三月政策定調(diào)，四月成為行業(yè)發(fā)展關(guān)鍵。在分類調(diào)控大方向下，房地產(chǎn)全行業(yè)的選擇至關(guān)重要，當局者如何破局？旁觀者如何答疑？

　　主持人：蘇州世聯(lián)興業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理劉伊寧女士；

　　答問嘉賓：賈 康 著名財經(jīng)專家、財政部財政科學研究所所長

　　提問嘉賓：新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷先生；資深地產(chǎn)評論人、城市文化學者王世泰先生。

　　劉伊寧：歐陽總主要是在商業(yè)地產(chǎn)，總體在全國也做了很多項目。您就在分類調(diào)控分類各個城市的變化方面有什么問題嗎？

　　歐陽捷：我是這么看，其實剛才賈所長已經(jīng)講了一個很重要的觀點，在中央去年新一屆政府上臺之后，以及去年的兩會，以及去年的中央城鎮(zhèn)化工作會議上，其實都不提調(diào)控。我們現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)的相關(guān)利益方還把調(diào)控當做一回事，這是一種小媳婦的心態(tài)。我們寄希望于市場好的時候我們怕中央政府這個婆婆來管，市場不好的時候我們又寄希望于政府是否放松限購，我認為這個思維是嚴重的倒退?，F(xiàn)在中央政府已經(jīng)不提倡調(diào)控，以市場為主導，我們現(xiàn)在應(yīng)該抓住之際向真正市場化方向發(fā)展。

　　我們必須要改變現(xiàn)在一系列操作的模式和措施?，F(xiàn)在大家感覺到這個市場可能會有很大的問題，市場到底好不好，待會兒我們可能會在下一個議題中談蘇州。但是從全國的形勢來看，房地產(chǎn)的供求關(guān)系沒有改變，城鎮(zhèn)化的進程沒有改變。改善型需求也沒有改變，我們最近也在看一個數(shù)字，其實大家在關(guān)注很多數(shù)字的時候忽略了一個數(shù)字，就是我們每年全國結(jié)婚人口有多少，離婚人口有多少。我們?nèi)珖磕杲Y(jié)婚人口是1200多萬，如果按照城鎮(zhèn)化50%算，要600萬對，換說就要600套房子。離婚人口是300萬對，這就要有300對人有房子住，加起來就是900多萬套，而我們一年的供應(yīng)是1000多萬套。所以這個市場大家不用過多的關(guān)心。

　　賈所長是最權(quán)威的專家，在房地產(chǎn)稅政策方面有很深的研究。我提兩個問題，第一個問題就是房地產(chǎn)稅是否可以實行一稅制或者九稅制？就是用一種稅就把這個問題全部解決。第二個是這個稅率有沒有可能下降？還有就是關(guān)于我們土地出讓金，房地產(chǎn)稅一旦推出，房地產(chǎn)稅是土地出讓金的同路人還是終結(jié)者？

　　賈康：我回應(yīng)一下歐總這兩個很好的問題，第一個問題這和房地產(chǎn)整個演變鏈條，從土地批租到交易等等，整個鏈條相關(guān)的，137種為代表的各種收稅的邏輯。18種稅里面直接間接和房地產(chǎn)相關(guān)的是11種，房地產(chǎn)是我們整個國民經(jīng)濟中帶有支柱意義的行業(yè)。它要應(yīng)對生產(chǎn)要素的不同側(cè)面，要形成調(diào)節(jié)體系，我們以后顯然是要把幾十種、上百種的東西整合，把所有稅費整合。不做好這個整合的話這個立法是不到位的。整合以后這個是一稅制還是九稅制，我理解的一稅制就是單一稅種，這是不可能的，實際上還是多種稅多次征。這樣就理順在開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)。交易環(huán)節(jié)的稅負有一個總體模式是要下降的，保有環(huán)節(jié)的稅是要往上升的。所有這些稅制加在一起，實際上你說的這個稅率也是一定要規(guī)劃調(diào)整的，整合之后總體是要往下調(diào)的。交易環(huán)節(jié)上也不排除有些稅是不是要往上調(diào)。具體的設(shè)計我們可以在深入討論，但是總體上這個要區(qū)別對待。

　　在土地出讓金方面，我是這樣認識的，土地出讓金一定會存在，這跟后面所說的稅是并行的關(guān)系，不是二者取其一的關(guān)系。往下就比較簡單了，您所說到的，以后真正完成房地產(chǎn)稅立法以后，這個房地產(chǎn)稅一定是和土地出讓金是同步的，而不是終結(jié)者。這里面具體的內(nèi)容要專門展開做討論。

　　王世泰：賈康先生是我心中最崇拜的專家，我想提三個問題。第一個就是說李克強總理在兩會記者招待會講，對房地產(chǎn)問題提了一句話，叫按照不同城市，不同人群的需求分類施策，我們就聯(lián)想到蘇州這樣一個城市，如果按照我們行政區(qū)劃的話，它是2.5，就是次省級。但是我們從它的歷史源流、文化積淀、經(jīng)濟總量、產(chǎn)業(yè)框架和人口結(jié)構(gòu)來看，我們說它是一線城市一點也不夸張。所以說在分類施策，分類調(diào)控的背景下蘇州的房地產(chǎn)市場將扮演什么樣的角色？

　　第二個問題是我今天早上剛剛看新聞?wù)f定向降準，央行又出了定向降準的通知。這個定向降準究竟會給房地產(chǎn)市場帶來什么樣的信號？

　　第三個問題是互聯(lián)網(wǎng)思潮迅猛而來以后，無論是從技術(shù)層面，無論是從發(fā)展的趨勢來看，它給我們房地產(chǎn)本身的，無論是建設(shè)、營銷等等方面會帶來可能的變化。

　　賈康：您提的問題都有很深厚的文化積淀，第一個問題，我是認同蘇州可能要按幾線城市來做歸類的話，它直說被評為二線，但是可能在很多方面可以接近一線，1.5可能是差不多的。深圳畢竟是一個前面更超常的增長，深圳建立特區(qū)30年的時候已經(jīng)是無地可批，推動轄區(qū)之內(nèi)的房地產(chǎn)價格更明顯的上升。現(xiàn)在深圳意識到簡單靠土地批復是不可持續(xù)的，就是不能簡單的靠土地財政的方式推進我們的增長過程。蘇州這些年似乎是把地鋪開了，它的容積率上明顯低于深圳。它發(fā)展過程中非常有明顯的超常規(guī)增長，蘇州現(xiàn)象，甚至在全國帶有領(lǐng)跑者的特征。但是它在不動產(chǎn)的價位表上跟深圳有區(qū)別，我聽說蘇州的均價也就1萬多塊錢。深圳5環(huán)之內(nèi)的房子直奔5萬塊錢，曾經(jīng)有一些時段5環(huán)之內(nèi)的價格都變相降價了。蘇州跟深圳相比又有一些區(qū)別，所以對您第一個問題，我覺得如果在現(xiàn)在蘇州現(xiàn)在的進程處理的好，我們蘇州商品房價位的表現(xiàn)，從面上來說不應(yīng)該出現(xiàn)下調(diào)的。

　　你提到的定向降準，這是對一些小微企業(yè)、三農(nóng)等等定向。在降準方面最不靠操作的是面對三農(nóng)的金融機構(gòu)，我估計在一段時間內(nèi)似乎定向降準還不會針對我們房地產(chǎn)業(yè)，如果房地產(chǎn)業(yè)真正出現(xiàn)了相對而言的比較普遍的下滑，我認為這種下滑是全局部分承受的，是當局不能容忍的，那時候在極端情況下才會出現(xiàn)。你最后說到了互聯(lián)網(wǎng)，這也是我觀察和學習的。我注意到房地產(chǎn)業(yè)這邊有智能的設(shè)置和智能的園區(qū)，這跟互聯(lián)網(wǎng)有必然的聯(lián)系。它的用戶體驗一下子改變了體驗之后，我們相關(guān)的開發(fā)主體在互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展潮流之下聯(lián)系到我們的不動產(chǎn)開發(fā)，聯(lián)系到我們的社區(qū)建設(shè)，以及以后大家越來越靠實力比拼的競爭中間我們真實性形成相對優(yōu)勢。一定要借助互聯(lián)網(wǎng)插上我們房地產(chǎn)競爭優(yōu)勢的翅膀。