短期內對于放松二套房貸執(zhí)行標準、實行限購的城市限購逐步退出等這些尺度較大“救市”措施期望太高是不合理的，也不可能實現(xiàn)的?！?/h3>

　　張宏偉 據媒體報道，福建省以口頭通知的形式出臺《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的十條措施》(以下簡稱“閩十條”)，并征求意見。隨后，對于上述報道，福建省建設廳辦公室一位工作人員予以否認。他表示，目前福建省房地產調控仍遵循國家的調控精神，沒有出臺所謂的救市措施。

　　筆者認為，就“閩十條”內容來看，本來就不是真的，而“閩十條”為何又在市場傳播，筆者也只能認為，這是有人有意為之，無論是“試探性”目的還是純屬娛樂，剛好都對了媒體與大眾的胃口，如此這般，大家一起來炒作一下這個無聊的話題。

　　首先，從網絡上“閩十條”的內容來看，筆者仔細研讀后發(fā)現(xiàn)，里面只字未提福建省這三個字，甚至里面福建省相關的城市字眼也沒有發(fā)現(xiàn)，顯然，這個信號的發(fā)出是有意為之，也是為了規(guī)避被媒體抓住“救市”的把柄。

　　其次、歷次市場環(huán)境不好時，均會有各類放松調控的措施，一般來講，地方政府尺度較大的均屬于“試探性”的，一是試探中央關于這些試探性政策看法，而是試探市場對此反應，尤其是媒體輿論對此反應。對“閩十條”傳言而言，放松限購執(zhí)行標準、放松二套房貸執(zhí)行標準等措施的尺度確實有些大，屬于不可能實現(xiàn)的內容，因此，“閩十條”試探性推出，更多的是試探官方與市場的反應，而不是真正要執(zhí)行。

　　第三、部分媒體喜歡見風都是雨，對于這些“閩十條”政策傳言，有了傳言明知道不是真的，也不可能執(zhí)行的內容，再去官方驗證一下是否是真的，官方再回復否認“閩十條”……盡管炒作話題引起市場關注已司空見慣，但是類似于“閩十條”傳言這些過程未免有些“娛樂化”，筆者認為有些無聊。

　　但是，“閩十條”傳聞現(xiàn)象背后的不是沒有一點可言的地方。從歷次市場環(huán)境低谷期的調控政策表現(xiàn)來看，“閩十條”傳聞現(xiàn)象的背后勢必會有定向寬松政策的出臺，而不是類似于“閩十條”刺激尺度較大的“救市”措施。

　　從整個市場背景來看，2014年年初，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，繼杭州、常州、溫州、北京等城市個別樓盤大幅降價逆襲之后，寧波、神木等地出現(xiàn)房企倒閉破產的現(xiàn)象。盡管部分開發(fā)企業(yè)采取比較明智的大幅降價策略“以價換量”，但是，第一季度整個市場成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來。

　　筆者認為，按照上述“雙向調控”思路，在市場成交量走低的市場背景下，對于庫存量偏大的城市或區(qū)域，不排除地方性一些“微調”的定向寬松政策出臺。而從當前宏觀經濟背景與房地產市場基本面來講，當前宏觀經濟下行，同時，房地產市場表現(xiàn)欠佳，這樣的疊加因素也為部分城市樓市調控政策定向寬松提供了轉換空間。

　　但是，從過去幾年房地產調控政策的經驗來看，短期內“抑制投資購房需求，支持合理購房需求”的政策仍然不會改變。也就意味著，在庫存量偏大的城市或區(qū)域，樓市定向寬松的“刺激剛需”政策可以出臺，比如普通住宅標準調整、首套房貸利率的定向放松、針對人才性的住房需求給予鼓勵等定向寬松的政策則會有具體的操作空間。如果這個結論已經被認可，那么，即使中央層面不直接出臺樓市“刺激剛需”政策，只要地方政府在“抑制投資購房需求，支持合理購房需求”范圍內也是可以做出政策層面的“微調”的。

　　而政策“微調”如果基本上還是圍繞“自住需求”進行，政策并沒有偏向投資性和投機性需求，那么，就稱不上“救市”；如果政策導向偏向投資與投機這兩類需求，筆者認為這才是真正“救市”之舉。比如放松二套房貸、限購等政策的執(zhí)行標準，此舉會導致一部分投資投機性需求趁機入市，導致市場交易量價大幅波動，這樣的政策才屬于“救市”的措施。

　　因此，短期內來看，當前政策層面應該是基本圍繞“自住需求”進行點式微調，仍然是支持合理的市場需求，而不是直接放松二套房貸執(zhí)行標準、加強對房企信貸上的支持或實行限購的城市限購逐步退出等這些尺度較大刺激措施。

　　從上述分析角度來看，“閩十條”傳聞現(xiàn)象的背后各地勢必會有定向寬松的“刺激剛需”政策出臺，并且首先是通過支持市場合理的自住需求、剛性需求帶動房地產市場復蘇與好轉，而不是類似于“閩十條”刺激尺度較大的“救市”措施，會帶來市場投資投機行為入市與市場波動。當然，短期內對于放松二套房貸執(zhí)行標準、實行限購的城市限購逐步退出等這些尺度較大“救市”措施期望太高是不合理的，也不可能實現(xiàn)的。

　　這也是“閩十條”傳聞現(xiàn)象背后樓市調控政策走勢的特征。

　　張宏偉 觀點新媒體專欄作者

（審校：楊曉敏）