基于總體供應(yīng)量過大和消費力不足，貴陽的大型商業(yè)地產(chǎn)面臨過剩隱患，同時在商業(yè)運營上也存在壓力與挑戰(zhàn)，即便是華潤置地也不可避免。

　　觀點網(wǎng) 彭飛 一度想杜絕超級大盤模式的貴陽，或許在商業(yè)地產(chǎn)方面會留有余地。

　　相關(guān)消息顯示，華潤置地日前已順利獲取貴陽市觀山湖區(qū)奧體中心東側(cè)兩幅地塊，建設(shè)用地總面積619畝，總建筑面積高達(dá)126萬平方米。

　　目前華潤置地已確認(rèn)將兩幅地塊打造為高端城市綜合體，業(yè)態(tài)將涵蓋大型購物中心、高端寫字樓、高端商務(wù)公寓、花園洋房及高層住宅等多產(chǎn)品類型。

　　“讓開發(fā)商承擔(dān)起造城重任”，這是貴陽市曾經(jīng)的發(fā)展思路，這也一度催生了貴陽特有的超級大盤模式。

　　但隨著今年初貴陽出臺住宅用地單宗不超過20公頃（約300畝)等新規(guī)，外界認(rèn)為一度風(fēng)靡的大盤時代或?qū)⒃谫F陽終結(jié)。不過華潤置地此次獲得超百萬平米大盤項目，似乎與之前貴陽的政策有所不符。

　　然而，這在貴陽當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來其實不然，首先華潤置地的項目屬于貴陽市招商引資而來，并且該項目更注重商業(yè)部分而非單純的住宅。

　　80億綜合體地塊落定

　　上述人士提到的招商引資，指的是去年5月貴州省的長三角招商推薦活動，當(dāng)時成功簽約的項目就包括華潤置地擬在貴陽開發(fā)的第一個項目--貴陽奧體地塊五彩城。

　　據(jù)當(dāng)時披露的資料顯示，上訴項目總投資逾80億元，開發(fā)周期分為四期，計劃于2018年全部竣工。

　　“此次華潤置地所拿地塊，其實就是去年簽約項目的最終選址。”貴陽相關(guān)業(yè)內(nèi)人士透露。

　　而對于華潤置地進入貴陽，上述人士認(rèn)為，在一定程度上確實可以提升貴陽的商業(yè)氛圍。因為傳統(tǒng)的貴陽商圈多以百貨為主，缺少大型購物中心和高端寫字樓，規(guī)劃也相對落后，商業(yè)布局比較分散，也并沒有真正形成業(yè)態(tài)、管理、定位和配套規(guī)范化的現(xiàn)代商圈。

　　不過，該人士還是指出，雖然貴陽暫時還沒有形成現(xiàn)代商圈，但今后兩年的整體商業(yè)供給量卻非常大，包括萬達(dá)、中航、以及中渝置地等都會相繼有大型商業(yè)項目落地，華潤置地今后的挑戰(zhàn)也不小。

　　除各大開發(fā)商的進駐外，貴陽商業(yè)地產(chǎn)體量的大躍進還體現(xiàn)在去年商業(yè)用地的出讓規(guī)模上。

　　據(jù)貴陽市國土局公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年貴陽商服用地計劃供應(yīng)530.6萬平方米，而2012年同期商服用地計劃推出了約183.5萬平方米，同比增長高達(dá)189%。

　　另據(jù)相關(guān)研究機構(gòu)統(tǒng)計，僅2013年前十月，貴陽的商業(yè)物業(yè)項目總投放量就超過100萬平方米，與2012年同期相比大幅上漲50%左右。

　　對于貴陽近兩年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要是受早期超級大盤開發(fā)模式影響，貴陽的土地價格相對很低，開發(fā)商一般都是大規(guī)模拿地，已致發(fā)展商業(yè)項目也是大干快上。

　　該人士還不無擔(dān)憂的提到，基于總體供應(yīng)量過大，以及消費力不足問題，貴陽的大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展可能存在過剩隱患，同時在商業(yè)運營上，今后也存在不少壓力與挑戰(zhàn)，即便是華潤置地也不可避免會遇到這些問題。

　　商業(yè)下沉二三線

　　算上此次貴陽項目的落定，已經(jīng)是華潤置地今年以來確定的第三個大型綜合體項目，今年除，其曾分別在廈門和福州落子。

　　除此之外，華潤置地在2013年年報中提及，從去年至今，其在新增項目中還包括深圳前海、太原、廈門、石家莊等4個萬象城綜合體項目。

　　而從擴張區(qū)域來看，華潤置地以旗艦商業(yè)項目萬象城布局走的是一條“深入二三線”的路徑。在其已經(jīng)投入運營的5個萬象城中，除深圳項目外，包括杭州、沈陽、成都、以及南寧在內(nèi)的均處于二三線城市。

　　并且，華潤置地今年新開以及預(yù)計開業(yè)的項目也是位于鄭州和重慶。4月19日，華潤置地全國第六座萬象城已在鄭州正式開業(yè)，而預(yù)計在9月19日，第七座萬象城也即將在重慶開業(yè)。

　　事實上，對于商業(yè)項目的大體量入市，華潤置地在年報中也曾表示，2014年和2015年將是其新建持有物業(yè)投入運營的高峰期，而截至2月底，其在建及擬建的出租物業(yè)總樓面面積共計648.99萬平米，其中包括11個萬象城、24個五彩城和22個酒店及酒店式公寓。

　　然而，對于華潤置地大量商業(yè)項目入市的時機，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士卻表示了擔(dān)憂。分析認(rèn)為，其實不僅是華潤置地，今后兩年還是國內(nèi)其他商業(yè)項目上市的爆發(fā)期，尤其是在二三線城市，雖然華潤置地在運營上有一定優(yōu)勢，但面臨的競爭無疑將加大，并且大量持有還會帶來一定的資金壓力。

　　上述人士還指出，盡管華潤置地運營商業(yè)地產(chǎn)有一定經(jīng)驗，但其實早期給出的租金折讓還是很高，對實力強的品牌才有較大吸引力，但隨著萬象城加速擴張，并向二三線城市下沉，其投入也在加大，今后無論是運營能力還是品牌吸引力都將面臨挑戰(zhàn)。

　　此外，還有分析指出，特別是在今年，二三線樓市前景更呈不明之際，商業(yè)項目的大體量入市將加大市場壓力，這也是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必須面對的難題。