shì)逆轉(zhuǎn)，大部分大地產(chǎn)商都難幸免。屆時(shí)，一手市場(chǎng)的氣氛亦可能受拖累。

　　現(xiàn)時(shí)，頭腦清醒的地產(chǎn)商已意識(shí)到危機(jī)正在逼近，已開(kāi)始部署戰(zhàn)略退卻。他們知道，在二線城市應(yīng)盡快減價(jià)清貨，即使蒙受一定的虧損，也要及早離場(chǎng)。否則，資金就可能被套死，以后得長(zhǎng)期背著這個(gè)包袱。

　　因此，即使一線城市的市況仍企得住，地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)亦會(huì)受到二三線城市的拖累，令他們的資金鏈處于緊張狀態(tài)。我預(yù)期內(nèi)地房企的盈利能力，會(huì)在2014年大幅倒退。一些實(shí)力不夠的公司，可能連生存也受到威脅。

　　施永青 中原集團(tuán)創(chuàng)始人