對于主力客群與自住型商品房重疊的開發(fā)商而言，該項政策的大力推進，如同在市場中放入一條鯰魚。

　　觀點網 見習編輯 王靜 春江水暖鴨先知，金風未動蟬先覺。在樓市發(fā)生變化時，不需要做太多調查和數(shù)據，身處其中的開發(fā)商就會以自身策略的調整和改變，向外界釋放市場風向變動的信號。

　　去年10月，北京市住建委推出低于市價30%的自住型商品房這一新的住宅產品，同時計劃在2013、2014兩年實現(xiàn)7萬套供應量，對北京房地產市場的供應結構造成了根本性變化。

　　鏈家的統(tǒng)計顯示，僅2014年一季度，就有金隅·匯景苑、金隅·匯星苑、當代采育滿庭春MOMA、富力惠蘭美居和首創(chuàng)·悅都匯5個自住型商品住宅項目啟動申購程序。預計原本商品住宅市場的需求觀望情緒會進一步加深，釋放程度會有明顯降低。

　　而根據亞豪機構的數(shù)據，北京一手商品住宅的年均消化量基本保持在每年10萬套左右，如果僅按2014年計劃推出的5萬套自住型商品房計算，就應能占到當年商品住宅銷量的50%。如果再加上經濟適用房、兩限房等保障性住房，那么2014年，中低價位商品住宅將成為北京市場的絕對主力。

　　對于主力客群與自住型商品房重疊的開發(fā)商而言，該項政策的大力推進，如同在市場中放入一條鯰魚，在客群競爭以及信貸收緊的綜合壓力下，萬科、龍湖等企業(yè)紛紛求變。而對于諸如金隅、恒大們來說，自住型商品房卻意味著新的機遇。

　　北京萬科：平價跑量

　　眾所周知，針對“剛需”客群的90平方米左右三居戶型一直是萬科樓盤的主力，因此自住型商品房政策可以說正中北京萬科靶心。而北京萬科亦在最近兩個回合中給出了應對策略，平價跑量、毛坯出貨。

　　3月中旬以及4月初開盤的住總萬科橙以及首開萬科公園里，皆因為北京住建委批復的精裝修價格太低而轉為毛坯房銷售。而號稱進入全精裝修時代的萬科，2013年萬科裝修房比例已達約九成。在自住型商品房沖擊下，北京萬科也不得不做出妥協(xié)。

　　雖然不是真正意義上的“降價”，北京萬科精裝改毛坯的做法事實上也達到了“降價”的目的。

　　“未來肯定要避開自住型商品房的競爭，至少90平方米以下的戶型自住房已全包了?！比f科集團執(zhí)行副總裁、北京萬科總經理毛大慶接受媒體采訪時表示，現(xiàn)在受沖擊最大的就是和自住房戶型“撞車”的樓盤，大批客戶被政策房“鎖定”。

　　因此毛大慶指出，今年萬科的銷售策略是平價快速出貨。北京業(yè)內也稱，萬科在北京市場透露的出貨意愿非常強烈，在一個多月時間內計劃連續(xù)推出4個項目，其中京投銀泰萬科西華府原本計劃在今年6月份開盤，目前已經提前至4月份。

　　行業(yè)老大不僅是業(yè)績實力的顯示，同時也意味著對于同行的影響力以及對于行業(yè)的代表性。北京剛需樓盤平價跑量的大幕或將拉開。

　　北京龍湖：主推別墅

　　邁過首改和剛需項目貢獻頗豐的2013年，龍湖北京公司總經理宋海林稱今年將主推別墅?！白宰》坎糠职焉鐣A性住房需求覆蓋，而龍湖會關注于覆蓋另一些客群，可能更多的是在首改、在高改方面?！?/p>

　　據他介紹，龍湖“今年在北京沒有推出純剛需類項目。”在銷售完大興剛需盤時代天街的住宅后，龍湖今年推出的產品以別墅為主，推出少量洋房，總價囊括了200萬元到上億元。截至目前，龍湖進入北京市場總共開發(fā)了10個別墅項目，在今年將形成集中供應的高峰。

　　龍湖地產品牌總監(jiān)許桐琿亦回應觀點新媒體稱，別墅策略僅是針對北京市場，從短期來看是其差異化的策略體現(xiàn)。

　　不僅僅是龍湖，北京的開發(fā)商對在今年“高端項目會賣得更好”上似乎達成了共識。金地也在2013年集中銷售了剛需項目金地格林格林，2014年則主打改善型項目格林云墅和西山藝境。而融創(chuàng)中國董事長孫宏斌更是在3月份的業(yè)績會上頗為得意的表示，聚焦高端的策略讓公司在現(xiàn)時階段受益。

　　孫宏斌指出，北京目前的供應結構中，包括30%的商品房，30%的限價房，40%的自住商品房，所以實際上真正商品房只有30%，而過去30%的商品房里面開發(fā)商大幅度做的是剛需產品?；诠┣箨P系，孫宏斌認為“剛需市場可能會出問題，改善型的項目需求會更大”。

　　鏈家的數(shù)據顯示，2014年北京一季度純商品住宅成交結構中，總價200萬元以上的達到58.02%，而這個數(shù)字在2013年僅為37.39%。

　　受益者：金隅&恒大

　　一枚硬幣，總有正反兩面。在萬科、龍湖與自住型商品房政策斗智斗勇之時，北京金隅卻在坐收政策利好。

　　業(yè)界普遍認為，北京市推出的自住型商品房項目，或為金隅股份盤活自有工業(yè)用地儲備打開了一扇大門。而金隅股份董事長蔣衛(wèi)平則表示，2014年金隅股份將大規(guī)模開發(fā)自住房項目。

　　資料顯示，金隅股份前身是北京市建材工業(yè)局，目前一共有2000多萬平米工業(yè)用地，其中近一半位于北京。其在北京的工業(yè)用地面積達到700多萬平方米，其中五環(huán)內的土地約為200萬平方米，且絕大部分位于目前北京市自住型商品房土地推進最密集的區(qū)域。

　　北京金隅股份有限公司副總經理王世忠，在接受觀點新媒體專訪時曾表示，“我們把握機會比較準一些，決策比較快一些?！睋榻B，當時北京市住建委關于自住型商品房的會議是面向北京所有國企開的，“有的企業(yè)當時沒反應過來，沒把地拿出來，我們只是提前把地拿出來了?！?/p>

　　而對于土豪恒大來說，自住型商品房政策儼然成為其進入并立足北京市場的敲門磚。3月底，恒大以20.5億元的成交價摘得朝陽來廣營地塊，該宗地將建限價商品房和自住型商品房，自住房銷售單價為目前北京最高，達到了2.8萬元/平方米。至此，去年7月份才順利進入北京市場的恒大已斬獲4宗地，累計土地出讓金為147.85億，但只在東壩地塊有5萬平米的可定價產品，其他全部為限價房源。

　　許家印在4月1日的香港業(yè)績會上稱，恒大在北京拿的是限價房，限價房從正負零以上可售部分基本上是微利。對恒大來說，民生地產有一點微利就滿足了，本身恒大就是靠量取勝。

　　相比于許家印的圓滑表態(tài)，北京業(yè)內直指要害，“這四地塊可以給恒大在2014年帶來200億左右的銷售額，對恒大全國布局，搶占北京市場份額非常關鍵。”