對(duì)于既可以買商業(yè)樓宇，又可以持有上市公司股權(quán)的保險(xiǎn)企業(yè)來說，增持金融街的股權(quán)比購(gòu)買金融街區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)更有吸引力。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 郭凈凈 繼金地被險(xiǎn)資“野蠻人”大舉入侵之后，金融街控股股份有限公司亦獲安邦舉牌，業(yè)內(nèi)紛紛猜測(cè)，金融街或成第二個(gè)金地？

　　4月28日，金融街宣布，公司于2014年4月25日晚收到和諧健康保險(xiǎn)股份有限公司的通知，其通過二級(jí)市場(chǎng)交易累計(jì)持有公司股票已達(dá)151,354,068股，占公司股權(quán)比例為5.000003%。這樣一來，和諧健康保險(xiǎn)成為金融街第二大股東。據(jù)查，和諧健康保險(xiǎn)是安邦旗下公司。

　　對(duì)此，金融分析師、北京貝塔咨詢中心總經(jīng)理杜麗虹認(rèn)為，從長(zhǎng)期來看，保險(xiǎn)公司和養(yǎng)老基金才是商業(yè)地產(chǎn)主要投資人，因?yàn)槠髽I(yè)整體的融資期限較短，無法支持商業(yè)地產(chǎn)等投資物業(yè)的發(fā)展。

　　然而，相關(guān)分析人士表示，在引來投資資金的同時(shí)，不排除一個(gè)假設(shè)--金融街或會(huì)如金地那般引來“野蠻人”入侵。

　　“野蠻人”入門

　　公開資料顯示，和諧健康的前身是瑞福德健康保險(xiǎn)股份有限公司，為國(guó)內(nèi)4家專業(yè)健康險(xiǎn)公司之一。該公司是經(jīng)中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)最早批準(zhǔn)開業(yè)的全國(guó)性、專業(yè)性健康保險(xiǎn)公司之一，注冊(cè)資本金21億元。目前，該公司總部設(shè)在四川成都，擁有上海、江蘇等多家省級(jí)分公司及地市級(jí)機(jī)構(gòu)。

　　2009年，保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)安邦保險(xiǎn)集團(tuán)的前身以及中乒投資集團(tuán)有限公司收購(gòu)該公司100%股權(quán)，由安邦保險(xiǎn)集團(tuán)控股99%，中乒投資集團(tuán)持股1%。其后2010年2月26日，保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)安邦財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司對(duì)瑞福德進(jìn)行重組，更名為“和諧健康保險(xiǎn)股份有限公司”。

　　近來，“安邦系”引得地產(chǎn)業(yè)界極大關(guān)注，關(guān)鍵是其在資本市場(chǎng)的高調(diào)舉動(dòng)。據(jù)了解，自去年12月開始，“安邦系”開始了在資本市場(chǎng)的舉牌大戲：先是以136.78億元的天價(jià)舉牌招商銀行；此后又與生命人壽在金地集團(tuán)展開爭(zhēng)奪，并三次舉牌；如今，又將目標(biāo)瞄準(zhǔn)金融街，舉牌總耗資已近200億元。

　　有分析認(rèn)為，當(dāng)下地產(chǎn)股性價(jià)比高，上市房企股價(jià)已到估值最低點(diǎn)，同時(shí)，險(xiǎn)資投資地產(chǎn)的上限提高，是進(jìn)入的好時(shí)機(jī)。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至4月27日，124家房企平均市凈率3.69，相較于6個(gè)月前7 .46的平均市凈率下降幅度超過50%，達(dá)50.5%。其中，13家房企跌破凈值，金融街市凈率更是從1年前的0.86下滑至現(xiàn)在的0.78。

　　而據(jù)了解，當(dāng)前二級(jí)市場(chǎng)金融街的市值約為170億元，其每股凈資產(chǎn)7.36元，在公司股價(jià)大漲后，仍僅為5.76元，2013年每股收益為0.96元。

　　此外，險(xiǎn)資得以投資地產(chǎn)，緣在政策上已有所放松。自5月1日起，新的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》開始實(shí)施，理論上險(xiǎn)資投資股票和股票基金比例可升至30%；而截至2月末，該項(xiàng)投資金額8331億元，僅占資金運(yùn)用余額10.63%。

　　險(xiǎn)資舉牌的偏好

　　在相關(guān)業(yè)內(nèi)看來，險(xiǎn)資增持地產(chǎn)股，還是會(huì)選擇比較便宜的股票。“如果是以投資為目的的話，險(xiǎn)資可能會(huì)選擇一些比較穩(wěn)定的長(zhǎng)期的良好的分紅率，如果是以控制股權(quán)為目的的話，那可能就會(huì)選擇股權(quán)相對(duì)分散的公司。

　　國(guó)泰君安最新研報(bào)指出，資質(zhì)較好但股權(quán)分散，有價(jià)值且險(xiǎn)資容易獲得實(shí)際控制權(quán)的公司是險(xiǎn)資關(guān)注的一個(gè)著眼點(diǎn)。”對(duì)于這類公司，險(xiǎn)資可以更容易獲得其實(shí)際控制權(quán)，并相應(yīng)進(jìn)行改組，從而獲得更好的業(yè)務(wù)協(xié)同。“

　　而在業(yè)內(nèi)看來，已被安邦保險(xiǎn)大舉入侵的金地正是股權(quán)分散的企業(yè)，本身十分適合控股。據(jù)了解，金地一向是”弱股東、強(qiáng)高管“，該公司此前的大股東深圳市福田投資發(fā)展有限公司持股占比僅有7.85%。

　　不過，相關(guān)分析人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，對(duì)于安邦保險(xiǎn)來說，金融街雖然股價(jià)較低，卻并不是好啃的骨頭，”金融街背靠強(qiáng)大的北京市西城區(qū)國(guó)資委，這次安邦并不會(huì)那么容易就再演‘野蠻人’入侵戲碼。“

　　事實(shí)上，金融街控股股東對(duì)此或早有察覺。在和諧健康險(xiǎn)本次舉牌前，金融街控股股東金融街集團(tuán)及其一致行動(dòng)人便增持了金融街的股份，這亦是近年來公司大股東首次增持公司股票。

　　4月21日金融街控股公布，2014年4月15日至4月18日，公司大股東金融街集團(tuán)及其一致行動(dòng)人增持了公司股份41,581,864股，占公司股份總數(shù)的1.37%。增持后，金融街集團(tuán)及其一致行動(dòng)人合計(jì)持有金融街股份845,188,357股，占其股份比例從之前的26.55%升至27.92%。

　　金融街表示，金融街集團(tuán)及其一致行動(dòng)人看好公司發(fā)展前景，支持公司取得更好的發(fā)展，從而進(jìn)行本次股份增持。此外，金融街強(qiáng)調(diào)，金融街集團(tuán)及其一致行動(dòng)人不排除在未來12個(gè)月內(nèi)繼續(xù)增持公司股份的可能性。

　　分析人士認(rèn)為，”安邦系“通過在二級(jí)市場(chǎng)增持金融街，進(jìn)而入主該公司的可能性不大。”金融街的股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)集中，在和諧健康保險(xiǎn)舉牌之前，大股東持股占比達(dá)到27.92%，而其他股東持股均在3%以下，安邦保險(xiǎn)想要通過舉牌來掌握金融街的控股權(quán)還有很大差距。“

　　另?yè)?jù)估算，以金融街2013年報(bào)披露總股本為30.27億股計(jì)算，目前，和諧健康的151,354,068股，僅超越舉牌線91股。

　　被低估的的金融街

　　安邦保險(xiǎn)此次舉牌金融街，似乎很難牽涉到控股權(quán)之爭(zhēng)。

　　“就金融街而言，其無疑是一個(gè)被嚴(yán)重低估的地產(chǎn)股，作為主營(yíng)核心地段商業(yè)地產(chǎn)的房企，市場(chǎng)普遍看好金融街的發(fā)展?jié)摿Α?rdquo;長(zhǎng)期跟蹤金融街的分析人士指出，對(duì)保險(xiǎn)公司來講，低估值、高盈利的地產(chǎn)公司的吸引力很大。

　　因此，分析認(rèn)為，鑒于通過增持入主金融街的可能性不大，“安邦系”此次舉牌或許正是看中金融街未來的升值空間，通過抄底地產(chǎn)公司進(jìn)行財(cái)務(wù)投資。

　　長(zhǎng)期跟進(jìn)金融街控股的分析師指出，金融街的成長(zhǎng)性雖然一般，但是該公司的資產(chǎn)主要是核心城市核心區(qū)域的商務(wù)地產(chǎn)，本身的周期性和波動(dòng)性相對(duì)比較小，尤其是在北京金融街的資產(chǎn)，絕對(duì)是比較稀缺的，房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)比較小。

　　據(jù)金融街2013年年報(bào)，目前金融街持有68.2萬平米的自持物業(yè)，其中約45萬平米位于北京核心區(qū)；公司擁有超過600萬平米地上建筑面積的儲(chǔ)備，其中超過百萬平米位于北京三環(huán)內(nèi)核心區(qū)域。僅公司在北京三環(huán)內(nèi)核心區(qū)域的物業(yè)加土地儲(chǔ)備，最保守估計(jì)也有高于400億的價(jià)值。

　　不過，也有分析指出，金融街被險(xiǎn)資舉牌本身只證明有長(zhǎng)期投資者看好公司的發(fā)展，而不能當(dāng)成公司價(jià)值的證據(jù)。

　　對(duì)于該公司被低估的市值，中信證券指出，金融街和其他一些持有型企業(yè)一樣面臨“模式怪圈”，影響投資者對(duì)其中短期的看法。

　　該“模式怪圈”體現(xiàn)為，如果金融街變賣核心區(qū)域物業(yè)，不僅面臨高昂的稅負(fù)，而且投資者會(huì)認(rèn)為公司缺乏再取得同等優(yōu)質(zhì)地塊能力，經(jīng)營(yíng)可持續(xù)性低；如果公司不斷累積核心區(qū)域物業(yè)用于自持，則國(guó)內(nèi)商辦市場(chǎng)租金回報(bào)率較低，公司業(yè)績(jī)不能保證；如果公司開拓一些短平快項(xiàng)目?jī)冬F(xiàn)短期業(yè)績(jī)同時(shí)保留核心土地儲(chǔ)備用作持有，則有投資者懷疑公司是否聚焦核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　此外，產(chǎn)業(yè)思維的缺位也是市值被低估的一大原因。海通證券研報(bào)指出，產(chǎn)業(yè)思維的缺位，導(dǎo)致金融街的公司市值嚴(yán)重偏離公司資產(chǎn)價(jià)值，加上市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式的不信任，使得公司市值長(zhǎng)期偏低，只有公司資產(chǎn)價(jià)值的約一半。

　　中信證券最新研報(bào)指出，對(duì)于既可以買商業(yè)樓宇，又可以持有上市公司股權(quán)的保險(xiǎn)企業(yè)來說，增持金融街的股權(quán)比購(gòu)買金融街區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)更有吸引力。