以這樣一個項目去做基金融資，未來首創(chuàng)置業(yè)很可能會以相應(yīng)的價格重新買回之前出售的股權(quán)。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 郭凈凈 繼年初出售北京麗澤商務(wù)區(qū)項目股權(quán)進(jìn)行融資之后，首創(chuàng)再售北京大興莊鎮(zhèn)自住房項目，續(xù)演基金融資的新戲碼。

　　4月25日，首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司宣布，其全資子公司北京瑞元豐祥置業(yè)有限公司及北京中瑞凱華投資管理有限公司作為賣方，與橫琴自住房基金作為買方就可能出售事項訂立框架協(xié)議，涉及按代價約5.65億元出售目標(biāo)公司的全部股權(quán)及股東貸款(連同利息)。

　　根據(jù)框架協(xié)議，買方橫琴自住房基金須完成資金募集及募集資金的所有審批程序，基金總募集規(guī)模不高于8.1億元。

　　據(jù)悉，此次交易的目標(biāo)公司北京泰浩盛垣置業(yè)有限公司，于2014年2月24日成立，主要從事開發(fā)北京市平谷區(qū)大興莊鎮(zhèn)項目。

　　相關(guān)分析師認(rèn)為，單就這個自住房和限價房項目而言，其凈利潤不算高，因此，該人士相信首創(chuàng)置業(yè)只是以這個項目單純做了一個基金融資而已。

　　售大興自住房予基金

　　經(jīng)查，此次出售的項目公司北京泰浩盛垣置業(yè)由北京瑞元豐祥及北京中瑞凱華各持50%股權(quán)，為首創(chuàng)置業(yè)的間接全資子公司；截止2014年2月28日，其未經(jīng)審計資產(chǎn)凈值約為2000萬元。此次交易完成后，北京泰浩盛垣置業(yè)將不再為首創(chuàng)置業(yè)的間接全資附屬公司。

　　回顧歷史，北京泰浩盛垣置業(yè)所有的北京平谷大興莊鎮(zhèn)項目，為首創(chuàng)置業(yè)旗下北京瑞元豐祥置業(yè)與北京中瑞凱華投資聯(lián)合體于2014年1月16日以7.2億成功競得。

　　該地塊的土地面積為12.15萬平方米，其中建設(shè)用地面積8.28萬平方米，建筑控制規(guī)模不超過15.05萬平方米。按規(guī)定，該地塊中A04-05地塊須向白各莊村集體提供地上1.52萬平方米商業(yè)用房，回購價格為3500元/平方米，同時，其居住用地將全部建設(shè)自住型商品房，限價11000元/平方米，面積全部為140平方米以內(nèi)。

　　目前，北京平谷大興莊鎮(zhèn)項目命名為“首創(chuàng)悅洳匯”，項目一期預(yù)計2014年6月份開盤，主要為16層共約1600套供應(yīng)，戶型面積為81平方米兩居、89平方米三居，均價11000元/平方米，預(yù)計2015年毛坯入住。

　　相關(guān)分析師表示，大興自住房項目其實不會很賺錢。但是，該人士認(rèn)為，該項目會給首創(chuàng)置業(yè)帶來兩方面好處，一是使得公司在平谷區(qū)大興板塊有市場占有率，保證整個團(tuán)隊的運營；二是能支持公司未來在這一板塊繼續(xù)拿地。

　　而于公告中，首創(chuàng)置業(yè)董事會亦表示，可能出售事項有助于公司加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)、增強(qiáng)公司的資金能力及提高資金使用效率，有利集團(tuán)的業(yè)務(wù)拓展，進(jìn)一步加大集團(tuán)的業(yè)務(wù)規(guī)模及提高市場占有率。

　　在分析人士看來，現(xiàn)在融資是比較困難的，單就北京大興莊鎮(zhèn)項目這一自住房和限價房項目而言，其凈利潤不算高，“因此，相信首創(chuàng)置業(yè)只是以這個項目單純做了一個基金融資而已”。

　　不過，該分析人士指出，大興莊鎮(zhèn)自住房項目的凈利潤雖不是很好，但這是一個政府主導(dǎo)的項目，銷售不成問題，“以這樣一個項目去做基金融資，未來首創(chuàng)置業(yè)很可能會以相應(yīng)的價格重新買回之前出售的股權(quán)”。

　　續(xù)演基金融資戲碼

　　據(jù)查，上述橫琴自住房基金全稱為珠海橫琴首創(chuàng)置業(yè)自住房股權(quán)投資中心(有限合伙)，業(yè)務(wù)范圍為投資非上市公司及上市公司的非公開發(fā)售股份及其他相關(guān)業(yè)務(wù)。

　　在橫琴自住房基金的構(gòu)成中，橫琴首聚創(chuàng)信為普通合伙人，北京天地方中資產(chǎn)管理有限公司及中信信誠資產(chǎn)管理有限公司為優(yōu)先級有限合伙人，首創(chuàng)置業(yè)旗下北京瑞元豐祥及北京中瑞凱華投資管理有限公司為中間級有限合伙人。

　　其中，首創(chuàng)置業(yè)作為中間級有限合伙人之一，將認(rèn)購基金份額為8.1億元，即首創(chuàng)置業(yè)是該基金的實際操控者。

　　資料顯示，橫琴首聚創(chuàng)信由首創(chuàng)置業(yè)持有40%股權(quán)、中信聚信(北京)資本管理有限公司持有40%股權(quán)及中信信托有限責(zé)任公司持有20%股權(quán)，橫琴首聚創(chuàng)信主要從事投資管理業(yè)務(wù)及相關(guān)咨詢服務(wù)。

　　事實上，這也并不是橫琴首聚創(chuàng)信首次出現(xiàn)在公眾視野之內(nèi)。去年7月19日，首創(chuàng)置業(yè)以近4.97億元的金額轉(zhuǎn)讓重慶子公司首永置業(yè)100%股權(quán)，意向接盤者為“橫琴光和城基金”，而在橫琴光和城基金構(gòu)成中，橫琴首聚創(chuàng)信便是發(fā)起該筆基金的普通合伙人。

　　而早在2012年11月份，首創(chuàng)置業(yè)便進(jìn)行了首筆基金融資。當(dāng)時，該公司以8.26億元的總價，將持有的位于北京市房山區(qū)的項目股權(quán)與債權(quán)轉(zhuǎn)讓于昆山創(chuàng)博盛拓股權(quán)投資管理有限公司旗下基金運作，而創(chuàng)博盛拓作為前述北京項目的接盤者，也是首創(chuàng)置業(yè)的參股公司，首創(chuàng)置業(yè)屬于次級有限合伙人，這與橫琴首聚創(chuàng)信的操作方式十分類似。

　　對此，首創(chuàng)置業(yè)的投資者關(guān)系總監(jiān)馮瑜堅對觀點新媒體表示，基金是一個互相選擇的過程，更偏向于新項目，并不是所有的項目都能做基金融資，“如果有合適的機(jī)會，公司也在積極拓展基金融資方式”。

　　分析認(rèn)為，在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資不暢的情況下，通過基金融資這一渠道，在一定程度上可以為企業(yè)減輕資金壓力，實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，提高項目的收益率，對于開發(fā)商來說，未嘗不是一件好事。

　　首創(chuàng)置業(yè)在4月25日的公告指出，通過基金模式投資項目可以提高項目投資收益率及積累基金管理經(jīng)驗，實現(xiàn)公司向“輕資產(chǎn)”運營模式的轉(zhuǎn)型。

　　不過，有分析指出，房地產(chǎn)行業(yè)很難擺脫重資產(chǎn)問題，“不是說做一個短期的股權(quán)融資就是輕資產(chǎn)了，只能說這是個股權(quán)剝離的一個情況罷了”，“只是把項目的風(fēng)險分擔(dān)開，讓相關(guān)投資方共同分擔(dān)這個項目的可能虧損或其他投資風(fēng)險”。