作為地產(chǎn)開發(fā)商來講，是經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是非常大量的投資，我們必須主動地迎接這種挑戰(zhàn)，而不是被動地被電商攪爛。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 王靜 在中國發(fā)展歷程并沒有很長的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，“泡沫”和“電商”儼然成了這個圈子老生常談的話題。洲聯(lián)集團(tuán)五合國際董事副總經(jīng)理盧求在接受觀點(diǎn)新媒體訪問時，提出了“要求商家提供線下、線上不同的產(chǎn)品”的突圍之道。

　　盧求指出，商業(yè)地產(chǎn)這兩年非?；馃?，很多開發(fā)商都涌入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，其中很多新涌入這個領(lǐng)域的開發(fā)商是沒有經(jīng)驗(yàn)的，整體上市場有一定的盲目性，在局部城市已經(jīng)可以看到出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)過剩或者供給過多的情況出現(xiàn)，這是一個不爭的現(xiàn)實(shí)。

　　而“電商”則以新興事物的姿態(tài)扮演著攪局者的姿態(tài)，為實(shí)體商業(yè)的發(fā)展帶來了沖擊，電子類和服裝類商鋪更是成為重災(zāi)區(qū)。在這種局面下，盧求認(rèn)為兩類商業(yè)體是能夠躲過電商鋒芒，迎來發(fā)展機(jī)遇的。

　　一類是與7-11相類似的便利店，在大的居住區(qū)，根據(jù)人口的密度，會自然生成它的一個生存的空間。另外一類就是大型的、能夠提供體驗(yàn)類主題性的綜合商業(yè)中心。

　　盧求認(rèn)為，對于大型綜合體的開發(fā)企業(yè)來說，最核心的是一定要發(fā)揮它的長處，體驗(yàn)性、主題性和綜合性，而不是簡單的購物。其中很主要一條就是動態(tài)招商，要求商家提供線下、線上不同的產(chǎn)品，這是未來共融的一個可能性。

　　他解釋稱，同一個廠家可以做出不同的產(chǎn)品，有些產(chǎn)品就是放在線上賣，滿足線上的客戶，有些中高端，或者是差異化的產(chǎn)品，則只放到線下賣。這樣生產(chǎn)企業(yè)開拓了一個新的收入的領(lǐng)域，而中間商鋪它也能夠有利潤可賺。

　　“這樣商業(yè)購物中心的店鋪也能生存，形成一個良性循環(huán)，我認(rèn)為這可能是未來服裝零售業(yè)、鞋帽類等等行業(yè)發(fā)展的一個領(lǐng)域，可能是共贏的局面。”

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對洲聯(lián)集團(tuán)五合國際董事副總經(jīng)理盧求的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：有很多關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)泡沫的聲音，但是其實(shí)中國商業(yè)地產(chǎn)新興也沒有很久，您怎么看待目前這個行業(yè)的發(fā)展階段？

　　盧求：商業(yè)地產(chǎn)這兩年非?；馃幔芏嚅_發(fā)商都涌入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，其中很多新涌入這個領(lǐng)域的開發(fā)商是沒有經(jīng)驗(yàn)的，整體上市場上有一定的盲目性，在局部城市已經(jīng)可以看到出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)過剩或者供給過多的情況出現(xiàn)，這是一個不爭的現(xiàn)實(shí)。

　　另一方面，電商對于商業(yè)地產(chǎn)的沖擊是非常巨大的。電商是一類新興的企業(yè)，或者新興的行業(yè)，它是攪局的，幾乎進(jìn)到哪個行業(yè)都把它攪爛，電商是燒錢的，它是不賺錢的，但是把別人賺錢的機(jī)會又砸了，這是電商目前最大的特色。

　　作為地產(chǎn)開發(fā)商來講，是經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是非常大量的投資，我們必須主動地迎接這種挑戰(zhàn)，而不是被動地被電商攪爛。

　　觀點(diǎn)新媒體：電商對于商業(yè)地產(chǎn)的沖擊主要體現(xiàn)在哪些方面呢？

　　盧求：主要是這樣幾個方面：

　　第一是電子類的產(chǎn)品，像電腦、手機(jī)，以及家電產(chǎn)品，這些產(chǎn)品線上的價格可以比線下賣得便宜得多，線下經(jīng)營這樣一個電器商店，利潤會非常低，最終廠家肯定是在中心城市里邊設(shè)置若干個體驗(yàn)店，然后用線上的利潤來支撐個體店，其它的商家或者店鋪的形式幾乎就很難生存。

　　第二類是服裝類產(chǎn)品，特別是80后、90后這些年輕人對電商的接觸更加密切，他更習(xí)慣到店里面去看衣服、挑衣服、試衣服，然后到線上去訂貨，這樣對實(shí)體的店鋪來講，它就幾乎沒法經(jīng)營，而這是購物中心、商業(yè)綜合體主要的租金來源部分。如果這兩部分商店都流失了，那么我們的商業(yè)中心生存確實(shí)很難。對于商業(yè)中心沒有沖擊的是餐飲業(yè)、美容美發(fā)類的，以及游樂類的產(chǎn)品，這類產(chǎn)品是電商不能替代的。

　　所以我們的觀察是，兩類商業(yè)體是能夠生存，未來會有發(fā)展的，一類是像7-11這類便利店，在大的居住區(qū)，根據(jù)人口的密度，會自然生成它的一個生存的空間。就像國外一樣，每個區(qū)域都有一個診所，它服務(wù)一定的區(qū)域。

　　另外一類就是大型的、綜合性的、能夠提供體驗(yàn)類的、主題性的綜合商業(yè)中心才能生存，而中間的那些定位不明的，都很難生存。作為開發(fā)企業(yè)來講，如何來應(yīng)對挑戰(zhàn)？最核心的就是，大型的綜合商業(yè)中心一定要發(fā)揮它的長處，體驗(yàn)性、主題性和綜合性，而不是簡單的購物。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前這個階段，企業(yè)在做商業(yè)項(xiàng)目的時候，具體從哪些方面著手來應(yīng)對電商沖擊呢？

　　盧求：一個是從總體的規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)分布、動線設(shè)計(jì)，以及公共區(qū)域和出租區(qū)域具體的設(shè)計(jì)上著手。在這方面我們可以發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)有大型的、成熟的商業(yè)開發(fā)商他們也在爭取話語權(quán)。其中很主要一條就是動態(tài)招商，要求商家提供線下、線上不同的產(chǎn)品，我認(rèn)為這是一個未來共融的可能性。

　　在線下、線上，同一個廠家可以做出不同的產(chǎn)品，有些產(chǎn)品就是放在線上賣，滿足線上的客戶，有些中高端，或者是不同的差異化的產(chǎn)品，他只放到線下賣，這樣對生產(chǎn)企業(yè)，它開拓了一個新的收入的領(lǐng)域，而中間商鋪它也能夠有利潤可賺。這樣商業(yè)購物中心的店鋪也能生存，這樣形成一個良性循環(huán)。我認(rèn)為這可能是未來服裝零售業(yè)、鞋帽類等等行業(yè)發(fā)展的一個領(lǐng)域，可能是共贏的局面。

　　觀點(diǎn)新媒體：另外一個市場，旅游地產(chǎn)，這是很多開發(fā)商努力想要拓展的新的領(lǐng)域，但是目前來說，新的產(chǎn)品出來之后，很快就會有過剩的問題。旅游地產(chǎn)除了地段之外，您覺得還有哪些東西會比較重要？

　　盧求：旅游和地產(chǎn)實(shí)際上是兩個概念，萬達(dá)現(xiàn)在從開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向開發(fā)綜合地產(chǎn)，包括文化、旅游地產(chǎn)，實(shí)際上是以旅游主題來開發(fā)一個綜合的項(xiàng)目。以前的概念就是做一個主題，然后去賣房子，那不叫旅游地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)的收益是多方面的，包括它的主題性，就是它資源性的所有，然后跟地方整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展的密切相連，包括地方政府政策的支持，就業(yè)等等，都是一個密切相關(guān)的因素。

　　旅游地產(chǎn)要做好，實(shí)際上是平衡或者綜合各方面利益的一個協(xié)調(diào)，只有你做好了綜合的利益，達(dá)到一個共融的局面，旅游地產(chǎn)才會開發(fā)好。旅游地產(chǎn)本身要有一定的資源性，你沒有資源，除非你自己創(chuàng)造資源。

　　所謂自然資源，比如說自然風(fēng)景，有海，或者有山水，或者有湖，或者有歷史資源。如果沒有這些，開發(fā)商可以造一個像迪士尼樂園這樣的主題樂園。這是兩種不同的開發(fā)旅游地產(chǎn)的主要方式，一種是依托自然資源，一種是自己創(chuàng)造資源。

　　依托資源的時候，自然資源中很重要的是對資源的保護(hù)和利用，因?yàn)楹芏嗉惫拈_發(fā)商毀壞了自然資源，沒有一個長遠(yuǎn)的盈利模式，最后破壞了資源，這個地產(chǎn)肯定也不會成功。

　　自己創(chuàng)造資源，則需要非常大手筆，無論是迪士尼這樣的主題樂園，還是電影城等等，開發(fā)商本身必須掌握足夠的資源，才能開發(fā)起這種旅游地產(chǎn)。從旅游地產(chǎn)這個大的格局來講，第一類在中國居多，大家依托自然資源來做旅游地產(chǎn)，但是在第二部分開發(fā)得好的很少，像華僑城是比較成功的，當(dāng)然它也借助了國家的政策。

　　觀點(diǎn)的地產(chǎn)新媒體：作為一個建筑事務(wù)所，洲聯(lián)在選擇開發(fā)商的時候，有什么樣的標(biāo)準(zhǔn)？

　　盧求：我們作為設(shè)計(jì)單位，對項(xiàng)目是有一定篩選的。在過往的經(jīng)驗(yàn)中，我們會給開發(fā)商建立數(shù)據(jù)庫，進(jìn)行不同的評級。因?yàn)橐粋€項(xiàng)目來了之后，我們參與不參與，內(nèi)部會先有一個評估。評估的內(nèi)容包括開發(fā)商的信譽(yù)、開發(fā)商的實(shí)力以及他們以前開發(fā)的產(chǎn)品質(zhì)量等等。

　　我們做設(shè)計(jì)工作，能不能設(shè)計(jì)一個好的作品，能不能對我們的品牌帶來正面影響，跟開發(fā)商的執(zhí)行力度和水平有直接關(guān)系。同樣一個團(tuán)隊(duì)，相同的時間成本下，為一個不知名的企業(yè)和為一個能力好的企業(yè)服務(wù)，二者的設(shè)計(jì)收費(fèi)，可能那個次一點(diǎn)的企業(yè)的費(fèi)用更高一些。因?yàn)橛袝r候雖然我們服務(wù)完了，設(shè)計(jì)費(fèi)能收上來，但是項(xiàng)目因?yàn)榉N種原因開發(fā)不下去了，轉(zhuǎn)手了，或者是建造出來之后質(zhì)量非常差等等，反而對我們品牌有負(fù)面的影響。

　　觀點(diǎn)新媒體：您剛才提到，跟一些開發(fā)商合作的時候，項(xiàng)目可能會有終止的潛在風(fēng)險(xiǎn)。您接觸到的多是因?yàn)槭裁丛驅(qū)е马?xiàng)目進(jìn)行不下去？

　　盧求：最大的可能就是土地出讓問題了。它有時候跟合資方之間的問題，或者是到一定時候跟政府之間的關(guān)系，導(dǎo)致這個項(xiàng)目進(jìn)行不下去。最大的問題就是項(xiàng)目終止，終止的原因一個是土地的問題，一個是合作方的問題，一個是對市場判斷的問題，他覺得這個項(xiàng)目不賺錢了。