公司計(jì)劃今年完成房地產(chǎn)投資1166億，新開工1750萬平，竣工1350萬平，同比分別增17%、3.4%和6.8%。

　　業(yè)績平穩(wěn)增長，符合預(yù)期：發(fā)布年報(bào)，2013年實(shí)現(xiàn)收入和利潤分別為924億和107億，同比分別增長34.0%和27.4%，EPS為1.51元。毛利率32.2%，較去年下降4個(gè)百分點(diǎn)。三費(fèi)合計(jì)47.5億，同比增26%，占比5.1%，較去年下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。ROAE為22.95%，同比增1.11個(gè)百分點(diǎn)。公司擬每10股派2.94元(含稅)并轉(zhuǎn)5股，現(xiàn)金分紅率19.53%，基本和去年一致。

　　銷售增速回落，一、二線城市土地儲(chǔ)備豐富：2013年公司實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積1064萬平，同比增18%，結(jié)算收入1253億，同比增23%，銷售增速較2012年明顯回落，并低于全國平均水平，2012年公司銷售金額同比增39%，2013年全國銷售金額同比增27%。此外，公司今年前2月實(shí)現(xiàn)銷售面積和金額159萬平和177億，同比下降10.0%和5.5%，也低于行業(yè)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，公司144平成交套數(shù)占92.2%，首次臵業(yè)占比85.9%。

　　2013年公司新增54個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益比例較2012年上升7個(gè)百分點(diǎn)至72.3%。權(quán)益建面1321萬平，權(quán)益地價(jià)408億，折樓面價(jià)3111元/平，同比降8.1%。公司繼續(xù)堅(jiān)持一二線中心城市為主的區(qū)域布局戰(zhàn)略，期末公司在建擬建項(xiàng)目228個(gè)，可售建面8330萬平，其中3333萬平已簽約，4997萬平待售，一二線城市占83%。

　　計(jì)劃加大商業(yè)、地產(chǎn)基金及養(yǎng)老地產(chǎn)等業(yè)務(wù)：期末公司持有84萬平商業(yè)物業(yè)，較2012年小幅下降，租賃收入11億元，較2012年增2億元；房地產(chǎn)基金突破200億，較2012年增80億，排行業(yè)第一。此外，公司發(fā)布中國式養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，在北京、上海和成都有項(xiàng)目。

　　公司財(cái)務(wù)安全性良好：期末預(yù)收款1072億，同比增18%，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為43.8%，同比升1.7個(gè)百分點(diǎn)，優(yōu)于行業(yè)。公司去年8月首次發(fā)行美元高級(jí)債券，票面成本4.5%，融資渠道進(jìn)一步擴(kuò)寬。

　　公司保持穩(wěn)健的開復(fù)工進(jìn)度：公司計(jì)劃今年完成房地產(chǎn)投資1166億，新開工1750萬平，竣工1350萬平，同比分別增17%、3.4%和6.8%。

　　投資建議：維持“增持-A”投資評(píng)級(jí)，我們預(yù)計(jì)公司2014年至2015年EPS分別為1.89和2.21元，對(duì)應(yīng)的收入增速分別為31%、16%，凈利潤增速分別為25%、17%，6個(gè)月目標(biāo)價(jià)為9.44元，相當(dāng)于2014年5倍的動(dòng)態(tài)市盈率。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控、貨幣政策發(fā)生大幅變化導(dǎo)致業(yè)績不達(dá)預(yù)期。

　　安信證券-保利地產(chǎn)：銷售放緩，業(yè)績平穩(wěn)增長