興潤置業(yè)不是個案，也不是結束，未來十年一大波跑路房企或將來臨，房企總量會明顯減少。

　　推薦語：興潤事件不僅引起了投資者對于房企債務情況和資金能力的熱議與憂慮，似乎也警示大家，從現(xiàn)在開始中國房地產(chǎn)市場一路看漲的行情可能已經(jīng)過去。作者認為未來房地產(chǎn)行業(yè)必然會重新洗牌?？磥?，連房地產(chǎn)也避免不了弱肉強食的生存規(guī)則。

　　歐陽捷 浙江興潤置業(yè)資金斷裂風波出現(xiàn)之后，這家不知名的房企瞬間被推上了風口浪尖，在消費者期待“崩盤”并裹挾著保障購房者利益的復雜情緒之下，更是社會各界對房地產(chǎn)行業(yè)及信貸違約風險的深層擔憂。

　　筆者以為，興潤置業(yè)不是個案，也不是結束，未來十年一大波跑路房企或將來臨，房企總量會明顯減少。

　　“跑路”的背后

　　在興潤之前，2012年長沙、安徽和成都等地就已經(jīng)出現(xiàn)因銀根緊縮和民間借貸減停導致的小房老板的“跑路事件”。倒下的背后是高杠桿、高負債和高資本成本所驅動的以債養(yǎng)債的發(fā)展模式，導致“體質較弱”的中小房企債務風險越來越高。

　　“跑路潮”的隱患出現(xiàn)在2012年似乎不是偶然。截止2012年，全國已經(jīng)有8.9萬家房地產(chǎn)企業(yè)，對于市場而言本已過量；而隨著中央控制地方政府債務發(fā)展，一級土地開發(fā)量將逐漸增多，凈地減少，加上銀行惜貸，小企業(yè)現(xiàn)金流難以為繼，境遇非常不樂觀。

　　首先，城鎮(zhèn)化黃金發(fā)展期的中國，正處于由城鎮(zhèn)化率50%向70%大力挺進的過程中，土地資源也再次得到了投資者的重視，特別是那些提早儲備大量一級城鎮(zhèn)土地的上市房企。

　　數(shù)據(jù)顯示，2013年中海超出歷史同期拿地1203平方米，萬科拿地757萬平方米(僅次于2010年的941萬平米)；再以剛上市一年多的新城控股為例，在2013年也加快了拿地節(jié)奏，集團全年累計拿地16宗，新增土地儲備面積約354平方米，集團目前土地儲備總量具備未來四到五年打持久戰(zhàn)的需求。

　　在這輪博弈中，大企業(yè)已經(jīng)吃飽，曾經(jīng)一度引得中小企業(yè)趨之若鶩的一級土地開發(fā)并沒有使他們受益，在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的當下，似乎已經(jīng)輸在了起跑線上了。

　　資金之虞

　　作為泛金融及資金密集型行業(yè)，決定房企生存要素的資金當屬重要一環(huán)，而在長效機制形成的當下，這其實又是政策面的問題。在限貸以及抑制投資性需求的政策影響下，追求高額利潤的銀行會更加謹慎選擇貸款對象。

　　筆者在此分享一組數(shù)據(jù)：興業(yè)銀行年報顯示，2013年年底該行房地產(chǎn)貸款余額達到了1312.53億元，占貸款總額的9.67%，占比較2012年底上升了0.67個百分點；在個人貸款方面，2013年年底該行個人住房及商用房貸款余額為1850.61億元，占個人貸款總額的52.33%，占比較上年末下降了5.33個百分點?？梢?，開發(fā)貸增長，個貸收縮。

　　那么開發(fā)貸增長是否意味著可以樂觀？其實小企業(yè)依然沒份，趨利性會讓銀行更傾向于選擇風險小的大企業(yè)。

　　競爭之憂

　　除了資金，回到影響房企生存的市場基本面，擺脫全國一刀切模式后，市場之手的介入無疑也讓整個房地產(chǎn)競爭環(huán)境更加激烈了。

　　筆者判斷，未來房地產(chǎn)市場應是一線升、二線穩(wěn)、三線四線降有限，大體整體是平衡的。但在供求關系惡化的某些三四線城市和區(qū)域、產(chǎn)品結構失衡的樓盤會率先出現(xiàn)降價，追求高周轉企業(yè)和現(xiàn)金不足的小企業(yè)必然會有降價求現(xiàn)金流的趨勢；而這無疑又是一個惡性循環(huán)的過程，令強者愈強，弱者更弱，甚至退出。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，全國百強企市場銷售額占有率平均每年都會提高1~2個百分點，2008年是21.79%，2013年已達到30.7%。很顯然，行業(yè)的馬太效應越來越明顯。

　　在未來，以全國共計289個大中城市和344個縣級市，即使按照平均一個省會以上城市100家房地產(chǎn)企業(yè)，地級市50家房地產(chǎn)，縣級市20家房地產(chǎn)企業(yè)來算，不過只需要2.2萬家而已。

　　而在這之前，“跑路”將會成為市場的常態(tài),未來品牌房企將成為香餑餑。

　　歐陽捷 新城控股集團有限公司高級副總裁