　　2014年5月26日，華夏幸福(600340.CH/人民幣26.92,買入)公告與北京市房山區(qū)人民政府簽訂委托開發(fā)協(xié)議，合作開發(fā)建設(shè)經(jīng)營北京市房山區(qū)張坊鎮(zhèn)約定區(qū)域，委托開發(fā)面積119平方公里，其中起步區(qū)占地不少于10平方公里，并且公司將享有不低于600畝開發(fā)用地用于先期開發(fā)；起步區(qū)包括兩大功能組團(tuán)即鎮(zhèn)中心區(qū)和北京國際賽車谷，其中后者作為起步區(qū)的先導(dǎo)區(qū)，將以汽車文化為核心產(chǎn)業(yè)；雙方承諾將于本協(xié)議簽訂后六個月內(nèi)在本協(xié)議基礎(chǔ)上就委托年限、回報資金來源的比例以及結(jié)算事宜另行簽署補(bǔ)充協(xié)議。

　　消息點(diǎn)評：

　　1.產(chǎn)業(yè)新城首次進(jìn)駐北京，模式獲得一線超大城市認(rèn)可。該項目是公司在北京開拓的第一個產(chǎn)業(yè)新城項目，標(biāo)志著產(chǎn)業(yè)新城模式已經(jīng)獲得一線超大城市地方政府的認(rèn)可，并且該項目委托體量高達(dá)119平方公里，分別高于固安的60平方公里及大廠的83平方公里，可見政府對其的認(rèn)可程度，該區(qū)域未來也將聯(lián)合固安和大廠形成另一業(yè)績貢獻(xiàn)區(qū)域。此外，該項目有助于公司在北京市場樹立品牌標(biāo)桿，快速開發(fā)如北京、上海等一線超大城市近郊區(qū)市場，公司未來產(chǎn)業(yè)新城拓展城市等級也有望提升。

　　2.再落子京保石發(fā)展主軸，加大京津冀區(qū)域的業(yè)務(wù)縱深。該項目地處北京市房山區(qū)張坊鎮(zhèn)全域，距北京西六環(huán)僅35公里，車行30分鐘，屬于京津冀一體化三大發(fā)展主軸之一的京保石發(fā)展主軸的軸心區(qū)，是未來京津冀交通連接及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)之路，并與固安、霸州、永清等產(chǎn)業(yè)新城相互呼應(yīng)，盡享北京城南大開發(fā)、首都新機(jī)場建設(shè)及大七環(huán)開通所帶來的交通設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共服務(wù)、生態(tài)環(huán)境方面的重大升級利好，至此，公司京津冀受委托園區(qū)面積達(dá)858平方公里，占總委托面積的92%。

　　3.項目交通便利、生態(tài)宜居，萬元均價凸顯價值洼地。一方面，目前委托區(qū)域周邊市場商品房銷售均價在8,000元-12,000元/平米，區(qū)域內(nèi)銷售均價與北京市中心城區(qū)商品房均價存在較大的價差，易于吸引中心城區(qū)購房需求外溢；另一方面，該項目坐擁京石二高速(可直達(dá)二機(jī)場，2014年通車)，緊鄰北京大七環(huán)(規(guī)劃建設(shè)中，2015年通車)，同時該項目地處拒馬河畔，生態(tài)宜居、景色優(yōu)美(被國際休閑產(chǎn)業(yè)協(xié)會評為“國際最佳休閑名鎮(zhèn)”)，更為北京中心城區(qū)需求外溢奠定了良好基礎(chǔ)。

　　4.以固安模式為范本，以汽車文化為核心產(chǎn)業(yè)。模式方面，該項目將采用固安模式，但與10年前固安相比，張坊鎮(zhèn)在經(jīng)濟(jì)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和住宅市場等方面的優(yōu)勢都非常明顯，同時在京津冀一體化過程中也將率先受益于產(chǎn)業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移，因此該項目的開發(fā)風(fēng)險較小、潛力較大。產(chǎn)業(yè)方面，北京國際賽車谷是張坊產(chǎn)業(yè)新城項目的獨(dú)特亮點(diǎn)，未來將作為完善首都功能的重要組成部分，形成以國際賽車谷為核心，同時發(fā)展汽車運(yùn)動、汽車貿(mào)易、汽車改裝、汽車試駕和相關(guān)服務(wù)行業(yè)。維持買入評級華夏幸福主打環(huán)北京“產(chǎn)業(yè)新城”模式，是新型城鎮(zhèn)化和京津冀一體化的第一受益標(biāo)的。進(jìn)入14年，公司在持續(xù)保持良好銷售之外，在產(chǎn)業(yè)方面動作愈發(fā)頻繁，不斷加強(qiáng)、升級、并變現(xiàn)自身在產(chǎn)業(yè)打造方面的優(yōu)勢，更加突出公司產(chǎn)業(yè)的屬性多過于地產(chǎn)屬性：(1)產(chǎn)業(yè)新城模式升級，引入行業(yè)負(fù)責(zé)人制度并加強(qiáng)招商團(tuán)隊，加快大項目招商，并推進(jìn)產(chǎn)學(xué)研合作、共建孵化基地，打造投資業(yè)務(wù)成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)的另一變現(xiàn)渠道；(2)產(chǎn)業(yè)新城拓展城市升級，首次進(jìn)京標(biāo)志著該模式獲得一線超大城市地方政府的認(rèn)可，為今后開發(fā)一線超大城市近郊區(qū)市場奠定堅實基礎(chǔ)。我們看好公司產(chǎn)業(yè)新城的經(jīng)營模式，維持公司2014-15年預(yù)測每股收益2.88元和3.74元，維持買入評級。

　　中銀國際-華夏幸福：產(chǎn)業(yè)新城落子北京房山，模式獲一線城市認(rèn)可

（審校：劉滿桃）