　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 2014年4月，樓市依然讓很多人都看不清楚。杭州項(xiàng)目還在繼續(xù)曝出降價(jià)的消息，部分地方政府也傳出了“救市”的聲音。在接下來的9個(gè)月中，樓市將會(huì)出現(xiàn)什么變化，是每個(gè)從業(yè)人員都關(guān)心的問題。

　　作為上市房企如何看待今年的市場，或許也是各有各的答案。4月18日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京舉行了一次媒體見面會(huì)，在活動(dòng)上，主席李明就遠(yuǎn)洋接下來的發(fā)展規(guī)劃，對未來市場的預(yù)期都做出了詳細(xì)的回應(yīng)。

　　盡管李明去年一再表示北京的地價(jià)太瘋狂了，今年年初，遠(yuǎn)洋還是在北京補(bǔ)充了多宗土地。對此，李明表示對北京土地市場的看法并沒有變化，但經(jīng)過一年多的研究和觀察，公司認(rèn)為在去年的高地價(jià)和未來的高地價(jià)之間，今年春節(jié)期間是相對比較合理的拿地時(shí)機(jī)，因此公司把握機(jī)會(huì)拿地是對的。

　　事實(shí)上，在土地方面，李明并不諱言遠(yuǎn)洋將進(jìn)行布局方面的調(diào)整。

　　除了在類似深圳、上海這樣的熱點(diǎn)城市會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大土地儲(chǔ)備的規(guī)模之外，一些超大規(guī)模的項(xiàng)目也將進(jìn)行調(diào)整。

　　“特別是在一些二、三線城市，一個(gè)項(xiàng)目土地就超過100萬平米。從企業(yè)運(yùn)營的效率來說，單個(gè)項(xiàng)目土地儲(chǔ)備過高影響企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度，這也需要調(diào)整。”李明表示。

　　據(jù)李明透露，2014年遠(yuǎn)洋最重要的事情就是提高周轉(zhuǎn)率。其指出，預(yù)計(jì)2014年年底，遠(yuǎn)洋的周轉(zhuǎn)率將從23%左右提高到25%。

　　“最關(guān)鍵還是要加快銷售速度，特別是加快去庫存速度，這是提高周轉(zhuǎn)率的最主要的路徑。”李明稱，在降低庫存的同時(shí)，遠(yuǎn)洋也要控制資產(chǎn)規(guī)模，“我們現(xiàn)在總資產(chǎn)大概在1300多億元，我們要控制增長的幅度，增長不能太快。”

　　其實(shí)，遠(yuǎn)洋在加快周轉(zhuǎn)方面的動(dòng)作已經(jīng)有所體現(xiàn)，據(jù)此前遠(yuǎn)洋公布的3月銷售數(shù)據(jù)顯示，今年3月其協(xié)議銷售均價(jià)為每平方米約1.26萬元，按月下跌10%。

　　除了銷售的產(chǎn)品類型有所不同之外，李明也坦言，因要盡快去庫存，遠(yuǎn)洋在去化快的地區(qū)做了大概幅度為5%的讓利。

　　其實(shí)，遠(yuǎn)洋對于未來的調(diào)整并不僅僅是拿地布局方面，更重要的是，接下來遠(yuǎn)洋將加大“輕資產(chǎn)”模式的發(fā)展力度。

　　對此，李明反復(fù)強(qiáng)調(diào)，遠(yuǎn)洋并不是要投資金融業(yè)，而是要以做金融的方式來開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　“對我們來講還是要回避金融這個(gè)詞，金融是個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，也是個(gè)門檻很高的行業(yè)。我們只是要用金融的手段和金融的方式來做地產(chǎn)。”

　　據(jù)李明介紹，在遠(yuǎn)洋的規(guī)劃中，商業(yè)地產(chǎn)是重資產(chǎn)，未來將和“輕資產(chǎn)”一起占據(jù)公司盈利2/3的份額，而普通的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)在營業(yè)收入方面可以占據(jù)一半以上，但更多的作用是起到搭建平臺(tái)、專業(yè)融資的功能。

　　為了更好的完成輕資產(chǎn)的發(fā)展，李明從股東中國人壽方面請到了掌管2萬億資產(chǎn)的投資部總經(jīng)理擔(dān)任遠(yuǎn)洋的副總裁，主管投資和房地產(chǎn)金融發(fā)展。

　　以下為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)主席李明接受媒體采訪問答實(shí)錄整理：

　　現(xiàn)場提問：今年遠(yuǎn)洋拿地預(yù)算大概是多少，在北京拿地計(jì)劃是什么？去年年終的時(shí)候曾說北京地價(jià)動(dòng)輒1.7萬元/平米，樓面價(jià)比較高，還要配建保障房和限價(jià)房，但是今年年初遠(yuǎn)洋8天拿了三塊地，為什么會(huì)有這樣的轉(zhuǎn)變？

　　李明：遠(yuǎn)洋目前擁有的土地總量與經(jīng)營規(guī)模是相適應(yīng)的，但是從結(jié)構(gòu)角度來說還需要進(jìn)一步調(diào)整。我們現(xiàn)在的土地儲(chǔ)備有兩個(gè)地方需要調(diào)整。一個(gè)是區(qū)域，我們在傳統(tǒng)區(qū)域相對多一點(diǎn)，而我們關(guān)注的還是有潛力的地方，像深圳、上海、這些地方的土地儲(chǔ)備還需要擴(kuò)大規(guī)模。

　　第二個(gè)需要調(diào)整的地方是規(guī)模，我們現(xiàn)在有2000多萬平米的土地儲(chǔ)備，其中大概有三分之一都是超大規(guī)模的項(xiàng)目，特別是在一些二、三線城市，一個(gè)項(xiàng)目土地就超過100萬平米。從企業(yè)運(yùn)營的效率來說，單個(gè)項(xiàng)目土地儲(chǔ)備過高影響企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度，這也需要調(diào)整。

　　根據(jù)這個(gè)安排，遠(yuǎn)洋目前的土地面積和數(shù)量不重要，關(guān)鍵是看投資量。我們今年的投資量安排150億元到300億元之間，這個(gè)是當(dāng)年要付的金額。按照規(guī)律來講，200億元的付現(xiàn)數(shù)量可以支撐接近300億元土地儲(chǔ)備，總體是這樣的考慮。但是這些錢并非一定要投進(jìn)去，還是要看投資機(jī)會(huì)和投資標(biāo)準(zhǔn)。

　　年初在北京配置了3塊地，這也是根據(jù)我們年初的投資計(jì)劃和投資策略來實(shí)施的。我們團(tuán)隊(duì)認(rèn)為今年1月份到春節(jié)期間的機(jī)遇是不錯(cuò)的，而且每次參加地塊的競爭也是根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r拿的。現(xiàn)在看來這個(gè)判斷還可以，1月份的地價(jià)和競爭程度現(xiàn)在來看還是不錯(cuò)的。

　　現(xiàn)場提問：遠(yuǎn)洋在三、四線城市和一、二線城市有什么側(cè)重？另外，今年的銷售目標(biāo)是多少，因?yàn)槔麧櫬视兴禄瑫?huì)采取什么措施來扭轉(zhuǎn)毛利率？

　　李明：其實(shí)我個(gè)人認(rèn)為按照傳統(tǒng)方法區(qū)分一、二、三、四線城市有一點(diǎn)過時(shí)。我們和投資者交流的時(shí)候，特別是和分析師交流的時(shí)候，我經(jīng)常跟他們講，現(xiàn)在用兩個(gè)東西來分析一家房地產(chǎn)企業(yè)有點(diǎn)過時(shí)了。

　　一方面，還是用土地儲(chǔ)備來分析房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的潛力，還有就是用一、二、三、四線城市之分來界定戰(zhàn)略，這兩個(gè)東西不那么準(zhǔn)確。

　　實(shí)際上現(xiàn)在遠(yuǎn)洋的發(fā)展區(qū)域還是堅(jiān)持兩個(gè)原則，一個(gè)是已有的區(qū)域、成熟的區(qū)域還要堅(jiān)持。因?yàn)樵谌魏问袌隼锒加袡C(jī)會(huì)，但取決于自己的能力。在我們已有的區(qū)域里團(tuán)隊(duì)建設(shè)、品牌落地、客戶積累，還有合作鏈?zhǔn)怯幸欢ɑA(chǔ)的，繼續(xù)培育這些區(qū)域是我們的策略。區(qū)域再好，沒有團(tuán)隊(duì)，沒有競爭力，沒有項(xiàng)目操作能力也是沒用的，所以這是我們第一個(gè)原則。

　　第二個(gè)原則，我們一直認(rèn)為目前除了一線城市還是能夠比較正面的給予利潤。其實(shí)，二、三線城市已經(jīng)產(chǎn)生了分化。中國有戶籍人口統(tǒng)計(jì)的城鎮(zhèn)化城市可能有三、四百個(gè)，能夠叫市的有六、七百個(gè)，二線城市也有50個(gè)，遠(yuǎn)洋一共進(jìn)入的城市也不過20個(gè)。所以，我們選擇城市更重要。當(dāng)然，好的城市像深圳、北京、上海毫無疑問直接面對競爭和持續(xù)發(fā)展的問題就可以了。

　　三、四線城市我們進(jìn)入了中山，這個(gè)城市最多能夠界定為三線城市，但這個(gè)城市目前在我們公司銷售能夠排前三名，一年有接近50億元的銷售額貢獻(xiàn)。這50億銷售額貢獻(xiàn)要是排在一些不太好的城市，像天津可能排市場第一了，關(guān)鍵和市場有關(guān)系。

　　我們今年銷售目標(biāo)定的是400億，今年安排的銷售資源是730億，大概去化率介于55%至60%。

　　關(guān)于毛利率，整個(gè)行業(yè)的毛利率下降是一個(gè)必然趨勢，我認(rèn)為也是合理的。要不然國家從稅制來說就不用征土地增值稅，也不用經(jīng)營所得稅進(jìn)行調(diào)節(jié)了。

　　現(xiàn)在行業(yè)里毛利20%算低，30%以上算高，平均25%左右的毛利對任何一個(gè)行業(yè)都不算低了。除了壟斷行業(yè)以外，我估計(jì)還沒有哪個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)這樣能夠持續(xù)二、三十年超過20%的毛利，所以我覺得一個(gè)行業(yè)毛利率在25%左右是正常的。

　　這里關(guān)鍵帶來一個(gè)問題，就是周轉(zhuǎn)率的問題。實(shí)際上這些率都乘起來，毛利率乘上周轉(zhuǎn)率，乘上負(fù)債率就出來凈利潤率和資產(chǎn)凈回報(bào)率，核心是落在這里。

　　像我們2013年的毛利率比2012年降低了，但是凈利率沒有下降，核心凈利率還上升了，這是關(guān)鍵。作為企業(yè)來講，可能從對政策、市場、區(qū)域的判斷要轉(zhuǎn)向自身抓成本、抓品質(zhì)、抓管理、抓效率，這個(gè)比以往時(shí)候都更明顯。

　　放在五年前很少有人會(huì)問這個(gè)問題，就是人工成本上漲會(huì)不會(huì)對企業(yè)產(chǎn)生影響，沒有人問，企業(yè)也不用考慮這個(gè)問題。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，不管大小企業(yè)，人工成本能夠超過5%的幾乎沒有，1%是常態(tài)。

　　現(xiàn)場提問：今年遠(yuǎn)洋會(huì)重點(diǎn)關(guān)注哪些區(qū)域？

　　李明：我們還是堅(jiān)持原來的策略，深耕已有的區(qū)域，沿江、沿海的區(qū)域。大連、北京、天津、深圳、上海、武漢這些城市是我們比較重點(diǎn)關(guān)注的城市。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在北京郊區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了一些變化，很多企業(yè)在平價(jià)跑量，遠(yuǎn)洋的布局會(huì)怎樣？如果遠(yuǎn)洋進(jìn)行京津冀布局會(huì)有哪些擔(dān)憂和顧慮？現(xiàn)在很多房企在做跑量的考慮，遠(yuǎn)洋有這樣的打算嗎？

　　李明：我覺得京津冀一體化對房地產(chǎn)企業(yè)來說，特別是對京津兩地房地產(chǎn)企業(yè)，或者以北京市場為主的企業(yè)來說都應(yīng)該引起高度重視。

　　因?yàn)橐酝惑w化都是自下而上，這回是自上而下，而且好像三個(gè)地區(qū)的政府也是當(dāng)成政治高度來看待這個(gè)問題，這個(gè)勢必會(huì)產(chǎn)生影響。另外，北京的霧霾也好、交通也好、水資源也好這些壓力都是空前的。

　　我個(gè)人認(rèn)為對住宅市場的變化趕不上對非住宅市場的變化，實(shí)際上京津冀一體化對商業(yè)可能會(huì)產(chǎn)生的變化高于住宅的變化。

　　因?yàn)楸本┑淖≌袌鲎兓療o非就是減少一些需求，但北京最主要的問題不是需求問題，這些減少的需求量對比供應(yīng)量來說可以忽略不計(jì)。

　　北京零售商商品房的交付量最高峰是SARS以后那一年，2004年純住宅商品房交易大概是3100萬平米左右。

　　從那一年開始，北京的純商品房交易量逐年遞減，沒有一年上升。大概只有2009年同比略有上升，也是因?yàn)?008年奧運(yùn)會(huì)，2009年才比2008年增長一點(diǎn)。后來一直下降，一直下降到2013年，2013年的數(shù)據(jù)我沒有看到，我估計(jì)2013年也下到了1000萬平米。這里面還有很多限價(jià)房和其他類型的房子會(huì)統(tǒng)計(jì)在商品房里面，如果剔除這個(gè)因素影響我估計(jì)也就是1000萬平米，也就是說降低了三倍。所以主要問題是供應(yīng)的問題，京津冀一體化搬走那一點(diǎn)人對這個(gè)市場沒有影響。

　　相反，對辦公物業(yè)需求有影響，因?yàn)檫w出的是一些總部經(jīng)濟(jì)、一些物流產(chǎn)業(yè)，人員密集的商品批發(fā)和工業(yè)產(chǎn)業(yè)，但這些東西支撐了北京基礎(chǔ)商業(yè)需求。

　　往天津從客觀規(guī)律來講是一個(gè)方向，比如我覺得武清就很有潛力。遠(yuǎn)洋在去年年底和前年分別在武清買了地，還是有點(diǎn)遠(yuǎn)見的。

　　今年遠(yuǎn)洋還是要提高周轉(zhuǎn)率，提高周轉(zhuǎn)率就是賣房子。我們相對好一些，因?yàn)槲覀儚?012、2013年開始定價(jià)就不高，所以所謂的降價(jià)可能性不太大。降價(jià)是很難受的事情，降價(jià)說起來很容易理解，因?yàn)槲矣卸▋r(jià)權(quán)。但從經(jīng)營策略來講，定價(jià)合理一點(diǎn)就行了，省得再去降價(jià)。

　　今年年底，遠(yuǎn)洋的業(yè)績指標(biāo)最靚麗的可能不是銷售額，也不是毛利率，而是周轉(zhuǎn)率。因?yàn)槲覀兘衲暝趦?nèi)部定了目標(biāo)，要把我們的周轉(zhuǎn)速度提高三分之一，要使我們的周轉(zhuǎn)率從22%提到30%。這個(gè)并不是想做就能夠做到，必須要提前三年進(jìn)行謀劃。

　　現(xiàn)場提問：資料介紹說今年有38萬平方米的經(jīng)營性物業(yè)，那么遠(yuǎn)洋今年對經(jīng)營物業(yè)有沒有預(yù)計(jì)收益目標(biāo)？未來規(guī)模和擴(kuò)張計(jì)劃是什么樣的？

　　李明：去年我們非開發(fā)類的營業(yè)額達(dá)元到8億元，這是不慢的增長速度。我們2014年的數(shù)字肯定會(huì)超過10億元，是12億元還是14億元，這取決于我們在成都超大項(xiàng)目是不是能夠如期開業(yè)。

　　經(jīng)營性物業(yè)8、9億元是什么概念呢？大概需要超過100億元投資規(guī)模以上的物業(yè)才能實(shí)現(xiàn)，初期甚至可能得到200億元。據(jù)我個(gè)人的了解，可能在上市的企業(yè)中，不論是在內(nèi)地上市還是香港上市的房地產(chǎn)公司中，可能除了華潤以外還沒有能夠超過每年8億以上的經(jīng)營性物業(yè)收入。

　　堅(jiān)持開發(fā)與經(jīng)營性物業(yè)并重是遠(yuǎn)洋長期的策略，我們目前2100萬平米的土地儲(chǔ)備中有超過十分之一，大概有接近300萬平方米是商業(yè)物業(yè)。這300萬平方米中可能有一半是有自持的安排，有一半作為銷售型物業(yè)進(jìn)行銷售。遠(yuǎn)洋在這方面將來還會(huì)不斷加大投入，我們過往幾年毛利率低、周轉(zhuǎn)率低和這個(gè)戰(zhàn)略有關(guān)系。因?yàn)榻?jīng)營性物業(yè)需要沉淀資金，初期都是虧損，會(huì)影響盈利。

　　現(xiàn)場提問：去年養(yǎng)老項(xiàng)目椿萱茂也正式入市了，之前曾說過遠(yuǎn)洋做養(yǎng)老地產(chǎn)一定是以盈利為目的，那么到目前這個(gè)項(xiàng)目是不是已經(jīng)實(shí)現(xiàn)盈利？這個(gè)項(xiàng)目本身體量比較小，但是一個(gè)高端項(xiàng)目，您認(rèn)為遠(yuǎn)洋在這個(gè)項(xiàng)目上有沒有什么得失？集團(tuán)對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有沒有新的方向和規(guī)劃？

　　李明：這個(gè)項(xiàng)目還沒有盈利，原因是目前的客戶量入住率還不高?，F(xiàn)在我們是試營業(yè)階段。

　　其實(shí)，遠(yuǎn)洋做這個(gè)項(xiàng)目還是經(jīng)驗(yàn)的積累，倒不是市場開拓，可能我們要對養(yǎng)老服務(wù)和對客戶的理解花一段時(shí)間。今年3月份我自己還花了兩周的時(shí)間去美國參觀了排名前三位的養(yǎng)老公司，和他們高層都進(jìn)行過交流。

　　其實(shí)養(yǎng)老對我們來說還有很長的路要走，所有的媒體，包括投資者、股東問這件事情，我們都不愿意講得太多，原因是還有很長的路要走，我們第二個(gè)項(xiàng)目近期開業(yè)。

　　其實(shí)我們試營業(yè)的項(xiàng)目規(guī)模不小，一個(gè)超過100床位的項(xiàng)目不算小，也很難盈利，因?yàn)檫\(yùn)營模式不一樣。我們類似的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在未來可能要做50個(gè)，而不是做集中的3、5萬平方米或者十幾萬平方米，模式不一樣。我們還在努力之中，現(xiàn)在沒有什么好的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)，但是到目前為止我們發(fā)現(xiàn)沒有走錯(cuò)路，而且還會(huì)踏踏實(shí)實(shí)往下走。

　　現(xiàn)場提問：您剛才說遠(yuǎn)洋大概有兩個(gè)方向的調(diào)整，其中遠(yuǎn)洋在二、三線城市有一些超大盤需要調(diào)整。其實(shí)現(xiàn)在很多城市，包括杭州都面臨高庫存的現(xiàn)象，現(xiàn)在很多開發(fā)商都面臨降價(jià)去庫存，遠(yuǎn)洋這些超大盤會(huì)怎么處理？據(jù)了解，遠(yuǎn)洋在杭州的存量也不少，公司怎么面對這些城市的市場變化？

　　另外，您說現(xiàn)在遠(yuǎn)洋會(huì)調(diào)整區(qū)域，比如北京、上海、深圳的布局會(huì)進(jìn)一步加大，但我記得去年您說北京的地價(jià)太瘋狂了，現(xiàn)在這種狀況并沒有改變，您怎么面對現(xiàn)在地價(jià)過高的問題？

　　李明：遠(yuǎn)洋在一些二線城市，秦皇島、天津、佛山這幾個(gè)地方都有一些超過100萬平方米的項(xiàng)目。這些項(xiàng)目從負(fù)擔(dān)角度來說，對遠(yuǎn)洋負(fù)擔(dān)并不重。因?yàn)檫@些項(xiàng)目政府是分期出讓，地價(jià)只有幾百元每平米，連一千元都沒過，所以沒有負(fù)擔(dān)。

　　但從企業(yè)精細(xì)化管理的角度來講，畢竟每一年銷售的量和土地儲(chǔ)備來講是失衡的，所以從未來的經(jīng)營方向上來講恐怕要做調(diào)整。

　　我們很多同行也是這樣，在一個(gè)地方買了很多地。如果土地還在升值，國家對閑置土地也不進(jìn)行清理，土地未來還有溢價(jià)，這個(gè)策略就是正確的。現(xiàn)在顯然不是這樣，所以從經(jīng)營結(jié)構(gòu)的角度來講就不能這樣去做。

　　關(guān)于現(xiàn)在的存貨，因?yàn)榇蠹医?jīng)常講去庫存問題，每個(gè)企業(yè)的區(qū)分也不一樣，對于遠(yuǎn)洋來講，我們存貨有兩個(gè)概念，我們一個(gè)叫滯銷，一個(gè)叫續(xù)銷，一個(gè)叫新增，這是從資源角度來講。

　　我們指的所謂滯銷就是拿到銷售許可一年以上的，跨年度或者3個(gè)月以上我們叫續(xù)銷，新增就是三個(gè)月以內(nèi)，或者未來一年以內(nèi)拿到的。

　　遠(yuǎn)洋所謂滯銷的貨值大概有100億，這100億中有兩種情況，一種是我們自己存下來不去銷售的，或者還有部分和銷售沒關(guān)系的，大概有30%。還有是因?yàn)槭袌?、價(jià)格、或者產(chǎn)品本身等等問題導(dǎo)致的。

　　對我們來講真正滯銷的壓力不大，這和遠(yuǎn)洋的傳統(tǒng)有關(guān)系。我到這家公司已經(jīng)服務(wù)十七、八年了，真正在北京做規(guī)模銷售也超過十年的時(shí)間。其實(shí)遠(yuǎn)洋一直不留存貨，遠(yuǎn)洋除了車庫以外，超過3年以上的物業(yè)基本上沒有。這和我們的策略有聯(lián)系，我們一般超過2年就清掉，再便宜也賣掉，這也是影響我們毛利率的原因。

　　剛才提到杭州，我們杭州的存貨不多，看起來多是因?yàn)閱蝺r(jià)高。其實(shí)也就三個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在的存貨也就十億左右，包括滯銷的部分也就一兩個(gè)億，數(shù)量不太大。

　　去年北京地價(jià)確實(shí)高，我們好不容易分析了一年，在一月份抓了一點(diǎn)空檔，前面市場地價(jià)高，后面地價(jià)也高，一月份還算把握得比較準(zhǔn)，所以有機(jī)會(huì)還是要拿。我們一月份拿的項(xiàng)目純住宅的量比較少，都是商業(yè)和商住項(xiàng)目。真正純商品房住宅一個(gè)月也出不了一塊，我們還會(huì)繼續(xù)關(guān)注。

　　現(xiàn)場提問：遠(yuǎn)洋今年的亮點(diǎn)可能是周轉(zhuǎn)率的提高，能不能具體介紹周轉(zhuǎn)率的提高是通過什么方式？在周轉(zhuǎn)率提高的背后，在資金、財(cái)務(wù)和融資方面有什么準(zhǔn)備？

　　上周我們看到生命人壽已經(jīng)成為金地最大股東，而中國人壽這些年對遠(yuǎn)洋也一直在增持，這種情況會(huì)不會(huì)在遠(yuǎn)洋出現(xiàn)，這方面遠(yuǎn)洋有沒有什么預(yù)防措施？

　　李明：我們今年周轉(zhuǎn)率目標(biāo)是從23%提高到30%，周轉(zhuǎn)率實(shí)際上是和銷售收入有關(guān)。計(jì)算公式的分子是銷售收入，分母是總資產(chǎn)。要提高周轉(zhuǎn)率就做兩條，第一條，提高結(jié)轉(zhuǎn)收入，結(jié)轉(zhuǎn)收入一方面是按期交付，然后把已經(jīng)完工的項(xiàng)目存量賣掉。因?yàn)樾沦u的房子沒交付改善不了周轉(zhuǎn)率，實(shí)際上降低存貨是提高周轉(zhuǎn)率最快的方式。

　　第二，控制資產(chǎn)規(guī)模。我們現(xiàn)在總資產(chǎn)大概在1300多億元，我們要控制增長的幅度，增長不能太快。還有負(fù)債，新增的投入要控制，要達(dá)到合理的匹配。

　　最關(guān)鍵還是要加快銷售速度，特別是加快去庫存速度，這是提高周轉(zhuǎn)率的最主要的路徑。

　　對遠(yuǎn)洋來講，目前我們的負(fù)債水平在同行中還算比較低的，這一直是公司經(jīng)營的策略。另外，融資渠道也是暢通的，無論是境內(nèi)、境外，還是股權(quán)、債權(quán)，表內(nèi)、表外融資渠道都是暢通的。

　　我們策略上非常清晰，就是要平衡長短期債務(wù)，內(nèi)債和外債要平衡，股權(quán)和債權(quán)要平衡，這個(gè)是我們一直堅(jiān)持的。

　　一年前開業(yè)績發(fā)布會(huì)的時(shí)候，很多投資者問我為什么遠(yuǎn)洋不加快對外債的舉債。我當(dāng)時(shí)說我們要平衡，不能光看人民幣升值，如果人民幣貶值大量外債會(huì)形成虧損。結(jié)果后來不信被我言中了，今年開投資者見面會(huì)的時(shí)候，很多投資者就不問這個(gè)問題了。

　　我們不是搞金融的，所以在融資這個(gè)問題上還是要本分一點(diǎn)，需要外資就融外資，需要內(nèi)資就融內(nèi)資，需要規(guī)模就提高負(fù)債率，需要提高周轉(zhuǎn)率就降低負(fù)債率，根據(jù)需求去安排融資。

　　剛才提到股權(quán)的事，我覺得股權(quán)多元化，隨著企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大在房地產(chǎn)企業(yè)中這是趨勢。無論是民營還是國有，在這十年的發(fā)展周期中，一股獨(dú)大的企業(yè)發(fā)展都快不了，因?yàn)橹卫斫Y(jié)構(gòu)不具有快速發(fā)展的基因。

　　金地的事不具備代表性，我覺得這很正常，沒什么。金地是個(gè)老牌企業(yè)，也是個(gè)非常優(yōu)秀的企業(yè)，可以說資本本身一直是制約發(fā)展的瓶頸。

　　現(xiàn)場提問：萬科現(xiàn)在也說要再次謹(jǐn)防“門外的野蠻人”，遠(yuǎn)洋會(huì)不會(huì)有這方面的擔(dān)憂，或者類似這樣的預(yù)防？

　　李明：其實(shí)遠(yuǎn)洋對這個(gè)事情想明白得比較早，所以我們在過去的幾年中翻過了三座大山，其中一座大山就是關(guān)于股權(quán)的問題。去年中國人壽增持了公司的股權(quán)，這個(gè)增持不單單說增加一點(diǎn)股本。中國人壽對遠(yuǎn)洋從財(cái)務(wù)投資轉(zhuǎn)向了戰(zhàn)略投資，這是最關(guān)鍵的，對我們治理的穩(wěn)定非常有好處。

　　現(xiàn)場提問：對企業(yè)控制管理方面會(huì)不會(huì)受到影響？

　　李明：不會(huì)。因?yàn)檫h(yuǎn)洋目前形成的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)是自然形成的。在過去的十年中，我們從中化100%持有，到中遠(yuǎn)、中化各占50%，再到引進(jìn)第三方股東各占44%。到上市之后各占30%，然后中遠(yuǎn)退出、中化退出，一直到中國人壽進(jìn)入，南豐進(jìn)入，這些變化都很大。但是管理層沒有變化，為什么呢？這并不是說管理層人緣好，都八面玲瓏會(huì)搞關(guān)系，和這個(gè)都沒有關(guān)系。

　　那么是因?yàn)樵诘谝淮芜M(jìn)行企業(yè)改制的時(shí)候?qū)竺娴穆愤M(jìn)行了個(gè)完整的設(shè)計(jì)。說句玩笑話，和美國寫憲法是一樣的。所以現(xiàn)在遠(yuǎn)洋很多東西都在公司章程里對基本架構(gòu)做了限定，這是有機(jī)制保證的。

　　現(xiàn)場提問：剛才提到遠(yuǎn)洋已經(jīng)度過了最困難的時(shí)候，什么叫最困難的時(shí)候？這種情況將來會(huì)不會(huì)再次出現(xiàn)？在北京市場上，現(xiàn)在自主商品房對中端以下的商品房市場沖擊非常強(qiáng)烈。我們看到遠(yuǎn)洋今年拿的地塊里面不是純高端系列，也在回歸中端以下的市場，遠(yuǎn)洋將怎么面對這個(gè)市場的新變化？

　　李明：最困難的時(shí)候過去了是我去年講的，是2013年初講2012年以前的事情。

　　現(xiàn)在簡單解釋一下，遠(yuǎn)洋在2010年的時(shí)候拿過地王，拿了地王以后我們就面臨三大問題。

　　第一個(gè)問題是我們原來大股東提出退出，面臨股權(quán)的問題。這對企業(yè)來講和過日子一樣，小孩還沒有結(jié)婚父母就離婚了，一個(gè)要走了，這是家里的大事。

　　第二個(gè)問題，我們從北京、環(huán)渤海區(qū)域面向全國進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。這個(gè)步伐是從2009年開始的，因?yàn)榈揭粋€(gè)新區(qū)域項(xiàng)目開發(fā)周期大概是三到五年，還要面對品牌落地，團(tuán)隊(duì)組建，客戶積累等等問題，這個(gè)階段很痛苦的，這是結(jié)構(gòu)調(diào)整的問題。

　　第三個(gè)問題，我們要增加經(jīng)營型物業(yè)，從一條腿走路變成兩條腿走路。一個(gè)經(jīng)營經(jīng)營型物業(yè)從投資到試營運(yùn)到盈利至少五年。正常情況下，如果超過20萬平方米的商業(yè)甚至需要七年，這個(gè)布局我們從2007年就開始。但也是2012年是最困難的時(shí)候，加上兩次金融危機(jī)。所以疊加的效應(yīng)使我們2011、2012年還要提高經(jīng)營規(guī)模，這是最困難的時(shí)候。

　　但是我們到2012年底的時(shí)候熬過來了，所以我當(dāng)時(shí)說這三座大山翻過去了。

　　剛才提到北京自住商品房以及產(chǎn)品高端化的事情。實(shí)際上在北京商品房高端化并不是房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)選擇，是一個(gè)被動(dòng)選擇。因?yàn)楝F(xiàn)在北京市的土地制度是賣房子溢價(jià)率不超過50%，剩下的就拍自住型商品房，或者保障房。使得最后從規(guī)劃角度來說，剩下的商品房被迫豪宅化。

　　因?yàn)楦偁幫炅艘院鬀]有辦法，我只能去做高端，不做高端就不行了。這也是在發(fā)展過程中遇到的問題，政府也沒有辦法，我也理解。國土資源部要求溢價(jià)率不能超過50%，每次溢價(jià)率都是48.9%，所以高端就這樣來的。

　　剩下的在規(guī)劃上怎么辦，容積率現(xiàn)在又高，被迫都做豪宅，這是沒辦法的辦法。但是從企業(yè)策略來講，我們誰都愿意去做剛需產(chǎn)品，除非剛需不賺錢的時(shí)候就不做了，畢竟企業(yè)的目的是盈利。

　　現(xiàn)在遠(yuǎn)洋從自住型商品房沒看到盈利的模式，也沒看到高周轉(zhuǎn)模式，所以我們還是比較謹(jǐn)慎。

　　相反現(xiàn)在我們反過頭來去做一級開發(fā)，可能這個(gè)遠(yuǎn)洋會(huì)介入得更多一些，做一些工業(yè)和經(jīng)營性土地的事情更多一些，我們覺得這個(gè)還有盈利。企業(yè)就是經(jīng)濟(jì)動(dòng)物，哪有盈利就往哪里去。

　　現(xiàn)場提問：遠(yuǎn)洋現(xiàn)在有沒有對城市進(jìn)行量化選擇標(biāo)準(zhǔn)和新的思考，比如說要進(jìn)入哪些城市？這些城市考慮的標(biāo)準(zhǔn)是什么？杭州、撫順、秦皇島這樣的城市將來會(huì)不會(huì)縮小開發(fā)面積？

　　李明：選擇城市我們在這一兩年中也有一些體會(huì)和研究，總結(jié)起來就是三條。第一個(gè)，選人多的城市；第二個(gè)，城市的人口不能低于樓市一年的銷售量，因?yàn)橹袊磥淼男枨笠呀?jīng)不再是來源于所謂的城市新規(guī)劃、流動(dòng)人口和新增人口，而是來自于城市更新。中國未來住宅最大的需求是來自于城市更新，因?yàn)橹袊≌膲勖_(dá)不到土地壽命，土地權(quán)益可以達(dá)到70年，但是住宅本身的品質(zhì)和壽命達(dá)不到70年，對存量來說這是最大的需求。

　　所以我們首先選人多的地方，城市如果一千萬人口，一年銷售面積一千萬平米左右就行了。如果城市人口只有500萬，銷售面積已經(jīng)達(dá)到了1500萬平米或者2000萬平米，這就基本吹了。

　　第二選擇城市經(jīng)濟(jì)是可持續(xù)發(fā)展的，或者先天的自然環(huán)境能夠吸引新的人口流動(dòng)。

　　第三個(gè)選擇歷史上城市規(guī)劃穩(wěn)定。光選擇城市沒有用，還要選擇產(chǎn)品類型，還得選擇城市區(qū)域位置。城市規(guī)劃穩(wěn)定和能夠吸引新的流動(dòng)人口是為具體實(shí)操選擇項(xiàng)目提供依據(jù)，我們大概的思考是這些東西。

　　現(xiàn)場提問：從2月份開始降價(jià)這個(gè)問題大家一直很關(guān)注，遠(yuǎn)洋3月份的銷售均價(jià)也有10%的下降。這是受到市場的原因還是了提高周轉(zhuǎn)率而降價(jià)？

　　李明：三方面因素。排在第一位的因素是結(jié)構(gòu)原因，因?yàn)殇N售的均價(jià)各個(gè)城市不一樣，產(chǎn)品也不一樣，剛需盤和三、四線城市銷售量增加的時(shí)候均價(jià)就下來了，這是結(jié)構(gòu)性的問題。比如在北京賣一套房相當(dāng)于在撫順、鎮(zhèn)江這些地方賣八、九套房，如果二、三月份撫順這些城市銷售量大了，自然價(jià)格就下來了。

　　第二個(gè)因素，我們有促銷的想法，特別是存貨量大的地方因?yàn)槿セ啵蟾庞?%左右的價(jià)格調(diào)整。

　　第三個(gè)因素，因?yàn)榭傮w銷售額并不大，對整個(gè)價(jià)格反應(yīng)有失真。因?yàn)檫h(yuǎn)洋3月份賣了20多億元，而我們大量出貨是在下半年，所以有價(jià)格失真的地方。

　　現(xiàn)場提問：今年上半年遠(yuǎn)洋有一個(gè)高端項(xiàng)目入市，另外還有旅游度假型的產(chǎn)品。這種高端項(xiàng)目和度假型的商品房一般來講去化率都不是很高，這些產(chǎn)品如何實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)？

　　李明：其實(shí)遠(yuǎn)洋的旅游項(xiàng)目并不多，只有三亞一個(gè)，現(xiàn)在周轉(zhuǎn)確實(shí)不太好。這些地方要多管齊下，其中最重要的是控制規(guī)模。秦皇島有一塊地我們已經(jīng)賣還給政府了，因?yàn)樽屛议_發(fā)實(shí)在很難，但退50萬平方米土地很容易，我們還是根據(jù)量來開發(fā)，但我們還保有大部分的土地。所以盤活不僅要促進(jìn)銷售，還要盤活存量土地，這是一個(gè)最主要的方法。

　　第二，制定產(chǎn)品形式也好、策略也好，以去化為主，按照這個(gè)制定運(yùn)營策略，這個(gè)很堅(jiān)定，不要?jiǎng)硬粍?dòng)就進(jìn)行復(fù)合型開發(fā)，這個(gè)沒有意義。

　　第三個(gè)，高端產(chǎn)品本身要更加收窄目標(biāo)客戶群，而不是放寬，通過提高服務(wù)，提高品質(zhì)來收窄目標(biāo)客戶群，這樣可能更有效一些。

　　現(xiàn)場提問：一季度的數(shù)據(jù)剛剛出來，市場分化很明顯，您對未來行業(yè)的發(fā)展有什么樣的看法？你覺得這個(gè)市場的風(fēng)險(xiǎn)在哪里？

　　李明：兩個(gè)趨勢。一個(gè)是大的方面，從過去的高幅長周期向上，大趨勢轉(zhuǎn)向低幅短周期向下。如果過去是個(gè)大彈簧，向上、圈大；現(xiàn)在變成了小彈簧，軟、圈多、長且向下，形象的講變化是這樣的。

　　分化是毫無疑問的，其實(shí)所謂的分化也只是下行的時(shí)候才談到，經(jīng)濟(jì)上升的時(shí)候沒有分化問題。下行的時(shí)候有的城市還好，所以有好有壞。

　　作為地產(chǎn)企業(yè)我覺得要結(jié)合自己的實(shí)際，從眼光向外更多轉(zhuǎn)向內(nèi)。過去經(jīng)常談?wù)撝芷?，現(xiàn)在可能要練好內(nèi)功。這一點(diǎn)遠(yuǎn)洋兩年前就認(rèn)識到了，我們2012、2013年重點(diǎn)抓內(nèi)部的成本管理，內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)控制，內(nèi)部的運(yùn)營效率。我今年敢說把周轉(zhuǎn)率從20%提高到30%不是今年的功夫，至少是去年加今年。

　　開句玩笑話，我們內(nèi)部實(shí)行八項(xiàng)規(guī)定比中央提前一年。當(dāng)時(shí)我提出來的時(shí)候大家覺得地產(chǎn)企業(yè)做成本管理能夠省幾個(gè)錢，其實(shí)從我開始在國內(nèi)出差已經(jīng)兩年沒坐過公務(wù)艙，包括在任何城市住宿費(fèi)一晚上沒超過一千元的。還有我們內(nèi)部已經(jīng)沒食堂了，過去有高管食堂。

　　再加上基于互聯(lián)網(wǎng)做的內(nèi)部IT管理系統(tǒng)，我們2013年在各項(xiàng)業(yè)績指標(biāo)都增長的情況下，遠(yuǎn)洋的管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)絕對值在下降。我們2013年這些費(fèi)用下降帶來的收益有兩、三億，接近10%。我們毛利下降了7%到8%，但是這方面增長了。這還是個(gè)系統(tǒng)工程，現(xiàn)在只是表象，實(shí)際上我們在管理效率上還有很多的措施。

　　現(xiàn)場提問：第一想具體了解一下接下來遠(yuǎn)洋商業(yè)地產(chǎn)的選址和布局。因?yàn)楝F(xiàn)在三、四線城市商業(yè)地產(chǎn)的同質(zhì)化和供應(yīng)量都比較大，一、二線城市相對溢價(jià)率更高一點(diǎn)，那么遠(yuǎn)洋接下來在商業(yè)地產(chǎn)方面會(huì)傾向哪個(gè)區(qū)域？

　　第二，去年也了解到遠(yuǎn)洋現(xiàn)在也借助內(nèi)部基金公司在做輕資產(chǎn)運(yùn)營，想具體了解遠(yuǎn)洋做輕資產(chǎn)運(yùn)營模式基金介入的環(huán)節(jié)是什么，包括退出機(jī)制是怎么樣？

　　李明：這兩個(gè)問題是我們第四步發(fā)展戰(zhàn)略重點(diǎn)研究的課題。遠(yuǎn)洋說的商業(yè)地產(chǎn)不是說除了開發(fā)以外的都叫商業(yè)地產(chǎn)。我們的商業(yè)地產(chǎn)包括四類，一類是高端寫字樓，一類是商業(yè)綜合體，一類是購物中心，一類是圍繞住宅的配套商業(yè)服務(wù)。

　　第一類產(chǎn)品，我們想法很簡單，就是要在一線熱點(diǎn)城市做持有型的高端寫字樓，所以我們在北京CBD核心區(qū)有一個(gè)400米的高樓，一個(gè)300米的高樓在建。另外，我們正在收購上海自貿(mào)區(qū)另外一個(gè)寫字樓項(xiàng)目。

　　第二是綜合體，這個(gè)產(chǎn)品我們還是要堅(jiān)持做。但基本上還是和戰(zhàn)略合作伙伴太古一起來做，這個(gè)要選有軌道交通，有城市規(guī)劃支持的地方，這種地方可遇不可求。這種項(xiàng)目也不難找，競爭也不激烈，因?yàn)榭绲臅r(shí)間比較長，投資比較大，一個(gè)項(xiàng)目都是要近百億投資，需要花七、八年時(shí)間，這個(gè)競爭不大。

　　第三個(gè)是現(xiàn)在我們在仔細(xì)研究的購物中心，雖然現(xiàn)在我們自持品牌購物中心已經(jīng)有兩個(gè)開業(yè)，有三個(gè)正在規(guī)劃建設(shè)。但還要去做兩方面的研究，一要研究所謂的電商和購物中心之間未來的發(fā)展趨勢，這主要是研究大的投資戰(zhàn)略和方向。當(dāng)然這有一定的生存空間，怎么樣去改變購物中心的產(chǎn)品形態(tài)是需要研究的。

　　第四是圍繞居住服務(wù)的商業(yè)物業(yè)，這是我們重點(diǎn)需要推進(jìn)的。過去只是把這部分當(dāng)成配套看，現(xiàn)在要當(dāng)主力看?；ヂ?lián)網(wǎng)講的就是跨界經(jīng)營，我們會(huì)當(dāng)成一個(gè)新型的業(yè)務(wù)去研究。

　　關(guān)于輕資產(chǎn)，或者叫房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)投資的事情，這是我們第四步發(fā)展戰(zhàn)略非常重要的一個(gè)板塊，就算未來不能占半壁江山，也至少是三足鼎立之一，這也是由遠(yuǎn)洋的特點(diǎn)所決定。

　　房地產(chǎn)基金在行業(yè)里有一個(gè)規(guī)律，鮮有房地產(chǎn)公司和基金合作有第二次的，一錘子買賣多，為什么？因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在做項(xiàng)目的時(shí)候會(huì)把基金當(dāng)成融資來看待，投資基金會(huì)當(dāng)成投資來看待。所以結(jié)果是什么呢，不論這個(gè)項(xiàng)目成功與否，這兩方都得拜拜，怎么都不行。就像兒媳和婆婆怎么都不行，是天敵。

　　原因是一旦這個(gè)項(xiàng)目做好了，房地產(chǎn)商就不干了，說基金得賺多少錢，錢全部賺走了，房企的融資成本太貴了。一旦項(xiàng)目不好，投資者不干了，說我投資項(xiàng)目，企業(yè)給的回報(bào)才個(gè)位數(shù)，基金內(nèi)部的IRR要求都20%多。

　　這就帶來一個(gè)問題，業(yè)務(wù)模式出了問題，當(dāng)然還出現(xiàn)了很多違約，這是基金對企業(yè)控制能力差，風(fēng)險(xiǎn)防范能力差。

　　但是，對有實(shí)力、凈資產(chǎn)高、背景好的企業(yè)，像遠(yuǎn)洋這樣的企業(yè)，在這種情況下做房地產(chǎn)相關(guān)的投資是有利的，做房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)緊密相關(guān)的金融產(chǎn)品是有條件的。所以，現(xiàn)在我們和很多金融機(jī)構(gòu)在大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，實(shí)際上就是以房地產(chǎn)基金的方式從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，這將是我們下一步的方向。這個(gè)也是有實(shí)力房地產(chǎn)公司該做的事情，更何況我們還有一個(gè)股東是做金融的。

　　其實(shí)，我們?yōu)榱俗鲞@個(gè)事情不光進(jìn)行了戰(zhàn)略的調(diào)整，我們最近高管又補(bǔ)充了一個(gè)新的成員，掌控中國人壽2萬億資產(chǎn)的投資部總經(jīng)理來公司出任副總裁，主管遠(yuǎn)洋的投資和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。

　　遠(yuǎn)洋做事不能做得很好，但是有板有眼的，我們先想明白再做鋪墊，再做事情。所以輕資產(chǎn)將是遠(yuǎn)洋在未來幾年中重點(diǎn)發(fā)展方向。在戰(zhàn)略上不低于、甚至還強(qiáng)于對經(jīng)營型物業(yè)戰(zhàn)略的位置。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在遠(yuǎn)洋初步計(jì)劃未來商業(yè)地產(chǎn)這一塊輕資產(chǎn)的比例占到多少？

　　李明：其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)是重資產(chǎn)，房地產(chǎn)金融是輕資產(chǎn)?？赡芪覀冚p資產(chǎn)和重資產(chǎn)將來在遠(yuǎn)洋的盈利水平方面要撐起三分之二。真正的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，就是這種快速周轉(zhuǎn)的住宅業(yè)務(wù)在營業(yè)收入上還要占到80%，至少一半以上。但是盈利會(huì)下降，會(huì)更起到平臺(tái)、專業(yè)、融資的功能，往后一年這就會(huì)非常的清楚。

　　現(xiàn)場提問：之前萬科、綠地都和銀行進(jìn)行合作想打造自己的產(chǎn)業(yè)鏈，但最近綠地張玉良說和銀行的合作可能沒法更好的進(jìn)行下去，那么遠(yuǎn)洋有沒有考慮到和金融的合作會(huì)存在一些風(fēng)險(xiǎn)或隱憂？

　　李明：我們用的是一個(gè)詞，叫基金也好，叫房地產(chǎn)金融也好，叫輕資產(chǎn)模式也好，叫做有投融資能力的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)也行，叫有房地產(chǎn)投資運(yùn)營能力的金融業(yè)務(wù)也可以。但是對我們來講還是要回避金融這個(gè)詞，金融是個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，也是個(gè)門檻很高的行業(yè)。我們只是要用金融的手段和金融的方式來做地產(chǎn)。

　　這兩個(gè)企業(yè)我都很熟悉，情況不太一樣。他們是想投資金融業(yè)，這是他們的一個(gè)想法。包括張玉良的想法也不是說要退出參與金融，只是說在投資金融中，投資這家銀行的方向要進(jìn)行調(diào)整，投資農(nóng)商行或者城市銀行的機(jī)遇和方向不太好。

　　準(zhǔn)確的講叫輕資產(chǎn)模式，利用金融手段做輕資產(chǎn)模式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，我們認(rèn)為這個(gè)業(yè)務(wù)是有前景的。

　　我個(gè)人認(rèn)為現(xiàn)在企業(yè)越來越大，但也有越來越小的那一天。這是這個(gè)行業(yè)所決定的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)地域性很強(qiáng)，出現(xiàn)一個(gè)以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的世界 500強(qiáng)概率不高。

　　因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)就是沒辦法動(dòng)，但是投資可以動(dòng)，投資的技術(shù)可以動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)管理的風(fēng)險(xiǎn)控制經(jīng)驗(yàn)可以動(dòng)。所以，轉(zhuǎn)向做輕資產(chǎn)還是有這種可能性，所以我們可能要加大輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)一頭。

（審校：勞蓉蓉）