缺乏商業(yè)項目打造及運營經(jīng)驗、身陷南京下關(guān)地塊出讓泥潭的中冶置業(yè)，再一次成為市場關(guān)注焦點。

　　觀點網(wǎng) 5月28日，天津新八大里地塊中的“七里”迎來出讓時刻。與此前的備受矚目形成落差的是，該地塊當(dāng)天直接由央企背景的中冶置業(yè)以底價49.49億元摘得，折合樓面價14000元/平米。過程簡單到索然無味。

　　據(jù)悉，中冶置業(yè)集團有限公司是中國中冶獨資的大型國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有天津與南京兩家分公司，并在北京、石家莊、包頭、珠海等多地都有布局，此次奪得“七里”地塊，是中冶第一次進入天津中心城區(qū)。中冶置業(yè)也將根據(jù)規(guī)劃要求，把華北總部設(shè)在地塊內(nèi)。

　　根據(jù)規(guī)劃，七里所在的新八大里將打造成集企業(yè)辦公、商業(yè)休閑、宜居社區(qū)功能為一體的城市中心商務(wù)區(qū)。此前天津業(yè)內(nèi)及地產(chǎn)圈媒體人在接受觀點新媒體訪問時均提及，新八大里毗鄰市政府及多個形象工程，將會著力打造標(biāo)桿項目。

　　在此背景下，缺乏商業(yè)項目打造及運營經(jīng)驗、曾身陷南京下關(guān)地塊出讓泥潭的中冶置業(yè)，再一次成為市場關(guān)注焦點。天津業(yè)內(nèi)甚至直言，對于中冶置業(yè)能夠做好該項目，“不持很樂觀態(tài)度”。

　　底價成交

　　本應(yīng)得到更多關(guān)注的七里地塊，此次出讓過程中卻顯得乏人問津。天津業(yè)內(nèi)指出，因為地塊本身限制性條件比較多，背后有很高的運營要求，這樣就導(dǎo)致很多開發(fā)商離場。

　　根據(jù)土地出讓公告，競買單位需整合企業(yè)資源，并將企業(yè)華北分部設(shè)立于項目宗地中，且須自持辦公面積不小于3萬平方米，三年內(nèi)不得銷售。地塊出讓面積中住宅和商業(yè)的比例約為6:4，而在35.35萬平方米的規(guī)劃建設(shè)面積中，商業(yè)金融業(yè)性質(zhì)建筑面積則要求不大于19.8萬平方米，且限高130米。

　　另外，為保障該區(qū)域商業(yè)的品質(zhì)與運營，在競買報名時，競買單位須提供與國際化招商運營團隊簽訂的合作協(xié)議。該招商團隊?wèi)?yīng)擁有世界500強企業(yè)客戶不少于30家，擁有國際一線品牌客戶不少于30個。

　　“開發(fā)商來天津大部分還是傾向于做住宅，做商業(yè)的太少?！痹摌I(yè)內(nèi)對觀點新媒體解釋稱，“這塊地的出讓也從側(cè)面印證了天津政府做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的決心，寧可降低短期土地收益（底價成交），也要長期打造區(qū)域規(guī)劃?！?/p>

　　事實上，在該地塊掛出之時，市場即有猜測為定制項目，蓋因嚴(yán)苛的出讓條件似有所指。并且天津土地市場此前已有先例，魯能綠蔭里項目地塊就在2013年底以定向方式出讓。

　　而此次一輪報價即成交的過程，在一些市場人士看來更是坐實了定向之說。

　　從政府層面來講，“天津土地市場最大的困境是，來的開發(fā)商不少，但都是做住宅的，市場好的時候賺一筆，市場不好的時候直接把錢用到別的地方去了。”因此政府對于央企中冶愿意接收并著力打造商業(yè)項目也是樂見其成。

　　另一方面，“對于中冶來說，這種有大面積自持的項目，將來能成為其融資的籌碼，增大了其資源儲備向資本儲備的轉(zhuǎn)化，畢竟這種項目的估值都不會太低?！?/p>

　　遠慮近憂

　　然而在美好的愿景下，中冶置業(yè)的未來也將面臨較為嚴(yán)峻的考驗。

　　在3月份舉辦的2014土地出讓信息發(fā)布會上，天津市政府也對前來參會的開發(fā)商重點推薦了該“新八大里”區(qū)域，稱“新八大里”要將連接文化中心、解放南路、天鋼柳林三大區(qū)域，緊鄰海河、復(fù)興河的該區(qū)域，分為八里街坊打造成集企業(yè)辦公、商業(yè)休閑、宜居社區(qū)功能為一體的城市中心商務(wù)區(qū)。

　　顯然此刻，天津想要借助京津冀一體化提升城市價值的想法可見一斑。

　　不過天津業(yè)內(nèi)接受觀點新媒體訪問的人士坦承，“天津的寫字樓市場確實也存在較高風(fēng)險”。一位在天津的知名房企高層曾對觀點新媒體透露，其位于海河岸邊項目中的商業(yè)部分一直靠住宅養(yǎng)著，“商住倒掛的現(xiàn)象太普遍了?！?/p>

　　這就是央企中冶即將面臨的問題。同時，中冶的商業(yè)項目打造和運營能力也將備受考驗。

　　“中冶此前項目全部都是住宅，跟產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)幾乎沒有什么交集?！鄙鲜鎏旖驑I(yè)內(nèi)指出，“中冶的建造能力不用擔(dān)心，但是運營和銷售能力，還是要打個大大的問號?！?/p>

　　中冶置業(yè)上一次站在聚光燈下，是兩個月前的南京下關(guān)項目出售事項。事實上，自2010年拿下該項目1號和3號地塊以來，中冶就一直被質(zhì)疑無力單獨開發(fā)。

　　而后，中冶方面針對南京地塊公告退出1號地塊，由于1、3號地整體開發(fā)體量大，且開發(fā)周期長，為保證項目投資收益，中冶置業(yè)將優(yōu)先推進3號地開發(fā)，并在1號地中引入戰(zhàn)略合作伙伴。而1號地塊恰恰是商辦用地。

　　目前，中冶為成功退出1號地塊，已將其分割成十幾幅土地轉(zhuǎn)讓。早前上海證大即是成功中標(biāo)其中一塊轉(zhuǎn)讓地塊。

　　此次轉(zhuǎn)戰(zhàn)天津，七里地塊的前景似乎也不容樂觀。“私下跟我溝通過的天津開發(fā)商，對于該項目能夠打造成什么樣，都沒有太大信心?！苯邮苡^點新媒體采訪的業(yè)內(nèi)直言。

　　值得注意的是，5月28日當(dāng)天距離七里地塊成功出讓僅1小時，八大里地塊第二里即掛牌。規(guī)劃地上總建筑面積不大于21.23萬平方米，掛牌總價30.79億元，均價約14503元/平米，與即將于6月5日出讓的“四里”地塊幾乎一致。

　　因此接下來四里二里的出讓情況亦成為市場關(guān)注的焦點，畢竟是否有同行一樣愿意接手“帶刺的玫瑰”，或能說明一些問題。