2014年可售貨量值約為195億港元，南昌、南京和杭州三個項目將成為今年的銷售重點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 羅舒晗 “2014年的銷售，我們可能在一些項目上面還要增加售價，有一些會適當(dāng)做價格的降價處理”，萊蒙國際首席營運(yùn)官陳風(fēng)楊在3月25日舉行的2013年業(yè)績會上表示，公司對2014年市場形勢看得較為謹(jǐn)慎，但一些項目仍可能加價。

　　不同于往年，萊蒙國際董事長黃俊康并未出現(xiàn)在今年業(yè)績會的現(xiàn)場。據(jù)萊蒙國際首席財務(wù)官林戰(zhàn)現(xiàn)場介紹，2014年萊蒙國際合同銷售目標(biāo)定位130億港元，同比上升28.4%，2014年可售貨量值約為195億港元，南昌、南京和杭州三個項目將成為今年的銷售重點(diǎn)。

　　陳風(fēng)楊表示，公司對2014年有信心完成130億銷售目標(biāo)，“南昌、南京和杭州三個項目大概占了全年計劃的70%-80%，都處于城市比較好的核心位置，而且都是剛需產(chǎn)品。”

　　盡管2013年銷售業(yè)績實現(xiàn)了61%的增長，但萊蒙國際毛利率從2012年的52%下降到40%，對此，林戰(zhàn)解釋稱毛利率下降主要和結(jié)轉(zhuǎn)項目相關(guān)，“2013年毛利率高的深圳項目結(jié)轉(zhuǎn)比例有所下降，而常州項目毛利率比較低，我們預(yù)計希望能夠做到30%-40%”。

　　而從財務(wù)數(shù)據(jù)來看，萊蒙國際的表現(xiàn)有所不足。截至2013年，萊蒙國際凈負(fù)債率從2013年中期的97.6%上升至100.6%，同比2012年67.5%上升49.1%。降低擴(kuò)張速度，控制凈負(fù)債比率將是萊蒙國際今年的一個重點(diǎn)。

　　“我們2014年凈負(fù)債率的目標(biāo)大概是降到80%”，林戰(zhàn)表示，公司今年的主要任務(wù)是通過促進(jìn)銷售來回款，同時與之相對應(yīng)的則是轉(zhuǎn)為保守的拿地策略。

　　2013年萊蒙國際新增5個項目，包括杭州和南京的兩宗地塊及收購的深圳布吉舊改項目、南京火車站項目及上?，斏ⅲ偞鷥r64.9億。但今年萊蒙土地儲備會更謹(jǐn)慎選擇進(jìn)行拓展，“我們今年主要任務(wù)不是再擴(kuò)充土地儲備。”

　　陳風(fēng)楊稱“今年我們不會做太多土地收購，可能收購金額大概會在20億以內(nèi)，重點(diǎn)拓展的范圍在目前已有的項目城市，尤其更側(cè)重在深圳地區(qū)。”

　　以下為萊蒙國際集團(tuán)有限公司2013年度業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：你們?nèi)ツ晔召彽纳虾，斏㈨椖拷衲陼粫胧袖N售，是散售還是零售，預(yù)計盈利水平怎么樣？公司說今年會采取比較保守的土地策略，這個戰(zhàn)略具體怎么執(zhí)行，拿地計劃和預(yù)算是如何？公司深圳舊改項目現(xiàn)在進(jìn)展怎么樣，這個舊改項目推進(jìn)過程中面臨哪些問題？

　　林戰(zhàn)：上海瑪莎項目是離岸收購的，所以成本大概是3萬多元。我們想現(xiàn)在境內(nèi)的售價大概會到5萬元到5.5萬元左右，當(dāng)然這個不是都是我們的利潤，中間有很多增值稅和所得稅。

　　這個項目到目前為止我們沒有打算銷售的意愿，因為我們覺得它收租的回報率還是很理想，它一年的租金收入接近1億左右，扣掉運(yùn)營費(fèi)用，這個項目每年的凈租金收入有五、六千萬元。我們覺得這是一個很合適的持有項目，特別是在上海要尋找這樣好位置的土地資源很難找，所以我們就用來收租，增長潛力不錯。

　　我想今年我們不會做太多土地收購，如果要收購還是會比較關(guān)注在深圳地區(qū)的項目，我們想可能收購金額大概會在20億以內(nèi)。

　　陳風(fēng)楊：我們在深圳的舊改項目有兩個，目前這兩個項目總進(jìn)度我介紹一下。第一個是布吉項目，布吉項目是個單一的業(yè)主，我們正在申請專題規(guī)劃。第二個，正在對上面的租賃戶進(jìn)行清理，我們爭取今年年底能夠在規(guī)劃立項方面有進(jìn)展。

　　第二個項目是南聯(lián)項目，這個項目我們區(qū)域里面的規(guī)劃審查已經(jīng)通過了。另外，我們第一塊土地的拆遷工作已經(jīng)全部做完了，所以我們的計劃是今年如果專題規(guī)劃能夠批下來，我們可以趕到今年年底正式啟動工程。

　　現(xiàn)場提問：公司2014年的合同銷售目標(biāo)大概130億港元，比2013年有大幅增長，公司在這方面有沒有信心完成這個目標(biāo)，有沒有具體的措施支持這個目標(biāo)的實現(xiàn)？

　　陳風(fēng)楊：我們提出這個目標(biāo)是有安排的，因為從2012年開始，萊蒙國際更多的土地項目基本上在一線城市，或者二線城市的核心位置。我們2014年擔(dān)負(fù)任務(wù)比較大的是南昌、南京、杭州項目。這三個項目所處的地理位置都是這三個城市比較好的核心位置，而且我們的產(chǎn)品都是剛性需求的產(chǎn)品。

　　我們這三個項目大概占了我們?nèi)暧媱澋?0%-80%左右，這三個項目在這一輪地產(chǎn)市場變化中一直是比較好的市場局面，我們對2014年完成130億的銷售目標(biāo)是有信心的。盡管年初市場有一些傳聞，但是我們感覺到不能像以前單純看一個區(qū)域，也不能單純看一個城市，還要看這個城市是在哪個板塊。所以，2014年的銷售，我們可能在一些項目上面還要增加售價，有一些適當(dāng)做價格的降價處理。

　　現(xiàn)場提問：最近新加坡美羅控股增持了你們公司的股份，你們在未來會不會有合作空間？這個公司會不會影響你們董事局的決定，或者未來的方針決策？

　　林戰(zhàn)：我們和美羅的合作首先是在南昌的項目，合作注冊了一個合資公司，我們占70%，他們占30%。之后我們在上海的項目也是合作，也是70%對30%，他們從市場買了我們的股票，現(xiàn)在大概占我們20%不到的股份。至于原因是什么我不知道，可能要問美羅，因為前幾個項目合作得比較愉快，他也覺得我們比較可以信任。

　　至于接下來會不會有更多的合作，我覺得這個涉及到外資參與的項目，這個都是有可能的。他們現(xiàn)在還沒有派人進(jìn)我們的董事局。

　　現(xiàn)場提問：公司在2014年發(fā)展重點(diǎn)是什么？未來土地儲備策略是什么？

　　陳風(fēng)楊：我們2014年發(fā)展的重點(diǎn)是一直堅持高周轉(zhuǎn)，走剛性需求的產(chǎn)品路線。2014年要按照我們以前已經(jīng)部署計劃的方針繼續(xù)走下去，而且2014年我們這幾個項目所處的位置都在一、二線城市的核心位置，都是屬于剛性需求的產(chǎn)品。

　　2014年土地儲備會更謹(jǐn)慎選擇進(jìn)行拓展，我們重點(diǎn)拓展的范圍在目前所做的幾個項目城市里面，更側(cè)重在深圳地區(qū)，產(chǎn)品也是側(cè)重剛性需求的產(chǎn)品。

　　現(xiàn)場提問：你們說新的戶籍系統(tǒng)改革能夠讓你們有2億潛力用戶，這個是怎么計算的？

　　林戰(zhàn)：首先這2億客戶不是單指我們的客戶，如果我們有2億客戶就相當(dāng)好了。2億是指整個中國，而且這個不是我們說的，是政府說的，三個一億，一個億是到中西部地區(qū)新的城鎮(zhèn)居民。另外一億是棚戶區(qū)的居民可以住比較好的房子，還有一億是在城市里面沒有戶口的，希望通過新的戶籍改革有機(jī)會成為城市居民，所以有這三個一億的說法。

　　但是，棚戶區(qū)這些不太可能是我們的客戶，以后可能會是。但是其他兩個億總會使他們有資格去買房，或者成為新城市人口，這樣對房屋的需求會比以前大。但是這個不是一兩年的事情，是好幾年的事情。

　　現(xiàn)場提問：南昌項目有住宅、商業(yè)和酒店，但是年報里沒有對酒店的介紹，在你們未來的商業(yè)可出租面積中沒有寫酒店部分，是不是因為酒店效益不太好，你們這個酒店還做嗎？杭州項目你們拿地是13500元/平，現(xiàn)在賣出去才22000元/平，杭州項目基本上沒有什么利潤，只是為了跑數(shù)量和銷售金額？

　　陳風(fēng)楊：南昌那個酒店項目我們做的是酒店公寓，已經(jīng)在我們的規(guī)劃之中，預(yù)計我們今年下半年項目就動工。

　　第二個，關(guān)于杭州這個項目，我們的地價大概是13000元，但是現(xiàn)在我們的售價不是22000一平方米，我們是23500元。我們從拿地到開盤是七個月時間，我們今年元月份已經(jīng)開盤了，拿出了兩棟樓進(jìn)行開盤，賣的情況還是不錯的，開盤去化前一周就超過50%以上。

　　杭州這個項目的地點(diǎn)是在濱江新城新的奧體中心邊上。因為杭州的奧體中心不是一般的體育設(shè)施，它其實是奧體城，這個奧體中心下面其實是一個大型的購物中心。所以，它不光是作為體育設(shè)施，更作為一個城市大型綜合體，我們對這個項目有信心。目前我們這個項目邊上一共有3個項目，其中龍湖有一個項目，從去年開賣，整個銷售情況也非常好，現(xiàn)在基本上這個項目大部分已經(jīng)銷售完畢了。

　　林戰(zhàn)：我們整個南昌項目建筑面積是83萬平方米，其中我們劃了17萬平方米做投資物業(yè)。這個投資物業(yè)里面又分三部分，一個是商場，這個是在萬達(dá)廣場正對面，這個大概是11.8萬平方米。另外有一個零售的商店，這個也是投資物業(yè)，大概也是3.8萬平方米。剛才說的酒店，其實我們沒有做酒店，我們做的是服務(wù)式公寓，而且比較小，大概2萬平方米左右。

　　現(xiàn)場提問：你們能不能再解釋毛利率下降的原因，以及2104年及未來會保持多少的比例？公司的現(xiàn)金能不能充足覆蓋你們的短期債務(wù)？公司住宅和商業(yè)投資比例是多少？

　　林戰(zhàn)：毛利率下降和結(jié)轉(zhuǎn)項目的結(jié)轉(zhuǎn)毛利率有關(guān)系，我們剛才提到2013年結(jié)轉(zhuǎn)的項目，深圳相對高的毛利率項目比例有點(diǎn)下降，常州毛利率比較低。綜合起來從2012年52%到2013年的40%，展望未來毛利率下降是整體的趨勢，這個很難避免。我們自己預(yù)計希望能夠做到30%-40%，好一點(diǎn)的項目就高一點(diǎn)，不好的就低一點(diǎn)，綜合起來是30%到40%。

　　我們截止到2013年底短期負(fù)債大概是50億，我們總的現(xiàn)金大概是101億，比短期負(fù)債要高一倍。

　　投資物業(yè)和銷售物業(yè)的比例，這個比較難比較，因為投資物業(yè)的金額一般來說價值比較大一點(diǎn)。比如說現(xiàn)在我們有40多萬平方米的投資物業(yè)，其實我們整個盤子有560多萬平方米，但是我們投資物業(yè)價值差不多有93億，占了總資產(chǎn)的25%，所以是看價值，還是看面積。如果用價值來比會更加好一點(diǎn)，應(yīng)該是7：3，30%的資產(chǎn)放在投資物業(yè)，70%放在可銷售物業(yè)。

　　現(xiàn)場提問：公司的行政費(fèi)用占銷售額的5%，這個很高，能不能解釋一下？2013年和2014年的現(xiàn)金流能不能分析一下？

　　林戰(zhàn)：我們公司的行政費(fèi)用確實比其他同行多一點(diǎn)。第一，我們覺得要請到好的人。第二，我們有點(diǎn)超前，所以我們希望人先請到，通過以后的發(fā)展規(guī)模慢慢把這個成本攤薄，比較合理的水平可能會在3%到4%左右。

　　我們比較多的行政費(fèi)用是放在集團(tuán)公司，深圳總部大概有100人，對我們現(xiàn)在的規(guī)模來說是比較偏大的，但是這個一兩年沒有增加，所以希望隨著越來越多的項目，這個可以控制到。

　　在項目公司層面，我們做項目經(jīng)營計劃書，項目給他3%左右費(fèi)用，而且還是按照開發(fā)成本來算的3%，長期我們占銷售額的比例應(yīng)該是3%到4%左右。

　　現(xiàn)金流方面，2014年的數(shù)字不太方便透露，2013年我們銷售收入大概是68億，土地的支出成本大概是60億，開發(fā)成本大概是22億。