4月16日上午，由觀點新媒體主辦的2014城市觀點論壇沈陽行正式召開，眾多行業(yè)精英齊聚一堂，共同探討"市場的回歸"，尋找新市場背景下行業(yè)的思路與對策，為新一輪行進與發(fā)展注入新的力量。

　　城市觀點論壇創(chuàng)立于2005年，以推動中國房地產(chǎn)思想發(fā)展與建設(shè)為宗旨，以房地產(chǎn)開發(fā)、城市規(guī)劃與區(qū)域發(fā)展為主題。十年期間，"城市觀點論壇中國行"先后走進青島、南京、濟南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長沙、沈陽、呼和浩特、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、無錫、文登、天津、常州、杭州、昆明、貴陽、南昌、連云港等三十多個省市，對中國城市發(fā)展進程、房地產(chǎn)建設(shè)、行業(yè)及金融政策等進行多角度探討及深度剖析，共同找尋城市與地產(chǎn)的動力與發(fā)展的創(chuàng)新思路。

　　今天，城市觀點論壇第三次來到東北名城沈陽，與此前不同的是，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展回歸到通過市場進行調(diào)節(jié)的景象，不同區(qū)域、不同城市、不同企業(yè)開始出現(xiàn)分化的表現(xiàn)。在這樣的背景下，沈陽的房地產(chǎn)行業(yè)會出現(xiàn)何種變化？沈陽樓市的機會又將在哪里？在新型城鎮(zhèn)化的浪潮中，房地產(chǎn)企業(yè)又可以尋找到什么樣的機遇？可能遇見哪些挑戰(zhàn)？

　　為此，我們邀請了眾多行業(yè)精英齊聚一堂，共同探討"市場的回歸"，尋找新市場背景下行業(yè)的思路與對策，為新一輪行進與發(fā)展注入新的力量。

　　4月16日上午，由觀點新媒體主辦的2014城市觀點論壇沈陽行。觀點網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對會議進行全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請關(guān)注！

　　專題：2014城市觀點論壇沈陽行

　　直播：2014城市觀點論壇沈陽行（二）

　　主持人：親愛的各位來賓、朋友們，歡迎來到沈陽，歡迎來到2014城市觀點論壇沈陽行現(xiàn)場。在論壇開始之前，希望大家能把自己的手機調(diào)到振動模式，并請不要在會場內(nèi)隨意走動，以保證我們會議的順利進行。謝謝大家！

　　主持人：親愛的各位來賓，大家早上好！

　　歡迎大家來到沈陽，來到2014城市觀點論壇沈陽行現(xiàn)場。

　　城市觀點論壇創(chuàng)立于2005年，以推動中國房地產(chǎn)思想發(fā)展與建設(shè)為宗旨，以房地產(chǎn)開發(fā)、城市規(guī)劃與區(qū)域發(fā)展為主題。十年期間，"城市觀點論壇中國行"先后走進青島、南京、濟南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長沙、沈陽、呼和浩特、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、無錫、文登、天津、常州、杭州、昆明、貴陽、南昌、連云港等三十多個省市，對中國城市發(fā)展進程、房地產(chǎn)建設(shè)、行業(yè)及金融政策等進行多角度探討及深度剖析，共同找尋城市與地產(chǎn)的動力與發(fā)展的創(chuàng)新思路。

　　今天，城市觀點論壇第三次來到東北名城沈陽，與此前不同的是，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展回歸到通過市場進行調(diào)節(jié)的景象，不同區(qū)域、不同城市、不同企業(yè)開始出現(xiàn)分化的表現(xiàn)。在這樣的背景下，沈陽的房地產(chǎn)行業(yè)會出現(xiàn)何種變化？沈陽樓市的機會又將在哪里？在新型城鎮(zhèn)化的浪潮中，房地產(chǎn)企業(yè)又可以尋找到什么樣的機遇？可能遇見哪些挑戰(zhàn)？

　　為此，我們邀請了眾多行業(yè)精英齊聚一堂，共同探討"市場的回歸"，尋找新市場背景下行業(yè)的思路與對策，為新一輪行進與發(fā)展注入新的力量。

　　最后，請允許我代表本次論壇主辦方觀點新媒體、遼沈晚報，合作伙伴山東省威海市文登區(qū)政府、威海雙島灣科技城、海斯蘭德、房多多、好屋中國等歡迎各界朋友的到來！

　　下面請允許我介紹一下今天到場的嘉賓，他們是：

　　著名經(jīng)濟學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長陳淮先生

　　沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會會長、遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會常務(wù)副會長、中房集團遼寧置業(yè)有限公司董事長趙昱先生

　　新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷先生

　　格林地產(chǎn)董事長陳廣生先生

　　保利(沈陽)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理嚴觀先生

　　恒大地產(chǎn)集團有限公司沈陽公司副總經(jīng)理姜志輝先生

　　沈陽金道房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理莫嶸先生

　　山東省威海市文登區(qū)國土資源局副局長賽永忠先生

　　威海市雙島灣科技城開發(fā)建設(shè)管理辦公室首席顧問梁景凱先生

　　沈陽市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷部總經(jīng)理周景峰先生

　　中南集團沈陽公司總經(jīng)理朱永升先生

　　沈陽泛海建設(shè)投資有限公司總經(jīng)理劉江先生

　　旭輝地產(chǎn)沈陽事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理李揚先生

　　加拿大寶佳國際建筑師事務(wù)所駐華首席代表高志先生

　　美國海斯蘭德國際建筑師事務(wù)所首席建筑師、董事長馮瑩女士

　　SKYLINE思凱來國際總經(jīng)理陸靜女士

　　房多多網(wǎng)絡(luò)科技有限公司聯(lián)合創(chuàng)始人、COO曾熙

　　好屋中國遼寧區(qū)域總經(jīng)理趙挺先生

　　香港聯(lián)祥集團董事總經(jīng)理杜宏鵬先生

　　沈陽世聯(lián)興業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理李巖先生

　　中原沈陽公司總經(jīng)理張冰女士

　　合富輝煌沈陽公司總經(jīng)理鄭奮先生

　　世邦魏理仕沈陽公司董事總經(jīng)理周業(yè)輝先生

　　思源沈陽公司總經(jīng)理蔣壘先生

　　沈陽新峰房地產(chǎn)咨詢有限公司馬云飛總經(jīng)理

　　遼寧報業(yè)傳媒集團社委、遼沈晚報社社長彭寧先生

　　觀點新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士

　　本次論壇獲得眾多沈陽實力房地產(chǎn)企業(yè)的參與，我代表主辦方再一次感謝所有嘉賓，以及參與、支持2014城市觀點論壇沈陽行的朋友們。

　　下面，我們就有請遼寧報業(yè)傳媒集團社委、遼沈晚報社社長彭寧先生為我們本次活動致辭。掌聲歡迎！

　　彭寧：尊敬的各位專家、尊敬的論壇合作伙伴、尊敬的各位來賓：感謝你們前來參加由遼沈晚報牽手觀點新媒體共同主辦的城市觀點論壇！

　　我們兩家主辦單位非常期待這一論壇能得到大家的認可和好評，期待2014沈陽樓市榮耀50榜的榜單中有您看中的那份榮譽和收獲。

　　遼沈晚報是一家具有地域品牌優(yōu)勢的媒體，與地處廣州、在組織論壇活動方面具有優(yōu)勢和成功經(jīng)驗的觀點新媒體合作，各方付出了艱辛的努力。相信，這種合作如得到與會者的認同，今后會不斷的改進并成為常態(tài)。

　　各位嘉賓，現(xiàn)在無論是地產(chǎn)項目的開發(fā)，還是樓盤的營銷，都在發(fā)生著深刻的變化，今年的地產(chǎn)形勢，以及未來可能的走向仍然是地產(chǎn)商普遍研究和關(guān)注的問題。我們愿意通過合作努力，為我們的地產(chǎn)客戶提供有效的、高端的信息服務(wù)，對地產(chǎn)客戶把脈沈城地產(chǎn)市場的發(fā)展、解讀二線城市地產(chǎn)機遇以及分析房企的分化編劇會有幫助和啟示。

　　祝論壇圓滿成功！謝謝大家！

　　主持人：謝謝。

　　下面，有請沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會會長、遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會常務(wù)副會長、中房集團遼寧置業(yè)有限公司董事長趙昱先生為我們致辭。掌聲歡迎！

　　趙昱：尊敬的各位來賓，大家上午好！

　　今天，由遼沈晚報和觀點新媒體共同舉辦的城市觀點論壇在沈陽落地。這對我們沈陽的樓市來說，是一件大好事。有句成語，叫做他山之石可以攻玉。那么2014年沈陽房地產(chǎn)的格局，在新的大眾形勢下呈現(xiàn)出來的是一種全新的形態(tài)，甚至可以說它是擺在我們沈陽房地產(chǎn)市場中的一盤新的棋局，哪里是界限、帥怎么指揮、將士怎么沖鋒，如何形成一個新的新的平衡的、穩(wěn)定的房地產(chǎn)格局，都需要我們?nèi)ド疃鹊奶接懞脱芯?。那么今天這場論壇，將會有來自全國的視角和聲音融入我們沈陽的房地產(chǎn)市場，讓我們有一個更好的比較、借鑒，也會有利于沈陽的房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。

　　沈陽是一座樂于接受新思想、新觀念的城市，所以我們歡迎這樣的論壇，也樂意打開我們沈陽房地產(chǎn)界的思想大門，讓國內(nèi)最前沿的研判在我們這里充分的論證、交流、碰撞，形成亮點，點亮我們沈陽房地產(chǎn)市場的那一盞火花，并讓我們所有的與會者從中受益。

　　我也相信，這次遼沈晚報和觀點新媒體的強強聯(lián)手，會給我們沈陽房地產(chǎn)的與會者奉上一個高品質(zhì)的論壇。最后預(yù)祝本次論壇圓滿成功。謝謝！

　　主持人：謝謝趙昱先生。最后有請觀點新媒體出品人博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士，為我們致辭。

　　陳詩濤：尊敬的各位來賓，上午好！

　　城市觀點論壇第三次走進沈陽，跨度七年。七年的中國房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生很大的變化。如果說七年前的沈陽及中國樓市處于一個高歌猛進的希望期，那么2014的沈陽將與全國一樣處于謹慎的匍匐爬行狀態(tài)。無論是住宅市場還是商業(yè)地產(chǎn)。

　　七年間，觀點攜旗下觀點網(wǎng)、觀點雜志、博鰲房地產(chǎn)論壇、城市論壇、年度論壇、商業(yè)年會，努力向?qū)I(yè)的地產(chǎn)全媒體、地產(chǎn)資訊服務(wù)商發(fā)展。好像今天的在沈陽拓展的各大企業(yè)基本到場，他們也是每年度觀點卓越100榜入榜企業(yè)，從2014年開始，觀點將深入?yún)^(qū)域，對全國主要城市進行區(qū)域榜單發(fā)布。

　　2014年，市場決定房企的生死，所以我們將"市場的回歸"定為沈陽行的主題，期望拋磚引玉，在接下來的時間里來賓們現(xiàn)場充分討論，共同為沈陽房地產(chǎn)傳遞智慧的力量！

　　最后，再次感謝支持論壇的所有合作伙伴，遼沈晚報、文登政府、雙島灣、房多多、好屋中國、海斯蘭德及所有出席來賓、所有媒體朋友！預(yù)祝論壇圓滿成功！謝謝大家。

　　主持人：謝謝我們陳女士的嘉賓致辭。接下來，進行我們論壇的正式議程。

　　新的時期，房地產(chǎn)聚焦點重新回歸市場，這代表不斷成熟與壯大的行業(yè)與企業(yè)正在走向一個更加健康的格局。那會是一個怎樣的未來呢？本次我們論壇的一個議程主題就是“市場的回歸”。

　　接下來，很榮幸的請出今天論壇的主旨演講嘉賓，有請著名經(jīng)濟學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長陳淮先生，掌聲歡迎！題目是：市場的回歸，中國房地產(chǎn)問題與思考。

　　陳淮：市場是一個大話題，這么一個復(fù)雜的話題讓我們在30分鐘講完房地產(chǎn)，我想是難以即興。房地產(chǎn)有很多問題可講，比如中國還需要不需要蓋更多的房子，十年政策的回顧與總結(jié)，比如我們新興城鎮(zhèn)化規(guī)劃所提出的關(guān)于我們城市建設(shè)老百姓住房改善有一些重要的指向，再比如我們當前2014年短期經(jīng)濟運行的基本特點，再比如我們在去年末以及去年以來房地產(chǎn)市場在市場化方面有哪些新的變化，很多，還有老百姓住房怎么樣迎接從工資性收入向工資性收入與財產(chǎn)性收入并重轉(zhuǎn)變，以編隊這樣一個買房的問題。

　　我們只說三個主要的問題：第一個問題我們說新興城市化。第二個問題，我們說說新的市場變化給我們提出了哪些思考與挑戰(zhàn)。第三個問題，我們說說短期經(jīng)濟運行。

　　3月17日正式公布了國家新興城鎮(zhèn)化規(guī)劃。我不知道我們在座注意到?jīng)]有，新興城市化規(guī)劃明確說明我們還需要蓋很多房子，更快的蓋房子和蓋更好的房子，因為我們需要一大批城市固定資產(chǎn)才能夠滿足我們的產(chǎn)業(yè)升級、老百姓向城市聚集、提高國家產(chǎn)業(yè)競爭力、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、節(jié)約資源、消除貧富城鄉(xiāng)差別等諸多問題。

　　這個規(guī)劃一開頭就說，城鎮(zhèn)化、城市化是現(xiàn)代化的必由之路，其中用了四分之一的篇幅講中國城市化、城鎮(zhèn)化必然性、必要性、客觀性和歷史發(fā)展趨勢。我以為這開頭寫得非常必要，我們有一個很長一段時間飄忽不定的在我們公共平臺上充斥著一種說中國不應(yīng)該搞城鎮(zhèn)化，至少眼前可以不搞城鎮(zhèn)化，像毛主席那個時代戰(zhàn)天斗地，怎么會有城市資源不足的問題、怎么會有房價漲的問題，提出這樣問題的人不在少數(shù)，一個超主流的央視著名主持人請的專家在那里滿臉愁云，憂心忡忡的討論了兩個多小時直播，講了一個流傳甚廣的故事，他說中國的房子蓋多數(shù)了，賣不了了，住不完了。你想，北京、廣州、上海、深圳、哈爾濱、長春都是獨生子女，年輕人結(jié)婚買套房，將來男方爹媽有一套、女方爹媽有一套，男方爺爺奶奶姥姥姥爺、女方爺爺奶奶姥姥姥爺有一套，用不了多久一戶都有七套房，從周一到周末都住不完，還買什么房子呢，還討論房地產(chǎn)，用得著嗎。我不知道這算不算謠言，但至少是傳言，這樣的故事也就是蒙趙本山演小品，蒙一蒙范偉這樣智商的人合適的腦筋急轉(zhuǎn)彎問題，也就是樹上七個猴，地上一個猴，一共幾個猴，類似這樣的問題。

　　聽起來挺簡單，實際上是噱頭。因為中國城鎮(zhèn)一共需要多少房，北上廣深需要多少房，沈陽、哈爾濱、長春東北需要多少房，完全不取決于這些城市城鎮(zhèn)有多少獨生子女家庭。我再說一遍，完全不取決于這些城市城鎮(zhèn)有多少獨生子女家庭。我看到我們網(wǎng)上的博客，至少有一半以上以這樣的故事傳言作為論據(jù)，在論述中國的房子蓋多了。

　　那取決于什么？根本的取決于中國的城市城鎮(zhèn)的總?cè)丝谑窃鲩L還是不增長，是較快的增長還是較慢的增長，只要未來十年、二十年中國的城市城鎮(zhèn)仍然人口是快速增長的，我們就一定需要蓋更多的房子、更好的房子和更快的蓋房子。

　　大家手里有手機上網(wǎng)的話現(xiàn)在就可以查，國家新興城鎮(zhèn)化規(guī)劃，在它的第二部分明確的給出了一些數(shù)字，我們到2013年末，去年末中國城鎮(zhèn)人口是7.2億人，在全國總?cè)丝谥兴急戎爻^53%。但同時指出，全國的城鎮(zhèn)人口是按照常住人口統(tǒng)計的，與全國戶籍人口相比差17個百分點，涉及2.4億人，這中間有2.4億人實際上遠沒有真正市民化和真正定居落戶下來。2.4億人，現(xiàn)有的城鎮(zhèn)人口中常住人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)里頭，而且進一步提出2020年這一個不太長的時間，也就是六七年的時間，中國城鎮(zhèn)人口在總?cè)丝谥兴急戎匾岣叩?7%，也就是說還要再提高15—16個百分點，還要涉及2.2億人。這就是中國需要蓋更多房子、更快蓋房子的最主要的依據(jù)。

　　實際上，中國要蓋房子還遠不止于此。以沈陽和東北整體的老工業(yè)基地來說，盡管這些年沈陽房地產(chǎn)市場蓋的規(guī)模相當大、發(fā)展速度相當快，很多老百姓住房有了改善，但至少有一半以上的居民還住在國有大中型廠礦原來的房改房當中，這些居民成群體性的進行改善期了，有房子住的人群也迫切需要具有改善性、舒適性功能的新型住房來滿足他們的不斷增長的需求和消費的升級。

　　我們要講這個話題很大，只講到這里為止，其中還有棚戶區(qū)改造的，在李克強總理這一屆政府的棚戶區(qū)改造政策不是指老城區(qū)、老舊危房的改造，專指在計劃經(jīng)濟年代，特別是5、60年代形成的一批遠離大城市國有工礦企業(yè)員工集中居住區(qū)，我們在很長一段時間時期沒有象樣的建設(shè)城市，修一條鐵路專用線，鐵路這邊叫鐵西區(qū)，鐵路那邊叫鐵東區(qū)，現(xiàn)在這些成了需要中央政府出錢支持、迫切需要改造的棚戶區(qū)。我們3600萬套保障房，1/3是用于這樣的改造。所以，中國蓋房子的任務(wù)遠遠沒有完結(jié)，而是剛剛開頭，拉開帷幕。

　　我們想不想讓中國成為世界一流的經(jīng)濟強國？成為有一天我們用不著討論，成為美國航空母艦到黃海軍演問題，我們強大到?jīng)]事就派船艦到墨西哥玩一回，我們想不想讓13.6億中國人，7.2億中國的城鎮(zhèn)人口都過上比美國人還富裕的日子，我們家家都住大房子好房子，開私家車用空調(diào)，我們想不想根本解決導(dǎo)致中國經(jīng)濟與社會直接發(fā)展嚴重不平衡的根子在于城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡這個矛盾，我們想不想克服老天爺給我們留下的資源困境。別以為中國地大物博，如果你兒子告訴你爸爸我們今天學(xué)習(xí)一個成語叫地大物博，你一定要記著，那個地大物博這四個字的博士的博得換成薄才合適。中國是一個資源匱乏的國家，是已成定論之局，所有這些心腹大患的解決只有一副藥吃、只有一條道可走，那就是加快加速積極高質(zhì)量的穩(wěn)妥推進中國的城鎮(zhèn)化城市化。

　　在座的這代人和你兒子這代人，這兩代人勢必要完成一個國家、社會、歷史、民族的重托，把一個大多數(shù)人住向下的民族變?yōu)榇蠖鄶?shù)人住城里的民族。在這個過程中，我們市場經(jīng)濟體制才能真正建立起來，如果相當一半以上的人群生活在自給自足手工勞動、男耕女織、自然經(jīng)濟狀態(tài)下，我們遠不能堪稱我們已經(jīng)走到了市場經(jīng)濟。這就是我剛才想說的，希望大家如果第一關(guān)注，關(guān)注國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃。

　　當然，新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃還有很多可借讀之處，比如嚴控特大城市人口規(guī)模，這是在十八屆三中全會全面深化改革中提出來的，又要讓大多數(shù)人住到城里，又不能都住到特大城市中，什么叫特大城市？500萬人口以上。

　　我們目前，一千萬人口以上的城市有六座，500萬人口以上的城市有11座，也就是說未來一段時間嚴控人口繼續(xù)向這些城市城鎮(zhèn)集聚的包括17座城市。

　　重點發(fā)展的中等規(guī)模城市，這個中等規(guī)模城市包括大部分中西部和我們東北的一些省會級城市和地市級中心城市。

　　這個規(guī)劃強調(diào)，我們進入21世紀之后第二、第三個十年，建設(shè)的重點是中等規(guī)模城市、衛(wèi)星城、城市群和縣城與中心鎮(zhèn)兩個層級。但平心而論，客觀地說，縣城和中心鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)是我們應(yīng)當積極布局和發(fā)展推動的，但是在未來五到十年恐怕絕大部分除了江浙部分的發(fā)達經(jīng)濟，大部分還處在基礎(chǔ)設(shè)施、人口聚集、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的準備期，主戰(zhàn)場在中等規(guī)模。

　　第二，2013年以來，我們剛才主持人說了政策漸行漸遠，這話也不盡然，但是至少他有一條說對了，市場更加引人注意。十八屆三中全會實際上進一步明確提出了，努力的發(fā)掘市場配置資源的決定性作用。到2013年后半年的十八屆三中全會明確見諸文字的提出，市場是配置資源的決定性作用。所以今年兩會之后，有記者采訪我，說陳老師，李克強總理政府工作報告里一句房地產(chǎn)調(diào)控都沒提，你對此怎么看？我說你作為媒體新聞記者信息敏感人士，您這不是新聞，是舊聞，因為它并不是2014年兩會才沒提，2013年兩會就沒提，而且以后就一直沒提，已經(jīng)是一年以前的舊聞。

　　那么市場的確給了我們很多新的變化，第一個變化人們猜可能是鬼城。錯了，第一個值得我們關(guān)注的是國際形勢，國際命運變幻。去年末的中央經(jīng)濟工作會議，明確提出國際大國的貨幣政策與大宗商品價格方向不定，我們面對極其復(fù)雜的國際緊張形勢。我們這么短的時間，也沒時間、也沒必要，也不可能給大家掰開揉碎講，我只講一個我們隱約感覺到的今年一季度人民幣大幅度貶值。在這場貨幣競價權(quán)之中，有可能從長期看，我不懷疑人民幣持續(xù)升值是一個中長期的必然趨勢，我個人看法，但是短期內(nèi)人民幣大幅度持續(xù)貶值，以及美國QE量化寬松貨幣支出，有可能導(dǎo)致一部分當年給各種途徑涌入中國熱錢的退出，那么對短期市場的沖擊影響、社會預(yù)期的影響應(yīng)該是不容忽視。這是第一條，市場給我們提出的挑戰(zhàn)，我們能不能在一個短期應(yīng)對中保持我們市場的平穩(wěn)和健康發(fā)展，海嘯的損失、海嘯的侵害只有20分鐘，但是20分鐘抵擋不過，房倒屋塌，物資資產(chǎn)人員大規(guī)模傷亡就已經(jīng)造成了，它并不是一個長期的侵害過程，但是這一個短期沖擊可能對我們市場的影響還是有可能，但是會不會發(fā)生？我們現(xiàn)在并不確定，因為中央經(jīng)濟工作會議也說方向不定，因此這2013年我們究竟是通脹還是通縮，現(xiàn)在這個問題我們還沒有確切的把握，剛剛前不久公布的3月份通貨膨脹率是2.4%，我們順便也說一句，2.4%并不一個可怕的通脹水平，中國是一個大的不平衡經(jīng)濟體，3—5%的通脹率才是良性、正常、溫和通脹，3月份的數(shù)據(jù)我們才剛剛接近良性、溫和通脹的下線，而且是接近而已。

　　2014年，我們短期經(jīng)濟運行的風(fēng)險仍然是增長速度下行。我們這個問題待會兒會說。

　　至于我們市場關(guān)注的第一個大問題，別關(guān)起門來自說自話。

　　第二個問題，局部城市的供大于求和市場分化。這是我們大家都感受到的。這個市場分化不是從今天開始，實際上在過去十年調(diào)控中我們的市場始終不是整齊劃一的。例如，我們包括東北三省的省會城市在內(nèi)，哈爾濱、長春和我們沈陽，十年中房地產(chǎn)市場的供和求始終是供大于求的，這和北上廣深有多少房子都不夠這種形勢是呈明顯對照的。分化也不可怕，分化也不是今天才開始的，但是現(xiàn)在如果說分化中有什么區(qū)別的話，那么我們可能有一些局部的小城鎮(zhèn)大盤過多，短期內(nèi)實際上沒有那么多的人口集聚和集中，造成了一個一個供大于求的失衡格局是可能的。

　　還有一些地方過度擴張，比如鄂爾多斯，以及與它類似的城市還有一些。但是不代表中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了多大的問題，這個市場本來就應(yīng)當是供不應(yīng)求和供大于求的反復(fù)交替才是正常的市場。供大于求的格局，并不等于就沒有需求，并不等于房地產(chǎn)市場的參與者沒有利潤可圖，也甚至不等于房價不漲。

　　我剛才說到分化還有其他一些，比如大中城市、一二三線城市，最重要的理由我們認為社會預(yù)期在發(fā)生著重要的變化，如果2011—2012年是一個投機性需求大規(guī)模退出的階段，別看2013年我們房地產(chǎn)市場叫量價齊升，供求兩旺，但是2013年的求是以自住性需求為主的，投機性需求在2012年已經(jīng)成規(guī)模主體退出了這個市場。這是可以明確肯定的一個方向。

　　那么，2013年下半年到今年以來，進一步說，恐慌性需求、過度需求也在逐步退出市場，所以導(dǎo)致了我們今天大家所說的觀望。我們順便也給大家說一個客觀規(guī)律，這個客觀規(guī)律不以你主觀意志為轉(zhuǎn)移的必然趨勢，買房子不是每天重復(fù)買的，房子的需求和股票不一樣，房子的需求和吃飯不一樣，飯是每天要重復(fù)吃的，沒有一個人說我昨天吃過了今天不用吃，有嗎？有人說明天老板請全體員工吃飯，今天我就餓著了，把今天的需求挪到明天去，可以嗎？飯是每天重復(fù)要吃的。娶媳婦不是每天重復(fù)要娶的，有人說我每年重娶一年媳婦嗎？房地產(chǎn)的需求是累積需求，8—10年的累積需求和累積供給之間的對比關(guān)系，才能真正說明它們的供大于求和供不應(yīng)求。

　　沈陽這座城市，和其他城市一樣的符合一個客觀規(guī)律，8—10年的過程中一共需要多少房子是一個常數(shù)，政策和市場預(yù)期所能改變的只是這個需求總量在不同年份里頭的分布結(jié)構(gòu)。如果說沈陽的小伙子在8—10年一定要娶多少姑娘一樣，是個常數(shù)，今年不宜結(jié)婚大家都不娶媳婦，今年少娶明年一定多娶，8—10年娶的是一樣，房子也是這樣，它和吃飯不一樣，不是每天重復(fù)吃的，第二和股票市場不一樣，別天天拿成交量嚇唬人，別天天學(xué)點股票市場的摘詞就在這描述預(yù)測房地產(chǎn)市場。當股市熊市的時候成交量低迷，和股市牛市的時候成交量高漲之間，沒有必然的因和果之間的關(guān)系，沒有一個股民說我三年了都沒交易，牛市終于來了，我反復(fù)把這些年少交易的次數(shù)給它補上，有這樣的嗎？這一段的少交易和下一段的多交易，這一段的多交易和下一段的少交易沒有因和果的必然關(guān)系，房地產(chǎn)市場也是這樣。人們的前置、后置周期，把三年后的需求提前到今天很正常合理，三年前的需求推后到三年后也很合情合理。不可能年年的成交量不斷放大，年年成交量保持一致的，那就不是房地產(chǎn)市場了。

　　我剛才說8—10年一共要賣多少房子，今年多賣明年就得少賣，2013年我們可愛的上一屆政府最后一次常務(wù)會定了國五條，實際上在給這個房地產(chǎn)市場發(fā)動了一次最后一輪動員令，數(shù)量有限、欲購從速，開啟了2013年量價齊升的一個過程。

　　這是第二個市場變化，分化。

　　第三，房地產(chǎn)市場新挑戰(zhàn)。這個新挑戰(zhàn)來自于互聯(lián)網(wǎng)。我們希望我們房地產(chǎn)市場的開發(fā)商不要再努力的問下一步出什么政策，政策只是你今天這么有出息吃藥，人們長這么大免不了要得病吃藥，吃藥只是局部的調(diào)整你身體失衡的輔助方面，你今天這么有出息絕對不是因為從小你媽老給你吃藥的結(jié)果，一定是你先天基因不錯，后天注意加強鍛煉、認真學(xué)習(xí)、自我參與競爭的結(jié)果。沒有誰是靠吃藥有出息、吃藥長大的，這個世界只有一個人張嘴就問人吃藥的，紅樓夢里有一個重要的人物叫薛寶釵，薛寶釵第一次出場就是和林黛玉見面，見面就問林妹妹最近吃什么藥，希望別把這個動不動好像政策，如果我們的房地產(chǎn)市場永遠是在政策左右著格局，一上臺就問下一步出什么政策，這個最嚴厲的調(diào)控政策是我們關(guān)鍵詞的話，我們市場如同一個高中生一樣，以為他的父母是他的主要敵人，每天在和父母做斗爭。當你走到職場上的時候才知道，決定你成熟與否發(fā)展快慢的原因是你的上司、你的同事和你的客戶，而不是你的爹媽。

　　市場的第四層意思，我們希望大家注意到，在這個市場中不是人人都活得下去，不是每一座像過去一樣百名銀行行長、百名規(guī)劃局長就一定能掙著錢，當開發(fā)商就一定有利可圖，這個時代過了。一場大洗牌時代過了，這不妨礙未來房地產(chǎn)8—10年仍將有把握地說是全世界規(guī)模最大、增長速度最快的市場，但是這樣一個高尚的格局不是每一個個體都能夠看到。曾經(jīng)有媒體問我，有人說過去十年是房地產(chǎn)的黃金十年，你認為未來十年是白金十年還是黃金十年？我這樣回答，我說在80年代末或者21世紀初的十年，是中國黃金十年，那個時候丈母娘的需求不是有房有車，是冰箱彩電洗衣機，你要想娶漂亮的姑娘，你得有物質(zhì)基礎(chǔ)，你得有冰箱彩電洗衣機三大件才行，那時候家電洗衣機的廠長很牛，背后天天追著給塞條子的人，堪稱黃金十年，由此誕生了一大批名牌企業(yè)和名牌產(chǎn)品，上海的五三牌電視機等等很多，營口的洗衣機，稱不稱黃金十年？稱。但是到21世紀初，這些名牌企業(yè)，政府重點扶持的基本都死光了，長虹算是說過僅存的一家，至今我看也是很大的被邊緣化了，但這并不妨礙進入21世紀之后的第一個十年中國成為了世界一流的家電大國。我們可以驕傲地說，大家電小家電、黑家電白家電，中國廠商都是沒有爭議的世界第一。你說第一個十年叫黃金，還是第二個十年叫黃金？

　　如果說，大家都注意到市場經(jīng)濟有八個字，前四個字叫優(yōu)勝劣汰，我們可能要迎來這個時代；但是我們也希望大家關(guān)注后四個字，叫適者生存。類人猿猩猩的之上最接近于人類，它現(xiàn)在是瀕危保護動物，森林之王老虎得現(xiàn)在人工飼養(yǎng)才能繁殖，蒼蠅、臭蟲是人類最厭惡的生物，全世界的科學(xué)家用盡了化學(xué)、物理、生物的辦法，我沒聽說哪個國家消滅蒼蠅蚊子的，優(yōu)勝劣汰、適者生存。

　　第三個大問題，我想說說政策。

　　政策從2013年以來，李克強總理基本上是明確了這樣幾個方面：

　　第一，兩線管理，上下線的管理。實際上用不著我今天站在這個講臺上替總理去詮釋，今年的政府工作報告，明確的說2013年回顧和2014年展望的時候都講到，李克強總理說我的思路就是上線是通貨膨脹率，下線是經(jīng)濟增速與失業(yè)狀況。只要經(jīng)濟運行在這樣一個區(qū)間，我就不頻繁的出政策和改政策。

　　怎么一年沒說房地產(chǎn)？只要經(jīng)濟運行在這個政府所能容忍的上下線之間，就不稍微一風(fēng)吹草動就出國幾條，我想這是第一個。

　　第二，不以房價為調(diào)控目標。去年末我們很多媒體站出來說，當初政府要求各地政府定的房價調(diào)控里邊大多數(shù)沒實現(xiàn)，怎么不去問責(zé)？李總理假裝沒聽見，因為他不打算以房價為調(diào)控目標。

　　釜底抽薪的調(diào)整供求關(guān)系，釜底抽薪的援助保障那些最低端的群體，實現(xiàn)滿足他們的基本住房需求，釜底抽薪的完善中國住房保障體系，是我們最重要的任務(wù)。這些基本任務(wù)，如同一個人他發(fā)燒，死氣白咧給他吃退燒藥，以退燒為重點這是個庸醫(yī)，只有找到他為什么發(fā)燒，治這些病才能夠真正的抑制發(fā)燒。

　　第三，保障，促公平。而且這個保障我也提醒大家，已經(jīng)不僅僅是多建、大建、快建保障房，實際上3600萬套保障房只是我們階段性的住房保障體系任務(wù)，中國不可能長期持續(xù)的大規(guī)模建保障房。我們也肯定地說一句，絕不可能是大部分人住保障房，政府給要結(jié)婚的年輕人都發(fā)一套房，不可能的，保障房永遠是針對少數(shù)人的。但是在2013年下半年，特別是2014年以來，我們住房保障體系有很大的發(fā)展，比如說廉租房與公租房并軌，也就是說把低端的救助型的保障與我們一批年輕人參加工作不久，還沒有積累起足夠多的實力，但是又要兼顧娶媳婦的過渡性需求結(jié)合起來，新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃其中明確的有一句：低端和中等偏下收入群體的住房保障體系，以租為主。

　　我們用不著反復(fù)追著人采訪，把這些文件都讀一遍，你們有足夠的新鮮信息，以租為主。

　　再比如試行，而且我覺得很有前途的，就是共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)。共有產(chǎn)權(quán)房也是發(fā)達國家比較成熟的保障住房體系經(jīng)驗，另外住房金融都是在十八屆三中全會和新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中明確提出，我不一一說了。

　　最后一條，李克強在政策意義上的，我們認為是和改革相結(jié)合。我們十年調(diào)控有很多值得總結(jié)、反思的地方，沒有時間說，只說一條：十年的國幾條，沒有一條是和改革相結(jié)合的，所有的這些調(diào)控都是努力的強化政府的權(quán)利，都是依靠于高成本、低效率的行政手段來實施的，沒有一條是和調(diào)整經(jīng)濟關(guān)系和改革制度相結(jié)合的，沒有一條是發(fā)展競爭、發(fā)展市場主體、調(diào)整供求關(guān)系相結(jié)合的。和改革相結(jié)合可以說是政策中最重要的一條。

　　剛才在第二大部分里講到市場競爭的時候，就是說互聯(lián)網(wǎng)的挑戰(zhàn)，我們千萬別小看互聯(lián)網(wǎng)對我們房地產(chǎn)的挑戰(zhàn)，它的挑戰(zhàn)可能在一夜之間就來到我們面前，如同我們的銀行業(yè)一樣，昨天還以為互聯(lián)網(wǎng)金融距離自己很遙遠，在一夜之間就成了它的強勁競爭對手，到今天余額寶究竟是好是壞，是讓它生存下去還是把它扼殺在搖籃里，已經(jīng)成為各大銀行憂心忡忡，并且努力說服政府的一個主要說辭，這個技術(shù)進步挑戰(zhàn)是不可對抗的，這個挑戰(zhàn)是多方面的。比如說，消費者可以在網(wǎng)上可以把幾十個房源，各種信息優(yōu)劣，在一個小時之內(nèi)做充分的比較。比如說互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，可能給我們間接融資提供很多新的思路和品種。

　　以上，30分鐘我們只能就三個大的主要問題和大家提綱挈領(lǐng)，供參考。謝謝大家！

　　主持人：感謝陳老師剛剛在有限的時間內(nèi)，將我們所關(guān)心和關(guān)注的問題進行了一個精彩的講解。

　　接下來，進入到本次主旨演講后的提問環(huán)節(jié)。有請沈陽世聯(lián)興業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司李巖先生，新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷先生，請兩位上場。

　　李巖：平穩(wěn)的城鎮(zhèn)化化沈陽房地產(chǎn)之間的關(guān)系，這個話題也非常大，確實現(xiàn)在新一屆政府工作報告里面對于城鎮(zhèn)化的解讀，就是改變以往過去那種求大、求全、求快的方式，更多的去注重城市中心的發(fā)展。但其實，因為陳淮先生和歐陽捷先生可能都不是沈陽人，也在沈陽時間不長，那沈陽那個地方的情況還是挺有意思的，因為沈陽確實擁有一個龐大的人口基數(shù)，一千萬。而且沈陽單城市的中心效應(yīng)非常明顯，它周邊還是有十幾個中小城市。

　　我想就這個問題想先請問一下陳淮先生，在這樣一個沈陽單中心的城市發(fā)展下，而且是一個發(fā)展非常不均衡的狀態(tài)下，這個平穩(wěn)的新型的城鎮(zhèn)化在沈陽以及在遼寧又該如何落地呢？

　　陳淮：首先，沈陽我并非那么不了解，早在亞洲金融危機之前，我那個時候在國務(wù)院發(fā)展研究中心調(diào)研老工業(yè)基地，那個時候遍地大學(xué)，沈陽晚上八點以后街上就冷冷清清，很多下崗職工沿街賣一點小吃或者是針頭線腦，我還記憶猶新，今天我們的沈陽和過去不一樣了。

　　第二層意思，也別光站在沈陽看沈陽。城市群建設(shè)是中國當前城市化中一個重要的節(jié)點，重要的方式，并不只是中國或者沈陽一體化，鄭汴一體化，西咸一體化。

　　最近中央又推京津冀一體化的問題，大家也在關(guān)注，實際上這和改革密切相結(jié)合。我舉一個廣州和佛山，本來一體化是大家的共識，是重新分工城市發(fā)展格局，但是誰為核心？佛山說，干脆把廣州并佛山得了，恐怕我們主持人剛才的問話中也有類似的意思，實際我們這個城市群最大的特點就是和武漢不一樣，湖北中部六省唯一大的省會城市武漢，但是武漢是一個老工業(yè)基地，應(yīng)該說在中國近代史上如果不是陰差陽錯，武漢應(yīng)當是上?，F(xiàn)在的地步。大家肯定聽說過京漢鐵路，為什么當初洋務(wù)運動把機械業(yè)務(wù)引入到中國第一個是湖北，但是湖北的城市群建設(shè)和沈陽相比最大的缺點，就是周圍沒有任何可以支撐的中等規(guī)模城市，我以為沈陽最大的優(yōu)點在于：它不是像你剛才說的周邊有一片中小城市，是有一批有產(chǎn)業(yè)實力和歷史發(fā)展傳統(tǒng)，并且已經(jīng)形成城市規(guī)模的中等規(guī)模城市。這樣說才合適。

　　而且它們的距離，和基礎(chǔ)設(shè)施的連接程度，使人們未必要住在沈陽，住在本溪和住在沈陽有很大的區(qū)別嗎？目前沒有。當然，住在天安門廣場旁邊和住在北京城還是有區(qū)別的。簡單說，我們在這個城市群建設(shè)最好的基礎(chǔ)恰好是因為它旁邊有一批中等規(guī)模城市。把沈陽硬要作為核心來擴張，我以為恐怕未必是合適，因為沈陽本身自身城市的功能分區(qū)，在歷史形成就有很多缺點大于優(yōu)點的地方。所以，恐怕這個同城化我們在和城市功能分區(qū)，與很多城市功能的外化相結(jié)合。

　　城市建設(shè)、城市發(fā)展是中國一個最重要的經(jīng)濟節(jié)點。我們處在工業(yè)化、城市化，這兩個詞都是固定資產(chǎn)大規(guī)模形成的時期。

　　我們研究城市化，我看東北沈陽這一帶是最有希望的，比起我剛才講到的同城化問題的其他地方來說，基礎(chǔ)更好。

　　第三，別以主觀思想代替客觀規(guī)律。也不要貪多。比如，遼寧關(guān)于城市群的設(shè)計，三個，還有一個沿海城市群說營口到錦州，大連城市群，弄得太多恐怕不可能在一個時期都完成。中國這么大，80年代南海邊我們有一座珠三角，浦東開發(fā)我們有長三角，每十年中國建設(shè)有一個城市群已經(jīng)了不起了，我們有三四十年中國已經(jīng)非常足夠了，一個省就要搞好幾個城市中心、城市群，我想這恐怕是太過主觀設(shè)想。

　　李巖：感謝陳淮先生。

　　但是確實在實際的過程里面，因為我相信臺下在座有很多都是在沈陽做房地產(chǎn)開發(fā)的老總，包括在我們這個行業(yè)里面，但是說就是因為沈陽在經(jīng)濟、教育、醫(yī)療各方面領(lǐng)域里邊單一的集聚，所以目前來講它對周邊的中小城鎮(zhèn)或中小城市的影響和吸引是非常大的，而且確實現(xiàn)在三線城市整個的房地產(chǎn)發(fā)展還是非常的不均衡，跟沈陽拉開的距離非常大。那這里還是有請歐陽捷先生，結(jié)合新城控股，在整個實際城市化發(fā)展里邊，然后結(jié)合您對沈陽的了解，也希望幫我們出一出主意和想法。

　　那么，您贊同剛才陳淮先生所說的嗎？還是說在他的觀點上還有一定的豐富和延展？

　　歐陽捷：今天這個角色好像跟原來觀點提供的不太一樣，我原來以為是讓我當一次記者，以前都是被人問，那這次可以有機會多問問陳先生，不過你既然提出這個問題，我想這樣簡單說，我們把更多的機會留給陳教授。

　　關(guān)于樣，我的觀點跟陳教授有相同，也有不同點。

　　整個遼寧，沈陽、大連是雙核城市。武漢是單核城市，武漢每年的城市人口流動量在18.5萬人，沈陽大概是10萬人左右，當然這10萬人，這個數(shù)據(jù)變化是比較奇怪的，因為我們看到沈陽在2011年的時候是800多萬人口，2012年常住人口變成700多萬，現(xiàn)在統(tǒng)計是824萬，所以它大概是10萬人左右。

　　那么它人口的聚集程度，為什么會比武漢小？因為大連分化了。所以我們講，單核城市是一個推動效應(yīng)，比如說四川省，四川省在普查期間，它的人口數(shù)是凈流出300萬，與其同期成都市人口凈流入286萬，也就意味著除了成都以外的四川省所有城市人口下降585萬，說明什么問題？說明成都的人口聚集效應(yīng)非常明顯。

　　但是沈陽跟大連成為了遼寧雙核城市，因此它的聚集效應(yīng)是遞減的。那么這種情況下，城市化的進程與剛才陳教授講的大的方向無異，但是它的效益可能會比像武漢、成都這種情況要小。這是一個方面，從人口角度。

　　第二方面，供求關(guān)系。一個是需求，另外一個就是供應(yīng)。整個遼寧，沈陽的供應(yīng)量李先生比我可能更清楚，供應(yīng)量是非常的巨大，我們就看庫存，從2010、2011、2012、2013年這四年時間，每年的供應(yīng)量基本上是超出我們的銷售量的400萬，去年供應(yīng)是1800萬方住宅，銷售是1400萬方，那么這個邏輯就是每年都存在庫存累積，累積到一定時候就導(dǎo)致沈陽現(xiàn)在的房價上不去。

　　所以，經(jīng)濟上最基本的規(guī)律是供求關(guān)系。這是我簡單說這么一個，對沈陽的認知。

　　當然，我們看到沈陽還有一個重大問題，我們之前沒有談到的，大家沒有談到商業(yè)，就是沈陽的商業(yè)發(fā)達程度上我覺得是值得關(guān)注的一個問題。待會兒我們可以去探討。

　　那么，借這個機會我來接著問問陳教授。目前，野村證券最近對房地產(chǎn)的分析比較多，預(yù)期房地產(chǎn)的拐點會提前到今年三、四季度，而且談到了政策可能會進一步放松。那么我想請問一下陳教授，關(guān)于限貸的放松、降準的可能性會有多少？

　　陳淮：如果這是一個年輕女記者說的話，我不奇怪。如果是野村證券說的話，我以為它太不專業(yè)了，極其的不專業(yè)。

　　第一不專業(yè)，是拐點這個詞。拐點在數(shù)學(xué)意義上不是由升到降或者由降到升，希望我們遼沈晚報也不要再把這個詞用錯。拐點是所謂的加速上升到減速上升的轉(zhuǎn)折，你開汽車的時候從每小時80時速公里踩下油門，然后時速不斷提升120、140，你松開油門車還是在往前走，而它的時速是從140減到120，這個轉(zhuǎn)折點叫拐點。

　　如果說房地產(chǎn)的拐點，那么我們房價加速上升、加速上升的拐點已經(jīng)出現(xiàn)了若干次，不是即將到來，已經(jīng)出現(xiàn)了若干次，不管是世界金融危機之前還是之后，還是2013年的國五條。這是第一。

　　第二，關(guān)于中國房地產(chǎn)市場崩盤之說，我們已經(jīng)聽了十年了，這些預(yù)測沒有一個符合中國的國情的。比如說，日本步美國之后已經(jīng)全面完成了它的人口的城鄉(xiāng)分布結(jié)構(gòu)，分布結(jié)構(gòu)也相對穩(wěn)定，而中國正處在人口遷徙，究竟人口向沈陽集中，還是更多的把沈陽的功能向周邊的城市分散，還處在一個變化的未知過程，恐怕不像有人說得那么簡單崩盤。沈陽告訴你明天后天房價都必跌無疑，也不可能沈陽的老百姓都搬馬路上住去，把房子往外賣，等到更便宜的時候買回來。

　　是不是因為房地產(chǎn)市場調(diào)存準率，我想這兩個沒有因果關(guān)系，至少從目前看，我們沒有看到短期的調(diào)整貨幣政策，包括降存準或者降息。因為到兩會的時候，李克強總理還反復(fù)，我剛才講了上下線，他說只要經(jīng)濟運行在我所設(shè)定的上下線之間，我就不出政策，特別是不出刺激性政策。

　　但是我們也能注意到兩點，一個是在政府工作報告兩會結(jié)束，他對今年經(jīng)濟的增速表達了直言不諱的擔(dān)心，他字里行間、言談話語之間，中國沒有一定的GDP增長速度還真不成。強調(diào)了他對就業(yè)、對銀行業(yè)、中央政府和地方政府的財政收入，以及基礎(chǔ)重工業(yè)的影響，我們東北遼寧沈陽周邊地區(qū)是個重工業(yè)密集地區(qū)，2013年房地產(chǎn)購銷兩旺并沒有給我們的煤炭、水泥、鋼鐵、玻璃等這些重化工業(yè)帶來多大的影響，反而這些行業(yè)仍然是一個極端困難的格局。所以我認為，今年慎重的對經(jīng)濟做出一些微調(diào)的可能性是存在的，但是這個角色不會因為房地產(chǎn)而生，第二也不會對房地產(chǎn)有多大的影響。

　　最后一層意思，我希望我們的開發(fā)商，今天我們討論房地產(chǎn)，希望我們開發(fā)商企業(yè)整明白一件事，別以為現(xiàn)在的貨幣供給是一個偏冷或者是嚴寒，現(xiàn)在是很溫暖的夏天。如果這個氣侯你都指著再給你加一件棉襖，政府再支持你你才能活，那你干脆退出江湖算了。我跟你這么說，1996年，江澤民抓通脹那個時代，我們一年期存款利率，或者叫做中國式的基準利率是14.98%，當年這個同指標基準利率是3.25%。你說，我們現(xiàn)在的貨幣政策利率處在高水平、中水平還是低水平。所以，我希望我們把這個貨幣政策它的活動區(qū)間有一個明確的了解。

　　另外，貨幣政策是一個靈活多變，在一個月、半年之內(nèi)可以多次反復(fù)變化的，每年準存率17次升息，所以貨幣政策是一個靈活多變的看天穿衣服的。

　　最后，這個貨幣政策我估計今年會比較慎重行使，因為主要是國際大國的貨幣政策方向不定，我們通脹通縮還不敢輕易下藥，你覺得有點血壓低了自己升壓吧，結(jié)果你剛吃上血壓升上去了。因為個通脹通縮的指數(shù)權(quán)一多半不在我們手里頭，所以今年的大夫在通脹通縮貨幣政策的下藥他會非常謹慎，輕易的不會開方子。

　　李巖：陳淮先生最后的主要觀點，就是打鐵還需自身硬，適者生存。我們再次用掌聲感謝陳淮先生和歐陽捷先生。

　　主持人：謝謝三位嘉賓的精彩問答。謝謝！接下來，進入到我們今天第一場的專題演講及互動提問環(huán)節(jié)，主題是：建筑與城市未來。

　　先請本場的兩位演講嘉賓到臺上入座，他們分別是城市規(guī)劃與房地產(chǎn)研究所、加拿大寶佳國際建筑師事務(wù)所、駐華首席代表高志先生，以及思凱來國際總經(jīng)理陸靜女士。掌聲有請兩位！

　　首先有請高志先生演講。題目是：城鎮(zhèn)化機遇與城市化建設(shè)的考量。

　　高志：我想就著陳老師剛才這個話題，來講講沈陽的城市發(fā)展的問題。給我這個題目，我覺得這題目也太大，十分鐘講城市發(fā)展也是不可能的事。那么，我就想根據(jù)我們這些年對沈陽的研究，還有在沈陽做的一些項目，關(guān)于沈陽的城市發(fā)展給沈陽提一個問題，或者出一個主意。

　　第一個問題，現(xiàn)在沈陽咱們這次會議主要是講沈陽的城市發(fā)展和沈陽的所謂城市商業(yè)問題，那我們看一下，沈陽從50年代到70年代，它整個的城市發(fā)展是以政府為主導(dǎo)的，所有的商業(yè)都是大型國企為主；然后從80年代到90年代經(jīng)濟放開以后，它還是以傳統(tǒng)的商貿(mào)為主；然后從90年代到2008年以前，開始進行了升級的百貨，那么沈陽當時的第一個mall，叫興隆大家庭，以及太原街的萬達廣場；2008年以后出現(xiàn)了像恒隆廣場、大悅城，恒隆廣場是香港著名的一個大型的商業(yè)，也是國內(nèi)現(xiàn)在叫得非常響的或者效益非常好的高端的商業(yè)進入沈陽。

　　所以，沈陽商業(yè)從它的城市發(fā)展來講，它是滿足沈陽城市這個市的內(nèi)容。過去我們講沈陽叫有城無市，我覺得沈陽真正發(fā)展起來是2008年以后，但是發(fā)展的速度就像剛才陳老師講的，有點出乎所有人的意料。沈陽我們得到的數(shù)據(jù)，是已經(jīng)進入了全中國商業(yè)地產(chǎn)建筑總量前三名，而沈陽城市綜合實力排在全國第14或15位，但沈陽商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)量已經(jīng)進入了全國的前三名。所以，沈陽應(yīng)該說這些年已經(jīng)進入了一個快速發(fā)展的階段，特別是沈陽大家知道有一個很大的商場華府新天地，這個項目也是我們做過考證和考察，這個項目從它的建筑本身來講已經(jīng)達到國內(nèi)的絕對一流，我覺得在國際上也是數(shù)得著的，恒隆廣場這都不用說了。

　　那么從我們目前來看，它的發(fā)展歷程，它開辟比較早，但是這些年發(fā)展比較快。另外，沈陽2012年以后人均GDP已經(jīng)超過一萬美元。大家知道在國際上公認的超過一萬美元的時候，應(yīng)該進入一個國際水平的商業(yè)發(fā)展中心。那么據(jù)我們所知，萬達廣場在沈陽已經(jīng)建了四個中心，那么LV、古奇等一線品牌在沈陽也早已經(jīng)出現(xiàn)了。應(yīng)該說沈陽商業(yè)發(fā)展得很好，也就是說沈陽過去有城無市的局面正在改變。

　　沈陽分成三個市級的主要商圈，還有三個次級的主要商圈，有太原街、中街、金廊，然后次級的有鐵西、北行、奧體。

　　現(xiàn)在我們看一下，沈陽可能我們最擔(dān)心的是金廊。我是阜新人，沈陽也算是沾得上邊，也來過很多次，在沈陽做過很多項目，這在三四年前都是一個不可想象的事，不知道怎么樣一夜之間就開始堵車，而且堵得很嚴重。問題出在哪里？我覺得金廊工程是有重大的作用的。所以我建議，各位開發(fā)商朋友，如果要是在青年大街上做商業(yè)項目的時候，一定要好好考慮一下怎么樣避免這個問題。

　　那么，沈陽給大家看一個圖，我們所調(diào)查的光金廊從2000—2010年就十五個項目，最近從2012—2014年又增加了12個項目。隨便說說大概就有三十幾個大型的商業(yè)項目。大型的商業(yè)項目看看是個什么結(jié)果？我們先一陣子一直在做渾南的改造，那么毫無疑問的看，這是我們所謂的青年大街，然后上面是北陵商圈，下面是我們所謂的CAD，然后再往下是CCD，從彩電塔和五里河公園的文化核心，然后再就是渾南了。

　　但是這里有一個問題，我們發(fā)現(xiàn)這全長17公里，而我們大量的重點的商業(yè)布局都在這條街上。青年大街據(jù)我了解，應(yīng)該是沈陽的主要交通干道，可是現(xiàn)在青年大街變成有三十多個大型的商業(yè)建筑以上。它就出現(xiàn)一個問題，就是把商業(yè)街區(qū)和沈陽的南北交通所用的大動脈兩者重合了。為了說明這個問題，我給大家看一個圖，這個圖是我們研究的一個結(jié)果，我們統(tǒng)計的數(shù)據(jù)是青年大街上主干道單向客流量達到1.5—2.4萬人次，單向車流量為2000—2500輛/小時，這是去年的數(shù)字。自行車最快，12公里/小時，汽車不到20公里，局部地區(qū)只有5公里。在主要的交叉路口，上下高峰，東西向大概250米左右，南北向最大310米左右，車輛平均延誤時間93.1秒，當時我們做項目的時候做了現(xiàn)場的測量。而這樣的數(shù)據(jù)，沈陽的交通現(xiàn)在已經(jīng)是擁擠不堪了。

　　什么原因？我們看一下。大家看這是北京的長安街，大家好好想一想，北京的長安街上有沒有大型的商業(yè)建筑？有沒有大型的購物中心？上海的外灘有沒有？曾經(jīng)有過，但是已經(jīng)消失若干年都沒有了?，F(xiàn)在我很擔(dān)心，青年大街有這么多的大型商業(yè)，而青年大街又是連接沈陽南北方向的主要交通干道，這個主要的交通干道和它的商業(yè)街區(qū)嚴重的重復(fù)，怎么辦？咱們看看北京和上海，這是北京的金融街，這是北京的西單，王府井東單，他們的商業(yè)區(qū)是和主要的交通干道呈一個垂直的關(guān)系，也就是說如果沈陽大型的商業(yè)建筑能夠沿著青年大街橫向的來處理，交通干道是高速，到我們商業(yè)街區(qū)就是低速，商業(yè)街區(qū)總希望人運行的速度慢，要不然你賣誰東西，如果是交通干道你總希望快點，但是很遺憾沈陽這兩件事做到一塊去了。我說的意思，就是大家好好考慮在金廊商圈建設(shè)我們商業(yè)建筑的時候怎么考慮的問題。

　　謝謝各位。

　　主持人：謝謝高志先生。接下來，有請陸靜女士。她為大家?guī)淼难葜v題目是：新城鎮(zhèn)化下的城市建筑革新。

　　陸靜：剛才高志老師介紹了我們沈陽這座城市的地域特點，還有包括它的商業(yè)建筑的現(xiàn)狀以及問題。那么我想就稍微跳開一些，就不以具體某一個城市來論，那么簡單來講，就說我們項目建設(shè)過程中遇到的一些問題，希望他山之石可以攻玉。

　　我簡單從城市規(guī)劃、建筑設(shè)計，還有對于設(shè)計團隊一些要求來講述一下新城鎮(zhèn)建設(shè)情況下對我們提出的一些挑戰(zhàn)。

　　剛才提到了新城鎮(zhèn)化建設(shè)，這時候我們希望明確一個概念，什么是城鎮(zhèn)化建設(shè)？權(quán)威的機構(gòu)認為，把人口集聚到城市的一個過程就是城鎮(zhèn)化建設(shè)。

　　那么，我們現(xiàn)在提倡的新城鎮(zhèn)化建設(shè)，這個新又在哪里？我覺得主要是，這個新是針對于舊而存在的。那么，和過去相比，片面追求城市空間的擴大還有規(guī)模擴張，這個實際上是過去的一種概念，從現(xiàn)在來講提升城市文化、公共服務(wù)、創(chuàng)造宜居之所應(yīng)當是我們新時代新城鎮(zhèn)化建設(shè)所提出的一個目標。

　　那么，在我們看來，新城鎮(zhèn)化建設(shè)不是單純的蓋樓建廣場，它需要一些產(chǎn)業(yè)做依托。沒有產(chǎn)業(yè)就如同空中閣樓，我們提倡項目中游、居、業(yè)三者合理搭配，游指的是旅游，它具備可持續(xù)性，同時也為項目提高知名度，提升項目服務(wù)水準；居指的是居住，一方面在項目里邊能夠起到聚集人氣的作用，另外可以為開發(fā)商快速回流資金；業(yè)指的是產(chǎn)業(yè)，這個產(chǎn)業(yè)應(yīng)當是因地制宜，有自身的特點。游、居、業(yè)在項目中的比例和側(cè)重，都是因為項目周邊的環(huán)境等等客觀條件所決定的。

　　那么現(xiàn)在，我們通過一個我們做過的實例來簡單介紹一下。這是我們之前做過的空港溫泉小鎮(zhèn)，這個項目的優(yōu)勢在于首先距離北京市非常近，交通便利，而且它的溫泉產(chǎn)業(yè)有一定的知名度；但是不利的，是場地的自然資源是一般的，周邊的項目也是主打溫泉項目，如何差異化競爭。

　　那么在這個項目里，我們提出了四大支柱產(chǎn)業(yè)，包括溫泉酒店、旅游觀光、教育培訓(xùn)和健康服務(wù)產(chǎn)業(yè)。那么在這四個產(chǎn)業(yè)當中，首先有別于周圍其他項目的，溫泉產(chǎn)業(yè)我們立足的是歐洲的溫泉浴場文化和周邊同樣類型的項目拉開差別，而且整個區(qū)域力圖打造的是歐洲風(fēng)情的溫泉度假小鎮(zhèn)。景觀方面，我們恢復(fù)了河道水系，考慮到北方天氣特點，用自然濕地的方式處理河道。對于旅游產(chǎn)業(yè)細化了它涵蓋的內(nèi)容。特別提出的是我們引入了教育培訓(xùn)的產(chǎn)業(yè)，這種培訓(xùn)與實踐結(jié)合的方式，解決了區(qū)域內(nèi)人氣不足的問題，在區(qū)域內(nèi)重點打造親子產(chǎn)業(yè)，將幼兒教育與游樂相結(jié)合，加強的是成人與兒童互動。最后在項目里頭我們還引入了健康產(chǎn)業(yè)，結(jié)合專業(yè)的護理中心打造項目的養(yǎng)老社區(qū)。

　　同時，在項目之中我們利用游與居、游與業(yè)之間的互動，打造具有溫泉特色的健康新城。

　　我們會認為城鎮(zhèn)化進程和現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)之間存在著很嚴重的矛盾，但是我認為，新城鎮(zhèn)化建設(shè)它不是以掠奪農(nóng)業(yè)用地，而是通過產(chǎn)業(yè)配置提高土地的附加價值，幫助農(nóng)民脫貧，同時保持生態(tài)宜居環(huán)境為核心內(nèi)容。那么我們都知道，單一的農(nóng)業(yè)產(chǎn)值產(chǎn)出低，而且它會造成城鄉(xiāng)收入分配的差異極度不均衡，那么人口會過多的聚集于少數(shù)的發(fā)達城市，就比如剛才陳老師所說的需要嚴控特大城市的規(guī)模，那么利用旅游引導(dǎo)城鎮(zhèn)化，由于游客的消費能夠產(chǎn)生聚集效應(yīng)，促使旅游區(qū)能夠轉(zhuǎn)化成兼旅游業(yè)、農(nóng)業(yè)，提高它的收入能力。第三是提高了產(chǎn)業(yè)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，從而與城鎮(zhèn)化一起提高居民生活水平。

　　同樣以項目為例，我們在做昆明的轎子雪山這個旅游地產(chǎn)項目，就解決了農(nóng)業(yè)和產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)調(diào)。首先，整個項目自然資源優(yōu)勢是非常明顯的，在幾十平方公里范圍之內(nèi)，雪山、土地、村莊、梯田、江河、湖泊、原始的村落處處是美景，而且距離昆明市不足100公里，但是它現(xiàn)狀地形復(fù)雜，在這個地方進行旅游開發(fā)需要解決很多的問題，包括農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利設(shè)施、現(xiàn)有村落的保護與修繕、基礎(chǔ)設(shè)施的完善、觀光旅游內(nèi)容與線路、服務(wù)配套產(chǎn)業(yè)規(guī)劃梳理，如果全面鋪開去做開發(fā)商的資金和時間都非常難以承受，因此在這個旅游的項目上我們提出了一個觀點叫做輕開發(fā)、重整合的觀點，以現(xiàn)有的轉(zhuǎn)龍鎮(zhèn)為中心，用旅游配套產(chǎn)業(yè)做杠桿撬動整個項目，結(jié)合整個項目梳理。

　　最后我簡單介紹一個已經(jīng)建成的，而且知名度非常高的，將旅游產(chǎn)業(yè)和新城鎮(zhèn)化建設(shè)結(jié)合得非常好的項目，是浙江的良渚文化村，和城鎮(zhèn)一起形成了建設(shè)發(fā)展，成本降低了，并且城鎮(zhèn)的面貌也變得非常漂亮，同時提高了村民的生活水平。在最近的微信評選之中，被評為了中國最美城鎮(zhèn)之一，我覺得它的開發(fā)和建設(shè)都值得我們學(xué)習(xí)。

　　再有，我剛才講了很多城鎮(zhèn)化建設(shè)中規(guī)劃層面的特點，接下來簡單講一下整個城鎮(zhèn)化建設(shè)給建筑設(shè)計帶來的一些變化。剛才高老師也談到了商業(yè)地產(chǎn)在沈陽這個地方的變遷和它面臨的問題，那么我也想簡單的談兩句商業(yè)地產(chǎn)。首先，我覺得未來的商業(yè)地產(chǎn)存在著一定的變化的可能性，主要是兩方面原因造成的：

　　首先，商業(yè)項目數(shù)量的增加，導(dǎo)致項目之間競爭的加劇。

　　第二，近幾年商業(yè)地產(chǎn)逐漸運作的成熟化，那么商業(yè)地產(chǎn)大顎逐漸形成，同時導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)難度加大。

　　總的來講，商業(yè)地產(chǎn)最終的目的就是吸引人群、增加項目特點、保護客戶資源。那么我們在很多商業(yè)地產(chǎn)項目之中，也通過不同產(chǎn)業(yè)之間的搭配來進行綜合設(shè)計，以哈爾濱哈西站前廣場為例，它是與交通樞紐結(jié)合的商業(yè)綜合體項目，我們樹立了景觀和建筑的結(jié)合，通過打建筑和景觀的結(jié)合，借助了交通樞紐它本身人員的集聚作用，實際上提升了整個項目的商業(yè)價值，盡量把我們的商業(yè)人流引到地下，那么在地面上著重打造的是景觀體系。

　　再有就是哈爾濱遠大購物中心的項目。它實際上是哈爾濱的第一個賓水的現(xiàn)代化購物中心，利用動線合理和提高商業(yè)利用率，其實在當時創(chuàng)造了銷售的奇跡，也成為了該地區(qū)的發(fā)展引擎。

　　那么總的來講，無論是剛才與其他產(chǎn)業(yè)復(fù)合的商業(yè)建筑，還是單純的商業(yè)建筑，那么我們都認為其實在未來商業(yè)項目里面，強調(diào)的是體驗感、舒適度，也強調(diào)的是項目自身的品質(zhì)。

　　那么對于團隊來講，我簡單提三方面的要求，因為我們畢竟處于城鎮(zhèn)化建設(shè)的初步階段，比如像旅游地產(chǎn)這樣的項目，其實我們經(jīng)驗是非常匱乏的，需要借鑒國外許多成熟的經(jīng)驗，也要求我們團隊需要具有國際化的視野；第二，因為城鎮(zhèn)化涉及到多個產(chǎn)業(yè)，具有復(fù)雜性，所以要求我們的團隊擁有足夠多的實際項目的經(jīng)驗，包括有商業(yè)、規(guī)劃、酒店、度假產(chǎn)業(yè)、體育地產(chǎn)、新農(nóng)村建設(shè)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等一系列；再有，所有的項目其實都往高品質(zhì)的方向去追求，那么也要求我們的設(shè)計團隊能夠盡量做到規(guī)劃和建筑一體化設(shè)計，和高精度化的設(shè)計。

　　那么最終來講，我們自己對于設(shè)計中我們提出了一個NCLO的理念。就是在一個真正的成功項目操作當中，我們應(yīng)當結(jié)合自然、文化、生活方式和運營開發(fā)四個角度，合理的去考慮它在項目之中所占的地位。這樣的話，才有可能開發(fā)成功。

　　謝謝！

　　主持人：感謝陸總給我們帶來的這些經(jīng)典的案例。接下來屬于專題演講提問的時間，請大家針對剛才兩位嘉賓的演講，及我們的主題：建筑與城市的未來，進行提問。

　　我這里有嘉賓提出的問題，首先想問一下高志老師，在保證建筑與利潤的平衡問題方面，企業(yè)應(yīng)該如何實現(xiàn)？城鎮(zhèn)化趨勢中，城市建筑將如何演變？

　　高志：這個問題太難了，這個問題可以說從有建筑那天到現(xiàn)在都沒解決。我覺得所謂的建筑的成本和城市的發(fā)展，其實它是相輔相成的。剛才陳老師說，建筑就是有供大于求，然后也有供不應(yīng)求，它是交替出現(xiàn)的。我自己覺得，建筑成本控制和所謂城市發(fā)展也是這樣的過程。在很多時候，為了一些特殊的需要，比如像北京曾經(jīng)搞過十大建筑，然后像深圳在早期發(fā)展的時候也搞過深圳大廈、花果山大廈，有些東西在當時來講可能是成本提高，比如像悉尼歌劇院，它的成本是它預(yù)算的七倍，最后裝修完了達到了十四倍，但是這一個建筑給悉尼帶來的旅游收入三百多億歐元，那又多出了很多倍，所以我覺得你想分出具體的情況，具體的時間，還有它真正想達到的目的是什么。拿坡侖有一句名言，戰(zhàn)爭不在于犧牲了多少戰(zhàn)士，而是在于是否達到了它的目的。

　　主持人：第二個問題，請問一下陸總，以沈陽為例，在沈陽的商業(yè)競爭中，項目應(yīng)該如何結(jié)合城市的特點？

　　陸靜：我覺得其實這個也是一個很大的命題，而且不光是沈陽，其實各個城市都面臨這樣的問題，就是當我們城鎮(zhèn)化建設(shè)逐步在加速的過程之中，城市與城市之間的差異變得越來越小了，放眼可能CBD某個局部，我們都會認為和美國、和英國很多CBD中心完全沒有差異了，但實際上來講提出的一個核心問題，就是如何打造一個有地域特點，或者有自身特色的一個建筑，或者說是一個商業(yè)建筑，這是擺在我們所有建筑師面前最深層面的一個課題。那么，它要求我們不僅僅說把簡單的一個項目通過一些抄襲或者是簡單的借鑒，那么它要求我們首先去分析這個城市，這個城市的特點、這個城市的文脈，還有包括它的歷史，那么你了解了這個城市、了解了這個項目自身的特點，才有可能打造出一個有地域特色的這樣一個建筑。

　　真正知名的很多建筑，也是因為做到了這一點，所以它才擁有很高的知名度。

　　我個人認為，要打造一個有沈陽特色的商業(yè)地產(chǎn)，或者說區(qū)域特色的這種商業(yè)地產(chǎn)，實際上脫離不開三個方面的追求：

　　第一，策劃層面。策劃往往是商業(yè)地產(chǎn)中靈魂的一部分，沒有策劃其實這個商業(yè)地產(chǎn)基本上可以說是失敗了。那么，它所需要做到的就是熟悉這個地域特點、地塊特點、項目特點、周邊人群特點，等等一系列和項目有關(guān)的數(shù)據(jù)，對它進行分析、研究，然后最終得出一個結(jié)論性的東西。那么，這個結(jié)論性的依據(jù)作為我們設(shè)計師設(shè)計的一個指導(dǎo)。所以它是一個上游產(chǎn)業(yè)，那也就是說要做到有地域特色這樣的商業(yè)地產(chǎn)，首先要把這個地塊、這個城市吃透了。

　　第二，從我們的功能流線到立面設(shè)計，以及它的室內(nèi)包括景觀，我覺得它應(yīng)該是一個完整的整體。它應(yīng)該從方方面面的角度體現(xiàn)這個地域特色和文化特色，以及項目自身的特色。我們在做項目的時候，由于國內(nèi)開發(fā)項目的這種習(xí)慣，往往是建筑、規(guī)劃、景觀、室內(nèi)、平面設(shè)計其實是割裂開的，所以我們要克服這一點，就要求我們的建筑師不僅僅有建筑經(jīng)驗，還應(yīng)該適當?shù)牧私馄渌麕讉€產(chǎn)業(yè)之間它的內(nèi)容，這樣的話才能把這個項目做成一個完整的整體。

　　第三，后續(xù)的運營和開發(fā)。以持有或者是持有與銷售比例相結(jié)合，那么這個點的確定來源于一些項目的分析和銷售數(shù)據(jù)，這塊來講應(yīng)該尊重專業(yè)化人員他的技術(shù)服務(wù)支持。 

（審校：武瑾瑩）