“佳兆業(yè)今年銷售會(huì)比去年好，至于能不能達(dá)標(biāo)300億，是有一定的不確定性跟風(fēng)險(xiǎn)?！?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 年將過半，從各大房企公布的銷售業(yè)績來看，目標(biāo)與現(xiàn)實(shí)仍有一段差距，佳兆業(yè)也不例外。

　　6月8日，佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司披露2014年5月未經(jīng)審核營運(yùn)數(shù)據(jù)，5月該集團(tuán)的合約銷售額約達(dá)人民幣21.55億元，按月及按年分別增加4.5%及4.4%；合約銷售面積約為18.4萬平方米。

　　5月其平均售價(jià)約為11707元/平方米，按月及按年分別下跌2.3%及上升34.1%。

　　今年1-5月期間，佳兆業(yè)的合約銷售額合共約達(dá)83.29億元，而合約銷售面積則為72.59萬平方米，較去年同期分別減少4.3%及24.2%。期內(nèi)平均售價(jià)約達(dá)11473元/平方米，較去年同期增加26.2%。

　　按佳兆業(yè)主席郭英成在2013全年業(yè)績發(fā)布會(huì)上的表態(tài)，2014年佳兆業(yè)的目標(biāo)是300億元。照此推算，前5個(gè)月佳兆業(yè)僅完成年目標(biāo)27.76%。

　　深圳銷售占比1/2

　　對于目前銷售情況與預(yù)期的差距，相關(guān)接近佳兆業(yè)的人士透露，“沒有說什么預(yù)期或者不預(yù)期的，只能說現(xiàn)在還是按公司集中二三季度的推貨節(jié)奏來走，正常按計(jì)劃在進(jìn)行。”

　　據(jù)了解，從單月銷售額來看，進(jìn)入二季度后的佳兆業(yè)似乎也逐步進(jìn)入軌道。今年該公司前三個(gè)月的銷售額分別為13.4億元、9.62億元、18.1億元，二季度的4、5月份均超過20億元。

　　對此，有熟悉佳兆業(yè)的分析師跟觀點(diǎn)新媒體表示，佳兆業(yè)的推盤時(shí)間將聚焦在下半年，三季度尤其是集中在8月9月的時(shí)候，所以上半年比較銷售較慢也是可以理解的。

　　上述接近佳兆業(yè)人士亦表示，預(yù)計(jì)佳兆業(yè)的銷售在第三季度會(huì)有所體現(xiàn)，主要的銷售來源還是集中在一二線城市。

　　值得一提的是，正如上述人士所言的主要銷售來源集中一二線城市，在5月份的銷售中，佳兆業(yè)于深圳的三個(gè)項(xiàng)目業(yè)已占據(jù)了半壁江山。

　　其中，從觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對深圳市場的初步銷售調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)前海廣場于5月份的成交金額為6億元。

　　另外，兩個(gè)位于坂田的佳兆業(yè)城市廣場和佳兆業(yè)悅峰分別成交2.5億與2.53億元。按此計(jì)算，三項(xiàng)目總計(jì)逾11億元，超過該月21.55億元銷售額的一半。

　　事實(shí)上，目前佳兆業(yè)主要的項(xiàng)目儲(chǔ)備也均偏向于一二線城市，尤其是2013年以來公司90%的新增投資都是在一二線城市。

　　此前國信證券就有研報(bào)指出，其預(yù)估2014年佳兆業(yè)合約銷售能如期達(dá)到300億目標(biāo)，是基于公司自2011年底重新聚焦于需求較為堅(jiān)挺的一二線城市的考量。

　　還有，未來4年內(nèi)，公司于深圳仍將推出將近200萬平米的舊改項(xiàng)目。而據(jù)上述分析師的預(yù)估，今年整個(gè)舊改項(xiàng)目占業(yè)績比重將會(huì)有所提高，或?qū)⑦_(dá)20%到30%。

　　不確定的300億

　　不過，在深圳項(xiàng)目銷售一片飄紅的情況下，上述分析師亦指出，佳兆業(yè)今年的300億目標(biāo)也存在一定壓力。

　　“首先是市場的影響，其次是佳兆業(yè)自身推盤節(jié)奏的問題，但最重要的取決于非深圳項(xiàng)目的銷售情況，因?yàn)楣驹谄渌枨筝^弱的區(qū)域銷售并沒有預(yù)期想象的好?！?/p>

　　據(jù)了解，除深圳大本營的三個(gè)在售項(xiàng)目外，佳兆業(yè)在西部地區(qū)、長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)(深圳以外)、環(huán)渤海地區(qū)、華中地區(qū)均有布局。

　　“在深圳的幾個(gè)盤銷售比較好，平均售價(jià)也都因此有所上升。但是非深圳項(xiàng)目就包含不確定性。”上述分析師進(jìn)一步表示。

　　該分析師亦明確強(qiáng)調(diào)，“佳兆業(yè)今年銷售會(huì)比去年好，至于能不能達(dá)標(biāo)300億，是有一定的不確定性跟風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

　　事實(shí)上，從目前已完成的83.29億元來看，倘若佳兆業(yè)今年想要如期達(dá)成目標(biāo)，接下來的七個(gè)月每個(gè)月須平均約完成31億元。

　　資料顯示，目前佳兆業(yè)在已進(jìn)入的31個(gè)城市共擁有92個(gè)項(xiàng)目。截至2014年4月30日，集團(tuán)推售總面積約為61.84萬平方米。而在建項(xiàng)目建筑面積約為909萬平方米，待發(fā)展項(xiàng)目約為1514萬平方米。

　　在市場下行、業(yè)績充滿不確定性的大環(huán)境下，佳兆業(yè)在拿地方面也更加謹(jǐn)慎。5月期間公司并沒有新獲取的土地項(xiàng)目。

　　對此，郭英成在此前業(yè)績會(huì)上也表態(tài)稱，“我們會(huì)根據(jù)今年的銷售目標(biāo)和銷售情況來配合我們拿地的步伐，但總的基調(diào)是比較穩(wěn)健，同時(shí)也會(huì)謹(jǐn)慎?！?/p>

　　不過，相比于土地市場的低調(diào)，其在資本市場上反倒發(fā)行了今年的第一筆票據(jù)。5月30日，佳兆業(yè)發(fā)行了2019年到期的4億美元9.00厘優(yōu)先票據(jù)。

　　彼時(shí)，佳兆業(yè)稱，發(fā)行票據(jù)的估計(jì)所得款項(xiàng)凈額(經(jīng)扣除包銷折扣及傭金以及其他估計(jì)開支)將約為3.91億美元，擬將用作再融資現(xiàn)有債務(wù)、撥資現(xiàn)有及新物業(yè)項(xiàng)目及作一般公司用途。

　　上述分析師認(rèn)為，去年佳兆業(yè)發(fā)債基本是拿來還舊債，而今年去融資是支持資金的需要，用于公司用途及增長。不過，今年來看整個(gè)市場的融資成本有所上升，而此次佳兆業(yè)發(fā)債的成本比其去年有一定水平的提升。

（發(fā)稿：見習(xí)編輯 何緣    審校：劉滿桃）