“無(wú)可否認(rèn)，高檔商場(chǎng)受內(nèi)地政策影響較大，買奢侈品的人少了很多，所以短線來(lái)說(shuō)這對(duì)我們是有影響的。”

　　“2013年恒隆的業(yè)績(jī)是不錯(cuò)的。冬天來(lái)到了，還沒(méi)有看到什么時(shí)候春天到來(lái)。春天什么時(shí)候來(lái)？如果你問(wèn)我，遺憾地對(duì)各位講，我今天也不知道。”

　　1月23日，恒隆地產(chǎn)有限公司在香港召開(kāi)2013年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，集團(tuán)主席陳啟宗在活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)表示，難以預(yù)測(cè)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)何時(shí)回暖，內(nèi)地政策對(duì)公司短線發(fā)展很不利。

　　“內(nèi)地政策是近乎貪污的事情都趕盡殺絕，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，這是好事。但無(wú)可否認(rèn)，高檔商場(chǎng)受影響較大，因?yàn)橘I奢侈品的人少了很多，所以短線來(lái)說(shuō)這對(duì)我們是有影響的。”

　　另?yè)?jù)恒隆地產(chǎn)董事總經(jīng)理陳南祿介紹，公司租金收入有一半來(lái)自內(nèi)地，而內(nèi)地當(dāng)中有八成租金收入來(lái)自上海，主要由于上海為內(nèi)地一線城市，發(fā)展較成熟，而區(qū)內(nèi)客人的消費(fèi)能力強(qiáng)，帶來(lái)龐大租金收入。

　　談及近幾年在國(guó)內(nèi)迅猛發(fā)展的電子商務(wù)，陳啟宗表示，電商對(duì)恒隆的影響比較小。“當(dāng)一個(gè)經(jīng)濟(jì)體越來(lái)越發(fā)達(dá)，銷售網(wǎng)絡(luò)越來(lái)越完整、完備的時(shí)候，就不會(huì)需要那么多電商。”

　　他認(rèn)為，國(guó)內(nèi)一線城市對(duì)于電商的需求遠(yuǎn)不及二三線城市，與此同時(shí)，奢侈品等高檔產(chǎn)品受電商影響較小。

　　以下為恒隆地產(chǎn)2013年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：恒隆在國(guó)內(nèi)有非常多的項(xiàng)目，您更看好內(nèi)地市場(chǎng)還是香港市場(chǎng)？

　　管理層：這個(gè)問(wèn)題很簡(jiǎn)單。我們看好香港，不過(guò)這個(gè)環(huán)境中有十幾家公司競(jìng)爭(zhēng)，不容易找到“筍業(yè)”；而在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，我們基本是在高檔商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中發(fā)展。

　　在這方面做得好的、可以走到世界級(jí)的沒(méi)有多少家，幾乎都以香港公司為主。所以我們會(huì)將更多時(shí)間、精力、資金擺在內(nèi)地，這樣發(fā)展會(huì)更好。而且，如果再在香港買地的話，大家都不會(huì)怎么開(kāi)心的了。

　　除非樓市大跌，不然我們都不會(huì)買，所以別希望我回香港買地吧。在國(guó)內(nèi)較多拿地主要是策略問(wèn)題，并不是年年都買。

　　2005到2013年，這9年期間買了8、9塊地，不過(guò)我們買的地面積比較大，比如2013年2月份買的地就有300萬(wàn)平方呎，這還不包括停車場(chǎng)。不過(guò)，風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)是有利于我們發(fā)展的，所以我們要去做。

　　再加上香港是一個(gè)很小的地方，只有1100多平方公里，700萬(wàn)人，內(nèi)地有960萬(wàn)平方公里，13億多人口。這么大的市場(chǎng)，如果我們香港人不去分一杯羹，這是對(duì)不起香港人的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：如何評(píng)價(jià)恒隆地產(chǎn)2013年全年業(yè)績(jī)表現(xiàn)？對(duì)于內(nèi)地經(jīng)濟(jì)放緩，您怎么看？

　　管理層：2013年的業(yè)績(jī)是不錯(cuò)的。

　　冬天來(lái)到了，還沒(méi)有看到什么時(shí)候春天到來(lái)。春天什么時(shí)候來(lái)？如果你問(wèn)我，遺憾地對(duì)各位講，我今天也不知道。內(nèi)地有內(nèi)地的政策，香港有香港的政策，內(nèi)地的政策對(duì)于我們短線是很不利的。

　　香港政策大家都很熟悉，但是內(nèi)地政策是近乎貪污的事情都趕盡殺絕，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為這是好事。如果靠不正當(dāng)生意維護(hù)一個(gè)經(jīng)濟(jì)體的發(fā)展不是好事，所以長(zhǎng)痛不如短痛，最好就是早一點(diǎn)將一些不是那么好的成分從社會(huì)中剔除，包括所有的貪污腐敗等。

　　以往這兩年左右，政府在這方面的力度是相當(dāng)大的。

　　不過(guò)，無(wú)可否認(rèn)的是，高檔商場(chǎng)受影響較大，因?yàn)橘I奢侈品的人少了很多，所以短線來(lái)說(shuō)這對(duì)我們是有影響的。然而，不可忽視的是，我們只有大概一半的商場(chǎng)是五星級(jí)的，賣一些非常高檔的產(chǎn)品，而另外一半則是賣一般的老百姓用品。

　　比如上海恒隆廣場(chǎng)就是賣高檔的東西，而在沈陽(yáng)的皇城恒隆廣場(chǎng)就很一般化了，所以實(shí)際上我們?cè)趦煞矫娑加?。盡管短線來(lái)看對(duì)我們有影響，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)則是好事，治理了貪污腐敗的事情，經(jīng)濟(jì)才能夠有正常的發(fā)展，我們這些在內(nèi)地投資長(zhǎng)線的商人才能從中分一杯羹。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：內(nèi)地業(yè)務(wù)有多少在上海？

　　管理層：整間公司經(jīng)常性租金收入超過(guò)一半是來(lái)自中國(guó)內(nèi)地，其中僅八成物業(yè)是上海恒隆廣場(chǎng)的收入，當(dāng)然體積也是一個(gè)成熟性的考慮。內(nèi)地有很多的增幅，我們覺(jué)得租金增長(zhǎng)會(huì)繼續(xù)。上海的項(xiàng)目做了十幾年了，相當(dāng)成熟，而且上海的購(gòu)買力非常強(qiáng)。

　　因而我們?cè)谏虾５膬蓚€(gè)項(xiàng)目租金收入都非常好，而其他的項(xiàng)目全部都是兩、三年而已，已經(jīng)開(kāi)業(yè)的幾家平均年齡是兩年，還未成熟，并且在二線城市，需要一段時(shí)間慢慢培養(yǎng)。第一次在上海之外開(kāi)業(yè)的是沈陽(yáng)恒隆廣場(chǎng)，已經(jīng)營(yíng)了3年左右。

　　3年前，公司一般性租金收入是40億松一點(diǎn)點(diǎn)，今天我們公布的數(shù)字里可以看見(jiàn)有很好的增長(zhǎng)。租金能夠反映我們成熟的程度，相信未來(lái)五年、七年的增幅，二線城市應(yīng)該會(huì)快過(guò)一線城市很多。

　　除此之外，都是租務(wù)的一種常見(jiàn)情況，剛剛開(kāi)的場(chǎng)，租戶組合和租金收入還沒(méi)有完全理想化，要經(jīng)過(guò)調(diào)整，以適應(yīng)當(dāng)?shù)厥忻竦囊蠛蛺?ài)好，這是每個(gè)商場(chǎng)必經(jīng)的階段。

　　比如，沈陽(yáng)恒隆廣場(chǎng)是當(dāng)?shù)刈钤绲纳虡I(yè)項(xiàng)目之一，濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)絕對(duì)是當(dāng)?shù)氐谝粋€(gè)大型的商場(chǎng)。剛剛開(kāi)始的時(shí)候不可能完全摸透市場(chǎng)，會(huì)有一些嘗試的成分。

　　所以在剛剛開(kāi)業(yè)的兩三年內(nèi)，一定會(huì)有人賺得錢包鼓鼓的，也一定會(huì)有一些人做不了生意，所以兩、三年就會(huì)有一個(gè)淘汰的過(guò)程。有一些地方兩三年之后要換租客，那時(shí)就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)空檔期，但奇怪的是雖然有空檔期，整體商場(chǎng)的銷售額卻在上升。

　　面積小了反而做的生意額大了。證明什么呢？證明我們保留著做到生意的客人，而做不到生意的人，不用我們趕，他們都想走。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您都說(shuō)不知道內(nèi)地經(jīng)濟(jì)什么時(shí)候回暖，恒隆廣場(chǎng)何時(shí)會(huì)再擴(kuò)張？建恒隆廣場(chǎng)需要什么樣的條件？

　　管理層：每個(gè)商場(chǎng)都有獨(dú)特的地方，每個(gè)城市也有各自的特點(diǎn)，所以每個(gè)場(chǎng)都是不同的，很難一概而論。

　　但總的原則就是有人可以做到生意，有人做不到生意；哪一類貨可以賣得很好，哪一類貨賣得不好。當(dāng)然每個(gè)城市的口味會(huì)慢慢改變，這會(huì)跟著時(shí)間，跟著世界潮流來(lái)走。

　　比如，沈陽(yáng)恒隆廣場(chǎng)剛開(kāi)始定的價(jià)格很高，最后發(fā)現(xiàn)不適合，后來(lái)有所降低，結(jié)果我們發(fā)現(xiàn)降低之后營(yíng)業(yè)額相當(dāng)好。所以不是一定高檔的才適合，而要看當(dāng)?shù)氐那闆r。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：國(guó)內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)購(gòu)物越來(lái)越厲害，電商對(duì)于恒隆會(huì)有什么影響？

　　管理層：這在香港叫什么？是不是也是電商，叫電子商務(wù)？我曾經(jīng)跟傳媒朋友說(shuō)過(guò)，以往幾年我們都注意這方面，我們請(qǐng)專家來(lái)授課，專家用了3次課來(lái)跟我們講電商是怎么回事，最近一次是幾個(gè)月前，在寶安那邊給我們授課。

　　無(wú)可否認(rèn)，電商會(huì)將一部分老百姓的消費(fèi)劃過(guò)去，到今天為止，全國(guó)大概10%左右的消費(fèi)是用電子商務(wù)，而這個(gè)勢(shì)頭還會(huì)增加。但是有幾方面大家沒(méi)有注意到，比如電商在一線城市的發(fā)展不如二線，二線就不如三線。為什么呢？因?yàn)橐痪€城市已經(jīng)有很完整的銷售網(wǎng)絡(luò)。

　　例如香港，為什么香港電商沒(méi)有很發(fā)達(dá)呢？因?yàn)槲覀儽旧淼纳藤Q(mào)做得很好，這樣的環(huán)境里不需要那么多電商。同樣在國(guó)內(nèi)一線城市上海、深圳、北京、廣州，有大把的商場(chǎng)，要買任何東西，進(jìn)去就可以買到。

　　而在二三線城市電子商務(wù)發(fā)展非?？?，特別是三線城市，要買一個(gè)大東西需要去省會(huì)城市，所以這些地方的電商特別發(fā)達(dá)。當(dāng)一個(gè)經(jīng)濟(jì)體越來(lái)越發(fā)達(dá)，銷售網(wǎng)絡(luò)越來(lái)越完整、完備的時(shí)候，就不會(huì)需要那么多電商。

　　再舉另外一個(gè)例子。有一些產(chǎn)品特別受電商影響，比如電子產(chǎn)品，數(shù)碼相機(jī)、手機(jī)等。但另外一些東西不容易被電商取代，比如新鮮的瓜果蔬菜。還有一種就是高檔的產(chǎn)品，例如奢侈品，這些東西是要看過(guò)、摸過(guò)、感覺(jué)過(guò)才會(huì)產(chǎn)生消費(fèi)。我們的策略是以高檔的商場(chǎng)為主，較奢侈的產(chǎn)品是我們商場(chǎng)里的主力，所以電商對(duì)于我們的影響會(huì)比較小。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：恒隆在內(nèi)地發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)來(lái)說(shuō)沒(méi)有香港那么激烈，從軟實(shí)力來(lái)說(shuō)，恒隆管理得很好，您覺(jué)得這樣的優(yōu)勢(shì)可以維持多久？

　　管理層：其實(shí)你有一句話我不是很同意，我們的硬件已經(jīng)做得很足了。就是硬件容易出問(wèn)題，如果沒(méi)有一個(gè)最好、最優(yōu)秀的硬件，軟件是行不通、走不順的，必須在一個(gè)最優(yōu)越的硬件的前提下做好軟件，這樣相配起來(lái)才可以馬上功成。內(nèi)地很多企業(yè)學(xué)得最不好的是什么？就是硬件。

　　為什么香港的企業(yè)在這方面做得好？因?yàn)槲覀冇泻芏嗄甑慕?jīng)驗(yàn)，錯(cuò)了很多，也學(xué)了很多。所以我在說(shuō)軟件的時(shí)候，并不表示硬件不重要，反而硬件是先決條件，項(xiàng)目地點(diǎn)、尺寸、建筑，這些都是硬件。

　　我曾經(jīng)提出過(guò)一個(gè)新名詞——“地產(chǎn)遺傳學(xué)”，每個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有遺傳基因，它的地點(diǎn)、大小、建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)，形成、承建、建設(shè)，這些建了之后就不會(huì)變，這就是基因。

　　我們這么多年累積下來(lái)的優(yōu)勢(shì)之中，最優(yōu)秀的經(jīng)驗(yàn)之一就是硬件。硬件對(duì)了，現(xiàn)在就是要看軟件了。去到一個(gè)城市，我們希望可以比較早占到好的市場(chǎng)地位，別人是追不到的。

　　而且我們?nèi)魏我患夜驹谥袊?guó)這個(gè)大市場(chǎng)面前都是很小的，所以也會(huì)有很多機(jī)會(huì)。有很多人問(wèn)，一家新公司有沒(méi)有機(jī)會(huì)？絕對(duì)有機(jī)會(huì)的，但是要有好的硬件、軟件。(采訪/整理：李雯露、楊曉敏）