降價、存量成為今年長三角樓市關(guān)鍵詞，在難于預(yù)測的形勢下，未來蘇州房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)怎樣的局面？發(fā)展中的房地產(chǎn)行業(yè)不斷尋找新的機會，哪一條才是企業(yè)最適合的路徑？

　　主持人：下面是進入圓桌論壇環(huán)節(jié)，降低、存量成為今年長三角樓市關(guān)鍵詞，在難以預(yù)測的形勢下，未來蘇州房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)怎樣的局面？發(fā)展中的房地產(chǎn)行業(yè)不斷尋找新的機會，哪一條才是企業(yè)最合適的路徑？

　　今天圓桌論壇的主題就是長三角經(jīng)濟圈命題下的蘇州樓市。今天的論壇分三個議題：存量與降價：變革中的市場、長三角一體化下的蘇州樓市、中小房企轉(zhuǎn)型與金融改革創(chuàng)新。

　　首先是有請我們的主持嘉賓黎振偉先生。

　　下面我們有請著名財經(jīng)專家、財政部財政科研究所賈康先生，金科地產(chǎn)集團股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生，新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷先生，吳中地產(chǎn)集團總裁曾昌宇先生，融創(chuàng)綠城蘇州公司副總經(jīng)理魏萬青先生，高和投資執(zhí)行合伙人蘇鑫先生，德信資本董事長陳義楓先生，SKYLINE思凱來國際總經(jīng)理陸靜女士，合富輝煌（中國）上海公司副總經(jīng)理趙春雷先生。

　　黎振偉：我們來到美麗的蘇州，如果蘇州的房地產(chǎn)今天都擔(dān)憂有問題，我想中國就不用做了。所以我想我們這個題目能不能改一下，就是在蘇州這種特定的環(huán)境下我們的房地產(chǎn)應(yīng)該如何搞得更好。而不是怎么去降價，怎么去走貨。這個是需要，但不是最重要的，如果蘇州都搞不好，那其他地方就不用做了。

　　蘇州在它特定的產(chǎn)業(yè)、文化發(fā)展之下，給房地產(chǎn)帶來的機會跟啟示是哪些呢？首先問一下賈康所長，蘇州的GDP排第六，人均GDP是排第二的，人口跟深圳差不多，蘇州已經(jīng)是超越了二線城市，在這種情況下賈康所長您認為在今后的經(jīng)濟紅利下蘇州的房地產(chǎn)應(yīng)該怎樣呈現(xiàn)它的特色？

　　賈康：我覺得蘇州所有1.5線城市，從現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)支撐，注重生態(tài)、人文和方方面面的要素，按照現(xiàn)代化為趨向的結(jié)合融合來看，應(yīng)該有很好的題目。如果我們對蘇州都悲觀的話，你就不要想搞了。中國在這個發(fā)展過程中，不要有劇烈的大起大落，要平穩(wěn)發(fā)展。

　　黎振偉：下面請問李戰(zhàn)洪先生一個問題，剛才您的發(fā)言當(dāng)中是講如何轉(zhuǎn)型。金科是從重慶來到蘇州的，我想問李總，從您的模式來看，在蘇州這種城市我們金科地產(chǎn)應(yīng)該用什么樣的模式呢？

　　李戰(zhàn)洪：如果說模式，其實全國房地產(chǎn)整體的模式差異都不是很大的。如果要說蘇州和重慶的區(qū)別，我覺得第一個就是蘇州的經(jīng)濟環(huán)境、地理環(huán)境以及它的企業(yè)深度環(huán)境來說它的地位已經(jīng)決定了。它和其他區(qū)域最大的區(qū)別，我覺得它和華東其他城市一樣，特別聽黨的話，對政策特別敏感。我覺得以蘇州為代表的華東地區(qū)是最聽黨的話的一個城市，對政策的敏感度特別高。提降價其實是炒作，開發(fā)商沒有人，也沒有必要去承擔(dān)降價的責(zé)任。中央政府不愿意降稅費、地方政府不愿意降地價，金融行業(yè)不愿意降利息，這三大頭都不愿意降，老百姓不愿意降房價，一降房價之后自己的資產(chǎn)就貶值了，他們也不開心。四個大頭都不愿意降，你開發(fā)商降什么東西？所以降價也不是出路。

　　黎振偉：如果一個城市確實沒有這個能力支撐這個市場的話，你不降也不行。在蘇州這個城市你可能不用降價，因為它有支撐?？墒怯械某鞘胁幌虢狄膊恍?，比如說鄂爾多斯、溫州等等。我們下一位嘉賓就是我們新城控股集團有限公司的歐陽捷先生，我們這次來的路上都在探討常州現(xiàn)在的問題。你從常州來到蘇州，您怎么比較？它都是在長三角中心區(qū)的城市發(fā)展，它們之間的差距在哪里了？

　　歐陽捷：您提的這個問題非常好，第一個我想講的觀點是蘇州不用擔(dān)心。三個月之后，整個市場會恢復(fù)。為什么這么說？第一，城鎮(zhèn)化進程還遠遠沒有結(jié)束。蘇州對人口的吸引力是巨大的，蘇州的文化底蘊非常豐厚，蘇州的民間資本是非常雄厚的。另外我們從供求關(guān)系上來講，蘇州也就5萬多套庫存量，每個月去化一萬多套的話也就是四個多月，所以也不存在大的問題。常州是不是鬼城？我們是從常州出來的，常州其實也不是鬼城，只不過我們是現(xiàn)在人的城鎮(zhèn)化速度滯后于城的城鎮(zhèn)化速度。就是說我們的城鎮(zhèn)速度推進的快了點，人的進駐慢了點。其實蘇州也有這個問題，但是蘇州政府對土地的控制是非常有效率的，所以它們土地的供應(yīng)量并不多，控制是比較有節(jié)奏的，有效率的。所以我覺得蘇州市政府在這方面做的非常好。常州市政府以前在方面可能還經(jīng)驗不夠，不像蘇州這么有經(jīng)驗?，F(xiàn)在常州市政府已經(jīng)醒悟過來，去年的土地供應(yīng)量比前年的減少了一半，今年還要再減少三分之一，整個供應(yīng)量的供求關(guān)系調(diào)整了之后，我們這個市場還會恢復(fù)過來。我們企業(yè)還是要做好自己的事，第一是做好品質(zhì)，第二是做好自己的管理，第三是做好客戶的定位。

　　其實常州的房價沒有說的那么嚴重，我們就是打個95折，所以影響并不是很大。對于我們蘇州的開發(fā)企業(yè)，包括我們自己在蘇州有有9個盤，我們蘇州自己的企業(yè)也是一樣要堅定信心。另外中央也是有底線政策的，底線思維，如果經(jīng)濟出現(xiàn)了下滑，房地產(chǎn)出現(xiàn)了下滑，政府是會做微刺激的。

　　黎振偉：下面我們請問蘇鑫總，他不是講樓盤，他是講城市，因為他是投資者。從您的角度怎么看蘇州的商業(yè)地產(chǎn)投資的模式？

　　蘇鑫：剛才您也提到了鄂爾多斯，我們每年有一個民間組織調(diào)研，每年我們都去鄂爾多斯，所以見證了鄂爾多斯整個從泡沫到崩盤?，F(xiàn)在的結(jié)果是什么呢？道德水平高的人基本上跳樓自殺了，道德水平差的人都跑了。房價從100萬跌到50萬就會出現(xiàn)一種現(xiàn)象，就是說怎么還這個錢呀？這100萬不是他們自己的，好鄂爾多斯人非常的聰明，他們換了一種方式，不能用貨幣來評判。有些人很聰明，他們就從四川弄了一種酒，比方說這個酒值1萬，我們造價就說值2萬，所有都用這個酒來切分。這個酒不是明碼標(biāo)價的，是四川的很聰明的人為鄂爾多斯的人特地生產(chǎn)的一種酒。我們投蘇州就是因為蘇州是1.5線城市，沒有城市的發(fā)展有什么城鎮(zhèn)化呢？城鎮(zhèn)化是被動形成的過程，1.5線城市當(dāng)然是有需求的，盡管現(xiàn)在蘇州房地產(chǎn)市場供應(yīng)依然很大，三年五年能不能消化掉？最終還是要看城市的量級，看它的經(jīng)濟發(fā)展。

　　這次政府出臺了一個對商業(yè)地產(chǎn)的限制，我覺得還是比較英明的，弄一個門檻，你自己決定，你有錢就投，沒有錢就離遠點。你做商業(yè)地產(chǎn)可以再細分，商業(yè)地產(chǎn)的最終是消費者，消費者各方面的意識和理念發(fā)生了重大變化，這個時候就會有很多的機會，但是簡單的復(fù)制別人成功的經(jīng)驗還是有問題的。我覺得還是非?？春?.5線城市的商業(yè)地產(chǎn)的，如果我要投商業(yè)地產(chǎn)，這個時候你一定要找一些長錢，這是必須的。另外要研究一下消費者的需求，如果我們能夠把產(chǎn)品研究的很好，把消費者也研究的很好，其實是沒有問題的。

　　黎振偉：其實蘇州再好，如果你在某類物業(yè)短期內(nèi)投入很多也消費不了，因為蘇州畢竟不是一線城市。下面請問的嘉賓是我們來自吳中地產(chǎn)集團的總裁曾昌宇，您是老牌蘇州企業(yè)。我看到您的企業(yè)也是有很多老牌的物業(yè)公司，你們要做的是面對蘇州城市大發(fā)展，你們怎么看蘇州這種物業(yè)的發(fā)展，怎么把握它的機會和控制這個力度呢？

　　曾昌宇：蘇州確實已經(jīng)成為我們大佬云集之地，作為本土的一家22年的企業(yè)，實際上壓力很大。今天我們可能更多討論在這樣一個時點，在蘇州這樣一個地域，它所面臨的問題。實際上這種裝下下蘇州的問題并不推出，2008年的時候我們出現(xiàn)了28個月的存活量。我們說這些問題還是會給我們很多思考，我們上上周應(yīng)該是跟八家銀行的行長做了一些交流，我們各大開發(fā)商一起。對于資金的這樣一種狀態(tài)我們還是表現(xiàn)比較擔(dān)心的，盡管剛才我們蘇總講到的這樣一個政策，這個從行業(yè)來講可能是一個不錯的政策。從目前來看我們的所有商業(yè)貸款都出現(xiàn)了停貸，所有外地人到蘇州來買房子都停貸。2008年是什么情況呢？我們回想一下，所以對資金的持有還是表現(xiàn)比較擔(dān)憂的。當(dāng)然這是近期的，從遠期和長期來看，蘇州都沒有問題。從一線的大顎來講，我們可能會注重錯位，一是為一般購房者帶來性價比高的產(chǎn)品，二是為改善型或者是終極購房者帶來好的產(chǎn)品。我們推出了三重服務(wù)體系，我們的教育服務(wù)體系，目前我們是江蘇的第一家中美合作辦學(xué)的機構(gòu)，是我們集團。北美高中，也就是在蘇州讀高中拿到美國的文憑，同時也可以到美國的北卡爾蘭大學(xué)讀我們吳中的高中。還有就是我們的醫(yī)療體系，這是基于我們的健康服務(wù)方面。第三個就是我們的生活服務(wù)，這幾大體系作為本土企業(yè)，包括我們在去年10月18在香港上市的中國融匯也可以做金融服務(wù)?？赡芪覀儠蔀橐粋€真正的服務(wù)商，我們希望成為一個真正的，綜合性的城市服務(wù)商。

　　黎振偉：下為嘉賓是融創(chuàng)綠城的魏萬青先生，其實這兩個公司的文化風(fēng)格有很多，這次你們在蘇州做了一個很獨特的東西。你們怎么選擇在蘇州做最好的項目，你們不擔(dān)心資金積壓嗎？不擔(dān)心銷售周期長為你們帶來壓力嗎？

　　魏萬青：桃花源這個地是2009年拿的地王，目前來看是蘇州園區(qū)最好的板塊。當(dāng)時做設(shè)計的時候我們光做方案就有400多套，最初是想做法式的，最后把這個推翻了，覺得這么好的一個地方，最后還是選擇做中式的園林。從工序上，材料選擇和供應(yīng)商上都有很多的局限，當(dāng)時也是下決心要把這個做成最好的作品，留給這個城市。實際上這個項目做出來以后，包括去年開放的時候，來自地產(chǎn)界的，包括客戶來了以后確實是非常的認可。去年可能就賣了大約12個億左右，兩個月。今年4月份我們這個項目已經(jīng)賣了26套，一套是2千萬左右，最高是值5個億一套的，這個可能是在5月份要發(fā)布。這個產(chǎn)品我相信在中國真的不會再有了，獨一無二的一個產(chǎn)品。

　　黎振偉：下一位是合富輝煌的趙春雷總，我們來蘇州賣房子，面對今天的環(huán)境，您覺得我們采取什么樣的策略給開發(fā)商？

　　趙春雷：首先作為營銷機構(gòu)，服務(wù)商的要求是開發(fā)商的一個需求。開發(fā)商有很多做法，有資金導(dǎo)向型的，也快速回籠的，我們是針對開發(fā)商的需求來制定我們的策略。我分別在管蘇州和上海兩地，它們雖然距離并不是很遠，其實我覺得這兩地的差距實際是很大的。

　　黎振偉：下面有請德信資本的陳總，您怎么看蘇州這個城市？

　　陳義楓：我們是來自深圳的一家專業(yè)公司，我們很感謝蘇州。整體的來看，我認為現(xiàn)在中國的地產(chǎn)從長周期來看是穩(wěn)健的，很多長期因素并不大的變化，所以是有支撐的。一年到一年半的時間內(nèi)可能是一個弱的，冷的困難期，這是一個小周期。這個周期的難度也不是那么大，我們認為這是一個小的幅度。這個并不是下跌的幅度，可能是不漲，或者說微漲，不一定會跌。從樓價看，我們短期內(nèi)看淡，但不看跌。這個周期就決定了今后房地產(chǎn)的機會不在趨勢下，趨勢很難給你帶來大的機會，當(dāng)然也不會有那么大的風(fēng)險。第二個是我們認為結(jié)構(gòu)化的差異很大，首先就是區(qū)域的結(jié)構(gòu)化。蘇州這個區(qū)域究竟怎么樣呢？我們認為蘇州是一個比較好的區(qū)域，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)非常好。它可以用時間來消化存量，而且消化的速度會比較快。由于過去兩三年可能集中供應(yīng)比較大，可能需要消化那么一小陣子，但是蘇州是能夠從容應(yīng)對這些存量的。我認為在大的結(jié)構(gòu)化差異中，蘇州屬于好的那些區(qū)域。

　　未來一兩年的周期可能樓價不會那么悲觀，但是去化的速度要警惕，它的流動性可能面臨挑戰(zhàn)和威脅。我覺得未來兩年的弱周期集中體現(xiàn)在流動性風(fēng)險。開發(fā)商怎么辦呢？我覺得一個是要有充分的思想準備，要儲備過冬的棉襖。另外可以往金融這個方向靠一靠，可以跟反周期的業(yè)態(tài)合作，我們就是政策越緊做的越多。我們總體是謹慎樂觀的。