雖然華僑城的資金狀況為近幾年最優(yōu)，但由于拓展力度不夠，以及地產(chǎn)銷(xiāo)售層面的疲軟，其擴(kuò)張前景還是難及預(yù)期。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 自去年開(kāi)始第二輪擴(kuò)張后，華僑城的規(guī)模效益逐步顯現(xiàn)。

　　4月18日晚間，華僑城發(fā)布2014年一季度報(bào)告，期內(nèi)該公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的大幅增長(zhǎng)，增速均超過(guò)30%。

　　數(shù)據(jù)顯示，一季度華僑城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入56.91億元，同比上漲47.32%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)6.66億元，同比增長(zhǎng)36.98%。

　　對(duì)此，華僑城表示，營(yíng)業(yè)收入大幅增長(zhǎng)主要是公司地產(chǎn)及旅游綜合業(yè)務(wù)收入增加所致。

　　而截止報(bào)告期末，華僑城的總資產(chǎn)為893.9億元，同比增長(zhǎng)1.72%；歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)245.3億元，同比增長(zhǎng)2.8%。

　　短債激增與經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)

　　雖然華僑城一季度在營(yíng)業(yè)收入與凈利潤(rùn)方面實(shí)現(xiàn)同比大幅增長(zhǎng)，但短期內(nèi)卻依然面臨一定的財(cái)務(wù)壓力，特別是短期借款的激增與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~由正轉(zhuǎn)負(fù)。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至一季度末，華僑城的短期借款約為52.98億元，相比年初34.02億元大幅增長(zhǎng)55.72%。

　　同時(shí)，其一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債約18.05億元，同比小幅下降6.6%；長(zhǎng)期借款則為156.58億元，同比小幅增長(zhǎng)約5%。

　　相關(guān)分析師對(duì)此表示，從一季報(bào)的情況看，華僑城的長(zhǎng)短期借款比例約為45：55，債務(wù)結(jié)構(gòu)雖然相對(duì)合理，但短債的大幅增長(zhǎng)還是會(huì)形成一定財(cái)務(wù)壓力。

　　對(duì)于短期債務(wù)的增加，華僑城在一季報(bào)中提到，主要是期內(nèi)公司向銀行及外部借款增加所致。

　　相關(guān)分析師則進(jìn)一步表示，這與華僑城欲在今年加快擴(kuò)張步伐向集團(tuán)新增的貸款擔(dān)保額度也有一定關(guān)系。

　　今年3月12日，華僑城曾在年報(bào)中表示，公司2014年將繼續(xù)在全國(guó)核心城市加大戰(zhàn)略布局，加快進(jìn)入與文化旅游、房地產(chǎn)等已有業(yè)務(wù)相關(guān)的新業(yè)務(wù)領(lǐng)域。而為滿(mǎn)足項(xiàng)目擴(kuò)張的需求，其當(dāng)時(shí)就提出了新的融資計(jì)劃。

　　華僑城當(dāng)時(shí)表示，截至2013年末，其通過(guò)銀行獲得華僑城集團(tuán)委托貸款的余額為108.7億元，基于該規(guī)模下，在2014至2015年度，華僑城還擬向華僑城集團(tuán)再新增不高于116.3億元的委托貸款額度，借款利率則不高于公司同期向金融機(jī)構(gòu)借款的利率。

　　除短債激增外，華僑城在一季度末的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~也由正轉(zhuǎn)負(fù)，約為-1.09億元，相比去年同期11.56億元大幅下降109.4%。

　　另外，華僑城在營(yíng)收增長(zhǎng)的同時(shí)，財(cái)務(wù)成本支付也大幅增長(zhǎng)。其一季度的財(cái)務(wù)費(fèi)用同比增加36.24%，由1.11億元增長(zhǎng)至1.51億元；營(yíng)業(yè)成本則由20.5億增加30%致36.65億元。

　　華僑城對(duì)此的解釋是，主要期內(nèi)是公司地產(chǎn)及旅游綜合業(yè)務(wù)收入增加，相應(yīng)成本增加所致。

　　擴(kuò)張未及預(yù)期

　　從華僑城一季度的財(cái)務(wù)狀況來(lái)看，雖然存在短債壓力，以及經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流驟減的現(xiàn)實(shí)，但其貨幣資金還是較為充足。

　　據(jù)一季報(bào)顯示，華僑城截至期末的貨幣資金約為106.13億元，相比年初94.09億元同比增長(zhǎng)約12.8%，也足以覆蓋短債與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債之和。

　　不過(guò)，相關(guān)分析師卻認(rèn)為，雖然華僑城的資金狀況為近幾年最優(yōu)，能為新一輪擴(kuò)張?zhí)峁┗镜馁Y金支持，但由于拓展力度不夠，及地產(chǎn)銷(xiāo)售層面的疲軟，其擴(kuò)張前景還是難及預(yù)期。

　　中銀國(guó)際早前曾在報(bào)告中指出，華僑城去年地產(chǎn)業(yè)務(wù)的全年簽約銷(xiāo)售額約230億元，去化率也有所改善，但在今年市場(chǎng)壓力激增的背景下，銷(xiāo)售預(yù)期相比去年會(huì)略降，同時(shí)第二輪擴(kuò)張目前進(jìn)展也不快，此前僅寧波項(xiàng)目實(shí)質(zhì)拿地。

　　對(duì)于擴(kuò)張不及預(yù)期的原因，相關(guān)分析指出，華僑城在去年福州、重慶以及深圳大鵬項(xiàng)目在簽約之后一直沒(méi)有進(jìn)入正式拿地階段，很可能是在地價(jià)成本方面存在博弈，這也反應(yīng)華僑城的議價(jià)能力在下降，同時(shí)拿地難度也在上升，不像早期能通過(guò)歡樂(lè)谷的名片較為輕松的拿地。

　　除可能面臨市場(chǎng)降溫外的大背景外，華僑城在今年還面臨可售貨值不充足的現(xiàn)實(shí)。據(jù)華僑城早前披露的數(shù)據(jù)顯示，其2014年可售面積僅約159萬(wàn)平方米，同比甚至減少5.4%。

　　另外，華僑城當(dāng)前還面臨總土地儲(chǔ)備不足的問(wèn)題。數(shù)據(jù)顯示，其截至2013年末的土地儲(chǔ)備面積僅約782萬(wàn)平方米，同比微增2.2%，其中旅游地產(chǎn)土地儲(chǔ)備為464萬(wàn)平方米，同比下降17.9%。

　　相關(guān)分析對(duì)此指出，盡管華僑城在地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面歷來(lái)的優(yōu)勢(shì)不是土儲(chǔ)龐大，但勝在擁有大量高附加值的旅游地產(chǎn)土地儲(chǔ)備，如今這方面的土儲(chǔ)減少，意味著其優(yōu)勢(shì)的逐漸散失。

　　而近期華僑城在深圳面臨的一些列風(fēng)波也被市場(chǎng)解讀為土儲(chǔ)減少所致。先是華僑城片區(qū)業(yè)主因波托菲諾天鵝堡項(xiàng)目的規(guī)劃問(wèn)題引發(fā)維權(quán)，繼而華僑城與康佳之間因康佳總部地塊更新權(quán)屬對(duì)薄公堂。

　　另外，華僑城近期在土地獲取的決心上也大不如前。今年4月初深圳大鵬新區(qū)掛牌出讓的一宗大規(guī)模附帶旅游性質(zhì)的地塊，市場(chǎng)早前曾解讀為華僑城定制，但最終華僑城卻沒(méi)有參與現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。

　　至于原因，據(jù)相關(guān)知情人士透露，華僑城方面考慮到上述地塊在旅游開(kāi)發(fā)方面的比重下降，而純地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)占比增加，因而覺(jué)得不符合公司現(xiàn)有開(kāi)發(fā)模式而退出競(jìng)拍。

　　當(dāng)然，華僑城方面也還是有著拓展項(xiàng)目的訴求。其董秘陳躍華在今年的投資者會(huì)上就表示，公司將在重慶、哈爾濱、鄭州等新城市，以及已經(jīng)進(jìn)入的深圳、成都、武漢等城市尋找新的投資機(jī)會(huì)，并且會(huì)提升“短平快”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的比重。