“從管理和資源整合上看，在上海等一二線城市發(fā)展會更簡單、更高效和更有結(jié)果。”

　　“三四線能做，在一二線城市就很簡單，三四線城市的難度絕對比一二線城市難度更大。”在2013年度業(yè)績會上，寶龍集團總裁許華芳如是表示。

　　2013年，寶龍共完成93.7億的銷售額，超過年初定下的80億目標(biāo)。許華芳稱，管理層對該成績較為滿意。

　　“一方面加大了剛需產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品方面本身就有所變化；二是一二線城市比歷年增長很多，這是最主要原因之一。”

　　對一二線城市戰(zhàn)略，許華芳介紹稱，通過近幾年的摸索，了解到“其實一線城市是低風(fēng)險，中回報的格局。只是說門檻比較高”。

　　他指出，對已經(jīng)上市且有一定規(guī)模的企業(yè)，門檻高的問題能夠克服。而且從管理和資源整合上看，在上海等一二線城市會更簡單、更高效和更有結(jié)果。

　　在土地拓展方面，許華芳介紹，今年將更聚焦，特別是聚焦在上海，希望在上海投放更多的資源和資金。其次是堅持低成本戰(zhàn)略，不會去參與所謂的地王，高單價、回報率不高的項目不會去碰。

　　在追求做大規(guī)模的同時，也考慮市場風(fēng)險和波動。寶龍從去年開始已經(jīng)有合作，鼓勵項目合作模式，未來會加大合作模式的發(fā)展。

　　談及去年負(fù)債率上升的問題，許華芳稱，公司整體負(fù)債率還是控制得比較好，負(fù)債率為64%，在行業(yè)中也是可接受的。

　　據(jù)許華芳介紹，負(fù)債提高的最主要原因在于新增的持有性物業(yè)以及去年取得的11塊土地。“從公司的角度來講，這個指標(biāo)和數(shù)據(jù)都是能夠接受的。”

　　以下為寶龍集團2013年度業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：寶龍合約銷售增長四成原因是什么？今年銷售目標(biāo)是120億，通過什么方式來達到這個目標(biāo)？

　　許華芳：去年93.7億的業(yè)績公司管理層還是比較滿意的，還比預(yù)定目標(biāo)增長20%，整體數(shù)據(jù)還是不錯的。

　　為什么能夠增長？一方面我們加大了剛需產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品方面本身就有所變化；第二是去年銷售額里面，一二線城市比歷年增長很多，這是最主要原因之一。

　　今年120億的目標(biāo)有幾個方面的保證。第一，貨源比較充足；第二，今年單單上海銷售規(guī)模能夠占到30%，再加上杭州、廈門、天津這三個城市占了40%，這四個城市加起來就占了我們70%的銷售量。無論從城市，還是從產(chǎn)品上來講都是比較有把握和競爭力。我們管理層很有信心，應(yīng)該會超額完成我們的銷售目標(biāo)。

　　一二線城市戰(zhàn)略，公司管理層特別是主席在上市時做了一個重要決策——總部搬遷到上海。去上海之前我們對一線城市了解沒那么深刻，總覺得地價很高，可能利潤不一定高。但是到了上海，通過這幾年的摸索和了解，其實一線城市是低風(fēng)險，中回報的格局。只是說門檻比較高，每個項目總價比較高。

　　但是對于已經(jīng)上市有一定規(guī)模的企業(yè)，這個問題則能夠克服。在過去的兩年中，寶龍在北京、上海布局了七個項目，并且還會不斷加大在上海的比重，主要原因是看好上海。

　　還有個原因，從管理和資源整合度來講，在上海會更簡單、更高效、更有結(jié)果。去年我們在上海第一個社區(qū)MALL開業(yè)，效果是超乎想象的，出租率100%，開業(yè)率95%，客流量和生意都遠超預(yù)計，所以有信心在上海做得更好。

　　有很多投資者經(jīng)常開玩笑說我們以前經(jīng)常做三四線，到一線城市會做嗎？在三四線能做，一二線城市就很簡單，三四線城市的難度絕對比一二線城市更大，這是我們的體會。

　　現(xiàn)場提問：去年負(fù)債提升是什么原因？今年如何改善負(fù)債水平？

　　許華芳：從負(fù)債來講，公司整體負(fù)債率還是控制得比較好，負(fù)債率為64%，在行業(yè)中也是可接受的。負(fù)債提高的最主要原因在于新增持有性物業(yè)以及去年取得的11塊土地。從公司的角度來講，這個指標(biāo)和數(shù)據(jù)都是能夠接受的。

　　上海項目發(fā)展模式和其他城市沒有什么不一樣，大體上模型還是接近的，但是在產(chǎn)品線上有所不同。我們有三個產(chǎn)品線，在上海產(chǎn)品線主推社區(qū)綜合體，在外環(huán)，地鐵上蓋，輻射20到25萬人的大社區(qū)模式，這是上海的主打模式?，F(xiàn)在我們7個項目里面有5個都是這種模式，是主打產(chǎn)品。

　　現(xiàn)場提問：毛利率下降的原因是什么，今年會不會提升？今年房價預(yù)計是怎樣的？

　　許華芳：毛利率問題管理層也很關(guān)注。毛利率下降有幾個方面的原因，第一個，行業(yè)的趨勢也是往下在走；第二個，去年交房比例大部分是2011年低位銷售的貨源，還有今年商業(yè)交房的比例比住宅低得多。我們歷年來商業(yè)毛利高，這兩個因素是最主要的。

　　在2013年93億里面，毛利率肯定要好一些，但是要回到以前的40%多難度很大，現(xiàn)在什么成本都高了，這是客觀的事實。

　　今年貨源還是比較充足，我們預(yù)計貨源是250億到280億。不同城市間，我們一線城市會占比30%，二線城市占40%，三四線城市30%，這個結(jié)構(gòu)是比較好的。

　　公司也會努力在上海積極拿地，但是在權(quán)衡風(fēng)險和擴大規(guī)模同時，會選擇一些項目合作，簡單說大項目都找人合作，基本是這樣。

　　從今天來看，我們在上海的表現(xiàn)還是比較出色，有7個項目，5個是底價拿的，2個溢價也不高。我們的商業(yè)地產(chǎn)在中國還是有特別的優(yōu)勢，現(xiàn)在一直都有和其他企業(yè)在談合作，去年有兩個項目都是和別人合作的，未來會陸陸續(xù)續(xù)主動性尋找合作。

　　現(xiàn)場提問：香港融資環(huán)境隨著美國QE退出越來越緊，國內(nèi)對影子銀行進行調(diào)控，也出現(xiàn)了信托違約，會不會影響信貸環(huán)境？

　　許華芳：從融資環(huán)境來看，整體而言國內(nèi)對按揭的規(guī)模有所控制。我們現(xiàn)在看到的跡象是，所有資源向大企業(yè)集中，向上市企業(yè)集中。有理由相信這些小的公司在今年被洗牌，因為現(xiàn)在已經(jīng)開始規(guī)模經(jīng)濟。

　　我們同行交流的時候開玩笑說，再過兩年，行業(yè)前50強能做，商業(yè)地產(chǎn)前5強能做，區(qū)域龍頭能做。

　　我們公司很簡單，定兩條線，第一個是行業(yè)要保持在50強內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)保持在5強內(nèi)，在專業(yè)方面，規(guī)模上都保持一定的競爭優(yōu)勢，這是公司的基本想法。

　　融資方面對我們這種企業(yè)還是比較松的，從去年的融資表現(xiàn)都可以看得出來。我們公司現(xiàn)在的信托是1.5億，占不到1%。

　　現(xiàn)場提問：利息成本降低，帶來利息成本的節(jié)省，這個趨勢是向上還是向下？現(xiàn)金流狀況是怎樣的？土地成本占比又是多少？

　　許華芳：2012年信托是十幾億，2013年是1.5億。在成本方面，去年提出調(diào)結(jié)構(gòu)，降成本，這兩點財務(wù)團隊都做得非常出色。按照理論來講，現(xiàn)在短債比例才20%，因為有一個是資產(chǎn)內(nèi)保外貸，是循環(huán)貸款，不用考慮進去，但是在會計準(zhǔn)則上還是歸為短債。

　　我們?nèi)ツ昕偲骄杀鞠陆盗?%，一年能夠省1億多的融資成本。2013年底手上現(xiàn)金有48億，比去年增加了139%。第二，短債只有40億，長短債比是很健康的。在土地成本方面，維持低成本的土地儲備，土地成本和銷售比平均是12%到15%左右，在行業(yè)內(nèi)是比較低的。

　　現(xiàn)場提問：電商業(yè)務(wù)具體是怎么考慮和布局的？在這方面你們有什么優(yōu)勢和競爭力？

　　許華芳：電商是公司創(chuàng)新的一種精神，做到多大我們也沒有想得那么遠，更大程度上是覺得，企業(yè)總要努力、創(chuàng)新和嘗試。

　　我們社區(qū)化O2O最大特點是有一個載體，以福州為例，有500個商戶，有30萬忠誠的常態(tài)客戶，這兩個都是最大的資源。

　　當(dāng)時的想法很簡單，思路是如何幫商鋪賺更多的錢，如何提高客戶忠誠度和服務(wù)滿意度。很簡單，就幫商戶免費搭一個電商平臺，免費搭一個物流平臺。

　　我們的特點就是因為有這個購物中心，未來走的是大數(shù)據(jù)和會員制，因為只有三四十萬人，不像天貓、京東要分析幾億人，分析這三四十萬人的準(zhǔn)確率是很高的。

　　電商平臺由專門的團隊在負(fù)責(zé)，今年的目標(biāo)是希望擴大到4到6個項目，模式是一個購物中心一個平臺，而不是一個平臺走天下。

　　現(xiàn)場提問：政府大力推行城鎮(zhèn)化的發(fā)展，公司怎樣把握這個利好政策？

　　許健康：寶龍這幾年一直在三四線的城市投資，去年還組建了一個公司，拿4億投資了5個項目，會在今年5月份、6月份、7月份開業(yè)，去年拿的地都會在這個期間銷售。

　　根據(jù)中國的城市發(fā)展，一二線城市已經(jīng)發(fā)展到受限的狀況，環(huán)境破壞、交通問題等給城市帶來很大的負(fù)擔(dān)。所以經(jīng)濟要發(fā)展，城市還要發(fā)展，所以就轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)進行發(fā)展。

　　寶龍延續(xù)以前的發(fā)展模式，專門成立一家公司，按照以前的理念做得更快、更好。