城市觀點(diǎn)論壇創(chuàng)立于2005年，以推動(dòng)中國房地產(chǎn)思想發(fā)展與建設(shè)為宗旨，以房地產(chǎn)開發(fā)、城市規(guī)劃與區(qū)域發(fā)展為主題。十年期間，"城市觀點(diǎn)論壇中國行"先后走進(jìn)青島、南京、濟(jì)南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長沙、沈陽、呼和浩特、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、無錫、文登、天津、常州、杭州、昆明、貴陽、南昌、連云港等三十多個(gè)省市，對(duì)中國城市發(fā)展進(jìn)程、房地產(chǎn)建設(shè)、行業(yè)及金融政策等進(jìn)行多角度探討及深度剖析，共同找尋城市與地產(chǎn)的動(dòng)力與發(fā)展的創(chuàng)新思路。

　　今天，城市觀點(diǎn)論壇第三次來到東北名城沈陽，與此前不同的是，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展回歸到通過市場進(jìn)行調(diào)節(jié)的景象，不同區(qū)域、不同城市、不同企業(yè)開始出現(xiàn)分化的表現(xiàn)。在這樣的背景下，沈陽的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)出現(xiàn)何種變化？沈陽樓市的機(jī)會(huì)又將在哪里？在新型城鎮(zhèn)化的浪潮中，房地產(chǎn)企業(yè)又可以尋找到什么樣的機(jī)遇？可能遇見哪些挑戰(zhàn)？

　　為此，我們邀請(qǐng)了眾多行業(yè)精英齊聚一堂，共同探討"市場的回歸"，尋找新市場背景下行業(yè)的思路與對(duì)策，為新一輪行進(jìn)與發(fā)展注入新的力量。

　　4月16日上午，由觀點(diǎn)新媒體主辦的2014城市觀點(diǎn)論壇沈陽行。觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對(duì)會(huì)議進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請(qǐng)關(guān)注！

　　專題：2014城市觀點(diǎn)論壇沈陽行

　　直播：2014城市觀點(diǎn)論壇沈陽行(一)

　　主持人：這一環(huán)節(jié)就到這里了，謝謝兩位嘉賓。接下來，進(jìn)行的是我們專題演講及互動(dòng)提問環(huán)節(jié)的第二個(gè)話題，變革中的房地產(chǎn)。

　　有請(qǐng)本場兩位演講嘉賓到臺(tái)上入座，有請(qǐng)房多多網(wǎng)絡(luò)科技有限公司聯(lián)合創(chuàng)始人、COO曾熙先生，以及新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽捷先生。

　　首先，我們請(qǐng)第一位演講嘉賓，房多多網(wǎng)絡(luò)科技有限公司聯(lián)合創(chuàng)始人、COO曾熙先生，他演講的題目是：電商時(shí)代房地產(chǎn)行業(yè)的O2O路徑。

　　曾熙：非常感謝觀點(diǎn)和我們本地的媒體組織的這次活動(dòng)。

　　我本人是第一次來沈陽，我公司其實(shí)在沈陽已經(jīng)落地了有超過三個(gè)月了。其實(shí)今天給大家?guī)н^來的，就是關(guān)于房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的一些結(jié)合。其實(shí)在剛剛陳淮的主旨演講當(dāng)中，最后一個(gè)觀點(diǎn)已經(jīng)提出來了，互聯(lián)網(wǎng)是房地產(chǎn)未來發(fā)展很重要的引擎。所以，今天我?guī)н^來一些觀點(diǎn)供大家做一些參考。

　　其實(shí)在互聯(lián)網(wǎng)大行其道的今天，我認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)是互聯(lián)網(wǎng)化程度最低的一個(gè)行業(yè)。最近，萬科、中海在逐漸的推進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)化，從中也能看出來我們的開發(fā)商已經(jīng)在這個(gè)領(lǐng)域逐漸的去思考一些問題。那為什么會(huì)發(fā)展這么慢呢？其實(shí)我認(rèn)為跟這個(gè)行業(yè)的附加程度有關(guān)系，所以房多多我們一直探索的是在這個(gè)行業(yè)當(dāng)中，關(guān)于電商這一個(gè)領(lǐng)域的事情，所以我今天給大家演講的題目是電商時(shí)代房地產(chǎn)行業(yè)的O2O路徑。

　　我今天帶來的觀點(diǎn)其實(shí)跟我的團(tuán)隊(duì)也有關(guān)系，做好房地產(chǎn)的電商，其實(shí)我認(rèn)為需要三大基因：

　　第一，互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新；第二，房地產(chǎn)營銷經(jīng)驗(yàn)；第三，大數(shù)據(jù)。我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)是個(gè)跨界的組合，才能做好這件事。

　　第二個(gè)觀點(diǎn)，電商在改變我們的生活。

　　其實(shí)各位從目前這張圖上，再到馬云驚動(dòng)大事件，再到阿里巴巴現(xiàn)在馬上要在美國上市，傳統(tǒng)電商其實(shí)已經(jīng)大行其道了，它的本質(zhì)是什么呢？本質(zhì)是要精準(zhǔn)、要優(yōu)惠，去中介化，讓老百姓能夠享受更多的實(shí)惠。

　　但是，房地產(chǎn)行業(yè)來講，其實(shí)我們現(xiàn)在也在說電商，其實(shí)我理解的在房地產(chǎn)行業(yè)就是儲(chǔ)備客戶，做團(tuán)購，其實(shí)這跟電商沒有關(guān)系，做電商四件事必須要做：一是線上的流量，比方說我們有淘寶、天貓、京東，有大量的商品在網(wǎng)上呈現(xiàn)。第二是要有線下的物流，這部分我們看到京東它的物流系統(tǒng)，在2012年我跟京東，他們2012年就投了200億去做第三方物流，包括馬元在做菜鳥網(wǎng)絡(luò)，這當(dāng)中當(dāng)然還需要平臺(tái)工具和交易工具。那么在房地產(chǎn)行業(yè)，我們真正到電商時(shí)代了嗎？其實(shí)答案是否定的，因?yàn)槲覀儧]有看到在房地產(chǎn)領(lǐng)域有這樣四大平臺(tái)的企業(yè)出現(xiàn)。

　　那么接下來我們要做什么，才能夠讓房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到電商時(shí)代呢？我們認(rèn)為，首先在線上部分要進(jìn)行創(chuàng)新，線上部分我們要從傳統(tǒng)的門戶時(shí)代進(jìn)入F2.0時(shí)代，F(xiàn)2.0就是基于用戶和賣家的交互在這個(gè)平臺(tái)上實(shí)現(xiàn)。怎么樣實(shí)現(xiàn)呢？我們來看一下互聯(lián)網(wǎng)工具，搜索引擎，實(shí)際上咱們在座的有很多的是開發(fā)商或者我們的銷售領(lǐng)域的同行，搜索引擎其實(shí)是互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)民最大的入口，在中國現(xiàn)在有4.7億的搜索引擎的用戶，但是我們發(fā)展商廣告其實(shí)很難觸及到搜索引擎。搜索引擎在過去幾年里面，目前已經(jīng)占到互聯(lián)網(wǎng)廣告接近60%的市場，也就是說在整個(gè)互聯(lián)網(wǎng)界有60%的資源是聚集在這個(gè)市場。那在房地產(chǎn)來說，我們在用到這些資源的基本上是0。

　　整個(gè)互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)圈里面，我想沒有任何關(guān)于房地產(chǎn)相關(guān)的垂直行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)公司出現(xiàn)，這也是在2.0時(shí)代我們認(rèn)為應(yīng)該有的機(jī)會(huì)。

　　除了搜索引擎以外，還有一個(gè)最新概念就叫DSP，就是需求方平臺(tái)，也就是大數(shù)據(jù)平臺(tái)。在美國，DSP每年廣告收益在340億，但是在中國現(xiàn)在它的領(lǐng)頭還不到。如何運(yùn)用大數(shù)據(jù)，在未來的商業(yè)行為當(dāng)中一定是很有價(jià)值。

　　還有一個(gè)RTB技術(shù)。實(shí)時(shí)根據(jù)大數(shù)據(jù)的追蹤客戶，實(shí)時(shí)鎖定客戶，讓廣告跟著客戶走，這個(gè)在中國目前來說還處于基本空白。

　　RTB的實(shí)時(shí)競價(jià)，就是讓每一次廣告的出現(xiàn)都是為客戶的行為而出現(xiàn)的。

　　在線上的部分我們首先要解決的是傳播的問題，搜索引擎加DSP，加RTB應(yīng)該是目前互聯(lián)網(wǎng)營銷線上應(yīng)該走的路徑。

　　我們每個(gè)開發(fā)商可以自己推送信息在互聯(lián)網(wǎng)上，可以自己維護(hù)，這個(gè)都是可以在未來互聯(lián)可以交互實(shí)現(xiàn)的。

　　這個(gè)概念它可以把所有的搜索引擎、門戶網(wǎng)站、行業(yè)網(wǎng)站，包括現(xiàn)在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的這些產(chǎn)品，或者這些流量，都融合在一個(gè)投放平臺(tái)上，通過這個(gè)投放平臺(tái)我們可以實(shí)現(xiàn)傳播得更有、更精準(zhǔn)。那這樣的一些技術(shù)開發(fā)，這是在互聯(lián)網(wǎng)現(xiàn)在的當(dāng)古歌的研發(fā)技術(shù)穩(wěn)定，引導(dǎo)全球的技術(shù)研發(fā)，在這個(gè)領(lǐng)域其實(shí)我們可以做很多的事情。

　　所以，我們認(rèn)為線上的1.0正在過去，2.0正在到來。我們互聯(lián)網(wǎng)的營銷其實(shí)是一個(gè)系統(tǒng)化的過程，它不是一個(gè)在網(wǎng)站上把一個(gè)廣告位放一個(gè)月那么簡單，那樣的效率是非常低下的，那無異于在十年前我們在線下買一個(gè)高炮，現(xiàn)在我們要轉(zhuǎn)換渠道，實(shí)際現(xiàn)在的互聯(lián)網(wǎng)也是一樣的。

　　接下來講一下OF線下的東西。有了互聯(lián)網(wǎng)讓信息更加對(duì)稱，所以我們中間的代理環(huán)節(jié)會(huì)越來越少，這樣就可以讓線下的資源能夠更高效的轉(zhuǎn)起來，所以我們看到了一個(gè)線下的入口，所以房多多我們在探索一個(gè)如何在線下找到客戶服務(wù)的入口。其實(shí)淘寶在京東有物流公司，那么在房地產(chǎn)公司其實(shí)我們看到的是經(jīng)紀(jì)人，經(jīng)紀(jì)人手上掌握了大量客戶資源，也是一個(gè)深入到千家萬戶的這樣一個(gè)群體，在未來的一個(gè)時(shí)間里面我們要希望通過經(jīng)紀(jì)人這個(gè)入口，然后結(jié)合一些工具，這是在美國的一些工具，我們?nèi)ッ绹?，美國有相?dāng)多的基于經(jīng)紀(jì)人交付和服務(wù)的一些工具，我相信在未來都可以實(shí)現(xiàn)。

　　當(dāng)然，其實(shí)在中國怎么做呢？其實(shí)中國目前來講，信息管理系統(tǒng)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)，這一定是未來我們拓展渠道、拓展服務(wù)平臺(tái)真正有價(jià)值的東西。其實(shí)信息多還是少，像劉強(qiáng)東說的，京東真正強(qiáng)大的是后臺(tái)，比如經(jīng)紀(jì)人或者我們的銷售人員的實(shí)時(shí)APP，這些動(dòng)作是我們做的一些產(chǎn)品，就是說移動(dòng)就是效率，在互聯(lián)網(wǎng)未來一定是移動(dòng)化的世界。

　　另外一個(gè)，其實(shí)除了移動(dòng)，我們講當(dāng)大的資源來的時(shí)候，當(dāng)形成平臺(tái)的時(shí)候，連接才是最關(guān)鍵的因素。我們上周有團(tuán)隊(duì)在培訓(xùn)做交流，跟張小龍也做了溝通，張小龍說微信真正改變世界的是讓每個(gè)人和世界的連接方式發(fā)生了改變。其實(shí)關(guān)鍵詞不是改變世界，而是連接。

　　其實(shí)互聯(lián)網(wǎng)的本質(zhì)，是讓每個(gè)人的連接發(fā)生改變，我們的業(yè)主、我們的經(jīng)紀(jì)人、我們的購房者都在連接上發(fā)生改變。這個(gè)需要一個(gè)機(jī)制。

　　所以，基于上面的觀點(diǎn)，我們認(rèn)為什么叫房地產(chǎn)時(shí)代的電商？什么叫O2O？我覺得做電商一定是接近交易，如果淘寶放棄交易、京東放棄交易那就不是電商。這個(gè)里面，我們認(rèn)為其實(shí)是有四個(gè)維度一定要去做，一個(gè)是傳播要高效的通達(dá)，第二需要線下一對(duì)一的經(jīng)紀(jì)人或者說一對(duì)一的客戶能夠通過物流，線上是我們傳統(tǒng)行業(yè)是物流，其實(shí)房地產(chǎn)是客流，如何實(shí)現(xiàn)客流的轉(zhuǎn)移；第三是一套強(qiáng)大的系統(tǒng)；第四是一套平臺(tái)的信用規(guī)則。

　　通過這四種規(guī)則，來解決我們真正的電商以交易為目標(biāo)的這樣一個(gè)服務(wù)平臺(tái)。

　　所以，房多多因?yàn)槲覀儎?chuàng)業(yè)兩年，做房多多這家公司，其實(shí)我們也是在維持原來電商的基本模型的情況下，做了很多相應(yīng)的一些工作。主要是在線下部分，我們把物流給變成了客流，所以我們在每一個(gè)模塊其實(shí)都有相應(yīng)的一些工具和平臺(tái)來做這件事情。

　　最后，借這個(gè)機(jī)會(huì)，因?yàn)橛^點(diǎn)搭了這個(gè)平臺(tái)，那對(duì)房多多來說，我們到這里來給大家做一些宣傳，其實(shí)也是希望能夠讓大家更多的認(rèn)識(shí)到我們。那么，這個(gè)公司我們創(chuàng)業(yè)三年，我們九個(gè)校友，三年我們在全國引進(jìn)了36個(gè)城市，然后我們也跟中海、萬科做了很多的合作。所以，我最后想表達(dá)的是，就是在房地產(chǎn)的電商其實(shí)還是萌芽階段，房多多是一個(gè)探索者，然后我們提出來的一些思想也希望能夠推動(dòng)這個(gè)行業(yè)的發(fā)展，和大家一起去見證互聯(lián)網(wǎng)帶來房地產(chǎn)行業(yè)的改變，見證互聯(lián)網(wǎng)對(duì)于這個(gè)世界、對(duì)于我們每個(gè)人的改變。

　　謝謝大家！

　　主持人：謝謝曾熙先生。

　　接下來，有請(qǐng)歐陽捷先生為我們帶來演講，他演講的題目是：市場之手變革期，房企生存的要素。有請(qǐng)！

　　歐陽捷：這個(gè)題目是主辦方出給我的，因?yàn)楝F(xiàn)在市場形勢變化多端，所以怎么去做大家可能想法各有不同。

　　為什么這么講？因?yàn)楝F(xiàn)在行政調(diào)控的動(dòng)作已經(jīng)漸漸淡出，行政之手已經(jīng)被控制，所以我們要回歸到市場的本質(zhì)，去研究如何去應(yīng)對(duì)市場。

　　那么市場的本質(zhì)是什么呢？這是市場的一條基本規(guī)律，所以我們關(guān)注的真正的東西就是兩條：第一條，我們的供應(yīng)；第二條，我們的價(jià)格。

　　今年房地產(chǎn)博鰲論壇，亞洲博鰲論壇的房地產(chǎn)論壇啞火了，為什么？因?yàn)榇蠹也幌Ｍミ^多的關(guān)注房價(jià)，一關(guān)注房價(jià)涉及到民生政府會(huì)很難受，所以它就要去調(diào)控房價(jià)，導(dǎo)致了政府的過度干預(yù)，導(dǎo)致了宏觀調(diào)控錯(cuò)失，也導(dǎo)致了市場的扭曲。所以在這種情況下，政府也提出了要求，所以我們現(xiàn)在看到房價(jià)，看房地產(chǎn)這個(gè)報(bào)道相對(duì)來講會(huì)淡化了很多。

　　但是，這個(gè)淡化不意味著這個(gè)問題就沒有。所以我們看，現(xiàn)在市場的城市分化已經(jīng)非常嚴(yán)重，今年一季度我們看到，市場的整個(gè)銷售沒有出現(xiàn)小陽春，我們也看到很多企業(yè)的銷售不盡如人意，除了我們一些標(biāo)桿企業(yè)把去年的存貨積累到今年，幾乎這個(gè)大的標(biāo)桿企業(yè)都沒有完成他們預(yù)定的一季度的情況，一季度的完成額都比去年有所降低。

　　那么為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？恰恰我們可以看到，去年一年到現(xiàn)在為止，新一屆政府上臺(tái)之后沒有出現(xiàn)新的調(diào)控政策，但市場上卻朝著中央希望的方向在發(fā)展，這又意味著什么，所以我們要去研究為什么會(huì)出現(xiàn)這個(gè)問題。所以，我想在這跟大家分享五個(gè)問題的看法，影響房價(jià)的核心因素有五條：

　　第一條，經(jīng)濟(jì)增長。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長決定了收入，收入的預(yù)期決定了你未來的購房；第二條，供求關(guān)系；第三條，貨幣金融。以前我們貨幣超發(fā)的時(shí)候，錢多，所以錢不值錢，錢多了之后一切對(duì)應(yīng)錢的所有物質(zhì)都是要值錢的；等錢少的時(shí)候所有東西都不值錢了，只有錢最值錢。所以貨幣本身也是一種供求關(guān)系。

　　再來提幾個(gè)問題：

　　第一，房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)崩盤？我們講，經(jīng)濟(jì)不崩盤房地產(chǎn)也不會(huì)崩盤。經(jīng)濟(jì)形勢好，房地產(chǎn)不會(huì)差，經(jīng)濟(jì)形勢不好房地產(chǎn)也不能差。這是我一個(gè)基本判斷。

　　為什么？我們可以看到，房地產(chǎn)占國民經(jīng)濟(jì)的比重，這個(gè)大家不用說了。第二，房地產(chǎn)土地出讓金占地方財(cái)政的比重，這個(gè)大家可能也很清楚，去年土地出讓金的比重占到了48%，而2001年土地出讓金占地方財(cái)政出讓的比重只有19.7%。那么與此同時(shí)，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅收還有2萬億，占到了整個(gè)地方財(cái)政收入6.89萬億的30%。換句話說，整個(gè)房地產(chǎn)占到了地方財(cái)政收入的60%以上。如果房地產(chǎn)形勢不好了，經(jīng)濟(jì)怎么會(huì)好得了。

　　當(dāng)然，我們現(xiàn)在看到，今年1—2月份整個(gè)經(jīng)濟(jì)是往下坡走的，但是我們也看到好的形勢，采購經(jīng)營指數(shù)在往上走、就業(yè)形勢在往好的方向走，所以我們感覺，這個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢在一季度可能受到春節(jié)的影響，受到國際形勢就是QE退出經(jīng)濟(jì)不確定性的影響可能性比較大，在后續(xù)經(jīng)濟(jì)形勢的預(yù)期逐漸明朗之后，我們覺得未來市場會(huì)逐步趨穩(wěn)。

　　那么，大家很關(guān)注的是限購的問題。但是我們看限購的問題很多城市在做調(diào)研，那么限購到底會(huì)不會(huì)放開？其實(shí)我覺得限購放開不放開不重要，全國只有46個(gè)城市限購，沈陽還是二環(huán)內(nèi)限購，所以還是部分區(qū)域限購，所以限購放開還是不放開不重要?？赡芤痪€城市、二線城市暫時(shí)還會(huì)有些控制，但是有些城市會(huì)有差別的退出。

　　最根本的問題是限貸，個(gè)人貸現(xiàn)在銀行也在控制，企業(yè)開發(fā)貸也在控制，真正如果說限貸的問題解決了、放開了，老百姓手上有錢了，房子才能買。大家都知道的，個(gè)貸成本上升之后，導(dǎo)致我們的利率，老百姓借一百萬貸款所還的利息要多出很多。所以這才是真正的核心。

　　第二個(gè)問題，二線城市會(huì)不會(huì)很危險(xiǎn)？我們看到二線城市其實(shí)在分化，房多人少的城市市場是冷的，房少人多的城市還在往上爬坡，這個(gè)我們可以看到很多城市的情況是不一樣的。從二線城市常住人口可以看，成都每年增長，過去十年是33萬，但是最近兩年增長只有18萬，當(dāng)然沈陽大連大家都很清楚我就不說了。

　　所以六五期間我們可以看到，在整個(gè)六五期間我們通過人口普查可以發(fā)現(xiàn)，成都、武漢、鄭州它的人口聚集效應(yīng)非常激烈，而像南京、無錫、常州，最近大家聽到常州的有些樓盤在打折，因?yàn)樗墓?yīng)量太大。但是我告訴大家，房屋供應(yīng)量大其實(shí)不重要，重要的是今后怎么辦，現(xiàn)在常州市政府已經(jīng)有了措施，去年新增的土地供應(yīng)量已經(jīng)銳減了二分之一，今年在去年的基礎(chǔ)上要減少供應(yīng)三分之一。那么，通過三到五年就平衡了，所以大家不必?fù)?dān)心。

　　所以，我們對(duì)行業(yè)的判斷還有一點(diǎn)，從住宅市場我們更看重的是商業(yè)。商業(yè)的城市供大于求的趨勢非常嚴(yán)重，剛才我們高先生講到了沈陽的商業(yè)，沈陽的商業(yè)供應(yīng)量大得很，沈陽商業(yè)的供應(yīng)量是現(xiàn)在目前的庫存已經(jīng)開業(yè)的綜合體的面積達(dá)到了2605萬方，而未來還可以供應(yīng)的是1585萬方。這意味著什么？意味著沈陽的居民常住人口，在沈陽市人均可以擁有綜合體的商業(yè)面積一個(gè)衛(wèi)生間，所以供應(yīng)量其實(shí)是非常大的，所以我們個(gè)別地方超過了一千萬平方米的供應(yīng)量，在這幾年當(dāng)中青島、濟(jì)南都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先的，當(dāng)然天津、西安、沈陽、大連也是遙遙領(lǐng)先的。

　　所以二線城市的供需分析我們可以看到很多大城市的縮影，這些問題可能會(huì)影響到我們未來對(duì)市場的判斷。所以我們可以看到，常住人口和商業(yè)存量面積通過這個(gè)分析可以看到商業(yè)的銷售均價(jià)，包括青島、濟(jì)南、天津、這些城市它銷售的均價(jià)其實(shí)是呈持平，甚至是小幅微調(diào)的狀況。而且我們可以看到，人均商業(yè)面積過高的程度，租金漲幅都是非常低的，成都的漲幅不到1%。

　　第三，房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)失學(xué)？真正的殺手锏是限貸。不論房地產(chǎn)開發(fā)貸還是對(duì)個(gè)貸也好，我們的利率是處在上升階段，特別是寶寶基金的沖擊使得利率在進(jìn)一步提升，進(jìn)一步提升最后都轉(zhuǎn)嫁到了購房人手上。

　　前一段時(shí)間90后馬佳佳說90后不買房，租房成本可能會(huì)低于預(yù)期收益，這么看今后可能對(duì)我們購房會(huì)產(chǎn)生一定的沖擊。

　　經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)過剩產(chǎn)能的調(diào)整，這一方面其實(shí)還是要繼續(xù)推進(jìn)，所以從央行的角度來看，貨幣政策原則上來看基本上不會(huì)太放松，可能我們更多的還要去看QE的退出會(huì)對(duì)市場產(chǎn)生的一種變化。

　　流動(dòng)性天井還體現(xiàn)在另外一個(gè)方面，今年的外資在房地產(chǎn)的投入比去年大幅降低47%，所以造成我們整個(gè)資金鏈?zhǔn)瞧o的。但是，這種緊張的程度更多的體現(xiàn)在小型企業(yè)，對(duì)大型房企可能受到的影響目前來沒有看到，小型房企現(xiàn)在拿到銀行的錢現(xiàn)在已經(jīng)變得越來越困難。

　　第四個(gè)問題，沈陽房價(jià)會(huì)不會(huì)降？我們可以看看幾個(gè)東西，從房地產(chǎn)投資與土地出讓金的關(guān)系可以看到，基本上我們土地出讓金占到當(dāng)年房地產(chǎn)投資總額的接近50%，這僅僅是土地出讓金。當(dāng)然，我們今年的土地出讓金不一定算在今年的房地產(chǎn)投資里面，也可能它會(huì)有遞延，但是如果放在一個(gè)長周期來看基本這個(gè)規(guī)律沒什么大的變化。房地產(chǎn)除了建安成本還有土地出讓金，國外的土地可以是零地價(jià)，因?yàn)橥恋厥撬接械?，他?jīng)濟(jì)不好的時(shí)候可以把土地賤賣掉，他可以跑了，中國的土地是政府的，經(jīng)濟(jì)形勢不好、政府沒錢了怎么辦，賬期，今年不還明年還，所以土地價(jià)格它不愁。

　　如果我們送房買服務(wù)假設(shè)成立的話，我們看看我們在座的各位有多少是可以不交服務(wù)費(fèi)的，我們沒有哪一家企業(yè)可以拍著胸脯講我的物業(yè)費(fèi)可以送到百分之百。

　　最后一個(gè)問題，什么樣的房子還會(huì)漲？東北大米好，這是品牌認(rèn)知度。第一是區(qū)域認(rèn)知度，打造新的標(biāo)桿可以獲得巨大的土地收益，以及稅費(fèi)。第二是品牌認(rèn)知度，品牌認(rèn)知度也非常重要，現(xiàn)在我們有很多企業(yè)不看重品牌認(rèn)知度，但是品牌認(rèn)知度其實(shí)是一點(diǎn)點(diǎn)在爬坡，靠你的產(chǎn)品、靠你的服務(wù)、靠你的品質(zhì)一點(diǎn)點(diǎn)積累起來的，所以這種情況下我們一旦把企業(yè)的品牌做不好，砸起來很容易。

　　所以最后的結(jié)論，上山容易，下山不易。

　　未來的行業(yè)大趨勢，我們講兩點(diǎn)：一，房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)市場份額將達(dá)到50%，去年達(dá)到30.7%，這個(gè)趨勢還在擴(kuò)大，而2009年只有26%。二，小企業(yè)的跑步潮會(huì)此起彼伏。未來房地產(chǎn)企業(yè)一線城市一百家房企，二線城市50家房企業(yè)，三線城市如果20家房企，四線城市5家房企就夠了。

　　所以，抓牢市場之手我們看企業(yè)生存之道只有兩句：一個(gè)是布局，一個(gè)是模式。

　　模式。你要根據(jù)你的企業(yè)的特質(zhì)去看，第一我們講文化，你必須從文化的角度去看，我們必須堅(jiān)守文化，所以新城在住宅方面我們叫讓生活變得簡單，新城在商業(yè)上我們叫讓城市變得美好。新城去年已經(jīng)排到全國18位，這是一個(gè)很吉利的數(shù)字，但是我們看我們未來還必須要往更快的方向去發(fā)展，必須跑到行業(yè)的前列，因?yàn)槲磥硇袠I(yè)集中度會(huì)越來越高。

　　對(duì)于新城來講，可能我們的經(jīng)驗(yàn)可以給大家一點(diǎn)啟示，就是說新城必須要考慮我們自己的核心競爭優(yōu)勢，在目前形勢下我覺得高周轉(zhuǎn)依然是市場的主要模式。那么在這種模式下，你必須要選擇這種高增長的市場，在這種情況下你才能比別人跑得更快，跑贏大勢。那么新城也有一些策略，三年投資策略，開工速度要快，比如一個(gè)商業(yè)綜合體開工三個(gè)月，開盤六個(gè)月，開業(yè)22個(gè)月。速度快你還要保證品質(zhì)，所以我們有各種各樣保證品質(zhì)的措施。

　　最后有兩個(gè)趨勢的判斷：第一，二線城市的房價(jià)整體上還會(huì)繼續(xù)上漲，只要城市生長沒有停滯人口聚集就沒有停止。第二，未來五年跑路潮一定會(huì)此起彼伏，希望大家一定能夠特別的警惕。

　　謝謝大家！

　　主持人：謝謝歐陽先生給我們帶來的演講。接下來又到了本場專題演講的提問時(shí)間了。針對(duì)剛才兩位嘉賓的演講，以及我們的主題：變革中的房地產(chǎn)，來進(jìn)行提問。

　　在這里我們有兩個(gè)問題想問一下我們的臺(tái)上兩位嘉賓，首先我們想問一下曾總，目前很多房企在沈陽都節(jié)儉了推廣的費(fèi)用，那么電商應(yīng)該在整個(gè)推廣中扮演什么樣的角色？

　　曾熙：電商在過去很長一段時(shí)間里面都認(rèn)為是一種轉(zhuǎn)換營銷費(fèi)用的方式，為什么也是萬科在過去很長一段時(shí)間里面不做電商的原因，我們認(rèn)為在未來的發(fā)展階段，電商真正的價(jià)值還是解決交易，跟電商的合作一定是要幫助發(fā)展商在線上能夠?qū)崿F(xiàn)信息的快速互達(dá)和推廣，在線下能帶來大量的客戶形成成交，所以像我們現(xiàn)在在合作電商的項(xiàng)目，其實(shí)我們剛剛跟歐陽總也在說我們在個(gè)別城市也有合作，其實(shí)我們給到甲方的是，我們希望我們能夠在合作的初期就承諾我能帶來多少成交、帶來多少來人，然后廣告效應(yīng)能達(dá)到什么程度，如果我做不到這樣，那我愿意為這個(gè)結(jié)果去買單，這是我覺得電商未來的發(fā)展途徑，就是無限接近交易、以效果付費(fèi)，只有通過效果付費(fèi)才能解決電商真正存在的價(jià)值，所以我認(rèn)為這是下一個(gè)階段電商所要發(fā)展的很核心的一個(gè)路徑。

　　那要做到這一點(diǎn)，其實(shí)我剛剛也講到了幾個(gè)核心的環(huán)節(jié)，大家可以看。如果做電商沒有效果承諾，它不叫電商；第二個(gè)特征，如果做電商沒有一套互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，它其實(shí)也不叫電商。所謂電商是互聯(lián)網(wǎng)化的電商，如果你連系統(tǒng)都沒有那你不叫電商。第三，如果做電商，其實(shí)它不能夠保證在甲方的營銷過程中最終實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，同時(shí)承諾銷售戰(zhàn)國，這也不叫電商。所以我認(rèn)為，在這幾個(gè)環(huán)節(jié)，在接下來我覺得在未來的一年是整個(gè)電商行業(yè)的分水嶺。我相信就像剛才歐陽總說房企一樣，大潮來的時(shí)候是百花齊放，當(dāng)這個(gè)市場真正進(jìn)入成熟的時(shí)候，一定是那些真正創(chuàng)造價(jià)值的企業(yè)才能在這個(gè)行業(yè)當(dāng)中生存。

　　主持人：接下來我們要問一下歐陽總，如果新城要進(jìn)入到我們沈陽的話，你認(rèn)為沈陽的市場最有吸引力的是什么？還有就是，可能會(huì)讓您怯步或者擔(dān)憂的又是什么？

　　歐陽捷：沈陽我覺得它的住房雖然供應(yīng)量偏大，但是每年只是多了400萬方，這個(gè)不可怕。所以我覺得，住宅市場可能還是機(jī)會(huì)。因?yàn)橹灰切滦统擎?zhèn)化推出，政府有辦法讓人進(jìn)入到城市，只要人進(jìn)入到城市他可以享受城市的福利就會(huì)留下。

　　那么很簡單一個(gè)辦法，就是放開戶口，那么人就進(jìn)來了。所以住宅市場我覺得還是有機(jī)會(huì)的。

　　但是對(duì)于商業(yè)來講，我們是非常擔(dān)憂的，所以我們看到商業(yè)的體量在沈陽可能已經(jīng)達(dá)到4000多萬方。沈陽的4000多萬方還僅僅是商業(yè)綜合體的，如果我們再把臨街商鋪、社區(qū)商業(yè)全部算進(jìn)去，這個(gè)數(shù)量可能是比較恐怕。如果要在這個(gè)地方去做，那做到什么程度？怎么去做？這個(gè)可能是我們比較擔(dān)心的。

　　所以我想，新城有一句話叫專業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。在引入一個(gè)市場之前，我們必須要對(duì)這個(gè)市場有充分的調(diào)研，真正摸透這個(gè)市場，真正摸透沈陽市民他們所關(guān)注和關(guān)心的，他們需求的核心價(jià)值點(diǎn)在哪、敏感點(diǎn)在哪、他們愿意為什么東西買單。

　　我們做的百年住宅，百年住宅它包括可變空間的概念，我們一個(gè)年輕人進(jìn)入這個(gè)城市，他靠父母的支持和自己的積蓄買了一個(gè)一百平方米的房子，那么在他一個(gè)人的時(shí)候他可以使用40平方米、60平方米出租，當(dāng)他兩個(gè)人的時(shí)候他可以使用60平方米、40平方米出租，前面的時(shí)候他可以以租還貸，等到他有小孩的時(shí)候把父母接來可以把100平方米全部收回來，等到他的小孩長大以后父母不在了他可以出租40平方米以房養(yǎng)老，這是百年住宅的核心概念之一。

　　所以對(duì)于我們來講，專業(yè)才能創(chuàng)造價(jià)值，所以我們必須要對(duì)市場有充分的信心和了解，我們才能夠在這個(gè)市場當(dāng)中立足。今后未來的市場分化會(huì)越來越嚴(yán)峻，所以我覺得對(duì)于我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，真的是一個(gè)考驗(yàn)的時(shí)候到了。

　　主持人：謝謝兩位。親愛的各位來賓，我們今天上午的演講和互動(dòng)提問到這里就算是告一段落了。讓我們再一次感謝為我們奉獻(xiàn)精彩內(nèi)容的幾位嘉賓，謝謝。

　　那接下來，我們將進(jìn)入沈陽行論壇的重點(diǎn)環(huán)節(jié)之一，城市觀點(diǎn)論壇中國行盛京圓桌，本次沈陽圓桌的主題是新時(shí)期的大沈陽房地產(chǎn)。在這個(gè)主題之下，本次圓桌討論有兩個(gè)分議題，分別是環(huán)渤海區(qū)位到東北粘性戰(zhàn)略優(yōu)勢，和樓市中國有效策略的有效考量。

　　首先有請(qǐng)圓桌主持，來自香港聯(lián)祥集團(tuán)董事總經(jīng)理杜宏鵬先生。同時(shí)有請(qǐng)參與本次討論的嘉賓上臺(tái)，他們是著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳淮先生，沈陽金道房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理莫嶸先生，美國海斯蘭德國際建筑事務(wù)所首席建筑師馮瑩女士，合富輝煌沈陽公司總經(jīng)理鄭奮先生，中遠(yuǎn)集團(tuán)沈陽公司總經(jīng)理張冰女士。

　　杜宏鵬：今天沈陽的天氣不錯(cuò)，春意盎然，我想也讓我們這兩年來一直壓抑很大的地產(chǎn)從業(yè)人員能夠暫時(shí)舒緩一下緊張的壓力，帶著輕松的心情和市場一同回歸2014城市觀點(diǎn)論壇。

　　那么，今天臺(tái)上坐的都是老朋友了，包括中國經(jīng)濟(jì)學(xué)界以及地產(chǎn)界的權(quán)威專家陳淮老師，其實(shí)陳老師每次來沈陽我都是親自來聆聽，同時(shí)今天臺(tái)上還有來自于沈陽開發(fā)行業(yè)的代表，同時(shí)還有來自于開發(fā)行業(yè)的供應(yīng)商，包括建筑設(shè)計(jì)行業(yè)的馮瑩女士，以及來自于營銷行業(yè)的代表。那么我想，今天我們會(huì)從宏觀、種觀、微觀一同，可以說充分的來分析一下今天圓桌論壇的主題，叫做新時(shí)期下的大沈陽房地產(chǎn)。

　　那么說到新時(shí)期，我們說一下這個(gè)新時(shí)期我感覺主要兩大方向：

　　第一，新一屆政府上臺(tái)呼喚出市場化的概念。所以今天我們第一個(gè)主題叫市場化的回歸。

　　第二，今年兩會(huì)回歸之后，其實(shí)新型城鎮(zhèn)化被各大媒體廣泛報(bào)道，我今年春天在北京參加一個(gè)論壇，跟歐陽捷先生也一同參加了，當(dāng)時(shí)感覺所有的話題都圍繞著新型城鎮(zhèn)化，所以說就在這兩個(gè)新時(shí)期的狀態(tài)我們看一看沈陽。

　　陳老師，沈陽我感覺在這兩個(gè)主題下它非常具有代表性，第一沈陽其實(shí)我感覺是最早實(shí)現(xiàn)市場化的一個(gè)城市，因?yàn)樯蜿栐谇澳昴甑妆涣袨榫艂€(gè)1.5線城市之一；在去年年底，和15個(gè)城市被成為一線城市。而沈陽客觀來看的話，經(jīng)濟(jì)總量來看應(yīng)該是二線，成交量應(yīng)該是一線，但是房價(jià)甚至是三線，那么主要在于沈陽的供求關(guān)系一直是嚴(yán)重的供大于求，甚至在某些板塊上，像全運(yùn)村、棋盤山板塊目前來說受到的壓力非常大。而新型城鎮(zhèn)化給沈陽恰恰帶來機(jī)遇，因?yàn)樯蜿柺黔h(huán)渤海的區(qū)位，又是東北振興的核心城市，同時(shí)沈陽周邊有很多重工業(yè)城市密集的圍繞在沈陽周邊，所謂營造出沈陽的經(jīng)濟(jì)區(qū)。那么新型城鎮(zhèn)化一方面打造城市群的概念，像京津冀一體化，同時(shí)也有一個(gè)概念，以鎮(zhèn)為單位打造出過去農(nóng)村怎么原地落戶，打造出新農(nóng)村的概念。

　　第一個(gè)概念拋給陳淮老師，我想在目前沈陽這種嚴(yán)重市場化的狀態(tài)下，同時(shí)新型城鎮(zhèn)化又帶給沈陽一些機(jī)會(huì)，那么有些人曾經(jīng)預(yù)測，沈陽開發(fā)商再過半年左右可能就有一些風(fēng)險(xiǎn)了，所以這樣的前提下，我想陳老師能夠給沈陽這個(gè)城市和一些開發(fā)商，給我們一些建議和對(duì)策，看一看在目前的市場狀態(tài)下，陳淮老師對(duì)沈陽有沒有一些什么針對(duì)性的建議和見解？

　　陳淮：其實(shí)我們這個(gè)紙上寫了一行字，說四月春來沈陽房地產(chǎn)告別寒冷冬天，沈陽房地產(chǎn)一直沒有什么特冷特?zé)?，東北整個(gè)包括省會(huì)城市沈陽，過去十年基本就是一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展趨勢，所以剛才你說供大于求，供大于求是一個(gè)常態(tài)。

　　第二個(gè)你說深度的市場化，市場化沒有什么深度，只有充分和不充分，我們現(xiàn)在還很不充分，比如土地和資金這兩種房地產(chǎn)依賴程度最高的要素還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有市場化。

　　最后你說供大于求就是我們開發(fā)商再過半年就有風(fēng)險(xiǎn)，過去十年和再過半年開發(fā)商從來沒有沒風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，風(fēng)險(xiǎn)總是有的，說句坦率的話，房地產(chǎn)市場沒多大風(fēng)險(xiǎn)，但是開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來越大，因?yàn)殚_發(fā)商手里的資產(chǎn)三種資產(chǎn)，一種叫土地、一種叫在建項(xiàng)目、一種叫現(xiàn)金。它和工業(yè)項(xiàng)目不一樣，工業(yè)項(xiàng)目有一個(gè)很大的風(fēng)險(xiǎn)，比如鞍山鋼鐵，或者我們的煤炭，或者是機(jī)械制造，這些大量的成本大量的投入在裝備上，這個(gè)裝備是會(huì)很快的無形貶值的，你買一千萬噸煉油，千萬噸級(jí)的乙烯裝置，技術(shù)一進(jìn)步你這個(gè)設(shè)備無形就損耗了，就是這個(gè)資產(chǎn)無形貶值技術(shù)進(jìn)步帶來的風(fēng)險(xiǎn)特別大，而房地產(chǎn)手里這三種資產(chǎn)不會(huì)因?yàn)榧夹g(shù)進(jìn)步，不具備這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，那么風(fēng)險(xiǎn)在于你干不下去、有人能干下去。不是你手里的地和房子不好，是你干不下去了，所以這個(gè)市場就在于它不斷的優(yōu)化、選擇這些資源的支配者。說句不好聽話，媳婦跟你過不下去了，不等于沒人娶她，是你活不下去了。

　　所以我們要考慮這個(gè)市場的優(yōu)化選擇機(jī)制，我想這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)今后會(huì)越來越大，不等于我們這個(gè)市場就很快的沒有房子賣了，這個(gè)是沒有的。

　　我特別想說明一點(diǎn)，剛才我們歐陽總說了影響房價(jià)的幾個(gè)規(guī)律，比如說經(jīng)濟(jì)增長，這個(gè)經(jīng)濟(jì)增長在發(fā)達(dá)國家市場是第一位而且?guī)缀跏侵饕?，因?yàn)樗I房子主要是更新，五十年一更新，那么經(jīng)濟(jì)景氣的時(shí)候很多人提前更新，經(jīng)濟(jì)不景氣人們推遲更新。對(duì)中國來說，在城鎮(zhèn)化條件下這個(gè)條件同樣存在，但是不那么顯著，他第一位的需求不是因?yàn)楦拢且驗(yàn)橥抢锇帷?/p>

　　第二，人口。人口的增長，我剛才說到二三線以及沈陽周邊城鎮(zhèn)，有一個(gè)極為簡單的指標(biāo)，就是這個(gè)城市的常住人口與戶籍人口之間的關(guān)系。剛才歐總也反復(fù)講到成都，我們簡單說這個(gè)城市有多少人，不一定能說明多大問題，但是它和北上廣深，北上廣深的人口是三部分組成，我們的指標(biāo)取是常住人口，常住人口包括戶籍人口，也包括出租半年以上沒有戶籍的人口，但還有一部分流動(dòng)人口，北京常年有600萬流動(dòng)人口，城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共廁所、交通運(yùn)輸承載的是2000萬加600萬人，如果一個(gè)城市它的常住人口和戶籍人口之比相對(duì)小，那么這個(gè)城市它由于人口所限比較低。而北上廣深它們的特點(diǎn)是，常住人口和流動(dòng)人口沒多大區(qū)別，沈陽來說長期來說供大于求，只是供大于求的量有大有小而已，它還有一個(gè)非常重要的因素，就是基礎(chǔ)設(shè)施和城市建設(shè)，房價(jià)的很多因素在中國現(xiàn)在的過程中不是簡單的供和求的對(duì)比，也不是給你建這所房子的開發(fā)商花多少錢，而是你窗戶以外的人有沒有繼續(xù)花錢。簡單說，在你這個(gè)樓盤外頭每多種一棵樹你的房價(jià)就要漲一些，地鐵通到哪，你們這個(gè)小區(qū)的價(jià)格坐地漲一千、塊錢，這些醫(yī)療、教育、商業(yè)資源的配套，給你建這所房子的開發(fā)商沒花錢，一定是有人花了錢的，這個(gè)外部成本的不斷投入就使房價(jià)一路上升，所以供大于求不等于房價(jià)就是不漲的，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)還是有它很有趣的方面。

　　第二方面，我們在上一輪論壇就講到，主持人說鞍山和鐵嶺和沈陽還有區(qū)別，它有一個(gè)最重要的區(qū)別，沈陽房子蓋得越多核心區(qū)越貴，而在中等規(guī)模城市不存在這個(gè)問題。剛才我們舉到沈陽周邊的城市，你都不用開私家車，在城市中心找個(gè)圓點(diǎn)，騎個(gè)摩托車，20分鐘可以到城市任何一個(gè)地方。像沈陽這樣的城市，越蓋它就越脹，所以大城市和特大城市房價(jià)的規(guī)律和中等城市規(guī)律是不一樣的。

　　咱們一再討論的，大家都在說我們的房子多了賣不出去，一段時(shí)間的供不應(yīng)求是正常的。

　　杜宏鵬：那就這個(gè)話題，我接著想問一問來自于開發(fā)代表莫嶸先生，莫總怎么看待目前新型城鎮(zhèn)化沈陽面臨的機(jī)遇？同時(shí)我也知道，金道地產(chǎn)莫總這邊不僅做住宅開發(fā)，現(xiàn)在也在涉獵一些工業(yè)地產(chǎn)，甚至網(wǎng)絡(luò)化等等，都有哪些思考？

　　莫嶸：首先，非常感謝觀點(diǎn)雜志的出品人陳總，因?yàn)槲覀兪抢吓笥?，她說以前在南方說一說，現(xiàn)在到北方來說一說，我說來沈陽時(shí)間短，所以對(duì)沈陽的一些情況肯定沒有本地的很多同行水平高，所以我推薦杜總，他是沈陽第一名嘴，我覺得城鎮(zhèn)化的題目太大，我也不是陳教授，陳教授在宏觀層面掌握更好，有發(fā)言權(quán)。我覺得我只能從自身個(gè)人的感受來說兩句，我覺得對(duì)于中國來說，這么大的市場，現(xiàn)在誰都做房地產(chǎn)，那么這個(gè)時(shí)候可能大家，剛才有記者問我房價(jià)會(huì)不會(huì)跌，我說沒飯吃的時(shí)候房價(jià)還是會(huì)跌的，所以論房價(jià)的時(shí)候可能更多的是和客戶來討論，那經(jīng)濟(jì)學(xué)家可能不討論房價(jià)?；ヂ?lián)網(wǎng)的因素會(huì)不會(huì)有，可能有一天我們會(huì)發(fā)現(xiàn)小米會(huì)不自然不自然的進(jìn)入到這個(gè)行業(yè)，不管這些會(huì)不會(huì)出現(xiàn)，過一段時(shí)間大家就會(huì)看到究竟是怎樣。

　　杜宏鵬：馮瑩女士進(jìn)入沈陽，也在做沈陽一些項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)，同時(shí)在環(huán)渤海也有好多項(xiàng)目，我想從建筑設(shè)計(jì)的角度能不能也給我們分享一下對(duì)于沈陽位于整個(gè)環(huán)渤海，或者整個(gè)區(qū)位發(fā)展的機(jī)會(huì)和優(yōu)勢？

　　馮瑩：深耕是指傳統(tǒng)行業(yè)的各個(gè)細(xì)節(jié)需要深耕，開拓是指以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型來帶動(dòng)房地產(chǎn)整體開發(fā)，李克強(qiáng)總理在博鰲亞洲論壇上指出，海南的發(fā)展已進(jìn)入黃金期，其實(shí)東北與海南同樣具備氣侯優(yōu)勢，海南是過冬，然后東北避暑，實(shí)際上就像美國的夏威夷和北歐的阿爾卑斯山脈一樣，它都是屬于度假的圣地，所以我覺得東北也是很有區(qū)域優(yōu)勢的。

　　那么在目前傳統(tǒng)行業(yè)供應(yīng)量提升的時(shí)期，我認(rèn)為只有從重工業(yè)基地轉(zhuǎn)型才能形成新的格局，從而才能提升總體經(jīng)濟(jì)水平。只有經(jīng)濟(jì)水平提升了以后，那么傳統(tǒng)的房地產(chǎn)才有新的利潤空間。目前，據(jù)我所知首創(chuàng)奧萊的布局北邊就有葫蘆島，北邊有萬寧，中間還有昆山，那么萬達(dá)在西雙版納也打造了旅游度假區(qū)，東北的長白山包括延渤海的海邊還是有很多機(jī)會(huì)的，我希望大家能夠關(guān)注海斯蘭德在沈陽的發(fā)展。

　　杜宏鵬：說來說去，其實(shí)今天臺(tái)上還有兩位應(yīng)該說是第一線的我們的同行，也是營銷公司代表，那么其實(shí)有人說房地產(chǎn)好的時(shí)候營銷公司很辛苦，房地產(chǎn)競爭壓力大的時(shí)候營銷公司仍然很辛苦，上一輪是08年時(shí)候感受特別明顯，當(dāng)時(shí)營銷方式創(chuàng)新方式非常多，那么今天一樣面臨著全新的挑戰(zhàn)，當(dāng)然也是機(jī)遇，我想首先有請(qǐng)鄭奮先生來跟大家講一講目前在現(xiàn)在的樓市狀態(tài)下，我們有哪些新的有效的營銷思考和策略？

　　鄭奮：大家好，首先感謝主辦單位能夠給到一個(gè)機(jī)會(huì)，跟老前輩還有這么多的地產(chǎn)界資深同行做交流。我是合富輝煌沈陽公司的總經(jīng)理鄭奮，剛才主持人杜總提了關(guān)于我們哪一些營銷渠道和營銷方法，其實(shí)我們戰(zhàn)斗在第一線這種感覺還是非常多的，無論是地產(chǎn)的嚴(yán)冬也好，還是地產(chǎn)往上走的這樣一種熱潮也好，戰(zhàn)斗在第一線還是能夠感同身受的。應(yīng)該說，2014年一季度，從我們代理的這些項(xiàng)目的銷售情況來看，的確相對(duì)于去年來說，同期相比的話是表現(xiàn)得不盡如人意，我想這里面有幾個(gè)原因：

　　第一，跟我們現(xiàn)在宏觀的輿論有關(guān)?，F(xiàn)在媒體負(fù)面的報(bào)道，包括利空的一些消息特別多，所以說對(duì)這個(gè)行業(yè)很多客戶，甚至是從事這個(gè)行業(yè)的一些從業(yè)者大家都會(huì)產(chǎn)生一些質(zhì)疑，這個(gè)房地產(chǎn)今后何去何從、房價(jià)會(huì)不會(huì)降。那么從我個(gè)人的觀點(diǎn)來講，我覺得沈陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展不會(huì)出現(xiàn)大起大落，因?yàn)樯蜿柗康禺a(chǎn)的需求一直以來都是非常旺盛的，也是非常穩(wěn)健的，一直以來都是保持著健康、向上、穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。

　　那么在這樣一個(gè)環(huán)境，營銷人有哪些更高的要求呢？

　　第一，從一些傳統(tǒng)的營銷渠道，演變到一些傳統(tǒng)營銷渠道的組合，現(xiàn)在是十八般武藝樣樣井筒，各種類型的營銷我們都需要把它的資源引進(jìn)進(jìn)來。比如我們看到一些新媒體房地產(chǎn)電商，我們合富旗下也有電商開展這樣的內(nèi)容。

　　第二，在這樣的形勢下，對(duì)于我們營銷人來說，就需要對(duì)我們的工作提出更高的要求，比如我們對(duì)市場的熟悉、對(duì)市場的把握、對(duì)客戶的要求，對(duì)客戶更高品質(zhì)的要求，我想這些要求我們對(duì)市場吃得更透、對(duì)客戶把握得更準(zhǔn)，同時(shí)我們的工作需要做得更加細(xì)致，比以前的付出還需要更多。

　　杜宏鵬：最后一個(gè)話題問一下來自中遠(yuǎn)集團(tuán)的張冰女士，中原是來沈陽最早的，所以我想聽聽中原在目前市場狀態(tài)下，有什么樣的一些獨(dú)到的思路和想法、策略？

　　張冰：大家好，我是香港中原沈陽分公司的總經(jīng)理張冰。今天很高興，各位新聞媒體的朋友、各位地產(chǎn)同行、以及專家教授對(duì)當(dāng)下市場我們?nèi)绾蝸砻鎸?duì)挑戰(zhàn)、機(jī)遇的分享，那剛才杜總也有介紹，中原是一家蠻特殊的企業(yè)，它1978年成立于香港，之后在整個(gè)亞太區(qū)中國大陸成立40多家分公司，它的地產(chǎn)代理三級(jí)市場的發(fā)展在整個(gè)業(yè)界同行當(dāng)中是第一位的，那我也非常榮幸，作為沈陽中原員工編號(hào)為第一的一位員工，從2002年開始一直奮戰(zhàn)到2014年，也就是說整整十二年的時(shí)間，那沈陽中原對(duì)于整個(gè)沈陽的房地產(chǎn)市場發(fā)展見證了它的高峰，也經(jīng)歷過它的低谷，那我想對(duì)于任何一家企業(yè)來講，這個(gè)成長的過程，這個(gè)陣痛都是必然的，也是不可或缺的。但無論怎樣，以我個(gè)人對(duì)于沈陽房地產(chǎn)的了解，對(duì)于當(dāng)下房地產(chǎn)政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一些看法，那么在沈陽這樣一個(gè)城市，它的機(jī)遇是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于挑戰(zhàn)的。

　　因?yàn)檎麄€(gè)沈陽在東北的戰(zhàn)略地位，從它歷史的發(fā)展，在一些重要的時(shí)期對(duì)于整個(gè)國家的貢獻(xiàn)，包括到現(xiàn)在對(duì)于沈陽也是有一些政策性的支持，包括我們的李總理上任之后，那么其實(shí)對(duì)于沈陽也是有一些傾斜性的政策的。但我個(gè)人又覺得，沈陽是一個(gè)運(yùn)氣不太好的城市，到每一輪房地產(chǎn)市場有起勢的時(shí)候，總會(huì)有一些政策及時(shí)的壓下來，那么其實(shí)我們很多地產(chǎn)同行都是有感受，其實(shí)就現(xiàn)在而言，沈陽房地產(chǎn)價(jià)格仍然在省會(huì)城市當(dāng)中排名還是很低的，也就是說它是有機(jī)會(huì)進(jìn)入一個(gè)上升通道，但是始終沒有到一個(gè)發(fā)展的正確的軌道上來。那其實(shí)，今天這樣一個(gè)共襄享盛舉的大會(huì)，我想無論是新聞媒體也好，還是我們各位專家也好，還是我們地產(chǎn)同行也好，在這樣一個(gè)大的經(jīng)濟(jì)形勢下，無論是開發(fā)商，無論是代理公司，無論是新聞媒體，需要我們真正的攜起手來，那么大家不光是競爭，要有更多的競合，有更多的分享、更多方式方法的聯(lián)合，才有可能在市場上占有我們自己的一席地位。那么，沈陽中原愿意和各位我們成為永遠(yuǎn)的朋友，大家一起來開拓沈陽這樣一個(gè)市場。

　　謝謝大家！

　　杜宏鵬：我想最后再問陳淮老師一個(gè)問題，這個(gè)問題主要是我自己想問的，就是美國量化寬松貨幣的退出，會(huì)不會(huì)對(duì)中國的貨幣產(chǎn)生影響？會(huì)不會(huì)進(jìn)而影響到房地產(chǎn)行業(yè)？因?yàn)閯偛耪f到了五大影響因素中有一個(gè)最主要的就是貨幣問題，所以說針對(duì)這個(gè)問題我想問一問陳淮老師。

　　陳淮：這個(gè)問題恐怕不是三兩分鐘能說清的。我們簡單說，2014年作為黨中央國務(wù)院考慮的在經(jīng)濟(jì)層面短期要考慮的問題，就是你提的這個(gè)問題。

　　我在回答你問題之前再插一句，我們一定把宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)問題分開。宏觀調(diào)控是短期的，今天天冷降溫多穿一件衣服，這叫宏觀調(diào)控政策。房地產(chǎn)問題一定是長期的，比如中國老百姓都有所居的問題，比如我們的城鎮(zhèn)化建設(shè)推進(jìn)問題、城鄉(xiāng)一體的問題、基礎(chǔ)設(shè)施完善的問題，這一定是長期的，別指望用短期的政策就能解決長期的問題。同樣，也別把短期政策的影響，就認(rèn)為這是中國的房地產(chǎn)市場崩盤或者沒發(fā)展，這不會(huì)的。

　　至于你說到美國量化寬松貨幣政策，說起來是一個(gè)很復(fù)雜的事，一個(gè)是因?yàn)槊绹?jīng)濟(jì)現(xiàn)在強(qiáng)勁復(fù)蘇。首先注意，我說的是強(qiáng)勁復(fù)蘇，2013年美國道瓊斯納斯達(dá)克標(biāo)準(zhǔn)普爾三大指數(shù)，在一年內(nèi)50次創(chuàng)歷史新高，也就是說美國的微觀經(jīng)濟(jì)體、微觀層面已經(jīng)全面站穩(wěn)腳跟，它的資產(chǎn)總量、技術(shù)研發(fā)、市場開拓以及業(yè)績回報(bào)都全面提升股市才有這樣的反映。但是，它的政府日子非常難過，就業(yè)和財(cái)政兩大問題幾乎沒有緩解，就像我們沈陽去年可以說房地產(chǎn)問題還是一個(gè)相當(dāng)樂觀的2013年，但是我們周邊的那些重化工業(yè)基本是一個(gè)苦日子，美國是這么一種情況。

　　第二個(gè)最重要的原因，是因?yàn)樗分袊腻X還不上了。

　　第三個(gè)問題，進(jìn)入21世紀(jì)之后世界競爭是三大競爭，一個(gè)是飯的競爭，中國要源源不斷把行業(yè)引進(jìn)中國來。第二資源之爭，石油、天然氣。第三是貨幣定價(jià)權(quán)競爭，我們正在和西方國家打一場仗，就是誰決定人民幣和美元的幣制，是美元的量化寬松，還是中國的人民幣區(qū)域性國際化問題，以及在這個(gè)掌握主動(dòng)權(quán)過程中是非常激烈的，所以不是我們今天能夠說清楚的。

　　去年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)有個(gè)有趣的地方，每年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)要在總結(jié)今年運(yùn)行基礎(chǔ)上，對(duì)次年的主要運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)提出一個(gè)趨勢性的判斷，比如08年末就說保增長是主要的，出手要快、出拳要重，2011年末說我們房地產(chǎn)過熱，2012年末說經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)和物價(jià)上行的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然這些判斷有對(duì)有錯(cuò)，但它總有一個(gè)判斷，2013年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議有趣的地方是沒有對(duì)2014年我們經(jīng)濟(jì)過熱還是過慢，通脹還是通縮，哪個(gè)是主要的沒提，沒提的原因就是因?yàn)榇髧泿耪叩姆较虿欢ǎ阅阏f美國量化寬松就一定會(huì)退，它是一下就退還是徐徐退，它不一定，美國到現(xiàn)在還在執(zhí)行它從世界金融危機(jī)之前2007年就開始實(shí)行的叫最低利率政策，它基準(zhǔn)利率0.25%，退不退是不好判斷的。

　　去年我們說經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)與物價(jià)上行的風(fēng)險(xiǎn)，但實(shí)際上你說對(duì)了一半，去年的確有經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然如李克強(qiáng)總理兩會(huì)說的困難比我們想象得大，結(jié)果比我們想象得好，但是去年物價(jià)上行的風(fēng)險(xiǎn)并沒來，今年就有這么個(gè)問題了，我們到一季度，今天公布的數(shù)據(jù)，一季度的平均增長速度7.4%，比大家預(yù)期得好，但是只要滿足我們主要矛盾還不夠，一個(gè)是就業(yè)，一個(gè)是金融風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小一些，第三是中央要地方財(cái)政不能出現(xiàn)負(fù)增長、基本平衡，第四是包括我們周邊的鋼鐵、石油、化工、水泥這些行業(yè)走出全行業(yè)虧損，還不夠，所以我說這個(gè)問題復(fù)雜就在這。

　　美國量化寬松退不退不一定，第二它的確對(duì)我們影響大，比如過去我們一直在講人民幣是持續(xù)升值的，那么如果美國量化寬松貨幣政策退出，國際投機(jī)資本有預(yù)期了，所以一季度人民幣貶值速度相當(dāng)快，那就有可能一部分熱錢退出中國市場，退出的不一定是房地產(chǎn)市場，比如它退出了資本市場或者其他市場，房地產(chǎn)市場的一部分并非是投機(jī)資本的熱錢就會(huì)退出房地產(chǎn)市場，總之你池子里的水少了，所以說可能會(huì)對(duì)今年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成風(fēng)險(xiǎn)。

　　最后一條，今年國務(wù)院真正的宏觀調(diào)控，今年高度關(guān)注經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的問題和經(jīng)濟(jì)增速下行。剛才我們歐陽總問到是否會(huì)降準(zhǔn)等等，我一方面說了謹(jǐn)慎從事，恐怕輕易出手不一定，不會(huì)頻繁出手。他還講到限貸才是真問題，我個(gè)人看，這個(gè)到目前為止，市場名義利率和實(shí)際利率的差額不是政策所希望的，政策不希望銀行在政策之外對(duì)房地產(chǎn)的貨幣供給上再加碼，是銀行覺得房地產(chǎn)出現(xiàn)了分化有風(fēng)險(xiǎn)了，所以它的企業(yè)行為有收緊的趨勢，這個(gè)銀行企業(yè)行為的收緊趨勢不是政府希望的，因?yàn)檎衲昴軌蛟诜€(wěn)增長上指望大的，出口，比如人民幣貶值出口是不是就有希望，也不一定，并不敢押寶，內(nèi)需消費(fèi)它是平穩(wěn)增長，投資我們除了房地產(chǎn)也機(jī)會(huì)沒有了寶可押，所以我們?nèi)绻欢ㄒ炕瘜捤删秃唵螝w納成房價(jià)漲跌，那我想那是股評(píng)家的事，股評(píng)家才能說的干凈利落，恐怕沒那么簡單的我們來回答這個(gè)問題。

　　杜宏鵬：畢竟時(shí)間有限，我想今天討論重大的話題肯定是不夠充分，所以說我們再次感謝臺(tái)上嘉賓以及今天等到中午的所有的參會(huì)的同仁，那么我們期待明年的下一場，觀點(diǎn)論壇我們再次聊這個(gè)話題。再次謝謝各位，謝謝！

　　主持人：謝謝臺(tái)上所有的嘉賓，讓我們再一次用熱烈的掌聲感謝他們。謝謝！

　　在前面的這三個(gè)小時(shí)中，上臺(tái)演講、對(duì)話、提問的各位嘉賓，用他們的語言和智慧為我們解讀了沈陽樓市的現(xiàn)狀，同時(shí)也描繪了沈陽樓市的未來。

　　那么，接下來的時(shí)間我們要用另一種方式為沈陽的地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行盤點(diǎn)和梳理，同時(shí)也為我們沈陽尋找2014年的新典范。

　　接下來，要進(jìn)入一個(gè)激動(dòng)人心的環(huán)節(jié)了，經(jīng)過專家團(tuán)的認(rèn)真研討，遼沈晚報(bào)和觀點(diǎn)論壇將要對(duì)沈城最有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頒發(fā)2014沈陽地產(chǎn)榮耀榜的各類獎(jiǎng)項(xiàng)。榮耀大獎(jiǎng)花落誰家，即將揭曉。第一輪我們要頒發(fā)的是2014沈陽地產(chǎn)榮耀榜之最佳剛需住宅。所謂剛需住宅，是滿足了消費(fèi)者居住的剛性需求，對(duì)于很多人來說這是他們?nèi)松械牡谝惶鬃≌?，因此意義尤其重要。剛需住宅在很大程度上體現(xiàn)了地產(chǎn)企業(yè)的良心與責(zé)任，本輪獲獎(jiǎng)項(xiàng)目分別是：

　　首創(chuàng)光和城、格林豪森地產(chǎn)系列、格林喜鵲花園、萬恒府城名邸、克萊楓丹、新加坡城、盛世園田居、威利富海瀾灣半島、沈陽奧園、盾安新一尚品、月星國際城、清河灣、金沙系列、金輝湖畔里、美好愿景。

　　接下來，有請(qǐng)頒獎(jiǎng)嘉賓遼沈晚報(bào)廣告經(jīng)營中心副總經(jīng)理單麗敏女士，遼沈晚報(bào)房產(chǎn)運(yùn)營中心馮士平先生。

　　第二輪我們要頒發(fā)的是最佳改善型住宅，改善型住宅是人生上臺(tái)階的體現(xiàn)，是那些有實(shí)力或者有需求的人群的住房需求，房子大了心情好了，未來的人生也更寬廣，改善型住宅對(duì)于項(xiàng)目的各方面的綜合素質(zhì)要求是極高的，本輪獲獎(jiǎng)項(xiàng)目分別是：

　　美的城、萬錦地產(chǎn)系列、華發(fā)首府、霍爾寓所、保利香檳國際、新湖御和園、卓爾沈陽客廳、龍湖系列、萬科系列、恒大系列、金地系列、綠地系列、寶能水岸康城、五礦紫晶御府、藏瓏1620、世茂五里河、聽雨觀瀾、遠(yuǎn)洋公館。

　　有請(qǐng)頒獎(jiǎng)嘉賓：新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽捷先生、加拿大寶佳國際建筑師事務(wù)所駐華首席代表高志先生。

　　第三輪要頒發(fā)的是最佳商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)與人們的生活是息息相關(guān)、密不可分的，無論是商鋪還是寫字間，都蘊(yùn)藏著人們的財(cái)富愿望，是奮斗路上的淘金基地。本輪獲獎(jiǎng)的是：

　　首創(chuàng)自在天地、華強(qiáng)商業(yè)金融中心、沈陽奧體萬達(dá)廣場、潤恒城、沈陽金谷、五洲國際工業(yè)博覽城、沈陽金馬凱旋家居CBD廣場。

　　有請(qǐng)頒獎(jiǎng)嘉賓：遼沈晚報(bào)廣告經(jīng)營中心總經(jīng)理胡欣先生。

　　第四輪我們要頒發(fā)的是最佳別墅，別墅毋庸多言，是成功人士的休養(yǎng)生息之所，講究的是自成一派、為我獨(dú)尊的精神氣質(zhì)，本輪獲獎(jiǎng)項(xiàng)目分別是：

　　中海城心別墅系、紅星威尼斯莊園、沈陽碧桂園、美地莊園、華茂中心央墅。

　　有請(qǐng)頒獎(jiǎng)嘉賓：沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)會(huì)長、中房集團(tuán)遼寧置業(yè)有限公司董事長趙昱先生。

　　最后一輪我們要頒發(fā)的是最佳高端住宅，高端住宅是奉獻(xiàn)給城市金字塔上層群體的消費(fèi)品，住在這里就是一張名片，是品質(zhì)和身份的象征。本輪獲獎(jiǎng)項(xiàng)目分別是：

　　御景新世界、華潤置地系列、沈陽嘉里中心雅頌居、中糧隆璽世家、星河灣。

　　有請(qǐng)頒獎(jiǎng)嘉賓：遼寧報(bào)業(yè)傳媒集團(tuán)社委、遼沈晚報(bào)社社長彭寧先生。

　　再次恭喜所有的獲獎(jiǎng)項(xiàng)目！

　　隨著獎(jiǎng)項(xiàng)的頒出，2014城市觀點(diǎn)論壇沈陽行，上午的所有環(huán)節(jié)已經(jīng)圓滿結(jié)束了。接下來，有請(qǐng)今天參與演講及圓桌討論的嘉賓上臺(tái)合影留念！

　　再次感謝所有嘉賓的參與。今天我們的論壇到這里就算是告一段落。

（審校：武瑾瑩）