“由于國內(nèi)存在政策因素，行業(yè)風險仍然較高，開發(fā)商的兩極分化步伐將加快。”

　　觀點網(wǎng) 今年以來，房地產(chǎn)市場進入下行通道，銷售的沖擊加上資金的壓力，以致行業(yè)兩極分化越來越明顯。

　　國際評級機構標普在6月9日的在線研討會上表示，年初至今中國房地產(chǎn)出現(xiàn)銷售疲弱，預期銷售將會在年中回升。標普指出，去年內(nèi)地樓價升幅較大，預期是不可持續(xù)的，故料今年國內(nèi)房地產(chǎn)平均售價下跌5%，從而帶動銷量回升，預期全年銷量增長10%。

　　對于今年上半年以來出現(xiàn)的降價潮會不會延續(xù)的問題，標普資深董事符蓓于會議中稱，價格會有一定下調(diào)空間。她預計，二季度房企會通過明顯調(diào)整推貨量來提振銷售，加快現(xiàn)金回流。

　　行業(yè)分化加速

　　據(jù)標普發(fā)布的報告顯示，今年以來全國范圍內(nèi)的銷售量與去年同期較高的基數(shù)相比已經(jīng)變?nèi)酰骄蹆r也開始下跌。不過大部分獲評級的開發(fā)商2014年初的現(xiàn)金余額水準較高，因此它們今年以來的降價幅度不大。

　　符蓓表示，2013年大多數(shù)房地產(chǎn)公司的銷售非常強勁，開發(fā)商對今年設定的目標平均比2013年的實際銷售額提高20%。盡管今年上半年銷售較淡，但總體上還是可以接受。

　　她預計，隨著房地產(chǎn)行業(yè)政策和信貸政策的有所放松，大量的新推盤入市和自住型需求可能將在今年下半年推動銷售量有所復蘇。

　　符蓓在研討會上還提到，由于部分地區(qū)房地產(chǎn)市場存在大量庫存，壓低了房地產(chǎn)的整體價格。而由于銷售和融資狀況將會比此前強勁的水準弱化，房地產(chǎn)商和各城市市場的兩極分化速度將在今年加快。

　　不過標普相信，其評級的大多數(shù)開發(fā)商有能力和資源抵御市場狀況艱難帶來的沖擊。但很多未獲評級的小型開發(fā)商將受到最大的沖擊，因為它們的銷售和財務實力明顯弱于實力更為強勁的競爭對手。

　　因此，標普認為小型開發(fā)商(特別是未評級企業(yè))的銷售和財務前景可能不佳，部分企業(yè)可能出現(xiàn)違約或被收購。

　　符蓓指出，盡管經(jīng)營狀況和融資環(huán)境的挑戰(zhàn)性高于2013年，但大型開發(fā)商擁有的資源足以令其抵御市場回調(diào)的影響和對行業(yè)進行整合。“由于國內(nèi)存在政策因素，行業(yè)風險仍然較高，開發(fā)商的兩極分化步伐將加快。”

　　對于房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的拐點，符蓓則從整個行業(yè)的利潤率來看待這個問題。她認為，未來幾年，房價會持續(xù)受到市場和政策等的影響，維持溫和。但是由于土地成本增速超過售價增速，利潤率下降將成為該行業(yè)的結(jié)構性趨勢。

　　房企融資風險較高

　　其實，房企除了銷售疲弱，于資本市場的表現(xiàn)也有所減緩。

　　對此符蓓表示，融資環(huán)境的確會有所放緩，從今年上半年境外的融資量來看，還是比較合理的。

　　據(jù)統(tǒng)計，今年上半年境外融資額大約是110億美金，而2013年境外融資額是200億美金。

　　但是，銀行和債券融資將限于大型開發(fā)商和更具市場知名度的企業(yè)，小型開發(fā)商可能將依賴于影子銀行，符蓓指出。

　　而信托貸款將保持快速增長，但監(jiān)管機構有意予以限制，影子銀行產(chǎn)品的成本和可獲得性會快速削弱，從而威脅流動性狀況。因此，今年最大風險在于按揭貨款發(fā)放的收緊及資金釋放延遲。

　　標普預計，未來債券市場可能仍對歷史情況較好的獲評級開發(fā)商開放，債券發(fā)行步伐將有所放緩。

　　盡管如此，符蓓認為境外融資票面利率將在2014年整體上升，與境內(nèi)借款相比仍具吸引力。“銷售復蘇最為亟需的支持因素是按揭貸款的增加，銷售疲弱的開發(fā)商在2015年面臨再融資風險較高。”

　　事實上，除了債券融資，信托貸款的快速增長表明信托已成為國內(nèi)房企融資非常重要的渠道。但是，符蓓并不看好信托融資，她認為信托融資成本比前幾年要高很多，并且是存在上升的態(tài)勢和壓力的。

　　不過，從政策大環(huán)境來看，決策管理層已對金融方面有所放松。

　　6月6日，銀監(jiān)會副主席王兆星在國務院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會上表示，要大力支持首套居民住房按揭貸款，同時抑制投資和投機需求。同時，銀監(jiān)會也關注開發(fā)商的資本、現(xiàn)金流和財務狀況，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂，發(fā)生金融風險。

　　符蓓認為，這是政策放松的明顯信號，未來限價的放松都是有可能發(fā)生的。

　　值得一提的是，在標普的報告中，過去的一個季度內(nèi)，標普將兩家公司評級下調(diào)。其中，花樣年由BB-負面調(diào)至BB-穩(wěn)定，恒大地產(chǎn)由BB-負面調(diào)整為BB負面信用觀察名單。

　　對此，標普表示，那些更為激進的以債務融資支持擴張或執(zhí)行能力較弱的企業(yè)將面臨評級下調(diào)風險。