4月住宅備案價格下滑樓盤占比上升至53.6%，但總體穩(wěn)定。(1)降價樓盤占比進入14年較為平穩(wěn)，4月出現(xiàn)上升態(tài)勢，處在12年下半年以來的最高位。

　　投資要點：

　　本報告是華泰房地產(chǎn)小組大數(shù)據(jù)項目的研究成果之三，專注跟蹤研究住宅交易情況。

　　【住宅】指專供居住的房屋，包括公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學(xué)生宿舍等。本數(shù)據(jù)庫中特指普通住宅、復(fù)式、花園洋房、70年產(chǎn)權(quán)的公寓等，不包括別墅這一特殊居住形態(tài)。我們成功監(jiān)控了各城市的3100個地產(chǎn)項目中住宅的交易情況，通過統(tǒng)計每套房屋的備案價格進行分析，以向投資者展示最真實的市場原貌。

　　4月住宅備案價格下滑樓盤占比上升至53.6%，但總體穩(wěn)定。(1)降價樓盤占比進入14年較為平穩(wěn)，4月出現(xiàn)上升態(tài)勢，處在12年下半年以來的最高位。根據(jù)我們對市場3000樓盤的備案價的歷史跟蹤顯示，截至4月底，住宅成交價格下滑的樓盤占比稍高于09年以來的45%左右的平均水平，基本與13年9月持平，未超過11年11月59.96%的最高點。大數(shù)據(jù)顯示住宅的降價樓盤占比較去年下半年并未出現(xiàn)擴大趨勢。(2)價格下滑幅度較去年下半年仍穩(wěn)定在-6%左右，處于歷史較低水平。我們監(jiān)控的樓盤價格的下滑幅度自11年下半年以來處于穩(wěn)定收窄的態(tài)勢，自13年下半年以來基本穩(wěn)定在-6%左右，降幅處于一個穩(wěn)定的歷史較低水平。

　　顯示房價下降壓力沒有市場所認為的那樣巨大。

　　分城市看，約半數(shù)城市房價仍然在環(huán)比上升中。將監(jiān)測項目分城市來看，4月，37個城市中，18個(占比48.6%)城市仍然處于環(huán)比上漲態(tài)勢，平均漲幅2.50%，其中，漲幅前三的城市是三亞、紹興和廈門，分別達10.82%、8.84%和7.99%，遠高于其他城市；19個城市環(huán)比下跌，平均跌幅-2.13%，跌幅前三的城市是寧波、西安和唐山，分別達-7.36%、-5.99%和-4.93%。總體來看，房價呈穩(wěn)定趨勢，環(huán)比平均漲幅0.12%。除去漲幅和跌幅較為顯著的8個城市，其他城市漲跌幅基本控制在±2%區(qū)間內(nèi)。

　　分公司看，約50%的房地產(chǎn)公司仍舊在享受房價上揚的紅利。將監(jiān)測項目分公司來看，4月141個地產(chǎn)公司中，74個(占比50.3%)地產(chǎn)公司項目銷售均價環(huán)比上升，平均漲幅3.40%；67個公司銷售均價環(huán)比下跌，平均跌幅-3.05%。我們可以看到，部分地產(chǎn)商的銷售均價如金地、中海、龍湖、恒大等都出現(xiàn)不同程度的下跌，跌幅基本維持在平均水平的-3%左右，華夏幸福跌幅更達到6.98%。而像萬科、保利、榮盛發(fā)展則依舊維持原有房價，沒有發(fā)生大的變動。而如陽光城、新湖中寶、北京建投以及中航地產(chǎn)則顯示出強勁的上漲趨勢，漲幅達到7%以上。

　　從住宅銷售看，房地產(chǎn)基本面疲軟，但遠未達到市場所預(yù)期的大拐點狀態(tài)。基本符合我們前期的判斷，即基本面疲軟，但整體狀況要優(yōu)于11年。維持我們隊地產(chǎn)行業(yè)的樂觀判斷與增持評級。

　　華泰證券-房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)系列之三：住宅市場降價樓盤占比略有增加，但整體降價壓力不大