　　雖然利潤率的下降符合整體行業(yè)趨勢，但降幅對越秀地產(chǎn)具有負面的信用影響。2013年和2012年調(diào)整后EBITDA/利息比率分別為2倍左右和1.7倍，相對于其評級水平而言屬于疲弱。由于收入預(yù)計會穩(wěn)定增長，未來12-18個月其利息覆蓋率可能會改善至2.5倍左右。

　　對此，穆迪預(yù)計越秀地產(chǎn)的利潤率會逐步改善，原因是公司會確認平均售價較高的房地產(chǎn)的銷售額，其中包括不同的產(chǎn)品組合。梁鎮(zhèn)邦表示：“越秀地產(chǎn)不斷增加的經(jīng)常性租金收入可在一定程度上緩解其疲弱的利息覆蓋率。”

　　此外，穆迪還估計越秀地產(chǎn)經(jīng)常性EBITDA/利息比率從2012年的0.3倍以下改善至2013年的0.35倍左右，原因是歸屬于越秀房地產(chǎn)投資信托基金(越秀房產(chǎn)基金，Baa2/穩(wěn)定)的EBITDA貢獻增加，越秀地產(chǎn)持有越秀房產(chǎn)基金的35.69%股權(quán)。

　　穆迪報告還顯示，越秀地產(chǎn)已舉債為土地收購和建設(shè)支出提供資金，其總債務(wù)從2012年底的人民幣201億元升至2013年底的人民幣239億元。因此其調(diào)整后債務(wù)/資本值從46.1%升至48.3%左右。調(diào)整后凈債務(wù)/資本比率升幅更大，從37.5%升至43.3%左右，原因現(xiàn)金結(jié)余從人民幣93億元降至人民幣84億元。

　　對于越秀地產(chǎn)2013年銷售業(yè)績，穆迪稱，銷售業(yè)績亦符合穆迪預(yù)期，但其增長率低于受評同業(yè)的平均水平。2013年合約銷售額達到人民幣146億元，同比增長19%左右。2014年1月和2月的合約銷售額亦同比下跌22%。

　　因此，如果該公司未能實現(xiàn)其銷售目標，將導(dǎo)致其增加債務(wù)水平來為持續(xù)的建設(shè)支出和土地收購款項提供資金，未來6-12個月其評級就可能會進一步受壓。

　　最后，假如發(fā)生以下情況，越秀地產(chǎn)就可能會產(chǎn)生評級下調(diào)壓力：(1)未能實現(xiàn)銷售增長或滿足銷售目標；及/或(2)經(jīng)常性EBITDA/利息比率降至歷史水平以下；(3)由于銷售疲弱，進行激進的土地收購，或無法通過越秀房地產(chǎn)投資信托基金將資產(chǎn)變現(xiàn)，導(dǎo)致流動性狀況轉(zhuǎn)弱；及(4)有證據(jù)顯示母公司廣州越秀集團有限公司的支持度下降。

（審校：武瑾瑩）