當初常州土地供地大幅放量，引來大量房企的涌入，正是今天常州市場走低，庫存積壓嚴重的主因。

　　觀點網 魯鵬 春夏之交，天氣轉熱，本該是房企銷售一線趕抓業(yè)績的時節(jié)。

　　因青奧致樓盤停工，南京市場近期傳出提價10%的火爆，而同為蘇南重鎮(zhèn)的常州市場，卻正在經歷一場房企退市的寒流。

　　日前有消息傳出，部分在常州有項目的房企已經從項目撤離，報道援引市場人士稱，多家房企由于項目銷售不暢，降價后效果仍不理想，已撤離項目。

　　明星房企紛紛退出常州市場，無疑讓庫存量達1200萬方的常州市場雪上加霜。市場低迷，常州樓市已到崩盤邊緣的說法也在坊間流傳開來。

　　常州之敗 明星房企的撤退

　　知情人士透露，其中一家知名房企的撤出，就是因為之前合作的常州項目進展不順。

　　該人士談到，該項目一期兩批共844套房源，剛開盤時只賣出十幾套。銷售遲緩。后來項目將毛坯房由原來1.2萬/平方米的價格調整為7500元/平方米，銷售程度略有改善但仍不理想。

　　業(yè)內分析認為，撤出事件主要就是在常州項目的規(guī)劃以及產品自身定位的問題。“首先常州本地的區(qū)位與地理位置等條件，本身并不具備在此推出豪宅產品的必要條件。而項目的開發(fā)商在戶型設計方面只是簡單的沿襲了之前在外地的成功做法，并沒有將其‘本土化’。換言之，不是很接地氣。”

　　“而在價格方面因為打造常州豪宅的架子，設定偏高。要知道，常州城市綜合房價水平在寧滬杭長三角中是偏低，因此此類開發(fā)商的推出也屬必然。”

　　緊隨房企退出常州的風聲，市場亦傳出另一家知名香港房企也將退出常州市場的消息。據了解，就在不久前，位于常州新北區(qū)的九龍倉年華里項目已從6300元/平方米降至4800元/平方米，降幅達1500元/平方米。

　　不僅如此，更有市中心黃金地段的項目，甚至打出了7800元/平方米的清盤優(yōu)惠價。而該項目過去的均價在1.4萬元/平方米。

　　看起來，房企降價漸成風潮，而常州市場今天的走低，房企對其失去信心，與兩年前多家房企紛紛進入一幕形成極為鮮明的對比。

　　歷史資料顯示，2011年左右，常州龍城高架沿線大量放地，主打高架橋概念，引得中海、星河灣、金地、綠地、綠都、大名城等知名房企云集。

　　而后2013年6月，隨著江蘇蘇南萬科房地產有限公司以底價5.1億元拿下了常州武進一宗純住宅用地，萬科正式進入常州市場。此時業(yè)內統(tǒng)計“招保萬金”四大房企已在常州聚齊。

　　高庫存危機與土地供應減緩

　　現(xiàn)在看來，當初常州土地供地大幅放量，引來大量房企的涌入，正是今天常州市場走低，庫存積壓嚴重的主因。

　　從數據上看，中原地產統(tǒng)計2013年末，常州商品房可售余量達1173.82萬平米，可售周期近20個月。

　　中原更在研報中表示，目前尚未形成全市的樓盤降價跟風潮，但后市供應壓力較大的區(qū)域，降價促銷的壓力更為凸顯。

　　世聯(lián)數據則指，截止2014年4月13日，常州市一手房商品住宅可售面積為1199.56萬平米。若按近15周常州市商品住宅周平均11.44萬平米的銷售速度，目前的新房可售量需104.9周才能被市場完全消化。

　　另外，常州房管局最新披露數據顯示，上周常州市僅有兩盤領銷許證，共計614套房源入市。與之前一個星期相比較，總體環(huán)比下降了34.7%；批準預售面積共64416.42㎡，環(huán)比下降42.6%。

　　“庫存過大是個很嚴重的包袱。”據常州業(yè)內介紹，近幾年常州的外來人口不多，沒有足夠的消費群及時消耗，“‘尾大不掉’造成了如今的狀況。”

　　不過，另有常州常州市場人士有不同看法，世聯(lián)策劃師華玨認為，“常州市場并不存在崩盤的可能，(當前退市事件)只是開發(fā)商自身定位問題導致現(xiàn)在的情況。”

　　“常州樓市還算是比較平穩(wěn)，現(xiàn)在基本上都是貼著成本在賣，開發(fā)商大都沒什么利潤，畢竟虧本賣是比較少的。”

　　具體來看，持上述意見的人士認為，有部分項目開發(fā)商退出主因是由其規(guī)劃及產品自身定位造成困境，而九龍倉降價則是跟集團策略選擇有關。

　　事實上，就在4月11日九龍倉舉辦的媒體會上，九龍倉集團副主席、九龍倉中國地產發(fā)展有限公司主席周安橋回應降價問題稱，“(降價)是針對不同城市的不同策略，而在同一個城市，我們也許會有漲有降。在大家都需要降價的情況下，九龍倉可能會先下手為強。”

　　因此，常州地產業(yè)內人士張建初就認為，“常州處于長三角區(qū)域的主軸線，卻是長三角區(qū)域唯一的樓市價格洼地，如此高的庫存對于外來人口不足的常州來說，所面臨的銷售壓力可想而知，所以開發(fā)商降價也是必然之舉。隨著庫存的進一步加大，更多的樓盤也會加入降價的行列。”

　　目前市場有消息稱，常州政府計劃將有意減少供地。逐步解決市場供應量偏大，高庫存沖擊樓市的問題。

　　據常州市場人士介紹，目前減緩土地供應方面的具體措施還沒明確，但單從2014年常州住宅用地供應計劃來看，確實是比以前少了很多。

　　作為從常州起家的房企，新城發(fā)展高級副總裁歐陽捷則在回應觀點新媒體查詢時，明確指出，現(xiàn)在政府的土地供應量相對偏大，但“常州仍是我們的重點城市之一”。

　　歐陽捷介紹，其實目前常州可出讓土地已經比較少，他轉述常州武進區(qū)分管建設某領導的話稱，“常州今年的土地出讓計劃及新的重點項目開工很少，重點項目建設計劃基本上是前兩年收尾。”

　　歐陽捷同時也表達了對常州市場未來轉好的預期，“今后兩三年的土地供應量會逐步下來，土地供應量下來以后，就會消化前兩年的土地供大于求的情況。”