不論風(fēng)向何處，市場(chǎng)一直有其前行的軌跡，在分類調(diào)控成為選擇的行業(yè)變革中，經(jīng)過數(shù)年高速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)發(fā)生什么改變？

　　主持人：李秋月 思源經(jīng)紀(jì)西安公司總經(jīng)理

　　答問嘉賓：陳 淮 著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)

　　提問嘉賓：張民憲 陜西省房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、陜西省建秦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)　　

2014西安行觀點(diǎn)答問現(xiàn)場(chǎng)

　　李秋月：在座的各位來(lái)賓，各位朋友，各位可愛的戰(zhàn)友們，大家上午好。今天很榮幸參與到觀點(diǎn)的論壇活動(dòng)，下面我們就進(jìn)行到整個(gè)論壇的環(huán)節(jié)。

　　首先我是打醬油的，因?yàn)闆]有做過主持人，今天實(shí)際上大家共同探討的話題可能就是關(guān)于西安的一些話題，作為西安的房地產(chǎn)的從業(yè)者，也是歷經(jīng)了十幾年。關(guān)于調(diào)控對(duì)于西安整個(gè)市場(chǎng)的影響，作為營(yíng)銷人，每一次的調(diào)控實(shí)際上都對(duì)我們有很大的沖擊，我們都會(huì)去思考如何提高轉(zhuǎn)化率，冥思苦想，但是對(duì)營(yíng)銷人來(lái)說(shuō)，實(shí)際上有很大的難度，但是對(duì)于房地產(chǎn)的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，相信難度更大，也有更多的疑惑，所以我們將話筒給到張總，期待你們的精彩對(duì)話。

　　張民憲：作為開發(fā)商來(lái)說(shuō)，可能對(duì)市場(chǎng)可能有更多的感受，但是我剛才聽了陳教授的講話，我覺得從理論到實(shí)踐，作為開發(fā)商來(lái)說(shuō)，需要研究的問題太多。所以在這里想請(qǐng)教一下陳教授，拿我們自己來(lái)說(shuō)，我們這個(gè)項(xiàng)目踏入西安的時(shí)間也比較早，但是地處西安北部，這個(gè)地方還沒有開發(fā)起來(lái)，到底應(yīng)該怎么做，我們就不知道。問政府，政府也不知道，我們這邊沒有規(guī)劃，我們當(dāng)時(shí)怎么走，就是覺得只能向政府、向市場(chǎng)多去討教討教，但是討教的結(jié)果不明顯，沒告訴我們什么。那么在這種情況下，開發(fā)商經(jīng)常會(huì)跟政府政策博弈。剛才說(shuō)陳教授說(shuō)了，政策博弈這個(gè)事情，這個(gè)路子不對(duì)，更多的應(yīng)該進(jìn)入市場(chǎng)，我想在這方面聽聽陳教授，跟政策博弈、跟政府博弈到現(xiàn)在，我們下一步應(yīng)該重點(diǎn)放在哪里？

　　陳淮：營(yíng)銷，就是編故事，營(yíng)銷講故事，學(xué)者講規(guī)律，這不一樣。你比如說(shuō)成都的開發(fā)，我們也和深圳一樣了，深圳是團(tuán)結(jié)富人，成都是團(tuán)結(jié)窮人，這種故事，大家且編且賣房，它肯定不是客觀規(guī)律的過程。剛才說(shuō)研究政策，政策也要研究，但是對(duì)西安這個(gè)地方來(lái)說(shuō)，西安不是像我們剛才最開始開幕的時(shí)候，主持人或者華商報(bào)老總說(shuō)的，西安是個(gè)很有人氣、很有吸引力的城市。西安的任務(wù)是疏散人口，減輕對(duì)地下文物、對(duì)城市保護(hù)、對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的壓力，西安這些都不是研究國(guó)五條，政府所得稅的問題。西安既是老城，又是老工業(yè)基地，又是在城市過程當(dāng)中迫切需要。比如旅游業(yè)、高端旅游業(yè)的發(fā)展，老百姓住房，棚戶區(qū)改造。3600萬(wàn)保障房，有1/3是棚戶區(qū)改造，很多媒體可能都不太準(zhǔn)確的描述這個(gè)事，那個(gè)棚戶區(qū)改造不包括西安老舊城區(qū)，專指西安在內(nèi)的大型工礦企業(yè)，員工集中居住區(qū)。50年代，60年代西安有大型廠礦集中區(qū)，專指的是這樣的。最近的保障房問題，我們今天沒時(shí)間說(shuō)，李克強(qiáng)有很多新的思路，第一，他努力的把普通市民的老舊危房納入棚戶區(qū)擴(kuò)大了，政府來(lái)做。第二，把廉租房公租房并軌。第三，產(chǎn)權(quán)房。第四，除了事務(wù)性保障之外，互助性的保障，公積金的改革等等，都有新的進(jìn)展，保障也不是過去的單一，一刀切的。但是西安簡(jiǎn)單說(shuō)一條，我們只有很短的時(shí)間，在一個(gè)中長(zhǎng)期過程，在城市規(guī)劃中，我們城市愿景中，不是鼓勵(lì)你吸引更多的人，不管你是東西南北來(lái)這住。

　　這些帶有很大主觀性，溫總理搞了十年濱海新區(qū)，那是國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)在搞，十年，除了抓了一把手之外，基本沒干什么。溫總理當(dāng)初下的決心，可是要把天津?yàn)I海新區(qū)建成北方經(jīng)濟(jì)中心，現(xiàn)在呢？主觀的東西不一定成立，有心栽花花不活，無(wú)心插柳柳成蔭，義烏當(dāng)初沒人看好。

　　張民憲：城鎮(zhèn)化是政府主導(dǎo)，還是市場(chǎng)主導(dǎo)？

　　陳淮：市場(chǎng)主導(dǎo)，政府引導(dǎo)。第一個(gè)政府先提一些長(zhǎng)期性的規(guī)劃設(shè)想，市場(chǎng)是看不見的東西，沒法站出來(lái)說(shuō)將來(lái)十年之后怎么樣。但是可能政府提出這個(gè)一半對(duì)一半不對(duì)，政府說(shuō)的不一定對(duì)，2012年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)說(shuō)2013年的主要風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)和物價(jià)上行的風(fēng)險(xiǎn)，他只說(shuō)對(duì)了一半，主要風(fēng)險(xiǎn)是向下，不是向上。但是即便是錯(cuò)的，政府也有責(zé)任，有義務(wù)必須提愿景規(guī)劃，你培養(yǎng)你兒子將來(lái)上清華大學(xué)，他愿意做服裝設(shè)計(jì)師，但不等于你不應(yīng)該給他一個(gè)培養(yǎng)的規(guī)劃和方向。

　　張民憲：西安包括浐灞，包括西咸，今后到底發(fā)展成什么樣？

　　陳淮：其實(shí)西咸也含著一個(gè)思路，咱們前十年，二十年城市化都有一個(gè)各自為政。比如山東半島經(jīng)濟(jì)發(fā)展挺好的，但是你聽說(shuō)過青島、濰坊、煙臺(tái)嗎，沒有，產(chǎn)業(yè)各是各的，互補(bǔ)相干，佛是佛，廣是廣，還廣佛一體化呢，全體公投都不行，比烏克蘭還復(fù)雜。這種一體化往往就是我們體制上的障礙特別大，誰(shuí)當(dāng)老子，誰(shuí)當(dāng)兒子，弄不明白，但是我覺得它也含著一個(gè)盡管難也能做的思路，就是每一個(gè)城市都別以自己為主觀設(shè)想。關(guān)于京津冀這個(gè)問題，我不看好，但是長(zhǎng)期看非得這么走，但是短期走不動(dòng)，我也很糾結(jié)，20年來(lái)北京天津沒有在任何一個(gè)項(xiàng)目上合作過，你現(xiàn)在讓他們倆坐一塊。河北希望把承德、張家口北部貧困區(qū)和南部的邢臺(tái)包含起來(lái)，北京說(shuō)我只管廊坊到秦皇島這一塊，你那窮地方我就不操心了。所以城市化的東西，目前提出很多好的思路，但體制性的障礙非常大。

　　張民憲：城鎮(zhèn)化過程，我想應(yīng)該更多的把這些東西釋放給老百姓，更多的想創(chuàng)業(yè)的人，想搬遷的人考慮，政府只是在政策上給個(gè)引導(dǎo)性的東西，這個(gè)東西才會(huì)發(fā)展起來(lái)。

　　陳淮：你把好的學(xué)校，商業(yè)教育資源，向你希望人口導(dǎo)入的區(qū)域集中。

　　張民憲：我一直有個(gè)想法，當(dāng)時(shí)我跟浐灞的領(lǐng)導(dǎo)交流的時(shí)候說(shuō)過，浐灞的愿景最后到底做成什么不知道，但是至少首先是一些產(chǎn)業(yè)，沒有產(chǎn)業(yè)就沒有人，人為什么到城市去，因?yàn)槌鞘杏挟a(chǎn)業(yè)，到了城市，他就需要有住房，有了住房就要配套。作為房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，可能是第三步和第四步要做的事情，而不是我們要搞城市化，我們是借著這個(gè)機(jī)會(huì)做一些整個(gè)城市發(fā)展過程中間配套僅此而已。我覺得房地產(chǎn)商對(duì)城市化，我覺得稍微冷一點(diǎn)，你覺得呢？

　　陳淮：相互促進(jìn)。你說(shuō)的也對(duì)，但是我們也有一個(gè)比較成功的例子，萬(wàn)達(dá)。萬(wàn)達(dá)是先開發(fā)商后產(chǎn)業(yè)后就業(yè)。為什么？它特別是在二三線，三四線城市，最近三四年，甚至連路都不通的地級(jí)市也進(jìn)去，它進(jìn)去以后可以1/4的城市都改造了，更重要的是它實(shí)現(xiàn)城市功能的整體升級(jí)，從產(chǎn)業(yè)。原來(lái)它有沒有商業(yè)，有，這些商業(yè)都是底商，陜西也很多，主要街道就是幾排底商。這種低端商業(yè)業(yè)態(tài)不等于當(dāng)?shù)乩习傩諏?duì)中高端的商業(yè)沒有需求，當(dāng)?shù)乩习傩帐杖氩桓?，不等于沒有5%—10%的人對(duì)中高端的住房沒有需求，需要一些中高端的。

　　張民憲：最后一個(gè)想法，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中間，作為開發(fā)商也好，作為買房者也好，一定是一個(gè)不斷互動(dòng)的狀態(tài)。現(xiàn)在開發(fā)商，從開發(fā)商本身來(lái)講，他迫于某種情況，特別是資金情況，想降價(jià)，但是一降價(jià)就怕市場(chǎng)不認(rèn)可，怕前面買房的鬧事，這是情況怎么理解？

　　陳淮：中國(guó)有個(gè)很糾結(jié)的事，中國(guó)人娶了老婆，過不好也湊合過。房子也是這樣，慢慢你就適應(yīng)了，誰(shuí)也不是，美國(guó)人也不是一步到位的，買不合適的，不合適的，高了低了。一個(gè)是農(nóng)民，包括陜西在關(guān)中地方傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，男耕女織，天生厭惡競(jìng)爭(zhēng)、排斥風(fēng)險(xiǎn)，買了房子，增值，大家都想有財(cái)產(chǎn)性收入。十七大的時(shí)候少寫了一句，老百姓擁有財(cái)產(chǎn)性收入的時(shí)候，你要承擔(dān)財(cái)產(chǎn)性風(fēng)險(xiǎn)。偏偏兩千年的文化傳統(tǒng)就是農(nóng)民，沒有承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的思想準(zhǔn)備，除非老天給的沒辦法了，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)留下來(lái)了，國(guó)家該負(fù)責(zé)，就應(yīng)該讓我只掙不賠，天下有那么好的事嗎。你降了一千，我基本可以擔(dān)保，你按這價(jià)再買不回來(lái)，你別以為現(xiàn)在能占便宜。

　　李秋月：用熱烈的掌聲感謝他們。我們聽出來(lái)整個(gè)本土企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)深入的思考，對(duì)于陳教授的言論當(dāng)中，我確實(shí)是很受啟發(fā)，關(guān)于到陳教授的發(fā)燒論，我覺得很受啟迪。謝謝。