“地塊位置確實(shí)很優(yōu)越，但是能否發(fā)展起來(lái)確實(shí)值得考察”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 王靜 2014開(kāi)年以來(lái)，趨于平靜甚至冷淡的天津土地市場(chǎng)，因一宗位于城區(qū)、起始價(jià)達(dá)49.49億元的綜合性用地而重又掀起漣漪。

　　4月25日，天津市土地交易中心掛出一宗位于新八大里地區(qū)的經(jīng)營(yíng)性用地。該地塊編號(hào)為津西大(掛)2014-057號(hào)，可出讓土地面積為86836.1平方米，規(guī)劃總建筑面積不大于35.35萬(wàn)平方米，土地用途為城鎮(zhèn)住宅、商服、科教，掛牌起始價(jià)為49.49億元。這也標(biāo)志著新八大里地區(qū)土地出讓正式啟幕。

　　根據(jù)掛牌公告，即將出讓地塊為新八大里地塊中的“七里”地塊，位于河西區(qū)黑牛城道北側(cè)，其四至為東至內(nèi)江北路，南至黑牛城道，西至洪澤路，北至大沽南路。

　　而公告中略顯苛刻的出讓細(xì)則，加之魯能綠蔭里項(xiàng)目地塊就在一年多以前亦曾以定向方式出讓，天津業(yè)內(nèi)及媒體人均不排除本宗地塊也有定向的可能性。

　　“有兩種可能，一是因?yàn)檫@塊地本身位置非常核心，距離新的市政府地址很近，本身就需要嚴(yán)格控制規(guī)劃；另一種就是可能有潛在買家，存在一定的指向性。”天津當(dāng)?shù)匾晃坏禺a(chǎn)圈的媒體人對(duì)觀點(diǎn)新媒體如是分析。

　　不過(guò)雖然是區(qū)位非常優(yōu)越的宗地，但要打造成“中心商務(wù)區(qū)”，未來(lái)前景還取決于區(qū)域的招商以及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。

　　明星地塊

　　根據(jù)掛牌公告，地塊須于今年8月31日前進(jìn)場(chǎng)開(kāi)工；2015年3月31日前施工進(jìn)度達(dá)到基礎(chǔ)正負(fù)零；該地塊全部建設(shè)項(xiàng)目須于2017年6月30日前竣工。

　　對(duì)于競(jìng)買人的資格，要求中明確規(guī)定，該地塊不接受聯(lián)合競(jìng)買，如有合作開(kāi)發(fā)意向的，須在報(bào)名前成立新公司，并由新公司報(bào)名參加競(jìng)買。

　　同時(shí)，為響應(yīng)國(guó)家京津冀一體化政策，競(jìng)買單位需整合企業(yè)資源，并將企業(yè)華北分部設(shè)立于項(xiàng)目宗地中，且須自持辦公面積不小于3萬(wàn)平方米，三年內(nèi)不得銷售。

　　另外，為保障該區(qū)域商業(yè)的品質(zhì)與運(yùn)營(yíng)，在競(jìng)買報(bào)名時(shí)，競(jìng)買單位須提供與國(guó)際化招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)簽訂的合作協(xié)議。該招商團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)擁有世界500強(qiáng)企業(yè)客戶不少于30家，擁有國(guó)際一線品牌客戶不少于30個(gè)。

　　據(jù)了解，本次掛牌的“七里”地塊，屬于“新八大里”地塊之一。新八大里區(qū)域原為天津的老城區(qū)，包括“曙光里、金星里、紅霞里、紅光里、紅星里、紅山里、紅升里、光明里”八個(gè)小區(qū)，去年完成拆遷工作。據(jù)天津業(yè)內(nèi)沈飛透露，該區(qū)域的拆遷價(jià)格有些都達(dá)到35000元/平方米。

　　自從2010年天津市政府辦公地址由和平區(qū)搬遷到了河西區(qū)以來(lái)，天津市中心城區(qū)就在向河西區(qū)轉(zhuǎn)移，該區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及區(qū)域發(fā)展也在提速。據(jù)上述天津媒體人介紹，“七里”地塊附近新建的文化中心項(xiàng)目是市委書(shū)記的工程，毗鄰近兩年新開(kāi)業(yè)的銀河國(guó)際購(gòu)物中心，距離市政府5-6分鐘車程，區(qū)域本身就是高端定位。

　　而在3月份舉辦的2014土地出讓信息發(fā)布會(huì)上，天津市政府也對(duì)前來(lái)參會(huì)的開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)推薦了該“新八大里”區(qū)域，稱“新八大里”要將連接文化中心、解放南路、天鋼柳林三大區(qū)域，緊鄰海河、復(fù)興河的該區(qū)域，分為八里街坊打造成集企業(yè)辦公、商業(yè)休閑、宜居社區(qū)功能為一體的城市中心商務(wù)區(qū)。

　　誰(shuí)來(lái)買單

　　區(qū)位優(yōu)勢(shì)如此明顯的地塊，天津業(yè)內(nèi)對(duì)其前景預(yù)測(cè)卻顯得較為保守，“地塊位置確實(shí)很優(yōu)越，但是能否發(fā)展起來(lái)確實(shí)值得考察”。

　　首先，如此嚴(yán)苛的要求下，業(yè)內(nèi)稱開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間將非常有限。“該宗地的起始樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到14000元/平方米，而去年天房在該區(qū)域附近拿的陳塘宅地，樓面價(jià)也不過(guò)12000元/平方米，而且還是地塊溢價(jià)率達(dá)到了70%以上的價(jià)格。”

　　另外，地塊商業(yè)占比大也成為隱憂。地塊規(guī)劃顯示，“七里”地塊出讓面積中住宅和商業(yè)的比例約為6:4，而在35.35萬(wàn)平方米的規(guī)劃建設(shè)面積中，要求住宅面積不大于15.2萬(wàn)平方米，還需包括2.2萬(wàn)平方米的商業(yè)。商業(yè)金融業(yè)性質(zhì)建筑面積則要求不大于19.8萬(wàn)平方米，且限高130米。

　　據(jù)了解，近年來(lái)天津城區(qū)推出的土地，純宅地項(xiàng)目很少，一般會(huì)根據(jù)地塊具體情況來(lái)設(shè)定商業(yè)項(xiàng)目的比例，基準(zhǔn)線為50%，可上下浮動(dòng)。在該隱形政策的影響下，天津城區(qū)商務(wù)公寓以及寫(xiě)字樓的存量一直處于較高的水平。

　　天津業(yè)內(nèi)坦承，“天津的寫(xiě)字樓市場(chǎng)確實(shí)存在較高風(fēng)險(xiǎn)”。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)兩年天津甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量直線上揚(yáng)，供應(yīng)量在2015年將上漲超過(guò)30%，而吸納量增長(zhǎng)不會(huì)超過(guò)10%，空置率水平將達(dá)35%。

　　作為開(kāi)年來(lái)最受矚目的宗地，究竟會(huì)花落誰(shuí)家也成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。一位不具名的天津業(yè)內(nèi)分析稱：“自持3萬(wàn)平方米的辦公面積且3年內(nèi)不得銷售，這些本身就不是市場(chǎng)化的規(guī)定。加上利潤(rùn)空間很有限，估計(jì)只有那些不圖快錢、不計(jì)成本的央企或國(guó)企會(huì)出手。”

　　按照地塊出讓要求就目前天津房企的布局情況，天津業(yè)內(nèi)猜測(cè)，最有可能搶奪該地塊的企業(yè)應(yīng)該是華潤(rùn)、保利、招商、綠地等品牌房企。

　　沈飛則認(rèn)為，這塊地的出讓其實(shí)考驗(yàn)的是政府的招商能力。在顯而易見(jiàn)的資金鏈會(huì)拉長(zhǎng)、利潤(rùn)率有限的情況下，就看政府拿什么條件去換。

　　天津在這方面的過(guò)往記錄似乎不那么光彩，珠江合生和寶坻區(qū)政府合力打造的京津新城早已成為人盡皆知的鬼城，而塘沽區(qū)的響螺灣也成為了實(shí)際意義上的空城。對(duì)于新八大里區(qū)域，一位不具名的天津業(yè)內(nèi)也直言：“區(qū)域沒(méi)有那么大的寫(xiě)字樓需求量，很有可能成為寫(xiě)字樓的空城。”