設(shè)立海印股份專項資產(chǎn)管理計劃，以旗下15家商業(yè)物業(yè)未來5年的經(jīng)營收益構(gòu)建信托受益權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，借助資產(chǎn)證券化的方式提前兌現(xiàn)未來經(jīng)營現(xiàn)金流。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 趙思茵 4月21日，廣東海印集團(tuán)股份有限公司在廣州海印中心舉行2013年年度股東大會。海印股份董事長邵建明、總裁邵建聰、以及邵建佳等董事參加，并就投資者的問題進(jìn)行回答。

　　地產(chǎn)銷售斷層

　　海印股份年報顯示，2013年實現(xiàn)營收21.19億元，同比下降0.78%，實現(xiàn)凈利潤3.98億元，每股收益0.81元，同比下降6.99%，略低于此前業(yè)績同比持平的預(yù)期。公司擬每10股派息0.4元（含稅）。

　　此外，去年該公司房地產(chǎn)板塊去年銷售量為3.89億元，同比下降13.27%；百貨業(yè)銷售量為3.74億元，同比大漲108%。

　　海印股份稱，業(yè)績下滑主要原因為剝離炭黑業(yè)務(wù)，注入酒店業(yè)務(wù)，而酒店業(yè)務(wù)收入規(guī)模遠(yuǎn)小于炭黑業(yè)務(wù)。

　　申銀萬國4月份的研報也分析稱：“由于12年番禺地產(chǎn)項目確認(rèn)完畢，而大旺又一城項目未獲得銷售許可，致該公司房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)斷層，地產(chǎn)收入大幅下降。”

　　此外，百貨業(yè)收入升高主要是由于海印又一城于2012年4月28日開業(yè)，且當(dāng)年度部分租戶處于裝修期，未能實現(xiàn)開業(yè)經(jīng)營。而2013年實現(xiàn)滿租經(jīng)營，且經(jīng)過一年多的培育期，運營狀況逐漸成熟，銷售收入實現(xiàn)了較大增長。

　　而在商業(yè)板塊方面，海印股份實現(xiàn)營業(yè)收入11.55億元，同比增長21.36%。

　　其中，廣州番禺“海印又一城”二期商場--奧特萊斯經(jīng)營情況良好，報告期內(nèi)，實現(xiàn)收入營業(yè)3.93億元，同比增長125.90%；凈利潤1192萬元，同比增長723.22%。

　　項目儲備方面，2013年5月，海印股份收購四會陽光達(dá)貿(mào)易有限公司100%股權(quán)，取得“海印大沙新都薈”商業(yè)綜合體項目；12月，“肇慶大旺又一城”項目新競拍取得115畝地塊；12月，競得位于茂名市中心的茂名大廈100%股權(quán)；2013年上半年，茂名“森鄰四季”項目完成收地工作。

　　另外，在會議上，海印股份還就海印國際展貿(mào)城、公司商業(yè)零售項目發(fā)展規(guī)劃回答投資者提問。該公司表示，在一線城市土地資源如此緊張的背景下，能騰出這么大面積的批發(fā)市場地塊實屬珍貴，海印股份將會加快展貿(mào)城的基建工作。

　　大趨勢下的O2O

　　對于海印股份今年來的業(yè)務(wù)調(diào)整情況，海印股份董事長邵建明稱：“海印現(xiàn)在兩塊，從企業(yè)戰(zhàn)略的層面是兩業(yè)，一個是商業(yè)，一個是礦業(yè)，這兩個我們都要大力發(fā)展?！?/p>

　　“而且商業(yè)還是要堅持自持運營商業(yè)，目前的業(yè)績貢獻(xiàn)也是很穩(wěn)定的，都有增長，這個是我們的核心競爭力。所以，我們未來還是會堅持以商業(yè)營運為主，全面帶動其他業(yè)務(wù)發(fā)展的態(tài)勢?！?/p>

　　但是，談及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況，邵建明感慨道：“今年其實形勢也不樂觀，也會出現(xiàn)一些變革性的東西。未來如何做到穩(wěn)健的，可持續(xù)發(fā)展是對企業(yè)經(jīng)營者提出的新要求?！?/p>

　　而廣州某商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士曾對觀點新媒體稱：“因為近來電商發(fā)展過快，零售百貨業(yè)首當(dāng)其沖。其中，單價在2000元以下的零售百貨業(yè)受到嚴(yán)重的影響。以做批發(fā)零售起家的海印股份其旗下的流行前線、中華廣場等購物中心都是屬于較為低端的物業(yè)，也會受到不小影響。

　　而平安證券4月份的研報也顯示，近年來該公司主攻商業(yè)地產(chǎn)項目、新增商業(yè)物業(yè)較少，另一方面終端經(jīng)營不善導(dǎo)致公司對小商戶提租能力受限（物業(yè)出租毛利率下降2.9個百分點）。

　　此外，該公司物業(yè)運營業(yè)務(wù)面臨2013年消費弱復(fù)蘇，以及廣州區(qū)域競爭加劇等原因，商鋪提租難度加大。

　　于是，為了應(yīng)對電商對商場百貨的影響以及提升物業(yè)價值，海印股份在去年12月23日，將主打O2O消費體驗平臺--”海印生活圈“在海印又一城正式上線。此外，該公司還公布了與騰訊及民生銀行的合作協(xié)議，”觸電“步伐正在加速推進(jìn)。

　　據(jù)悉，上線的”海印生活圈“由”海商會“、”?？蜁啊ⅰ焙拧叭齻€體系構(gòu)成，是公司在大平臺、大系統(tǒng)和大數(shù)據(jù)的移動互聯(lián)模式下打造的集人流、車流、商流、物流、資金流、信息流為一體的線上線下整合的大平臺。

　　“公司一直都是商業(yè)運營的，我們肯定要在這方面順應(yīng)大勢，通過一些新的手段保證我們的競爭優(yōu)勢，特別是在客戶體驗方面也可以繼續(xù)努力加快推進(jìn)。”

　　邵建明如此強(qiáng)調(diào)稱：“大概在5月份應(yīng)該會一些O2O的成果展示出來。我們這一塊也是全力以赴在做，但是在投入方面我們也會比較慎重?！?/p>

　　然而，對于地產(chǎn)商來說，其所擁有的只是一個地產(chǎn)和商戶的資源。但是建設(shè)O2O這樣一個平臺，既需要運營線上移動互聯(lián)網(wǎng)，又要整合線下的商家。加上其是商業(yè)地產(chǎn)商的身份，原來的商業(yè)模式的組織都是靠招租租賃的模式在運作，現(xiàn)在要把這種模式轉(zhuǎn)到O2O的平臺上，運作方式和管理方式都有差別。

　　資產(chǎn)證券化

　　除了對現(xiàn)有物業(yè)的價值進(jìn)行提升，海印股份管理層還在股東會上還特別提及，其在去年推進(jìn)新的直接融資方式，啟動了資產(chǎn)證券化與非公開發(fā)行專項工作。

　　據(jù)悉，2013年5月17日，海印股份宣布正式通過中信建投證券股份有限公司申請設(shè)立海印股份專項資產(chǎn)管理計劃，以旗下15家商業(yè)物業(yè)未來5年的經(jīng)營收益構(gòu)建信托受益權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，借助資產(chǎn)證券化的方式提前兌現(xiàn)未來經(jīng)營現(xiàn)金流。

　　計劃還顯示，海印股份將把這14家商業(yè)物業(yè)未來五年的凈租金收入作為還本付息的依據(jù)，并以此融資不超過16億元。

　　今年1月，海印股份對專項計劃作出調(diào)整，將融資目標(biāo)和融資金額由16億元調(diào)整為15億元，公司以旗下14個商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營收益作為主要還款來源并提供質(zhì)押擔(dān)保。

　　而就在股東大會的前一天（4月20日），海印股份公告稱，其在4月17日通過中信建投證券股份有限公司，收到中國證券監(jiān)督管理委員會出具的《關(guān)于核準(zhǔn)中信建投證券股份有限公司設(shè)立海印股份信托受益權(quán)專項資產(chǎn)管理計劃的批復(fù)》。

　　該批復(fù)文件稱，核準(zhǔn)中信建投設(shè)立海印股份信托受益權(quán)專項資產(chǎn)管理計劃，并發(fā)售優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券和次級資產(chǎn)支持證券的申請。

　　批復(fù)文件還稱，該計劃存續(xù)期為5年。計劃優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券的面值總計不得超過14億元。優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券應(yīng)當(dāng)全部面向機(jī)構(gòu)投資者銷售。次級資產(chǎn)支持證券須全部售予海印股份。資產(chǎn)支持證券的投資者合計不得超過200人。

　　對于歷時近一年的資產(chǎn)證券化歷程，邵建明十分自豪地表示：“在過去五年的公司資產(chǎn)證券化中，真正商業(yè)物業(yè)證券化第一家是海印?！?/p>

　　“這是對我們公司營運實力、商業(yè)模式和內(nèi)部實力的認(rèn)可?！?/p>

　　對于未來的融資計劃，邵建明表示，資產(chǎn)證券化已經(jīng)獲批，融到了不少的資金，目前要考慮的是把現(xiàn)有資金用好，短期內(nèi)不會有融資計劃。

　　董秘潘尉也表示：“到時候有新的資產(chǎn)證券化方面的進(jìn)展會再公告?！?/p>

（審校：勞蓉蓉）