未來房地產(chǎn)企業(yè)一線城市一百家房企，二線城市50家房企業(yè)，三線城市如果20家房企，四線城市5家房企就夠了?！?/h3>

　　編者按：2014，被認為是一個新的時期。房地產(chǎn)聚焦點重新回歸市場，這代表不斷成熟與壯大的行業(yè)與企業(yè)正在走向一個更加健康的格局。

　　在2014年城市觀點論壇沈陽行演講中，新城發(fā)展高級副總裁歐陽捷指出，在目前形勢下高周轉(zhuǎn)依然是市場的主要模式。在這種模式下，企業(yè)必須要選擇高增長的市場，在這種情況下才能比別人跑得更快，跑贏大勢。

　　在目前的市場情況下企業(yè)的生存之道只有兩句話，一個是布局，一個是模式。

　　現(xiàn)在市場形勢變化多端，怎么去做大家可能想法各有不同。行政調(diào)控的動作已經(jīng)漸漸淡出，行政之手被控制，我們要回歸到市場的本質(zhì)，去研究如何應對市場。

　　市場的本質(zhì)是什么呢？根據(jù)市場的基本規(guī)律，我們真正關(guān)注的東西是供應和價格。

　　今年亞洲博鰲論壇的房地產(chǎn)分論壇啞火，為什么？因為大家不希望去過多關(guān)注房價。一關(guān)注房價涉及到民生問題，政府就會很難受就要去調(diào)控房價，導致政府過度干預、宏觀調(diào)控錯失并導致市場扭曲。在這種情況下，政府也提出了相應要求，所以現(xiàn)在看到有關(guān)房價調(diào)控的報道相對來講淡化了很多。

　　但是淡化并不意味著問題的消失?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場的城市分化已經(jīng)非常嚴重，今年一季度市場整個銷售沒有出現(xiàn)小陽春，也看到很多企業(yè)的銷售不盡如人意。除了我們一些標桿企業(yè)把去年的存貨積累到今年，幾乎大的標桿企業(yè)都沒有完成預定的一季度目標，完成額都比去年有所降低。

　　為什么會出現(xiàn)這種情況？我們可以看到，去年一年到現(xiàn)在為止，新一屆政府上臺之后并沒有出現(xiàn)新的調(diào)控政策，但市場卻朝著中央希望的方向在發(fā)展。這又意味著什么，我想跟大家分享五個問題的看法，影響房價的核心因素有以下幾條：

　　第一條，經(jīng)濟增長。因為經(jīng)濟增長決定收入，收入的預期決定未來的購房；第二條，供求關(guān)系；第三條，貨幣金融。以前貨幣超發(fā)的時候錢多，錢不值錢，等錢少的時候所有東西都不值錢，只有錢最值錢。所以貨幣本身也是一種供求關(guān)系。

　　來看這幾個問題：第一，房地產(chǎn)會不會崩盤？我們講，經(jīng)濟不崩盤房地產(chǎn)也不會崩盤。經(jīng)濟形勢好，房地產(chǎn)不會差，經(jīng)濟形勢不好房地產(chǎn)也不能差。這是我的基本判斷。

　　房地產(chǎn)占國民經(jīng)濟的比重大家都清楚，同時房地產(chǎn)土地出讓金占地方財政的比重，大家可能也很清楚。去年土地出讓金的比重占到了48%，而2001年土地出讓金占地方財政出讓的比重只有19.7%。與此同時，涉及房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收還有2萬億，占到了整個地方財政收入6.89萬億的30%。換句話說，整個房地產(chǎn)占到了地方財政收入的60%以上。如果房地產(chǎn)形勢不好了，經(jīng)濟怎么會好。

　　我們看到今年1-2月份整個經(jīng)濟是往下坡走的，但是也能看到好的形勢——采購經(jīng)營指數(shù)在往上走、就業(yè)形勢在往好的方向走等。這個經(jīng)濟形勢在一季度可能受到春節(jié)影響、受到國際形勢就是QE退出經(jīng)濟不確定性的影響可能性比較大，在后續(xù)經(jīng)濟形勢的預期逐漸明朗之后，未來市場會逐步趨穩(wěn)。

　　還有大家很關(guān)注的限購問題，很多城市在做調(diào)研，限購到底會不會放開？其實我覺得限購放開不放開并不重要，全國只有46個城市限購，沈陽還是二環(huán)內(nèi)限購。只有部分區(qū)域限購，限購放開還是不放開不重要?？赡芤痪€城市、二線城市暫時還會有些控制，但是有些城市會有差別的退出。

　　最根本的問題是限貸，個人貸現(xiàn)在銀行也在控制，企業(yè)開發(fā)貸也在控制，如果說限貸問題得到解決、放開，老百姓手上有錢，房子才能買。個貸成本上升之后，導致開發(fā)商的利率比老百姓貸款所還的利息要多出很多，這才是真正的核心問題。

　　第二個問題，二線城市會不會很危險？二線城市其實在分化，房多人少的城市市場是冷的，房少人多的城市還在往上爬坡，很多城市的情況是不一樣的。

　　而整個六五期間通過人口普查可以發(fā)現(xiàn)，成都、武漢、鄭州的人口聚集效應非常激烈，而像南京、無錫、常州，最近大家聽到常州的有些樓盤在打折，因為它的供應量太大。但是我告訴大家，房屋供應量大其實不重要，重要的是今后怎么辦，現(xiàn)在常州市政府已經(jīng)有了措施，去年新增的土地供應量已經(jīng)銳減了二分之一，今年在去年的基礎(chǔ)上要減少供應三分之一。那么通過三到五年就平衡了，所以大家不必擔心。

　　對行業(yè)的判斷還有一點，相對于住宅市場我們更看重的是商業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)在不同城市供大于求的趨勢非常嚴重，沈陽的商業(yè)供應量大得很，沈陽商業(yè)的供應量是，已經(jīng)開業(yè)的綜合體面積達到了2605萬方，而未來還可以供應1585萬方。

　　這意味著沈陽的居民常住人口，在沈陽市人均可以擁有綜合體的商業(yè)面積一個衛(wèi)生間，供應量其實是非常大。在這幾年當中青島、濟南都是遠遠領(lǐng)先，當然天津、西安、沈陽、大連也是遙遙領(lǐng)先。

　　從二線城市的供需分析可以看到很多大城市的縮影，這些問題可能會影響到未來對市場的判斷。常住人口和商業(yè)存量面積通過這個分析可以看到商業(yè)的銷售均價，包括青島、濟南、天津這些城市的銷售均價其實是呈持平，甚至是小幅微調(diào)的狀況。而且人均商業(yè)面積過高的程度，租金漲幅都是非常低的，成都的漲幅不到1%。

　　第三，房地產(chǎn)會不會失血？真正的殺手锏是限貸。不論房地產(chǎn)開發(fā)貸還是對個貸，利率是處在上升階段，特別是寶寶基金的沖擊使得利率在進一步提升，進一步提升最后都轉(zhuǎn)嫁到了購房人身上。

　　經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)過剩、產(chǎn)能的調(diào)整，這方面其實還是要繼續(xù)推進，所以從央行的角度來看，貨幣政策原則上來看基本上不會太放松，可能更多還要去看QE退出會對市場產(chǎn)生的一種變化。

　　流動性天井還體現(xiàn)在另外一個方面，今年的外資在房地產(chǎn)的投入比去年大幅降低47%，造成我們整個資金鏈偏緊。但是，這種緊張的程度更多體現(xiàn)在小型企業(yè)，大型房企受到的影響目前來沒有看到，小型房企現(xiàn)在拿到銀行的錢已經(jīng)變得越來越困難。

　　第四個問題，沈陽房價會不會降？從房地產(chǎn)投資與土地出讓金的關(guān)系可以看到，基本上土地出讓金占到當年房地產(chǎn)投資總額近50%，這僅僅是土地出讓金。當然今年的土地出讓金不一定算在今年的房地產(chǎn)投資里面，也可能它會有遞延。但是如果放在一個長周期來看，基本這個規(guī)律不會有什么大的變化。

　　最后一個問題，什么樣的房子還會漲？第一是區(qū)域認知度，打造新的標桿可以獲得巨大的土地收益，以及稅費。第二是品牌認知度，品牌認知度也非常重要?，F(xiàn)在有很多企業(yè)不看重品牌認知度，但是品牌認知度其實是一點點在爬坡，靠你的產(chǎn)品、靠你的服務、靠你的品質(zhì)一點點積累起來的，所以這種情況下一旦企業(yè)的品牌做不好，砸起來很容易。

　　所以最后的結(jié)論，上山容易，下山不易。

　　未來的行業(yè)大趨勢，應該有兩點：一，房地產(chǎn)百強企業(yè)市場份額將達到50%，去年已經(jīng)達到30.7%，這個趨勢還在擴大，而2009年只有26%；二，小企業(yè)的跑步潮會此起彼伏。未來房地產(chǎn)企業(yè)一線城市一百家房企，二線城市50家房企業(yè)，三線城市如果20家房企，四線城市5家房企就夠了。

　　所以抓牢市場之手看企業(yè)生存之道只有兩句：一個是布局，一個是模式。

　　模式要根據(jù)企業(yè)的特質(zhì)去看，我們講文化，必須從文化的角度去看，必須堅守文化，所以新城在住宅方面叫讓生活變得簡單，新城在商業(yè)上叫讓城市變得美好。新城去年已經(jīng)排到全國房地產(chǎn)企業(yè)第18位，這是一個很吉利的數(shù)字，但是我們未來還必須要往更快的方向去發(fā)展，必須跑到行業(yè)的前列，因為未來行業(yè)集中度會越來越高。

　　對于新城來講，必須要考慮自己的核心競爭優(yōu)勢，在目前形勢下我覺得高周轉(zhuǎn)依然是市場的主要模式。在這種模式下，必須要選擇這種高增長的市場，在這種情況下才能比別人跑得更快，跑贏大勢。

　　新城也有一些策略，三年投資策略，開工速度要快，比如一個商業(yè)綜合體開工三個月，開盤六個月，開業(yè)22個月。速度快還要保證品質(zhì)，所以我們有各種各樣保證品質(zhì)的措施。

　　最后有兩個趨勢的判斷：第一，二線城市的房價整體上還會繼續(xù)上漲，只要城市生長沒有停滯人口聚集就沒有停止。第二，未來五年跑路潮一定會此起彼伏，希望大家能特別的警惕。

　　本文為新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷先生于2014城市觀點論壇沈陽行上的演講實錄，有刪節(jié)，未經(jīng)本人審核。

（審校：楊曉敏）