在難以預(yù)測(cè)的形勢(shì)下，未來蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)怎樣的局面？發(fā)展中的房地產(chǎn)行業(yè)不斷尋找新的機(jī)會(huì)，哪一條才是企業(yè)最合適的路徑？

　　編者按：蘇州樓市在各位專家及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)看來是樂觀的，是不需要擔(dān)憂的，但在這種特定的環(huán)境下蘇州房地產(chǎn)應(yīng)該如何搞得更好，似乎成為了大家關(guān)注的問題。

　　以下為2014城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行蘇州圓桌現(xiàn)場(chǎng)對(duì)話實(shí)錄：

　　主持人：降低、存量成為今年長(zhǎng)三角樓市關(guān)鍵詞，在難以預(yù)測(cè)的形勢(shì)下，未來蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)怎樣的局面？發(fā)展中的房地產(chǎn)行業(yè)不斷尋找新的機(jī)會(huì)，哪一條才是企業(yè)最合適的路徑？

　　今天圓桌論壇的主題是“長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈命題下的蘇州樓市”，論壇分三個(gè)議題——存量與降價(jià)：變革中的市場(chǎng)；長(zhǎng)三角一體化下的蘇州樓市；中小房企轉(zhuǎn)型與金融改革創(chuàng)新。

　　首先有請(qǐng)我們的主持嘉賓黎振偉先生。

　　下面我們有請(qǐng)著名財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科研究所賈康先生，金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生，新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽捷先生，吳中地產(chǎn)集團(tuán)總裁曾昌宇先生，融創(chuàng)綠城蘇州公司副總經(jīng)理魏萬青先生，高和投資執(zhí)行合伙人蘇鑫先生，德信資本董事長(zhǎng)陳義楓先生，SKYLINE思凱來國(guó)際總經(jīng)理陸靜女士，合富輝煌(中國(guó))上海公司副總經(jīng)理趙春雷先生。

　　黎振偉：我們來到美麗的蘇州，如果蘇州的房地產(chǎn)今天都擔(dān)憂有問題，我想中國(guó)就不用做(房地產(chǎn))了。所以我想這個(gè)題目能不能改一下，就是在蘇州這種特定的環(huán)境下房地產(chǎn)應(yīng)該如何搞得更好。而不是怎么去降價(jià)，怎么去走貨。(降價(jià)、走貨)這個(gè)是需要，但不是最重要的，如果蘇州都搞不好，那其他地方就不用做了。

　　蘇州在它特定的產(chǎn)業(yè)、文化發(fā)展之下，給房地產(chǎn)帶來的機(jī)會(huì)跟啟示是哪些呢？首先問一下賈康所長(zhǎng)，蘇州的GDP排全國(guó)第六，人均GDP是排第二的，人口跟深圳差不多，蘇州已經(jīng)是超越了二線城市，在這種情況下您認(rèn)為在今后的經(jīng)濟(jì)紅利下蘇州的房地產(chǎn)應(yīng)該怎樣呈現(xiàn)它的特色？

　　賈康：我覺得蘇州屬于1.5線城市，從現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)支撐，注重生態(tài)、人文和方方面面的要素，按照現(xiàn)代化為趨向的結(jié)合融合來看，應(yīng)該有很好的題目。如果我們對(duì)蘇州都悲觀的話，就不要想搞(房地產(chǎn))了。中國(guó)在這個(gè)發(fā)展過程中，不要有劇烈的大起大落，要平穩(wěn)發(fā)展。

　　黎振偉：下面請(qǐng)問李戰(zhàn)洪先生一個(gè)問題，剛才您的發(fā)言當(dāng)中是講如何轉(zhuǎn)型。金科是從重慶來到蘇州的，我想問李總，從您的模式來看，在蘇州這種城市金科地產(chǎn)應(yīng)該用什么樣的模式呢？

　　李戰(zhàn)洪：如果說模式，其實(shí)全國(guó)房地產(chǎn)整體的模式差異都不是很大。如果要說蘇州和重慶的區(qū)別，我覺得第一個(gè)就是從蘇州的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、地理環(huán)境以及它的企業(yè)深度環(huán)境來說，它的地位已經(jīng)決定了。它和其他區(qū)域最大的區(qū)別，就是和華東其他城市一樣，特別聽黨的話，對(duì)政策特別敏感。我覺得以蘇州為代表的華東地區(qū)是最聽黨的話的一個(gè)城市，對(duì)政策的敏感度特別高。

　　提降價(jià)其實(shí)是炒作，開發(fā)商沒有人、也沒有必要去承擔(dān)降價(jià)的責(zé)任。中央政府不愿意降稅費(fèi)，地方政府不愿意降地價(jià)，金融行業(yè)不愿意降利息，這三大頭都不愿意降；老百姓不愿意降房?jī)r(jià)，一降房?jī)r(jià)之后自己的資產(chǎn)就貶值了，他們也不開心。四個(gè)大頭都不愿意降，你開發(fā)商降什么東西？所以降價(jià)也不是出路。

　　黎振偉：如果一個(gè)城市確實(shí)沒有這個(gè)能力支撐市場(chǎng)的話，你不降(價(jià))也不行。在蘇州這個(gè)城市可能不用降價(jià)，因?yàn)樗兄??？墒怯械某鞘胁幌虢狄膊恍?，比如說鄂爾多斯、溫州等等。

　　好了，下一位嘉賓是新城控股集團(tuán)有限公司的歐陽捷先生，我們這次來的路上都在探討常州現(xiàn)在的問題。您從常州來到蘇州，您怎么比較？它都是在長(zhǎng)三角中心區(qū)的城市發(fā)展，它們之間的差距在哪里呢？

　　歐陽捷：您提的這個(gè)問題非常好，第一個(gè)我想講的觀點(diǎn)是蘇州不用擔(dān)心，三個(gè)月之后，整個(gè)市場(chǎng)會(huì)恢復(fù)。為什么這么說？第一，城鎮(zhèn)化進(jìn)程還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束。蘇州對(duì)人口的吸引力是巨大的，蘇州的文化底蘊(yùn)非常豐厚，蘇州的民間資本是非常雄厚的。另外我們從供求關(guān)系上來講，蘇州也就5萬多套庫存量，每個(gè)月去化一萬多套的話也就是四個(gè)多月，所以也不存在大的問題。

　　常州是不是鬼城？我們是從常州出來的，常州其實(shí)也不是鬼城，只不過我們是現(xiàn)在人的城鎮(zhèn)化速度滯后于城的城鎮(zhèn)化速度。就是說我們的城鎮(zhèn)速度推進(jìn)得快了點(diǎn)，人的進(jìn)駐慢了點(diǎn)。其實(shí)蘇州也有這個(gè)問題，但是蘇州政府對(duì)土地的控制是非常有效率的，所以它們土地的供應(yīng)量并不多，控制是比較有節(jié)奏的，有效率的。所以我覺得蘇州市政府在這方面做得非常好。常州市政府以前在這方面可能還經(jīng)驗(yàn)不夠，不像蘇州這么有經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)在常州市政府已經(jīng)醒悟過來，去年的土地供應(yīng)量比前年的減少了一半，今年還要再減少三分之一，整個(gè)供應(yīng)量的供求關(guān)系調(diào)整了之后，這個(gè)市場(chǎng)還會(huì)恢復(fù)過來。我們企業(yè)還是要做好自己的事，第一是做好品質(zhì)，第二是做好自己的管理，第三是做好客戶的定位。

　　其實(shí)常州的房?jī)r(jià)沒有說的那么嚴(yán)重，我們就是打個(gè)95折，所以影響并不是很大。對(duì)于蘇州的開發(fā)企業(yè)，包括我們自己在蘇州有9個(gè)盤，蘇州自己的企業(yè)也是一樣要堅(jiān)定信心。另外中央也是有底線政策的，底線思維，如果經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了下滑，房地產(chǎn)出現(xiàn)了下滑，政府是會(huì)做微刺激的。

　　黎振偉：下面我們請(qǐng)問蘇鑫蘇總，他不是講樓盤，他是講城市，因?yàn)樗峭顿Y者。蘇總，從您的角度怎么看蘇州商業(yè)地產(chǎn)投資的模式？

　　蘇鑫：剛才您也提到了鄂爾多斯，我們每年有一個(gè)民間組織調(diào)研，每年我們都去鄂爾多斯，所以見證了鄂爾多斯整個(gè)從泡沫到崩盤?，F(xiàn)在的結(jié)果是什么呢？道德水平高的人基本上跳樓自殺了，道德水平差的人都跑了。(一套房的)房?jī)r(jià)從100萬元跌到50萬元就會(huì)出現(xiàn)一種現(xiàn)象，就是說怎么還這個(gè)錢呀？因?yàn)檫@100萬不是他們自己的。

　　我們投蘇州就是因?yàn)樘K州是1.5線城市，沒有城市的發(fā)展還有什么城鎮(zhèn)化呢？城鎮(zhèn)化是被動(dòng)形成的過程，1.5線城市當(dāng)然是有需求的，盡管現(xiàn)在蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)依然很大，三年五年能不能消化掉？最終還是要看城市的量級(jí)，看它的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　這次政府出臺(tái)了一個(gè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的限制，我覺得還是比較英明的，弄一個(gè)門檻，你自己決定，你有錢就投，沒有錢就離遠(yuǎn)點(diǎn)。做商業(yè)地產(chǎn)可以再細(xì)分，商業(yè)地產(chǎn)的最終是消費(fèi)者，消費(fèi)者各方面的意識(shí)和理念發(fā)生了重大變化，這個(gè)時(shí)候就會(huì)有很多的機(jī)會(huì)，但是簡(jiǎn)單地復(fù)制別人成功的經(jīng)驗(yàn)還是有問題的。我覺得還是非?？春?.5線城市的商業(yè)地產(chǎn)，如果我要投商業(yè)地產(chǎn)，這個(gè)時(shí)候一定要找一些長(zhǎng)錢，這是必須的。另外要研究一下消費(fèi)者的需求，如果我們能夠把產(chǎn)品研究得很好，把消費(fèi)者也研究得很好，其實(shí)是沒有問題的。

　　黎振偉：其實(shí)蘇州再好，如果在某類物業(yè)短期內(nèi)投入很多市場(chǎng)也消費(fèi)不了，因?yàn)樘K州畢竟不是一線城市。

　　下面請(qǐng)問的嘉賓是來自吳中地產(chǎn)集團(tuán)的總裁曾昌宇——您是老牌蘇州企業(yè)，我看到您的企業(yè)也是有很多老牌的物業(yè)公司，你們要做的是面對(duì)蘇州城市大發(fā)展，你們?cè)趺纯刺K州這種物業(yè)的發(fā)展，怎么把握它的機(jī)會(huì)和控制這個(gè)力度呢？

　　曾昌宇：蘇州確實(shí)已經(jīng)成為大佬云集之地，我們作為本土的一家22年的企業(yè)，實(shí)際上壓力很大。今天我們可能更多地討論在這樣一個(gè)時(shí)點(diǎn)，在蘇州這樣一個(gè)地域，它所面臨的問題。實(shí)際上目前這種狀態(tài)下蘇州的問題并不突出，2008年的時(shí)候我們出現(xiàn)了28個(gè)月的存貨量，這些問題還是會(huì)有很多思考。我們各大開發(fā)商上上周跟八家銀行的行長(zhǎng)做了一些交流，對(duì)于資金的這樣一種狀態(tài)大家還是表現(xiàn)比較擔(dān)心的。盡管剛才蘇總講到關(guān)于限制商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)政策，這個(gè)從行業(yè)來講可能是一個(gè)不錯(cuò)的政策。但從目前來看，所有商業(yè)貸款都出現(xiàn)了停貸，所有外地人到蘇州來買房子都停貸，所以對(duì)資金的持有還是表現(xiàn)比較擔(dān)憂的。當(dāng)然這是近期的，從遠(yuǎn)期和長(zhǎng)期來看，蘇州都沒有問題。

　　從一線的大鱷來講，我們可能會(huì)注重錯(cuò)位，一是為一般購房者帶來性價(jià)比高的產(chǎn)品，二是為改善型或者是中型產(chǎn)品購房者帶來好的產(chǎn)品。我們推出了三重服務(wù)體系，我們集團(tuán)的教育服務(wù)體系，目前是江蘇的第一家中美合作辦學(xué)的機(jī)構(gòu)——北美高中——也就是在蘇州讀高中拿到美國(guó)的文憑，同時(shí)也可以到美國(guó)的北卡爾蘭大學(xué)讀我們吳中的高中。還有就是醫(yī)療體系，這是基于我們的健康服務(wù)方面；第三個(gè)就是生活服務(wù)。這幾大體系作為本土企業(yè)，包括在去年10月在香港上市的中國(guó)融匯也可以做金融服務(wù)?？赡芪覀儠?huì)成為一個(gè)真正的服務(wù)商，我們希望成為一個(gè)真正的、綜合性的城市服務(wù)商。

　　黎振偉：下一位嘉賓是融創(chuàng)綠城的魏萬青先生，這次你們?cè)谔K州做了一個(gè)很獨(dú)特的東西。你們?cè)趺催x擇在蘇州做最好的項(xiàng)目，不擔(dān)心資金積壓?jiǎn)?？不?dān)心銷售周期長(zhǎng)為你們帶來壓力嗎？

　　魏萬青：桃花源這個(gè)地是2009年拿的地王，目前來看是蘇州園區(qū)最好的板塊。當(dāng)時(shí)做設(shè)計(jì)的時(shí)候我們光做方案就有400多套，最初是想做法式的，最后把這個(gè)推翻了，覺得這么好的一個(gè)地方，最后還是選擇做中式的園林。從工序上，材料選擇和供應(yīng)商上都有很多的局限，當(dāng)時(shí)也是下決心要把這個(gè)做成最好的作品，留給這個(gè)城市。實(shí)際上這個(gè)項(xiàng)目做出來以后，包括去年開放的時(shí)候，來自地產(chǎn)界的，包括客戶來了以后確實(shí)是非常地認(rèn)可。去年可能兩個(gè)月就賣了大約12個(gè)億左右。今年4月份我們這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)賣了26套，一套是2千萬左右，最高是值5個(gè)億一套的，這個(gè)可能是在5月份要發(fā)布。這個(gè)產(chǎn)品我相信在中國(guó)真的不會(huì)再有了，獨(dú)一無二的一個(gè)產(chǎn)品。

　　黎振偉：下一位是合富輝煌的趙春雷趙總，我們來蘇州賣房子，面對(duì)今天的環(huán)境，您覺得采取什么樣的策略給開發(fā)商？

　　趙春雷：首先作為營(yíng)銷機(jī)構(gòu)，服務(wù)商的要求是開發(fā)商的一個(gè)需求。開發(fā)商有很多做法，有資金導(dǎo)向型的，有快速回籠的，我們是針對(duì)開發(fā)商的需求來制定我們的策略。我分別在管蘇州和上海兩地，它們雖然距離并不是很遠(yuǎn)，其實(shí)我覺得這兩地的差距實(shí)際是很大的。

　　黎振偉：下面有請(qǐng)德信資本的陳總，您怎么看蘇州這個(gè)城市？

　　陳義楓：我們是來自深圳的一家專業(yè)公司，整體來看，現(xiàn)在中國(guó)的地產(chǎn)從長(zhǎng)周期來看是穩(wěn)健的，很多長(zhǎng)期因素并沒大的變化，所以是有支撐的。一年到一年半的時(shí)間內(nèi)可能是一個(gè)弱的、冷的困難期，這是一個(gè)小周期。這個(gè)周期的難度也不是那么大，我們認(rèn)為這是一個(gè)小的幅度。這個(gè)并不是下跌的幅度，可能是不漲，或者說微漲，不一定會(huì)跌。從樓價(jià)看，我們短期內(nèi)看淡，但不看跌。這個(gè)周期就決定了今后房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)不在趨勢(shì)下，趨勢(shì)很難給你帶來大的機(jī)會(huì)，當(dāng)然也不會(huì)有那么大的風(fēng)險(xiǎn)。第二個(gè)是我們認(rèn)為結(jié)構(gòu)化的差異很大，首先就是區(qū)域的結(jié)構(gòu)化。蘇州這個(gè)區(qū)域究竟怎么樣呢？我們認(rèn)為蘇州是一個(gè)比較好的區(qū)域，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)非常好。它可以用時(shí)間來消化存量，而且消化的速度會(huì)比較快。由于過去兩三年可能集中供應(yīng)比較大，可能需要消化那么一小陣子，但是蘇州是能夠從容應(yīng)對(duì)這些存量的。我認(rèn)為在大的結(jié)構(gòu)化差異中，蘇州屬于好的那些區(qū)域。

　　未來一兩年的周期可能樓價(jià)不會(huì)那么悲觀，但是去化的速度要警惕，它的流動(dòng)性可能面臨挑戰(zhàn)和威脅。我覺得未來兩年的弱周期集中體現(xiàn)在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商怎么辦呢？一個(gè)是要有充分的思想準(zhǔn)備，要儲(chǔ)備過冬的棉襖。另外可以往金融這個(gè)方向靠一靠，可以跟反周期的業(yè)態(tài)合作，我們就是政策越緊做得越多。

　　我們總體是謹(jǐn)慎樂觀的。