4月商業(yè)地產(chǎn)備案價(jià)格下滑樓盤占比50.8%，維持在歷史平均水平。(1)降價(jià)樓盤占比趨勢自年初回落。

　　本報(bào)告是華泰房地產(chǎn)小組大數(shù)據(jù)項(xiàng)目的研究成果之五，專注跟蹤研究商業(yè)類地產(chǎn)交易情況。廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。本報(bào)告中的商業(yè)地產(chǎn)僅包括商鋪。商鋪的主要價(jià)值來自于周邊人流量等外在因素，因此不同地理位置、不同運(yùn)營方案的商鋪價(jià)值存在巨大差異。

　　所以，與具備居住屬性的住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)更能考研一個(gè)開發(fā)商的運(yùn)營能力。我們成功監(jiān)控了各城市的1708個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目中商業(yè)部分的交易情況，通過統(tǒng)計(jì)每套商鋪的備案價(jià)格進(jìn)行分析，以向投資者展示最真實(shí)的市場原貌。

　　4月商業(yè)地產(chǎn)備案價(jià)格下滑樓盤占比50.8%，維持在歷史平均水平。(1)降價(jià)樓盤占比趨勢自年初回落。根據(jù)我們對(duì)市場3000樓盤的備案價(jià)的歷史跟蹤顯示，截至4月底，商業(yè)成交價(jià)格下滑的樓盤占比基本維持在09年以來的49.17%左右的平均水平。大數(shù)據(jù)顯示自13年下半年以來的明顯上漲趨勢從14年2月開始回落，4月已經(jīng)回落至歷史平均水平。(2)價(jià)格下滑幅度未惡化，處于歷史平均水平。我們監(jiān)控的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格環(huán)比13年10月自-14.4%下滑至-19.5%，出現(xiàn)了一個(gè)較大的滑坡。

　　此后在13年12月重新回到-16.0%。進(jìn)入14年后，整個(gè)下滑幅度指數(shù)呈現(xiàn)回緩態(tài)勢，4月價(jià)格下滑幅度為-15.4%，稍好于歷史平均水平的-16.1%。我們將持續(xù)觀測其變化趨勢。

　　分城市看，商業(yè)地產(chǎn)房價(jià)變化分化加劇。將監(jiān)測項(xiàng)目分城市來看，4月，17個(gè)城市中，6個(gè)(占比35.3%)城市仍然處于環(huán)比上漲態(tài)勢，平均漲幅18.0%，這主要受益于深圳和南京交易價(jià)格的顯著上漲，其漲幅分別達(dá)到36.67%和35.07%。除上述兩城市外，西安的房價(jià)也上漲了16.42%。11個(gè)城市環(huán)比下跌，平均跌幅-5.40%，跌幅前三的城市是貴陽、天津和長沙，分別達(dá)-15.39%、-7.06%和-6.96%?？傮w來看，雖然多數(shù)城市房價(jià)呈現(xiàn)下行趨勢，但環(huán)比平均仍上升2.86%。而各城市漲幅和跌幅都較為顯著，除去4個(gè)城市漲跌幅基本控制在±2%區(qū)間內(nèi)，其余變化均在±4.5%區(qū)間外。說明商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域間分化日漸加劇。

　　分公司看，多數(shù)房地產(chǎn)公司仍舊在享受商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)的紅利，總體平穩(wěn)。將監(jiān)測項(xiàng)目分公司來看，4月66個(gè)地產(chǎn)公司中，35個(gè)(占比53.03%)地產(chǎn)公司項(xiàng)目銷售均價(jià)環(huán)比上升，平均漲幅15.34%；31個(gè)公司銷售均價(jià)環(huán)比下跌，平均跌幅-9.76%。我們所關(guān)注的萬科、保利、陽光城房價(jià)均有顯著增長，恒大在其他各類地產(chǎn)普遍降價(jià)的同時(shí)，商業(yè)類也上調(diào)了1.63%。而其他如金地、龍湖則有小幅下調(diào)?？傮w來看，商業(yè)地產(chǎn)類房價(jià)呈現(xiàn)出與基本面相悖的上揚(yáng)趨勢，環(huán)比平均上漲3.55%。

　　華泰證券-房地產(chǎn)行業(yè)大數(shù)據(jù)系列之五：商業(yè)地產(chǎn)分化程度加劇，但總體仍呈上升態(tài)勢