此次不良資產(chǎn)包所屬的嘉粵集團，曾為湛江市龍頭房企，2012年12月向法院申請重整。業(yè)內(nèi)剖析破產(chǎn)原因為“過于深入商業(yè)地產(chǎn)與銷售資金回收緩慢導(dǎo)致的結(jié)果?！?/h3>

　　觀點網(wǎng) 在如今地產(chǎn)行業(yè)拐點和崩盤說不絕于耳之際，開發(fā)商中卻并非都是哀鴻一片。

　　信達地產(chǎn)股份有限公司6月6日晚公布，公司與中國信達廣東省分公司簽署了關(guān)于嘉粵集團有限公司等34家公司破產(chǎn)重整涉及收購房地產(chǎn)項目及債務(wù)重組事項的《合作框架協(xié)議》，指定公司全資子公司廣州信達置業(yè)投資有限公司以22.57億元承債式收購嘉粵集團下屬五家房地產(chǎn)公司的100%股權(quán)。

　　信達地產(chǎn)表示，通過收購該五家公司的100%股權(quán)，實際獲取上述五家房地產(chǎn)公司擁有的嘉駿廣場、大運家園、坡頭龍王圍、麻章地塊、廣州東平路地塊、炭步地塊等六宗土地資產(chǎn)。

　　據(jù)統(tǒng)計，六宗土地中四宗在湛江、兩宗在廣州，用地性質(zhì)包括商業(yè)、工業(yè)及金融用地，規(guī)劃計容建筑面積合計約113萬平方米。

　　信達地產(chǎn)內(nèi)部人士表示，通過總公司的資產(chǎn)重組業(yè)務(wù)，以聯(lián)動協(xié)同方式獲得土地資產(chǎn)是公司獨有優(yōu)勢。未來如有符合公司發(fā)展策略、收益前景可觀的項目會繼續(xù)考慮收購。而一位接近信達地產(chǎn)的分析師指出，在經(jīng)濟環(huán)境不好的市況下，信達地產(chǎn)通過這種操作模式可能會獲得更快的發(fā)展。

　　23億不良資產(chǎn)包

　　據(jù)了解，此次不良資產(chǎn)包所屬的嘉粵集團，曾經(jīng)為湛江市龍頭房企，于2012年12月攜旗下34家公司向法院申請重整。業(yè)內(nèi)剖析其破產(chǎn)原因為“過于深入商業(yè)地產(chǎn)與銷售資金回收緩慢導(dǎo)致的結(jié)果。”

　　嘉粵集團重整案件是全國標的額最大的重整案件之一，2012年12月12日，湛江中院作出《決定書》，依法指定湛江市信達會計師事務(wù)所有限公司等6家經(jīng)法院審批編入破產(chǎn)案件管理人名冊的中介機構(gòu)共同組成管理人。截至2014年5月30日，嘉粵集團資產(chǎn)總值合計約50.30億元，核定債務(wù)56.7億元。

　　根據(jù)5月底獲得通過的《重整計劃草案》，信達公司擬投入36.65億元對嘉粵集團進行整體重整。信達公司或其指定的公司將代替嘉粵集團原股東成為嘉粵集團新的控制人，嘉粵集團正式改弦易轍。

　　根據(jù)信達地產(chǎn)公布的協(xié)議，此次收購股權(quán)交易對價為零，重組債務(wù)本金總額為22.57億元，重組寬限期為三年，重組寬限補償金年率為10.4%，重組債務(wù)由五家房地產(chǎn)公司分別承擔，信達地產(chǎn)為上述債務(wù)提供連帶責(zé)任保證。中國信達廣東省分公司另享有項目全部開發(fā)收益的15%。

　　“這是很明顯的負債式收購。前幾年不用付現(xiàn)，直接開發(fā)運作項目。盈利后償還債權(quán)人信達資管，剩下的則為信貸地產(chǎn)的收益?！鼻笆龇治鰩煂τ^點新媒體如是闡述此次收購的本質(zhì)。

　　信達地產(chǎn)相關(guān)人士亦坦誠，這是一筆非常合算的收購?！拔覀冇腥甑膶捪奁?，等于現(xiàn)在不用付錢，只是每年支付一定利息，這是大股東變向的資金支持?！?/p>

　　該人士續(xù)稱，在此次嘉粵集團的不良資產(chǎn)包中，公司挑選了5家有提升價值的房地產(chǎn)企業(yè)。至于其他的酒店等與公司發(fā)展策略不相符的資產(chǎn)，公司則沒有考慮接手。

　　“未來公司會根據(jù)區(qū)域布局和戰(zhàn)略定位來選擇?！笔袌鲚^好的一線城市，以及信達地產(chǎn)目前深耕的區(qū)域，如涉及房地產(chǎn)資產(chǎn)重組，公司會與總公司進行協(xié)同聯(lián)動以獲取項目。

　　根據(jù)資產(chǎn)評估，信達地產(chǎn)此次收購資產(chǎn)包中，所含土地資產(chǎn)的總估值為22.35億元，計容建筑面積合計約113萬平方米，粗略計算土地成本僅為200元/平米左右。

　　信達資產(chǎn)捕手路徑

　　雖然信達地產(chǎn)相關(guān)人士對觀點新媒體稱，公司早在海南以及安徽的項目上就采用了這種操作模式。但是在上述分析師看來，這是信達地產(chǎn)第一次較為直接的通過收購資產(chǎn)包的方式拿到土地項目，此前公司多是通過傳統(tǒng)的招拍掛方式來獲取新項目。

　　“從這次收購來看，信達地產(chǎn)終于找到了適合自己的發(fā)展模式。公司以前總是把自己當成普通的房地產(chǎn)公司，走傳統(tǒng)招拍掛程序拿地，然后開發(fā)、銷售，實際上這不是它的特長所在。公司應(yīng)該一開始就借助集團的力量，通過處置不良資產(chǎn)中相對優(yōu)良的資產(chǎn)來發(fā)展壯大，以前都太含蓄?！鄙鲜龇治鰩煂τ^點新媒體指出。

　　據(jù)了解，在信達地產(chǎn)現(xiàn)有股權(quán)結(jié)構(gòu)中，中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司持有信達投資有限公司100%股權(quán)，而信達投資有限公司直接持有信達地產(chǎn)54.75%股權(quán)，并通過子公司深圳市建信投資發(fā)展有限公司、海南建信投資管理股份有限公司間接持有信達地產(chǎn)3.78%股權(quán)。

　　作為信達地產(chǎn)實際控制人的信達資管，其前身中國信達資產(chǎn)管理公司成立于1999年4月，是經(jīng)國務(wù)院批準，為有效化解金融風(fēng)險、維護金融體系穩(wěn)定、推動國有銀行和企業(yè)改革發(fā)展而成立的首家金融資產(chǎn)管理公司。

　　實際上信達地產(chǎn)的總公司信達資管是專門處理不良資產(chǎn)的公司。而據(jù)分析師介紹，在不良資產(chǎn)的各種類別中，房地產(chǎn)又是相對優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)類型。相比應(yīng)收賬款、機器設(shè)備、廠房等不良資產(chǎn)，房地產(chǎn)相關(guān)的土地等資產(chǎn)更容易估值再開發(fā)。

　　該分析師進一步指出信達地產(chǎn)的發(fā)展路徑應(yīng)該是，經(jīng)濟順暢的時候，由總公司提供資金支持，以通過傳統(tǒng)方式獲取土地資源進行發(fā)展；經(jīng)濟形勢不好的時候，運營不下去而瀕臨破產(chǎn)重組的開發(fā)商會增多，“挑挑揀揀總能找到好的土地和項目?！?/p>
（發(fā)稿：見習(xí)編輯 王靜    審校：劉滿桃）