王虹斌：上周四我們補(bǔ)充了上海顧村項(xiàng)目，樓面價(jià)2萬元/平方米。其實(shí)顧村在二環(huán)線里面，此前唐鎮(zhèn)項(xiàng)目是在外環(huán)線外的。顧村在早些年大量的土地供應(yīng)在外環(huán)線外面，當(dāng)時(shí)保利拿了90萬平方米，包括去年中鐵建也來這里。

　　我們?yōu)槭裁纯春眠@塊地呢？這個(gè)地區(qū)在農(nóng)村，實(shí)際上可以算是城中，過了一座橋就是張廟。周邊的城市配套相對(duì)來說非常成熟，現(xiàn)在張廟的房?jī)r(jià)已經(jīng)3.5萬元/平方米左右。我當(dāng)時(shí)跟老孫說，這塊地樓面價(jià)2.2萬元/平方米都不一定能夠拿得到，最后實(shí)際用了2萬元/平米拿到，也是出乎意料的。

　　我們唐鎮(zhèn)項(xiàng)目高層住宅現(xiàn)在賣到了4萬元/平方米，但是據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，整個(gè)周邊的均價(jià)在3.2萬元/平方米左右，說我們賣得比別人貴了46%。不過，我們產(chǎn)品從定位，產(chǎn)品本身的品質(zhì)，以及綜合物業(yè)服務(wù)方面確實(shí)比周邊樓盤要好很多。

　　唐鎮(zhèn)項(xiàng)目不完全是靠名校，但是會(huì)有一點(diǎn)原因。從現(xiàn)在來說，我們?cè)陬櫞暹@塊地成熟度比唐鎮(zhèn)項(xiàng)目要好很多，這塊地的復(fù)合度非常高，東南西北的人都有，北面有洋房，東面是楊浦，西邊是普陀，南面是閘北，四面都會(huì)成為我們這個(gè)項(xiàng)目改善型需求的客戶來源。從這個(gè)角度來說，它比我們唐鎮(zhèn)條件要更好。

　　去年下半年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較好，大家看今年春節(jié)以后好像市場(chǎng)和以往不一樣。其實(shí)這很正常，去年下半年樓盤的去化很好，上海市的存量只有6萬套左右，能夠推出的樓盤非常少。而我們?cè)?月份開的唐鎮(zhèn)的和玉蘭廣場(chǎng)兩個(gè)樓盤基本上是當(dāng)天就售光，這也反映了市場(chǎng)本身的需求很大。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：我們看到融創(chuàng)的銷售目標(biāo)在不斷提高，但是現(xiàn)在資本市場(chǎng)更加看重凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)。在目前利潤(rùn)率沒辦法和規(guī)模增長(zhǎng)成匹配的情況下，你會(huì)繼續(xù)追求銷售規(guī)模增長(zhǎng)嗎？目前內(nèi)地在整治影子銀行，融創(chuàng)合作的房地產(chǎn)基金有沒有短債長(zhǎng)投的現(xiàn)象？

　　孫宏斌：我們用了很少量的類似于信托的產(chǎn)品，他們想做很長(zhǎng)，我們想做很短。比如說我們買地以后有一些少量的過橋貸款，銀行給你兩年，我們希望九個(gè)月就夠了，我們這里面不存在短債長(zhǎng)投的現(xiàn)象。短債長(zhǎng)投發(fā)生在什么情況呢？你賣不動(dòng)了，銀行貸款是兩年，貸了兩年，兩年沒有賣出去就要還款，但是賣得出去就不怕。這個(gè)行業(yè)銷售特別重要，銷售要是出問題銀行貸款就可能有問題，短債就變長(zhǎng)了。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：孫總曾經(jīng)提過融創(chuàng)想要做到千億級(jí)別，目前千億級(jí)別企業(yè)都不是靠高端項(xiàng)目做起來的，大部分都是通過中端和剛需項(xiàng)目，像碧桂園、恒大、萬科，你們的高端定位和規(guī)?；g會(huì)不會(huì)有矛盾？融創(chuàng)的規(guī)模化路徑是什么樣的？

　　現(xiàn)在很多中小企業(yè)因?yàn)橘Y金鏈斷裂，維持不下去，很多企業(yè)覺得這給他們提供了一個(gè)并購(gòu)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，融創(chuàng)在這方面是什么態(tài)度？您對(duì)目前流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)怎么看，今年有沒有什么樣的融資計(jì)劃？

　　孫宏斌：首先，我從來沒有說過要做一千億，從來沒有說過規(guī)?；?，我一直認(rèn)為這個(gè)行業(yè)規(guī)模是有風(fēng)險(xiǎn)的，不是好事。我不明白為什么要做到一千億或者兩千億，做那么多干嘛。這個(gè)行業(yè)是消費(fèi)品行業(yè)，規(guī)?；瘺]有好處，規(guī)模大了以后會(huì)是劣勢(shì)，太小也沒有競(jìng)爭(zhēng)力。

　　關(guān)于流動(dòng)性，我覺得其實(shí)還是結(jié)構(gòu)性的事情。這個(gè)行業(yè)還是比較安全的，回報(bào)率相對(duì)好一點(diǎn)的行業(yè)資金是不缺的。我覺得不光是我們，整個(gè)行業(yè)的大企業(yè)都不缺錢。但是小公司確實(shí)貸款比較難，我聽說某些金融結(jié)構(gòu)不愿意支持有風(fēng)險(xiǎn)的城市，或者不愿意貸給一些企業(yè)，今年小企業(yè)的資金確實(shí)會(huì)有很大的問題。

　　并購(gòu)方面，我們最近也有很多機(jī)會(huì)，有很多項(xiàng)目在談，但是符合我們要求的不多。因?yàn)橐环矫嬗行┏鞘胁辉敢馊?，另一方面有些?xiàng)目做了一半以后，品質(zhì)相差太多，不符合我們的戰(zhàn)略。我們有兩個(gè)戰(zhàn)略，一個(gè)是在聚焦的幾個(gè)城市，另外是做高端產(chǎn)品。符合條件的項(xiàng)目并不多，但是這樣的機(jī)會(huì)也有，目前在談，我相信有一些項(xiàng)目一定會(huì)成。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)剛需還比較強(qiáng)，融創(chuàng)未來有沒有考慮進(jìn)行定位的轉(zhuǎn)型？2014年去庫存的壓力大不大，拿新地和去庫存的比例上大概有一個(gè)什么樣的計(jì)劃？

　　孫宏斌：我認(rèn)為下一步剛需市場(chǎng)會(huì)出問題，改善型的項(xiàng)目需求會(huì)更大一點(diǎn)。有兩個(gè)原因：第一，在過去的幾年里面所有的開發(fā)商都在往剛需這方面走，所有的地塊都做得很小，都做成了剛需的房子；第二，政府現(xiàn)在要集中力量做保障房，包括北京出了自住商品房概念，這種都是剛需的產(chǎn)品。

　　因此剛需市場(chǎng)供應(yīng)量比較大，而改善型的住宅在市場(chǎng)中供應(yīng)量很小。并且隨著限購(gòu)、限價(jià)政策逐步放開，會(huì)把壓制的需求釋放，我的判斷是在今后的幾年里面，改善型的房子要比剛需賣得好。

　　我們現(xiàn)在沒有去庫存的壓力，因?yàn)槲覀冞^去的房子都賣得很好，差不多賣了60%，現(xiàn)在40%不難賣。我們沒有難賣的房子，這主要還是因?yàn)槲覀冊(cè)谶@幾個(gè)聚焦的城市里面。

　　去年在上海我們開了三次盤，其中御園開了兩次盤，臻園開了一次盤，三次基本上賣兩個(gè)小時(shí)都賣光了，其中有一次半小時(shí)就賣光了。我們?cè)诒本┑慕鹈瘣傢?xiàng)目也是20分鐘就賣完了80套房子。所以，銷售不是問題，三四線城市銷售難度可能會(huì)大一點(diǎn)。

　　我們不會(huì)轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在大家都想往我們這里轉(zhuǎn)，都想往一線城市轉(zhuǎn)，但他們來的時(shí)候地已經(jīng)很貴了。第二，后進(jìn)入的開發(fā)商土地拿貴了以后，不賣高價(jià)賺不了錢，高端項(xiàng)目又不會(huì)做。所以他們都想往我們這方面轉(zhuǎn)，我們不會(huì)往他們方面轉(zhuǎn)。這個(gè)戰(zhàn)略讓我們很占便宜。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：融創(chuàng)進(jìn)入的城市相對(duì)比較少，包括京津滬渝杭蘇錫常在內(nèi)不超過十個(gè)。去年550億的銷售額里面，蘇州的貢獻(xiàn)比較少，今年對(duì)于蘇州業(yè)績(jī)有什么希望和具體的做法？

　　王虹斌：蘇州大家都比較了解，因?yàn)樘一ㄔ词?0月份才出來的，前十個(gè)月銷售額基本上是蘇州御園項(xiàng)目。

　　但是，因?yàn)橐恍┒€城市目前有一定庫存。因?yàn)榈貕K本身容積率等問題，導(dǎo)致房子的單、總價(jià)比較高。而蘇州客戶群相對(duì)來說不像北京、上海承受的消費(fèi)量大，所以項(xiàng)目的去化不能和北京、上海相比。

　　去年桃花源項(xiàng)目主要面臨的問題有交付的問題，有樣板區(qū)工期節(jié)奏和品質(zhì)展現(xiàn)的問題。到今年來看主要的問題是銷售的問題，所以我們讓會(huì)組織最強(qiáng)的力量去抓蘇州這個(gè)項(xiàng)目的銷售問題。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：因?yàn)檗r(nóng)展館地塊全國(guó)都在關(guān)注，我想問一下這個(gè)項(xiàng)目目前的進(jìn)展情況，它的銷售前景怎么樣？因?yàn)楸本└叨藰潜P限購(gòu)政策放開以后競(jìng)爭(zhēng)也是很激烈的，你們對(duì)這個(gè)項(xiàng)目未來的規(guī)劃是什么樣的？

　　荊宏：雖然農(nóng)展館的價(jià)格是樓王，但是現(xiàn)在大家再提這塊地已經(jīng)不再談它是樓王了，因?yàn)榇蠹矣X得這塊地肯定是合適的了。單價(jià)地王，不出現(xiàn)在北京、上海，如果出現(xiàn)在東北長(zhǎng)春、東北烏魯木齊，那才是件非常奇怪的事情。

　　如果北京出現(xiàn)一塊地王，而不出現(xiàn)在農(nóng)展館也很荒唐，因?yàn)樗贑BD，又在使館區(qū)。我們拿了地以后，很多周邊的房子調(diào)到15萬元，所以我們?cè)瓉碚f這塊地賣到15萬元一平方米不是考慮到未來的增長(zhǎng)，實(shí)際上是現(xiàn)在這個(gè)區(qū)域項(xiàng)目的素質(zhì)本身就值這個(gè)價(jià)格。

　　現(xiàn)在這個(gè)地塊周邊的二手房，包括還有幾個(gè)在售樓盤，售價(jià)已經(jīng)到了15萬元/平米，現(xiàn)在大家反過來看這塊地和西局地塊價(jià)格是差不多的，素質(zhì)完全不一樣。我們這個(gè)地塊想象空間非常大，而且真的能夠做出好的東西來。

　　進(jìn)度方面，現(xiàn)在手續(xù)很正常，我們已經(jīng)拿到了方案復(fù)函，大概四月份開工證會(huì)拿到。我們預(yù)計(jì)這個(gè)項(xiàng)目會(huì)在今年10月份亮相，會(huì)有一個(gè)產(chǎn)品的展示圖，不是實(shí)樓。

　　我們覺得這個(gè)項(xiàng)目真正的壓力是兩件事情，一個(gè)是它的工程進(jìn)度，因?yàn)槲挥谑桂^區(qū)，又是CBD，所以一天干不了幾個(gè)小時(shí)的活。第二個(gè)是價(jià)格審批。政府今年放寬了對(duì)價(jià)格的審批，也提到高端項(xiàng)目交給市場(chǎng)來決定。但是實(shí)際上價(jià)格還是有管控，只是控制力度比以前有很大的減弱，這個(gè)增加了我們開工時(shí)間的不確定性。

　　單就15萬元/平米這個(gè)價(jià)格，從目前老客戶打電話找我們咨詢的情況來看大家是認(rèn)同的，我們覺得這個(gè)項(xiàng)目出來以后，市場(chǎng)反映會(huì)好于預(yù)計(jì)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：今年前兩個(gè)月總體市場(chǎng)銷售情況不是太好，現(xiàn)在越來越多的發(fā)展商說愿意加大價(jià)格方面的策略，加快周轉(zhuǎn)。在3到5月份，你們推盤的時(shí)候有沒有這個(gè)壓力？公司會(huì)用一些信托產(chǎn)品幫助資金周轉(zhuǎn)，未來你們會(huì)不會(huì)增加基金方面的比例？

　　荊宏：關(guān)于銷售方面，在我們自己的安排和這幾個(gè)城市的項(xiàng)目銷售來看，1月份到3月份都是正常的進(jìn)度，我們沒有考慮價(jià)格要采用降價(jià)的方式和安排。

　　汪孟德：剛才提到融資信托，公司在信托方面做的業(yè)務(wù)已經(jīng)非常少，基本上沒有考慮?，F(xiàn)在有一些正常的單一資金，通過基金的方式進(jìn)來，和合作伙伴一起進(jìn)行。因?yàn)槲覀兒献骰锇槎际茄肫蠛蛧?guó)企，會(huì)引入部分基金一起進(jìn)行項(xiàng)目的合作，這些合作都是由我們和合作方一起來進(jìn)行操作的。

　　從期限來講，剛才有個(gè)朋友提到短債長(zhǎng)還的情況，一般我們的期限都是借兩到三年，但是公司有權(quán)利在九個(gè)月以后、一年之后提前還錢。

　　從我們的角度出發(fā)，還是希望用自己的回款和成本比較低的開發(fā)貸還款。開發(fā)貸基本利率6%左右，現(xiàn)在可能有相對(duì)的下浮到5%上下。所以公司整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)控制、融資結(jié)構(gòu)都是比較合理的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：你們?nèi)ツ昝室蚕禄耍阌X得未來毛利率水平會(huì)不會(huì)一直保持23%左右的水平？今年集團(tuán)的資本開支是多少，有沒有投地的預(yù)算？剛剛提到未來保障房會(huì)大力推出，高端產(chǎn)品會(huì)表現(xiàn)好一點(diǎn)，能不能說一下這個(gè)發(fā)展大概會(huì)怎樣？

　　孫宏斌：以北京為例，北京現(xiàn)在一年的供應(yīng)量大概在1000萬平方米，包括30%的商品房，30%的限價(jià)房，40%的自住商品房，而自住商品房是政府規(guī)定價(jià)格。

　　實(shí)際上真正商品房只有30%，而且過去30%的商品房里面開發(fā)商大幅度做的是剛需產(chǎn)品再加上自住房和限價(jià)房，這些都是為剛需服務(wù)的。其實(shí)高端房占的比例很少，我們認(rèn)為改善房和高端房比剛需房表現(xiàn)好的一個(gè)最主要原因，就是因?yàn)楣┣蟮年P(guān)系。

　　汪孟德：關(guān)于毛利率，雖然我們2013年的毛利率只有23%，但主要是因?yàn)闀?huì)計(jì)原則影響了賬面的毛利率，如果剔除評(píng)估增值、攤銷之外，我們的毛利率會(huì)到30%以上，這個(gè)毛利率水平是非常好的。并且我們公司更關(guān)注的是IRR的回報(bào)，毛利率是排在第二的指標(biāo)。

　　投地方面，我們今年一直在研究這個(gè)市場(chǎng)，在做大量的工作，在買地方面還是保持非常謹(jǐn)慎的態(tài)度。另外，我們買地的基本原則是在現(xiàn)金流安全和控制負(fù)債率的前提下再考慮買地，我們今年暫時(shí)沒有買地的目標(biāo)。