為什么大家覺得有風險還要散售呢？很簡單，因為商業(yè)地產(chǎn)是需要錢堆起來的，但是我們沒有錢。

　　編者按：在高和投資執(zhí)行合伙人蘇鑫先生眼中，商業(yè)地產(chǎn)有風險，其中散售是“最大的風險”，但有問題就有解決方案，他的解決方案是“資產(chǎn)精裝修”。

　　蘇鑫 在蘇州這樣一個市場，我們講商業(yè)地產(chǎn)，還是有它的意義的。大家都知道在今年初的時候蘇州突然公布了國內(nèi)唯一一個商業(yè)地產(chǎn)的政策，對商業(yè)地產(chǎn)的銷售做了很多的限制，這給了我們一個思考，到底商業(yè)地產(chǎn)的風險在哪里？有的人說供應量太大，太集中，有的人說運營有很多問題。但是在我看來，我覺得最大的風險應該是在散售。

　　為什么大家覺得有風險還要散售呢？很簡單，因為商業(yè)地產(chǎn)是需要錢堆起來的，但是我們沒有錢。因為金融產(chǎn)品太多，支持商業(yè)地產(chǎn)的太少，所以開發(fā)商慣性的就是流動性地賣著來，當然商業(yè)地產(chǎn)也是如此。這樣問題就出現(xiàn)了，我們一棟寫字樓很多的業(yè)主同時收樓，同時在出租，有很多的代理公司，結(jié)果怎么樣呢？結(jié)果造成了小業(yè)主之間的互相競價，租金就低下來，這樣就造成資產(chǎn)價值的大幅度縮減，不能達到這個資產(chǎn)應有的水平。

　　有沒有解決方案？有問題就有解決方案。住宅在十年前大量的都是毛坯房，實際上公寓都已經(jīng)精裝修了，其實散賣的商業(yè)地產(chǎn)也必須要做精裝修。這個理念很簡單，就是客戶在買這個投資品的同時要簽資產(chǎn)管理協(xié)議，這樣才能夠讓資產(chǎn)類似于單一的業(yè)主，這樣我們就不會出現(xiàn)小業(yè)主之間的互相競價，我們的出租就是一個市場化水平的出租，租金和租客就能達到應有的水平。租金上去了，資產(chǎn)的價值自然就能上去。但是我要強調(diào)一下，我們?yōu)槭裁唇匈Y產(chǎn)精裝修呢？因為很多投資人是私營企業(yè)家，對資產(chǎn)管理不是很理解，精裝修能夠讓大家聽明白。

　　資產(chǎn)精裝修不是我們說的包租，包租是一種定價手段，它是一個營銷手段。更不是統(tǒng)一的出租，關鍵是你要跟投資人產(chǎn)生一種法律的托管關系。說起來容易，這個實際上對資產(chǎn)管理公司是有巨大挑戰(zhàn)的，首先必須是大的投資人，小的投資人是很難接受的。

　　資產(chǎn)管理是有意義的，為什么資產(chǎn)管理有意義？為什么散售有問題？去年諾貝爾經(jīng)濟獎的獲得者，他研究了美國一百年的股票市場的漲漲跌跌，預測了2008年的金融危機。不幸的是，他今年預測中國房地產(chǎn)泡沫也會出來，但愿沒有預測準。他說人作為投資是非理性的，影響投資的這個價值波動產(chǎn)生偏離在短期是大概的時間，所以任何一個人想預測明天的股價都是頭腦發(fā)熱。但是在中長期它的價值和價格是接近的，是趨同的。這些投資品跟消費品是不同的，靠什么判斷呢？靠經(jīng)驗是解決不了投資的，我們不知道什么時候買房子，當然我們可以找專家。但是專家呢，中央電視臺訪問任志強說房價要漲，同樣一個臺，過了廣告以后說房價要跌，相信誰？我們判斷商業(yè)地產(chǎn)的價值就要看它的租金回報率。

　　能不能用一種資產(chǎn)管理的形式通過一種協(xié)議把這個管理權拿到呢？這是可行的，因為大家可以算個簡單的賬，如果租金是5塊錢，散售的是5塊錢，我們通過資產(chǎn)精裝修是6塊錢，這樣只漲一塊錢，但是由租金定的未來的價值就產(chǎn)生了巨大不同，資產(chǎn)價值就差了20%。我有一個大膽的預言，未來不光是公寓是精裝修的，散賣的商業(yè)地產(chǎn)也必須做資產(chǎn)精裝修。

　　高和在蘇州投的項目叫樂嘉匯，它有寫字樓，有商業(yè)，也有服務式公寓。投資型服務公寓是租給了服務公寓的使用人，是一個月、幾個月的商務人士，而且商務人群的出資是比較高的。一個散售的酒店公寓租金可能是5千塊錢，但是投資型的服務式公寓可能就是7千塊錢，它的資產(chǎn)價值會高出40%。但是服務式公寓沒有那么容易做，必須要有品牌的運營商，有專業(yè)的資產(chǎn)管理公司。高和跟中國目前最大的服務式公寓運營商中服控股來合作，這說明不光是寫字樓可以做資產(chǎn)管理，資產(chǎn)精裝修，其實服務式公寓一樣可以。

　　說商業(yè)地產(chǎn)有風險，最主要的是我們只是散售，而且沒有看到散售所遇到的風險?，F(xiàn)在已經(jīng)看到萬科開始做資產(chǎn)管理了，很多大的開發(fā)商也開始做資產(chǎn)管理了，這是給我們的一個啟發(fā)。

　　本文為高和投資執(zhí)行合伙人蘇鑫先生于2014城市觀點論壇蘇州行上的演講實錄，未經(jīng)本人審核。