追問“模式與革新”，尋找地產(chǎn)發(fā)展之路，所有的問題，都需要行業(yè)中的睿智與遠見之士在一個共有平臺上演繹與討論，并在對話、交流中尋找答案。

　　3月12日，中國房地產(chǎn)行業(yè)年度盛會之一“2014觀點年度論壇”正式啟幕。

　　據(jù)主辦方負責人透露，論壇已邀請到中房協(xié)副會長朱中一、著名經(jīng)濟學家陳淮、經(jīng)濟學家王小廣、廣東省房協(xié)會長蔡穗聲、中原集團主席黎明楷、中國新天地行政總裁黃勤道、萊蒙國際集團執(zhí)行董事陳風楊、卓越置業(yè)執(zhí)行總裁張遠、五礦建設董事總經(jīng)理何劍波、中銳地產(chǎn)集團董事長錢建蓉、金科地產(chǎn)集團副總裁李戰(zhàn)洪、景瑞地產(chǎn)常務副總裁楊鐵軍、泰禾集團副總裁朱進康、新城控股副總裁歐陽捷、金融分析家杜麗虹等嘉賓，與現(xiàn)場數(shù)百來賓共議“模式與革新”的宏大主題與年度盛事。

　　除此之外，2014觀點年度論壇開幕當天晚上，觀點新媒體還將在現(xiàn)場正式發(fā)布“2013年度中國房地產(chǎn)卓越100榜”，盤點2013年里中國地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)表現(xiàn)，尋找在過去一年堪稱為偉大(Great)的房地產(chǎn)企業(yè)、勇于追求光榮(Glory)的房地產(chǎn)企業(yè)、躋身于中國最優(yōu)秀行列的地產(chǎn)企業(yè)群體(Group)。

　　誰將登上“卓越100榜”，成為行業(yè)至高無上的榜樣？3月12日，我們一起見證。

　　觀點網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對本次論壇進行全程網(wǎng)絡圖文直播，敬請關注！

　　現(xiàn)場直播：2014觀點年度論壇（一）

　　現(xiàn)場直播：2014觀點年度論壇（二）

　　主持人：尊敬的各位來賓：歡迎大家回到2014觀點年度論壇現(xiàn)場。今天下午，更多嘉賓將為我們奉獻精彩的演講，還有兩場的精彩討論也正蓄勢待發(fā)。

　　產(chǎn)業(yè)勃發(fā)，商業(yè)、文化、旅游各成一片天地，新消費年代地產(chǎn)勢力如何接盤？金融革新，從民間基金、險資入局到IPO重啟，資本世界地產(chǎn)如何新金融化？2014觀點年度論壇下午的會議主題是：模式篇：商業(yè)模式與細分選擇。

　　首先，有請今天下午首位奉獻演講的嘉賓：經(jīng)濟學家、國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣先生。王小廣先生的演講題目是：改革命題下房地產(chǎn)企業(yè)選擇。

　　王小廣：大家好，很高興參加這個會議，主辦方給我這個題目，我覺得有困難，“改革命題下的房地產(chǎn)企業(yè)選擇”，我也不是搞企業(yè)的，我還是分析一下中國2014年房地產(chǎn)的走勢。我想講兩個部分，第一個部分講講最近出現(xiàn)的房價調整、房地產(chǎn)成交量下降的原因，這關系到2014年未來一段時間房地產(chǎn)的趨勢。這是一個短期的、偶然的因素，還是一個趨勢的拐點，我們要進行分析，它為什么會出現(xiàn)這樣的情況。第二個問題，房地產(chǎn)的調整會有多久，特別是從一個比較長期的因素看看房地產(chǎn)為什么會有一次比較長的調整。我們認為這是房地產(chǎn)階段性的、周期性的變化。

　　從短期來看，今年一季度的數(shù)據(jù)，中國經(jīng)濟下行的壓力跟去年、前年一樣，甚至比去年、前年還要大。這一次跟去年和前年的不之處，前年應該是跟我們的出口有關，去年跟投資下行有關，大家希望2013年投資的高漲，新官上任三把火，認為投資會上升，這個預期一季度就沒有實現(xiàn)，去年的下行壓力是投資的下行。今年毫無疑問是房地產(chǎn)造成中國經(jīng)濟往下走，今年一季度肯定比去年四季度或者三季度要低。我們分析了最近的成交量變化的情況，去年全年商品房銷售面積增長了17.3%，一季度的時候它的增長是30%到40%，從百分之三四十的增長降到20%，最后降到10%，今年一季度的成交量肯定是個負增長。去年最后一個月其實就是負增長，它并不是今年一季度突然變成負增長的。去年房地產(chǎn)受到國五條的影響，受到大家預期的影響以后，出現(xiàn)爆發(fā)性的成交量，這個成交量增長17.3%，這是什么概念呢？我把過去三年的成交量加起來，它的增速是17.5%，也就是去年一年的成交量相當于過去三年的增速，所以我認為成交量放緩的過程必然出現(xiàn)。這個過程是由于很多人看錯了，特別是國五條之后引起市場的瘋狂，以及大家認為新一屆政府對房價容忍，導致了去年那樣的增長情況。

　　從資金面來看，我研究房地產(chǎn)，我對房地產(chǎn)的預測一直是看資金，宏觀的資金面、宏觀的金融環(huán)境能不能維持房地產(chǎn)的資金變化。2012年房地產(chǎn)資金是9.6萬億，去年是12.2萬億，增長非常多，這個大量的投資必然導致房價上漲。我們認為，只要流入房地產(chǎn)資金增長的量大于投資的增長，房價一定是漲的，低于這個量的一定是跌了。我們現(xiàn)在看到的資金是什么情況呢？從去年一季度開始，資金量放到最大，二季度開始有一點調整，到三季度明顯在波動性地調整，這個資金跟成交量的比還不是很明顯，但是這個資金的趨勢是往下跌的。從7月份開始，房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)一兩個月下跌，然后又反彈，然后又跌的態(tài)勢，其中有幾個月跌到20%以下。大家一定要看這個資金的變化，今年前兩個月如果這個資金是繼續(xù)往下走的，它的資金增長速度低于投資增長速度的時候，房地產(chǎn)必然要出現(xiàn)這個拐點，我認為這一年的走勢肯定是往下走的，沒有外來的因素刺激它，它不會反轉。房地產(chǎn)過去兩次都被逆轉，是因為我們上一屆政府幫了忙。

　　觀察今年的房地產(chǎn)走勢，我認為還是要考慮供求關系，我不太同意很多人講的，中國的房地產(chǎn)市場房價上漲是供不應求，房價上漲的根本原因是政府支持，這是最主要的原因，政府支持不是光停留在口頭上，更多的是通過賣土地以及采取寬松的貨幣政策。這個寬松的貨幣政策跟我們自身的一些問題結合，導致投機需求增多。去年北京房價漲了50%，2009年北京房價漲了一倍，當時公布只有10%，這個數(shù)據(jù)一點都不可信。2013年房價上漲的根本原因就是前連把穩(wěn)增長放在首位，溫家寶在離職的時候又發(fā)了很多錢，2013年一季度經(jīng)濟增長又比較好，增長達到7.9%，大家對2013年的增長預期看好，導致熱錢的流入，使得大量的錢涌向房地產(chǎn)。這不是一個內(nèi)生的需求旺盛。所以我們說現(xiàn)在這樣的條件已經(jīng)沒有了，我認為今年一季度這個調整，從短期來講至少有這三個原因，這是我講的第一個問題。

　　第二，這個調整發(fā)生以后，從中長期來看，調整持續(xù)的時間，政府會怎么應對，這是一個重要的考驗。年前的時候我在北京的幾個研討會上講，2014年房地產(chǎn)一定要調整，是個拐點，這不是一個短期的周期性的拐點，是一個中長期的拐點，也就是牛市結束，進入一個調整期。中國從改革開放以來，從來沒有出現(xiàn)過負增長，可能就是一個調整的問題，但是價格就不一樣，我認為從成交量來講，負增長應該不會持續(xù)。為什么我做這么一個中期的判斷？我有三個理由。第一個就是緊，這個緊就是金融環(huán)境偏緊，未來一段時間都是這種狀況，新一屆的中國政府講的這個穩(wěn)政策，穩(wěn)政策的核心是穩(wěn)貨幣政策，這個貨幣政策的穩(wěn)相對過去的松就是緊。今后房地產(chǎn)企業(yè)融資一定是一個成本上升的過程，這對我們有很強的約束，這是第一個觀點。第二是高，房價很高，高的價格會在一定程度上，特別是在房價漲勢放慢的情況下，它會明顯地抑制需求，只有在不斷高漲的時候，它不僅抑制投資需求，還會抑制自住需求。第三是剩。這三點決定我們未來的房地產(chǎn)是一個趨勢性的，不是短期性的。

　　首先講一下這個緊，今年跟去年相比明顯的感覺到緊，去年是很松的，雖然經(jīng)濟在下行，金融是松的，大家都對房地產(chǎn)看好，拼命放貸。但是今年不一樣，今年的情況很像2011年底和2012年初的情況。上屆政府寬松的政策已經(jīng)消化完了，去年上半年大量的游資流入，現(xiàn)在整個的資金，全球的資金主要是往美國流，所以你看到黃金的貶值、人民幣的貶值，這就是資金流從2012年開始，特別是在去年加大，到現(xiàn)在這個過程會持續(xù)5年到10年，就像當年美元貶值，我認為是5年到10年一個周期的變化，但是現(xiàn)在美元的升值，整個世界資金流從外圍向美國流入，這不是一個短期趨勢，不是一個年度趨勢，是一個中長期的。再加上一個很重要的因素，新一屆政府對金融政策堅持穩(wěn)健。還有一個導致金融緊的情況就是因為利率市場化。利率市場化必然是一個升值的過程，所以利率的成本是不斷上升的，總量又是在收縮的。房地產(chǎn)是一個資本密集型的行業(yè)，所以它的影響是非常大的。比較緊的這種環(huán)境一定會對房地產(chǎn)產(chǎn)生抑制作用。

　　第二個是高，現(xiàn)在房價非常高，現(xiàn)在賣房的人收益水平是越來越低的，很多人帶著投機的心理進入這個市場，然后把這個市場放得非常大，現(xiàn)在已經(jīng)耗盡了，所以自住需求和投資需求可能都面臨著明顯的問題，就是高房價。高房價會抑制我們的需求，所以2014年一定是一個需求明顯放慢，總體可能是一個負增長的情況，至少一段時間會出現(xiàn)這樣的情況。

　　第三個是剩。有大量的土地供應，也有大量的空的房子。大家都把這一點集中在三四線城市，實際上我對三四線城市倒不是很擔心，我跟大家的觀點非常不同，因為三四線城市的供給量增加，但是它的價格泡沫不明顯，這種情況下它面臨的問題是怎么把它賣掉，賣不掉它就肯定要出問題了。因為三四線投資的因素比較少，所以我認為如果時間延長一點，它是可以消化的。假如我們的產(chǎn)業(yè)轉移和城鎮(zhèn)化的發(fā)展，繼續(xù)向西部轉移，三四線城市的房地產(chǎn)不會有什么大的問。我最擔心的是一二線城市的房價泡沫破滅，這個影響更大?，F(xiàn)在很多人認為一線城市上漲永遠是合理的，就不是產(chǎn)能過剩的。但是我認為有投資需求誰都不過剩，因為投資需求是無限的，但是投資需求一收縮，就會出現(xiàn)過剩。所以我認為這三個因素導致了中國房地產(chǎn)的調整是一個比較長期的過程。

　　主持人：感謝王小廣先生給我們帶來如此高屋建瓴的演講。接下來有請今天下午的第二位演講嘉賓，他是泰禾集團副總裁兼商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理朱進康先生，他為我們帶來的演講題目是“泰禾商業(yè)地產(chǎn)的模式創(chuàng)新與變革”。

　　朱進康：我今天演講的主題是“泰禾商業(yè)地產(chǎn)的模式創(chuàng)新與變革”。這是我們泰禾做的一些商業(yè)項目。

　　這幾年除了政府的宏觀調控，很多的企業(yè)都涉足房地產(chǎn)，出現(xiàn)了百花齊放的態(tài)勢，但是我們也看到，很多房地產(chǎn)企業(yè)轉型到商業(yè)地產(chǎn)都遭受了很大的困難，很多企業(yè)都想學習標桿企業(yè)——萬達，但是很快發(fā)現(xiàn)他學來學去，挖了很多萬達的人或者用了萬達的模式，他都做不下去。我們深入研究，萬達最核心的地方，他的地價低，速度快，他有很多商業(yè)都是自己在運營的，這是萬達的核心競爭力。所有新進入商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)都是不能學習這些企業(yè)的。也就是說做商業(yè)，如果盲目學習標桿的企業(yè)，很有可能他就陷入困境。因此，做商業(yè)一定要結合自己企業(yè)的特色和地域的特點，不能簡單的復制，需要創(chuàng)新和變革，也就是說做商業(yè)必須找到自己的核心優(yōu)勢才能有發(fā)展的空間。

　　泰禾2011年進軍商業(yè)地產(chǎn)，三年來開發(fā)了5個泰禾廣場，我們這三年的銷售額在福建地區(qū)，排名遙遙領先。2013年我們第一個泰禾廣場開業(yè)，情況非常好。

　　泰禾的商業(yè)模式和許多商業(yè)模式是類似的，我們以銷售型的商業(yè)形成我們的現(xiàn)金流。很多做商業(yè)的都是賣的，在中國為什么商業(yè)地產(chǎn)要賣？大家都很清楚，商業(yè)地產(chǎn)投資這么大，如果不賣的話，它的資金是會有問題的。整個商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈，我們分為6個環(huán)節(jié)，泰禾提出的商業(yè)模式就是精品商業(yè)的模式，泰禾的精品商業(yè)模式就是追求個性化的產(chǎn)品，在每個環(huán)節(jié)里面，不管是設計、營銷、招商還是運營，我們都是精耕細作，做個性化的產(chǎn)品，我們每個項目的外立面、定位、環(huán)境，都是結合當?shù)氐奶厣?，消費的習慣、消費的水平，精心打造、追求創(chuàng)新。泰禾廣場不做同質化的產(chǎn)品，堅持為當?shù)貏?chuàng)造作品，為時代奉獻精品的理念，打造的都是當?shù)氐牡貥诵偷纳虡I(yè)項目。

　　產(chǎn)品創(chuàng)新是泰禾商業(yè)的一個重要的理念，泰禾廣場的概念是“雙商業(yè)中心”，從這張圖可以看到，我們的一個泰禾廣場的現(xiàn)場，這是其中的一半，大概有70萬平方米，我們的泰禾商業(yè)廣場有兩部分，一個是泰禾MALL，一個是泰禾新天地。我們的新天地是在MALL和酒店、5A寫字樓中間的。我們提出雙商業(yè)中心，就是要把MALL和步行街都當做商業(yè)中心，而不把步行街當成購物中心的附屬品。我們認為商業(yè)發(fā)展就是兩個方向，一個是越來越大的盒子，把整個商業(yè)集中到一個盒子里面去，另外一個發(fā)展方向就是購物的多點化，我們把這兩種方向柔和在一起，做成了我們的產(chǎn)品。在購物中心方面，我們在每個項目的建筑立面都進行不一樣的設計，對購物環(huán)境，每個項目的購物環(huán)境也做出一些變化，這跟標準化的購物中心有顯著的不同。有些公司在每個城市做兩三個項目，每個項目從外立面到里面的購物環(huán)境基本一樣。

　　在商業(yè)動線方面我們也做了創(chuàng)新，我們提出了24小時的商業(yè)動線的模式。商業(yè)動線是整個商業(yè)最核心的地方，這是我們一個商業(yè)項目的動線，我們的步行街跟購物中心是通過中間這個環(huán)狀相連的，這樣的動線連接非常有好處。我們的商業(yè)步行街作為一個商業(yè)中心，我們提出這個步行街必須要有它的產(chǎn)品的核心競爭力，也就是說這個步行街不能完全依附于這個購物中心，它自己也要有自己的動力。我們的步行街的產(chǎn)品叫做泰禾新天地。大家都想做購物中心，但是如果你想資金回流快，你必須做步行街。但是步行街如果開得不好，也是造成了資源很大的浪費。從這兩方面來講，在產(chǎn)品上，我們探討購物中心跟步行街的商業(yè)到底有什么不同。購物中心方面，開發(fā)商可以用吸引一些大客戶進來，所以它的目標消費傾向明顯，也就是說購物中心只要這個點選得還可以，這里有沒有商業(yè)都沒有關系，自然有人進來。但是步行街就不行了，它賣掉了以后，大家的租金都是一樣的，步行街不可能有目的性的大品牌過來，步行街一般都會在購物中心的背面，所以造成步行街易銷售、難運營，這是步行街存在的普遍問題。步行街在銷售完以后的運營中會存在很大的問題。我們提出雙商業(yè)中心，就是把步行街這個商業(yè)中心做了非常大的改變，比如說我們這個項目，它是一個購物小鎮(zhèn)，它夾在酒店和購物中心的中間，我們在這里有兩個下沉廣場，一個廣場是水秀表演廣場，這個表演能帶來大量的人流過來，使得步行街也有目的性的消費。另外還有一個下沉廣場，我們引進了一個小酒吧。一個靠主力店帶動，一個靠水秀表演廣場，使得這里成為目的性消費的場所。再一個是我們的動線設計，很多購物中心的設計，人員從地下冒出來，都是先進到購物中心，然后再轉到室外的步行街，在這樣的情況下，由于步行街的品牌沒有優(yōu)勢，在動線的末端，它經(jīng)營不可能好。所以我們在步行街和購物中心里面做一些強制的動線，也就是說你人來了以后可以進購物中心，也可以進步行街，但我會畫一個很大的口在步行街，帶有一定的強制動線，讓人們先到步行街，然后再到購物中心，這是我們的一個創(chuàng)新理念。

　　另外，我們提出24小時動線。中國大部分的購物中心開到晚上10點就關門了，這是因為購物中心的成本決定的，因為它的成本太高了，要這么多的空調，這么多的人服務。如果一個商業(yè)中心10點鐘就關門的話，但是在一些發(fā)達城市，10點鐘夜生活才開始，這樣的商業(yè)中心一定不是商業(yè)發(fā)展的方向，所以我們的泰禾廣場提出不夜城的概念，那么在產(chǎn)品設計上必須有不夜城的動線，沒有這樣的動線，很難形成一個不夜城。我們這里是一個下沉廣場，邊上是購物中心，在購物中心10點鐘關門以后，我們有兩條動線可以到達室外步行街的水秀表演廣場，也就是說購物中心10點鐘關門以后，購物中心里面的KTV、電影院等等，它可以完全跟外面的步行街融成一體，在夜間繼續(xù)營業(yè)，創(chuàng)造它的價值。

　　做商業(yè)只有產(chǎn)品是遠遠不夠的，招商創(chuàng)新也是非常重要的，招不來商的話，所有的創(chuàng)新都是一張白紙。所謂的招商創(chuàng)新，我們泰禾堅持一個招商的理念，就是三句話：精準定位、定向招商、適度超前。

　　所謂精準定位，我們要求每一個項目的定位必須是準的，也就是說你不可能每個城市的項目定位都一樣，當然有些標桿企業(yè)的定位基本上都一樣，但是它要快，也只能定位一樣。但是在中國，人口不一樣，消費習慣不一樣，氣候不一樣，每個項目的定位都要有所區(qū)別，如果定位一樣的話，這個項目短期內(nèi)能取得成功，長期來看還是會有問題的，商業(yè)是非常個性化的。

　　所謂定向招商，如果你的定位是個性化的定位，由此形成你的業(yè)態(tài)規(guī)劃跟品牌組合也一定是個性化的，每個項目必須是不一樣的，不一樣了以后，你的業(yè)態(tài)只是簡單的在你的戰(zhàn)略聯(lián)盟和品牌庫里面找，這就不現(xiàn)實。所以我們提出定向招商，就是我們業(yè)態(tài)規(guī)劃里面品牌組合是這樣做，哪怕這個人不上門找我，我也會上門找他，這樣招來的才會有個性化。

　　所謂適度超前，我們的泰禾廣場堅持一個輕百貨化的原則，我們認為百貨對商業(yè)的動線和產(chǎn)品是有影響的。另外，百貨做了零售，室內(nèi)購物中心在做零售，那么室外步行街的零售就沒有生存的空間，所以我們認為百貨在購物中心里面是要減少的。適度超前這句話比較好講，但是不好做，一個商業(yè)如果你不超前，現(xiàn)在什么主題你就做什么主題，能你做出來之后，你就落后了，但是如果你超前了很多，你做出來之后，當?shù)氐沫h(huán)境跟不上，你可能就會被滅掉，所以適度超前好說不好做。在我們泰禾廣場開業(yè)的時候，我們就堅持帶30%的品牌第一次進福州，我們控制的就是一個適度超前，如果超前太多也不行。

　　還有一個是營銷創(chuàng)新。做商業(yè)為什么還講營銷的創(chuàng)新呢？

　　還有一個是運營創(chuàng)新，一個商業(yè)的好壞在運營方面是非常重要的，如果沒有一個好的運營一定沒有好的效果。這個圖片是我們的美女物管，我們做了很多的運營創(chuàng)新，由于時間有限，我只講一個VIP卡集成多功能服務。我們這里的VIP卡，特進停車場可以直接進去，不需要取卡，出去之后他憑物業(yè)的積分就可以走，不用付錢，積分用完了他還可以欠一些錢，我們可以短信提醒。然后這個卡還可以做反向停車用，再高級一點的VIP卡，他車開進來以后，我給他裝ETC，進來以后直接跳桿，出去也直接跳桿，這樣停車的感覺是很符合中國人的高端的需求，感覺這個購物中心就像他們家開的一樣，這是我們在運營方面的一些創(chuàng)新。

　　最后講一個泰禾金管家的服務。你賣了這么多鋪，如果這些鋪出了問題，最終會影響到你。泰禾之所以能夠在三年內(nèi)在福建做5個泰禾廣場，包括150萬的超級Mall，我想是我們的金管家服務非常到位，我們幫所有賣掉的物業(yè)進行招商，并且統(tǒng)一運營，對物業(yè)管理也是采取貼身的服務，你買了物業(yè)之后，你每個月租金我們都幫你們收來打到你的賬上。

　　泰禾商業(yè)在剛才講的幾點創(chuàng)新里面，雖然我們剛剛成立三年，但是我們?nèi)〉昧撕艽蟮倪M步，未來我們還會擴大泰禾商業(yè)地產(chǎn)的拓展步伐。我們的理念就是為當?shù)貏?chuàng)造作品，為時代奉獻精品。

　　主持人：接下來有請今天下午的第三位演講嘉賓，連云港市水利局黨組副書記、副局長連云新城指揮部現(xiàn)場副指揮長王建平先生。他演講的題目是：山海連云，魅力智島。

　　王建平：尊敬的各位嘉賓下午好，很榮幸能夠參加2014觀點年度論壇活動，這次活動給了我一個很好的學習和交流的機會。我來自江蘇連云港，連云港是全國14個首批沿海開放城市之一，也是江蘇省唯一的海港城市。新的時代，連云港迎來了新的發(fā)展機遇，黨的十八屆三中全會提出了推進絲綢之路經(jīng)濟帶、海上絲綢之路建設，形成全方位開放的新局面，連云港不僅是歐亞大陸橋的東方橋頭堡，也是絲綢之路經(jīng)濟帶最便捷的出?？?，是連接“一帶一路”重要的節(jié)點和核心樞紐城市。它的重要戰(zhàn)略地位得到了黨中央和國務院的高度重視，春節(jié)前我們連云港市給習總書記寫了一封信，談到關于連云港發(fā)展問題，習總書記親自在連云港的報告上做了批示，最近國家商務部、國家發(fā)改委連續(xù)到連云港進行實地考察調研。

　　江蘇沿海開發(fā)已經(jīng)上升到國家戰(zhàn)略層面，江蘇提出舉全省之力建設連云港。經(jīng)過國務院的批準，全國唯一的國家東中西合作示范區(qū)也落戶連云港，此外，連云港正在申報國家自由貿(mào)易港區(qū)，并且工作已經(jīng)做得很深，很快就要批下來，連云港又是中日韓自由貿(mào)易區(qū)的首批備份城市。另外，連云港重大臨港項目也取得新的進展，規(guī)模5000萬噸級的世界一流的石油煉化一體化項目一期工程已于去年11月份獲得國家發(fā)改委批準。所有這些發(fā)展戰(zhàn)略的快速推進，給連云港市帶來了新的發(fā)展機遇和巨大的發(fā)展空間。

　　面對較為有利的宏觀發(fā)展形勢，連云港市委市政府提出了“一體兩翼，組合發(fā)展”的布局，并為此規(guī)劃了一縱一橫的產(chǎn)業(yè)走廊，著眼于為港口和產(chǎn)業(yè)服務，實現(xiàn)城市東進、擁抱大海，連云港市填海造城，是全國第一家國家海洋漁業(yè)局批準的用海項目，大手筆地推進，總面積為58.88平方公里的連云新城開發(fā)建設，把連云新城定位為連云港未來的城市政治、經(jīng)濟、文化中心，把連云新城打造成新絲綢之路國際商務服務區(qū)、現(xiàn)代化的海上CBD。

　　2012年初，連云港市成立了連云新城開發(fā)指揮部，連云新城的開發(fā)建設進入了新的階段，經(jīng)過兩年的努力，現(xiàn)在連云新城首期開發(fā)的8平方公里商務中心區(qū)，里面的路橋工程、水系、景觀綠化工程已經(jīng)全面完工。12萬平方米的會議中心已經(jīng)建成營業(yè)，全部按照五星級標準，總投資20億，這個五星級會議中心已經(jīng)于去年12月25號營業(yè)。另外，餐飲美食一條街、演藝廣場、酒吧休閑街也即將建成對外開放。學校、醫(yī)院、社區(qū)服務中心、商務服務中心等一大批重點項目基本建成。53萬平方米的政府租賃式商務辦公區(qū)，以及3個濱水居住區(qū)正在開工建設。連云新城首期打造的核心商務區(qū)的城市功能已經(jīng)基本具備。

　　連云新城有三個方面的特點，第一是資源稟賦比較特殊，我們圍海造田總共圍了58平方公里，留了10平方公里作為內(nèi)湖湖面，形成一個大的水景觀，另外在海堤外面又規(guī)劃了一個10平方公里的濱海濕地公園，保持一種原生態(tài)。連云新城擁抱大海，在整個連云新城區(qū)有山、有海、有湖、有濕地。第二是政策到位。市委市政府在政策上給連云新城全力支持，集中全市的財力來打造連云的基礎設施，到目前為止我們已經(jīng)投資近100億元，完善了連云新城的基礎設施。投資了50億修了一條快速濱海大道，把連云港的產(chǎn)業(yè)區(qū)、港口區(qū)、核心商務區(qū)通過快速公交BRT聯(lián)系起來。另外我們的BRT可以直通老城區(qū)，所以整個連云新城的交通非常配套。另外一些景觀、社會服務功能，都是把全市最好的資源拿到連云新城。第三是堅持高起點定位，高標準規(guī)劃。從新城建設的開始，我們就請世界一流的城市規(guī)劃設計機構，對連云新城進行規(guī)劃設計，我們請了美國、日本的一些公司對連云新城進行規(guī)劃，始終堅持低碳、生態(tài)、智能的理念，可持續(xù)發(fā)展貫穿始終。

　　今天，借這次活動的機會，我們熱忱歡迎參加今天會議的各位嘉賓、各位企業(yè)家能夠關注連云港的發(fā)展，關注連云新城的建設，能走進連云港，走進連云新城，進行現(xiàn)場考察指導，共話合作、共謀發(fā)展。謝謝大家！

　　主持人：謝謝王建平先生。接下來有請今天下午的第四位演講嘉賓，洲聯(lián)集團·五合國際董事副總經(jīng)理盧求先生，他的演講題目是：商業(yè)地產(chǎn)如何通過規(guī)劃設計應對電商挑戰(zhàn)。

　　盧求：各位嘉賓下午好！感謝主辦方的邀請，今天想在這里和大家分享一下“商業(yè)地產(chǎn)如何通過規(guī)劃設計應對電商挑戰(zhàn)”。

　　過去一段時間參加了不少媒體的活動，以及在我們做項目的過程中和開發(fā)企業(yè)，以及開發(fā)企業(yè)中負責招商、運營部門的同行專家們進行過不少的溝通。總的反映就是電商發(fā)展迅猛，對傳統(tǒng)商業(yè)沖擊巨大。電商總的規(guī)模實際上并不是很大，前兩天騰訊入股京東也才一兩億美元，但是行業(yè)對它的關注是非常大的。總的來講，電商到目前為止賺錢的不多，燒錢的多，同時也砸了很多人掙錢的機會，這是大家對電商的一種普遍的印象。

　　我們也可以看到，在部分城市，特別是二三線城市出現(xiàn)了商業(yè)綜合體、購物中心過度的趨勢，像昆明政府就計劃在未來幾年內(nèi)打造100個商業(yè)綜合體、購物中心。很明顯，以昆明的消費水平和消費力來看，是很難支撐這樣宏偉的規(guī)模的。

　　我們分析一下電商對傳統(tǒng)商業(yè)沖擊的主要領域是哪幾方面呢？首先對于電腦、手機、家電類產(chǎn)品的沖擊非常巨大。以前一個中等城市可能有幾十家家電的產(chǎn)品銷售點，但是從發(fā)展的趨勢來看，大的品牌可能只能維持在一個城市的中心城市設置兩到三家體驗點，體驗店肯定是不掙錢的，在電子產(chǎn)品的趨勢是，線上線下同樣的產(chǎn)品、同樣的價格，而線下的銷售運營成本非常巨大，只有廠家自己有動力來維持這樣大的體驗店，而一般的散戶想通過品牌獲取零售的渠道，未來幾乎是很難持續(xù)的。另外一個沖擊比較大的是服裝、鞋帽產(chǎn)品。80后和90后這一代人從年輕的時候就接觸各種電子產(chǎn)品，他們的購物習慣和60后、70后完全不一樣，目前的主導趨勢是，在實體店去試衣，到線上下單、購物，因為線上的價格明顯低于實體店，實體店在這種運營模式下很難生存。而服裝店鋪是購物中心最主要的客戶，這就形成了購物中心發(fā)展的一個主要的矛盾點，購物中心如何維持將來的租金收益？

　　不受沖擊的領域也非常明顯，像餐飲業(yè)、美容美發(fā)、影院、娛樂等等這些具有體驗式的功能，是網(wǎng)上不能替代的行業(yè)。

　　哪些商業(yè)設施未來能夠生存？我們通過工作不斷地總結、歸納，我們發(fā)現(xiàn)有兩類商業(yè)地產(chǎn)未來肯定是有發(fā)展前途的，一類是像7-11這類便利店，它臨近大型的居住社區(qū)，以人口規(guī)模、消費半徑為支撐點，這種小型、機動、靈活的便利店，包括小百貨、小超市，肯定會有足夠的生存空間和足夠的利潤點，也可以看到很多風投在開始收購這樣的連鎖企業(yè)，有些大型的開發(fā)企業(yè)也開始自己經(jīng)營這種小的便利店、超市，進行連鎖型經(jīng)營，這是可以持續(xù)帶來現(xiàn)金流的產(chǎn)業(yè)。另外就是大型、超大型的綜合體驗型商業(yè)購物中心。

　　開發(fā)商如何應對電商挑戰(zhàn)？最核心的就是經(jīng)營線上所不能提供的服務。消費者在具有一定的經(jīng)濟實力之后，不會滿足于只是在線上購買到便宜的商品，線上購買的客戶群和到實體店購買的客戶群實際上是有區(qū)分的。為客戶提供綜合性的、有體驗性的主題性消費場所是購物中心唯一能夠戰(zhàn)勝電商挑戰(zhàn)的致勝法寶。因而，規(guī)劃設計也必須圍繞這一核心進行。具體的落實也是我們在常規(guī)的過程中，包括從產(chǎn)品定位、規(guī)劃布局、動線，特別是共享空間，以及公共區(qū)域和出租區(qū)域不同的、細致的、有針對性的進行設計。剛才泰禾的老總談得非常好，商業(yè)一定是有區(qū)域性特點的，而不是大面積的復制。

　　另外，我們在和開發(fā)企業(yè)招商部門的溝通中發(fā)現(xiàn)，招商部門對規(guī)劃設計提出了新的要求，特別是面對電商的挑戰(zhàn)，各個商業(yè)地產(chǎn)的運營企業(yè)都會挖空心思來通過各種活動形成商業(yè)氣氛的形成，包括國內(nèi)、國外各種節(jié)日，每個月都有節(jié)日，每個月都得做商業(yè)活動，從春節(jié)到情人節(jié)，到三八節(jié)、端午節(jié)、父親節(jié)、母親節(jié)、中秋、五一、十一、感恩節(jié)、圣誕節(jié)等等。所以從運營的角度來講，需要購物中心大型的商業(yè)設施能夠更多的具有體驗性的設施和空間為各種活動的主辦提供方便。同時，大品牌的商業(yè)地產(chǎn)運營商不斷地形成一種新的招商模式，實行動態(tài)的招商。開始要求商家的入住，除了對于商家的品牌和定位有要求之外，要求服裝類的供貨商在線下和線上提供不同的產(chǎn)品，我覺得這是一個非常值得關注的趨勢。從目前全球化產(chǎn)業(yè)布局和電子信息智能化高效管理運營的可能性來說，對于生產(chǎn)企業(yè)完全有可能對提供線上和線下不同的產(chǎn)品，因為線上和線下的消費者購買力和訴求點是不一樣的。線上、線下不同的產(chǎn)品為生產(chǎn)企業(yè)提供了更多的盈利空間，而線上線下不同的產(chǎn)品，一旦這種商業(yè)模式成立，會形成生產(chǎn)企業(yè)、電商、零售企業(yè)、消費者多方共贏的局面。

　　招商、運營對規(guī)劃設計的新要求：店鋪還手率大大提高、業(yè)態(tài)變化劇烈，以前可能是做服裝的部分只做服裝，但是很多發(fā)現(xiàn)做服裝的店鋪，原來設計主要為服裝的，可能變成電玩，或者是餐飲，或者是其它完全不同的業(yè)態(tài)形式。因而要求購物中心的建筑更具有靈活性，從建筑空間、結構何在、空調設施、電力配置、上下水設施等等更加靈活。

　　在操作上如何來做？我們看一下發(fā)達國家的做法。德國有可持續(xù)建筑認證標準，它不僅關注綠色建筑，我們通過研究發(fā)現(xiàn)，它非常關心社會質量，包括運營對社會的影響，以及經(jīng)濟質量，這是一個可持續(xù)建筑的評估體系，這一評估體系對于不同的建筑類型有不同的評估方法，包括對商業(yè)建筑。在商業(yè)建筑方面，在面對電商的挑戰(zhàn)方面，雖然他們沒有明確的提出，但是他們提出了一些對開發(fā)企業(yè)和設計機構對有參考價值的著眼點和切入點，諸如他們對購物中心有展覽功能空間的靈活性和功能改變的可能性方面設定了非常全面的評價標準，包括面積系數(shù)、空間結構可分割性、建筑層高、樓板承載力、樓板吊掛點，平面劃分、建筑構造，電器設施、設備系統(tǒng)，空調的分割控制、上下水、垃圾排污能力，公共空間、溝通空間的質量，而且還有兒童托付、兒童空間的評價體系，公共空間的質量，如何引導不同的客戶群，特別是有購買力、高端的客戶群進入購物中心，從購物的指示牌到進入購物中心，以及體現(xiàn)他們地位的停車設施和休息空間，以及走廊、接待等等，這些公共空間的質量評價，都是客戶體驗和客戶感受尊貴和提供增值服務方面，購物中心能夠提供的服務點，這是高端客戶的需要，也是未來商業(yè)地產(chǎn)生存最重要的價值服務點。

　　主持人：謝謝盧求先生。有請下一位的演講嘉賓：廣州市政協(xié)常委、廣州新城市投資控股集團董事長曹志偉先生。他給我們帶來的演講題目是：行政改革與房地產(chǎn)的關系。

　　曹志偉：大家下午好！今天講的題目，剛才主持人已經(jīng)講了，改革跟房地產(chǎn)有什么關系。

　　去年我在中央編辦給中央的領導講了一個話題，“推進行政審批制度改革，釋放行政紅利，促進經(jīng)濟發(fā)展和政府職能轉變”。大家都知道，房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟的重要組成部分，也是起決定性作用的一個環(huán)節(jié)，我們跟政府打交道也非常多，政府幾乎可以決定房地產(chǎn)的興衰。我們從這個圖來看，在廣州大學城有一塊地，當年我參與了這個地的拍賣，我們競爭不過國企，當時的樓面地價是9800多塊錢，2012年它針對老師推出，大家做地產(chǎn)的人知道，先把高端的人士引進來，然后把自己包裝成高端、大氣、上檔次的樓盤，這樣進行營銷，大家跟大學老師做鄰居，每天在樓下可以見到很多?；?，當時的價格是17000塊錢，我同學當時問我該不該買這個樓盤，我把這個餅圖做出來告訴他看，我說開發(fā)公司這個售價是不賺你錢的。它的房價定價是17350，相對于9800多塊錢的地價，它是不賺錢的。這個當中，政府收的地價占到48.9%，再有各種稅費占57.3%。建安成本是18.5%，其中資金成本是14.11%，其實這部分已經(jīng)很低了。這個盤在一年后再推售，賣到了27000，這樣開發(fā)商就有26%左右的利潤?？梢钥闯觯_發(fā)商賺錢是靠時間換空間，它漲的部分還是地價的部分，當年在拍的土地，都比他原來的9800塊錢要高出30%到50%，所以他賺的是土地升值的部分，其實房產(chǎn)部分是沒錢賺的，賺的是地產(chǎn)部分。當房價到27000的時候，它的資金成本占到了9.56%，這不是它的資金用少了，而是因為房價上升了。在稅費不變的情況下，要減少開發(fā)上的壓力，可能拿銀行開刀，銀行也不干，那怎么辦？這就需要政府提高運行效率，減少審批環(huán)節(jié)，減少資金壓力，降低房地產(chǎn)投資的風險。

　　所以我做了一張證圖，中央電視臺對這個事情進行了連續(xù)的報道。這里是新聞聯(lián)播講的一段話。待會兒我發(fā)言結束還要去參加一個聽證會，就是這兩天鬧得沸沸揚揚的停車費漲價的事情。停車場的建設費用是由市場決定的，土地也是市場決定的，但是它的價格居然有政府部門拍領導馬屁，十年前定的腰斬的價格，然后哄著大家去買車，買完車再收費，再限單雙號，再限牌?，F(xiàn)在大家沒地方停車了，再把停車費漲價。先漲的就是他們控制壟斷資源的路邊停車。然后搞出方案，一個是住宅漲，一個是不漲，但是無論哪個方案，他控制的路邊停車都會瘋漲，不用承擔保管的責任，不用承擔損失的責任，它的租金已經(jīng)是開發(fā)商租金的4倍，現(xiàn)在還要再漲。它拋一個方案出來，讓老百姓去罵開發(fā)商。所以有時候無恥的想法會讓他的行為無知。我也被內(nèi)定為聽證會的人員。但是大家放心，我不會接受這種和諧的，因為這個多余的手就應該收回去。如果還伸向市場的話就應該砍掉，所以廣東省取消物價局，這是個英明的決策。我當時講有三個部門要取消，鐵道部、物價局、發(fā)改委。我也當著中央領導講，發(fā)改委的全程是什么？“阻礙國家發(fā)展不改革委員會”。中央領導也笑了。

　　我們一個投資項目經(jīng)過20個局、53個處室/中心/站，100個審批事項，蓋108個章，繳36項費，共2020審批工作日，即使走最短線路也要799個工作日。前段時間有人提出要取消地震局，你們想沒想到，氣象局有什么作用？它不是光做一個氣象預報，它要做防雷審查，你要找它下面的單位，告訴你這個是什么防雷級別，搞完這個還不行，然后還要搞一個設計，這個又給他們獨家做。我說他們收這樣黑心的錢，你不怕雷劈你嗎？很多的機構審查就是為了收費而產(chǎn)生的，兩個人，一年收幾千萬。我們要將房價的構成比例告訴所有的購房者，我們每個購房者都在為中國的經(jīng)濟做貢獻，我們拿我們的家產(chǎn)，傾家蕩產(chǎn)去買房子，背上了一輩子的債務，實際上是在為中國的經(jīng)濟做貢獻，絕對不是什么不勞而獲。

　　產(chǎn)生這些問題的根源，第一是以批代管的官本位思想，官老爺?shù)男膽B(tài)，第二是部位立法利益化、塊狀化。我們企業(yè)要年審，駕駛執(zhí)照要年審，為什么這些立法不年審呢？我們所有老百姓要對政府制定的法規(guī)每年年審一下。第三是法規(guī)制定過程中缺乏民主的評議。繁瑣的行政審批造成的后果，審批權限成為腐敗斂財?shù)墓ぞ撸岣吡似髽I(yè)的門檻，阻礙了經(jīng)濟的發(fā)展。

　　我們拿土地出讓來看，政府一塊干凈的地賣給你，它把國有土地使用證給你，需要98個工作日，實際上只是更換了用地單位的名字。其實我賣個房子給你也是一樣，只是換個名字而已，也要經(jīng)過很多的手續(xù)。

　　大家都知道，開發(fā)商資質的問題，很多人都知道有開發(fā)商是造假的資質，政府機構也知道。還有委托招標，企業(yè)投標要經(jīng)過招標中心來招標，這也是假的，你可以邀標，派兩個去圍標?，F(xiàn)在很多部門砍不掉，是因為他們要收費，所以給中央領導的建議，所有收費全部取消。

　　廣州能夠做到，有天時、地利、人和，廣州是一個開放改革的前沿城市，我們的書記、市長是非常具有改革精神的，包括中央總結，廣州之所以改革能先做成，關鍵是一把手夠硬，我們的兩個一把手非常過硬。

　　當然，廣州的改革做得好的，我可以背順口溜的，就是市委統(tǒng)籌好，市政府組織好，政協(xié)提案好，還有各部門辦得好。

　　我的觀點：一個政府的行政效率決定了社會的運行效率，也決定了一座城市、一個國家的發(fā)展速度和質量。

　　去年我做了一些事情，很榮幸被孕婦們評為孕婦委員，我們現(xiàn)在辦計生證，在廣東已經(jīng)沒那么麻煩了，海南跟江蘇也是跟廣東學，領結婚證的時候就可以發(fā)計生證了。

　　為此我也做了“人在證圖”，我們一生要辦很多證，我們不是在辦證的路上，就是在辦證，所謂人在證圖就是各個部門各自為政，證出多門。

　　最后與各位官員共勉，包括國家行政學院馬上要開省部級班，我非常樂意去，我跟他們講：為國家辦事、為人民服務。我去講課是從來不收講課費用的，連機票都是我自己出。我跟他們開玩笑，我的級別按照你們的要求只能坐經(jīng)濟艙，但是我坐慣了頭等艙，所以我就自己出機票，我也住不慣招待所，我要住五星級酒店，所以我自己出錢。為國家辦事，為人民服務，當官的不要想錢，部長年薪20多萬，你做這個崗位，你得到的是精神上的，精神上的付出比物質上的付出要多很多。我經(jīng)常跟很多老總講，我們富了才能貴，富和貴就是你的物質充分滿足的情況下，精神上充分的滿足，你才能富而貴。

　　另外有一張文件，今年的政府工作報告對這個也有一定的參考價值，去年全國政協(xié)俞正聲主席專門負責這個課題，就是關于房地產(chǎn)市場的調研，我也有幸參與，這個文件是屬于保密的，請恕我不能把它向大家展示。中央是清楚這個市場是什么樣的，也知道環(huán)境是什么樣的。

　　主持人：謝謝曹委員為我們帶來的辛辣的觀點。我以前也經(jīng)常采訪曹總，真的是風采依然，有很多辛辣的觀點。

　　接下來有請第六位的演講嘉賓，他是：金科地產(chǎn)集團股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生。李戰(zhàn)洪先生的演講題目是：產(chǎn)業(yè)轉型中房企的發(fā)展模式。

　　李戰(zhàn)洪：我本來的演講題目是“產(chǎn)業(yè)轉型中的房企發(fā)展模式”，今天上午我看了這個背景，有幾個關鍵詞，一個是觀點，一個是卓越100，中午我就把PPT重新做了一下，原來是講產(chǎn)業(yè)轉型中的房企發(fā)展模式，如果我們房企在這里面都產(chǎn)業(yè)轉型出去了，我覺得就談不上卓越，更談不上卓越100，所以我們不談房地產(chǎn)之外的事情，我們房地產(chǎn)就不轉型，要突出主業(yè)。包括在資本市場，在股市上面，主業(yè)越突出的企業(yè)，它股價是越高的。所以我就想不談產(chǎn)業(yè)轉移，用另外一個話題來談，把我的題目改為“轉型期的房企模式思考”。

　　我這里不愿意用企業(yè)的頭銜給大家溝通，我更愿意用全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會副主席的身份跟大家溝通。

　　這是去博鰲論壇理事沙龍的時候講的，談到“兩種轉型、兩種能力”，第一個是周期性的調整，第二個是結構性調整，這兩種調整體現(xiàn)兩種企業(yè)的能力。周期性調整，我們企業(yè)往往是等待，它的關鍵詞是時間。結構性轉型靠的是能力。

　　這里有一組數(shù)據(jù)，這里列的是前50強占的市場份額，我們每一次調整，最后的結果都是集中度越來越高，2010年的時候前50強占的市場份額是26.7%，2011年是27.9%，2012年是29.6%，2013年達到32.5%。這有什么關系？我們仔細看，這三年里面，在三年調整的過程中，大家都在唱衰，包括龍頭企業(yè)，他們所有的發(fā)言基本上都是唱衰。但是在唱衰的過程中，大家越做越強大，把一部分企業(yè)給“唱”出去了，這樣市場更干凈，競爭更小。所以，市場的集中度越來越高，并且向大企業(yè)集中的速度越來越快。未來地產(chǎn)的格局是三分天下，三分之一的企業(yè)在這個過程中越來越強大，三分之一的企業(yè)退出，三分之一的企業(yè)正在掙扎，掙扎過去了就強大了，就活下去了，掙扎不過去，那你就要轉型轉出去了。

　　在轉型浪潮下的思考。第一種情況：被忽視，這就是被動的轉型，包括我們未來拿地的指標，逼著你去做商業(yè)，逼著你去做養(yǎng)老，逼著你做旅游休閑等等，它是很被動的，這是企業(yè)的能力不夠。未來無米下鍋，所以他要被動轉型。第二種情況是被夸大的，他盲目的轉型，第三中是被正視的，理性的轉型。其實這三種都正在進行。

　　下面講一下被夸大的轉型。從去年博鰲論壇到現(xiàn)在，沒有一個大型的會議不談轉型，我覺得這個轉型是被夸大的。到底它好了誰？我這里寫的，第一個是功利方。我們越說房價高，政府就越有理由加你的稅，你說錢緊張了，金融機構就會加高利息，你說供求出現(xiàn)矛盾了，政府賣地就會賣出高價?？焖侔l(fā)展的大型企業(yè)它說危機感，把那些中小企業(yè)給嚇退出去，它的集中度越來越高，最后像美國一樣，形成幾家企業(yè)獨大的格局。大家不要一味地轉出房地產(chǎn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)其實在中國所有產(chǎn)業(yè)里面是數(shù)一數(shù)二的，在未來幾年時間里面是不可動搖的，無論怎么樣，不要輕易轉型。

　　轉型大師拉里·博西迪和拉姆·查蘭曾經(jīng)說過，“到了徹底改變企業(yè)思維的時候了，要么轉型，要么破產(chǎn)”。后面有一個名詞解釋，什么叫轉型，轉型不是轉出企業(yè)之外，企業(yè)主動預見未來，實行戰(zhàn)略轉型，企業(yè)分析、預見和控制轉型風險對于轉型能否成功至關重要。好好研究一些話題，就知道企業(yè)怎么做。

　　我們怎么看待轉型？它是企業(yè)長期的經(jīng)營方向、運營模式，及其相應的組織方式，資源配置方式的整體性轉變。碧桂園轉型是非常好的，它不是把產(chǎn)業(yè)轉走了，而是強化了它的能力，它有一點值得我們借鑒，就是它在機制上進行了創(chuàng)新，它的每個團隊特別有活力，而且它每個區(qū)域公司可以跨區(qū)域拿地發(fā)展，比如說你是上海公司的，你拿一塊西安公司的地也可以由上海公司來操作，它有機制的創(chuàng)新，是內(nèi)部的轉型創(chuàng)新。

　　轉型的趨勢。在過去的十年，全國50強品牌開發(fā)商主要做了兩件事，一是上市，第二是全國化。未來的10年，全國50強品牌開發(fā)商正在做兩件事，一是房地產(chǎn)金融，二是多業(yè)態(tài)拓展，它不是產(chǎn)業(yè)轉到其他的地方去，而是把旅游、工業(yè)園區(qū)、酒店、商業(yè)、寫字樓、商務等等都冠上地產(chǎn)的名字。所以它的主業(yè)還是地產(chǎn)。

　　在轉型的過程中有5個方面的戰(zhàn)略選擇，第一個是有機增長型的，他們主要是按照規(guī)律穩(wěn)定增長，不為無關的商業(yè)機會所動，堅持主業(yè)。第二種是搏傻投機型，他們進入全新的領域，靠早入行而成為專家，對自認為不長遠的項目也會早入早出。第三個是三級躍升型的，他走出一條產(chǎn)品、品牌、資本經(jīng)營層面躍升之路。第四個是基地驟變型，它是以地為本，提高抗風險能力，享受地產(chǎn)增值，塑造實力形象，借助某一時機突然崛起。第四是危機推遲型，習慣把危機作為發(fā)展線索，樂觀在危機中不斷地解決問題，把企業(yè)不斷地帶到明年。就是我們說的產(chǎn)業(yè)轉型，好多的企業(yè)現(xiàn)在的對策基本上都是采取危機推遲型，先拿到地再說，不管是做什么項目，本來是擅長做住宅項目的，他去做商業(yè)、養(yǎng)老、園區(qū)等等，他都是先拿到再說，然后再想辦法，讓企業(yè)一年一年的活下去。

　　轉型主要有四個方面，一個是開發(fā)產(chǎn)品的提升，第二個是開發(fā)業(yè)態(tài)的拓展，包括酒店、商業(yè)、旅游、休閑、養(yǎng)老等等，第三個是開發(fā)模式的轉變，第四個是開發(fā)融資的創(chuàng)新。

　　轉型也有轉型的難處，轉型商業(yè)地產(chǎn)有4個不要進入：第一個，如果是掛商業(yè)的頭賣住宅的肉，不要進入，第二，如果商家的控制能力不夠，不要進入，還有一個是受指標所限，被動的企業(yè)不要進入。第四個是如果是高周轉、現(xiàn)金流導向的企業(yè)不要進入。

　　開發(fā)商轉型要贏得未來，他要注意到這三個方面的變化：第一，從黃金到青銅，黃金是不用加工就有價值的，青銅是要加工才有價值，這指的是產(chǎn)品，產(chǎn)品是從黃金到青銅的。第二是從情人到夫人，對未來的可持續(xù)經(jīng)營更重要，第三是從資金到資產(chǎn)，由過去的注重現(xiàn)金流導向到注重資產(chǎn)質量優(yōu)化，現(xiàn)在正在向這方面過渡。

　　最后回到美國著名學者的一句話，中國的企業(yè)很多能看到方向，但往往在原地踏步。希望還處在觀望階段和迷惘階段的地產(chǎn)企業(yè)盡快行動起來，將新的發(fā)展戰(zhàn)略付諸行動。歷史的經(jīng)驗也告訴我們，一直認為中國房地產(chǎn)有泡沫的企業(yè)，不具備可持續(xù)發(fā)展能力。在這里面沒有泡沫，如果有泡沫，就說明你的企業(yè)能力已經(jīng)弱化了，你真的要做產(chǎn)業(yè)轉型了。

　　主持人：非常感謝李戰(zhàn)洪先生的演講，接下來有請下一位演講嘉賓：房多多網(wǎng)絡科技有限公司聯(lián)合創(chuàng)始人、COO曾熙先生。

　　曾熙：謝謝各位，時間非常趕，同樣一個命題去年在萬科的論壇上我花了30分鐘，今天我盡量拋出一些觀點給大家作為會后的一個回味。

　　說房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)，在過去得很長一段時間里面，房地產(chǎn)行業(yè)是沒有互聯(lián)網(wǎng)思維的，在最近一年里面，發(fā)現(xiàn)這個行業(yè)有本質的變化，房多多在過去一年時間里面，我們致力于在這個領域做一些探索和創(chuàng)新，所以我今天帶來的觀點是我們公司集體的智慧。

　　在此之前，我想給大家看一看互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展速度，房多多這個公司成立了三年，我們2013年的平臺交易額是400億，在2014年要達到2000億，萬科從創(chuàng)業(yè)到2000億，花了20幾年的時間，我們只需要三年，這就是互聯(lián)網(wǎng)。

　　我們的團隊主要是認為既要懂房地產(chǎn)，也要懂互聯(lián)網(wǎng)，還要懂未來的大數(shù)據(jù)，所以在這個基礎上我們提煉了一些觀點來跟大家分享。

　　首先分享的第一個方面是房地產(chǎn)行業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)會有一些什么樣的碰撞。從開發(fā)商來講，大家可以看到最近的一個現(xiàn)象，這是愛瑞咨詢2013年的數(shù)據(jù)，我們每個人每天在互聯(lián)網(wǎng)上的時間已經(jīng)達到3小時，平均用互聯(lián)網(wǎng)的次數(shù)接近50次，每一次只有3.5分鐘，也就是說互聯(lián)網(wǎng)在移動時代的到來，每個人的生活時時刻刻都在跟它發(fā)生著關系，這種關系讓互聯(lián)網(wǎng)和我們的生活實現(xiàn)了連接。這樣一個時代，讓我們看到了什么？其實在發(fā)明了蒸汽機，到后來的PC，再到目前的手機，移動互聯(lián)網(wǎng)，我們在工業(yè)時代、互聯(lián)網(wǎng)時代和移動互聯(lián)網(wǎng)時代交錯運行的今天，我們的下一個時代會是什么？這個留給大家做思考。

　　另外一個，我們看一下房地產(chǎn)。我認為房地產(chǎn)行業(yè)是整個大宗資產(chǎn)行業(yè)當中互聯(lián)網(wǎng)程度最低的行業(yè)之一，另外一個行業(yè)是汽車行業(yè)，但是美國出了一個特斯拉，開啟了汽車行業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)結合的先河，本人也是特斯拉的首批用戶。房地產(chǎn)每年占據(jù)GDP20%左右這么大的市場，居然和互聯(lián)網(wǎng)結合程度非常低，所以我認為，不管是發(fā)展商還是整個房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者，都應該去結合互聯(lián)網(wǎng)看一看。

　　這個時代里面，在其他的傳統(tǒng)行業(yè)，比方說再傳統(tǒng)不過的手機行業(yè)出了小米，上周我們在小米公司交流了三天，雷軍說站在臺風口上，豬都可以起飛，小米在三年做到100億美元的市值，這個市值相當于萬科的市值。在過去的2013年，我們也看到了很多互聯(lián)網(wǎng)的大事，百度19億買了一個手機助手，谷歌1月10號在美國花了32億收購了NEST，這個產(chǎn)品只是一個空調的恒溫器而已，它只不過是互聯(lián)網(wǎng)化而已，這樣就使它有32億的市值。百度、騰訊、阿里這些企業(yè)為什么在這么短的時間這么賺錢？就是我們認為互聯(lián)網(wǎng)即將進入一個新的時代，我們稱之為入口的時代，掌握了入口的平臺一定是在這個行業(yè)中最具價值的。反過來說，房子是生活數(shù)據(jù)的最大載體，因為人在房子里面的時間是最多的，那我們的房地產(chǎn)開發(fā)商能成為互聯(lián)網(wǎng)的下一個入口嗎？我提出一個觀點，萬科也非常認同，未來的智能生活的物聯(lián)網(wǎng)，NEST實際上就是一個物聯(lián)網(wǎng)的小終端而已，但在我們的家里面，有很多這樣的終端沒有被互聯(lián)網(wǎng)化，當它們被互聯(lián)網(wǎng)化以后就會帶來互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)真正結合。這是我們提出的關于房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)結合的一個入口。

　　第二方面我想講講電商，房多多主要的業(yè)務就是做電商，房地產(chǎn)行業(yè)真正進入電商時代了嗎？目前房地產(chǎn)有線下賣廣告的，也有線上賣廣告的，這是真的進入了互聯(lián)網(wǎng)時代嗎？我們的答案是完全沒有。怎么這樣說了？我認為房地產(chǎn)要進入電商時代，需要幾個創(chuàng)新，創(chuàng)新之一是互聯(lián)網(wǎng)廣告本身就要創(chuàng)新?，F(xiàn)在開發(fā)商花了大量的錢去做廣告，但是我們絕大部分的開發(fā)商并不知道互聯(lián)網(wǎng)廣告該怎么做，京東每年花十幾個億在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告，大家看到了嗎？大家看到它做的廣告跟我們開發(fā)商做的廣告是一樣的嗎？搜索引擎是網(wǎng)絡廣告的第一大廣告形式。這是艾瑞咨詢的調查，搜索引擎占到55%到65%的市場，這里面沒有房地產(chǎn)商的身影，這個廣告它是最有效的廣告，但是沒有開發(fā)商的身影?，F(xiàn)在方興未艾的是DSP廣告，在美國，這個廣告市場是34億美金，在中國只有它的1/10，DSP廣告就是基于大數(shù)據(jù)追蹤的廣告，我們每個人在互聯(lián)網(wǎng)上花很多的時間，其實你的行為都是被追蹤和記錄的，通過這種大數(shù)據(jù)的分析，就能知道我這個項目應該找什么樣的用戶，我這個商品應該賣給誰，那么就知道我的廣告要賣給誰，DSP平臺就是做大數(shù)據(jù)的分析和標記，這樣的平臺開發(fā)商目前更是聞所未聞。我們現(xiàn)在看到的廣告就是這樣的，打開一個頁面，看到的是琳瑯滿目的廣告，一個廣告一個月交多少錢，這樣的廣告效率是非常低下的。我們認為在未來的互聯(lián)網(wǎng)廣告，我們推出一個搜索引擎+DSP平臺+RTB的技術，這樣它可以打到20萬家網(wǎng)站上，這里面的客戶和流量都是我們的廣告的對象，只是說我們這樣的廣告是按次付費的，并不是按時間付費的，也就是說我只要展示給我想展示給他看的客戶，不是誰打開都是廣告。所以廣告可以從千人一面變成千人千面，這就是互聯(lián)網(wǎng)廣告，這種廣告其實比傳統(tǒng)的圖形廣告效率要高10倍以上。另外一個，在互聯(lián)網(wǎng)上，其實所有的行為都是被追蹤的，京東現(xiàn)在的系統(tǒng)已經(jīng)可以實現(xiàn)我花一萬塊錢做廣告，在今天晚上我就知道我有多少訂單，我的訂單帶來多少利潤。但是我們做互聯(lián)網(wǎng)的都知道，有一句名言說，我知道我的廣告50%是浪費的，但是很遺憾，我不知道是哪50%，所以我還是要投。在互聯(lián)網(wǎng)上，一切的數(shù)據(jù)都是可記錄、可追蹤、可標記的，所以績效分析、渠道效果、效果詳情、投放管理，在互聯(lián)網(wǎng)上一定是可以實現(xiàn)的，這是我們公司的一個產(chǎn)品，回頭我們可以詳聊。

　　現(xiàn)在線下的渠道也需要做互聯(lián)網(wǎng)化，現(xiàn)在開發(fā)商覺得廣告沒效，所以我們更多的做渠道。但是你會發(fā)現(xiàn)，互聯(lián)網(wǎng)恰恰就是能夠讓海量資源聚焦，精確制導的方式，所以線下渠道的互聯(lián)網(wǎng)化也可以提高我們的渠道的水平。

　　在線下有一個客戶的入口，就是經(jīng)紀人，目前中國的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司超過10萬家，大家知道北京戀家在北京一個市場的業(yè)績已經(jīng)超過了所有的新房代理公司。中原地產(chǎn)的二手房利潤遠遠高于一手市場。經(jīng)紀公司在過去幾年發(fā)生了很大的變化，在中國已經(jīng)有1500萬的經(jīng)紀人，超過2000及分銷機構，把這些資源利用好，它可以發(fā)揮很大的作用。碧桂園為什么這么強大，就是因為它有一套大的管理系統(tǒng)。劉強東從2003年開始創(chuàng)業(yè)，一開始做的是系統(tǒng)，并不是去賣產(chǎn)品，所以他說真正強大的是后臺。這樣的一些工具，能夠極大地提升線下客戶的效率，在美國已經(jīng)全面進入互聯(lián)網(wǎng)工具的時代。我每年在美國會待一個月，就是看他們這些東西，這是去年在11月份，美國的一個行業(yè)展會上展出的非常有代表性的，幫助線下人賣房子，怎么樣找到客戶，怎么樣分析市場的工具，在互聯(lián)網(wǎng)時代，這些工具都將提高我們的效率，這是第二個創(chuàng)新。

　　第三個創(chuàng)新，建立整個營銷的心態(tài)。微信的創(chuàng)始人張小龍分享了一個觀點，微信的夢想是什么？很多人可能不知道，他用一句話概括，微信就是通過微信連接世界。這種點對點的連接改變了我們的生活，所以在未來房地產(chǎn)的生態(tài)圈里面，開發(fā)商、業(yè)主、經(jīng)紀人、購房者通過點對點的連接，一定能夠產(chǎn)生更大的能量。所以，未來的生態(tài)會因為互聯(lián)網(wǎng)而改變，未來它是一個生態(tài)圈的概念。

　　基于以上的觀點，我們提出來，什么是房地產(chǎn)真電商？在京東、淘寶把東西賣給你叫電商，在房地產(chǎn)上呢？其實房子不會移動，房子沒有物流，真正能流動的是人，我們能把買房者送到售樓處買房，這叫電商?；ヂ?lián)網(wǎng)平臺應該考慮如何讓某個樓盤或者某個客戶無現(xiàn)金進行交易，按照效果付費，這才叫電商?；谛Ч顿M的四大平臺缺一不可，第一個是線上的心理平臺發(fā)布信息，第二線下的服務平臺，傳統(tǒng)的電商有物流，在目前來說房地產(chǎn)是要把人送到售樓處，那么線下的服務非常重要。第三是IT系統(tǒng)，沒有系統(tǒng)管理的電商不叫電商，最后是運行規(guī)則，就像阿里有信用機制，有商家的信用體系，這就是規(guī)則，沒有這四個體系是不可能成為電商的。

　　最后回到房多多的夢想，我們的電商夢想，房多多就是基于這四個體系，第一個要形成廣告的高效互達，第二，線下實現(xiàn)一對一的經(jīng)紀人對看，把客戶送到售樓處，這叫物流，第三，我們從創(chuàng)業(yè)開始就研發(fā)了一套系統(tǒng)，目前這套系統(tǒng)上沉淀了15萬經(jīng)紀人，目前有50萬用戶通過這個系統(tǒng)進入售樓處，最后一個是信用機制，通過這四個緯度共同發(fā)力，我們才能說是真電商，為開發(fā)商的項目，為買房者、經(jīng)紀人提供一個很好的平臺?；谶@個，我們的夢想是“讓買房、賣房都很爽”。在房地產(chǎn)行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)的大幕剛剛開啟，我們很榮幸今天跟大家分享，我們也希望這個行業(yè)的從業(yè)者和開發(fā)商一起探索未來。

　　主持人：接下來有請下一位演講嘉賓，他是德信資本董事長陳義楓，為我們帶來的演講題目是“房地產(chǎn)金融形勢與房地產(chǎn)基金對策”。

　　陳義楓：諸位下午好，我們是房地產(chǎn)基金管理公司，房地產(chǎn)市場有各種參與博弈的力量，地產(chǎn)基金作為一股嶄新的力量，也越來越具有更大的影響力，今天我跟大家分享站在地產(chǎn)基金的視角怎么看這個市場，我們準備怎么做，供大家參考。

　　我講四個關鍵此，第一是小周期，第二是大結構，第三是警惕流動腥風醎，第四是創(chuàng)導主動安全。所謂小周期，指的是周期波動的幅度比較小，而不是說很短的周期。大結構指的是結構化差異越來越大。

　　首先講小周期。房地產(chǎn)具有投資屬性，也也很明顯的周期性。周期從時間跨度來分有長周期和短周期之分。我們認為，從長周期來講，從2011年以前，第一個十年基本上是一個單邊比較快上漲的走勢。當然這里面因為外部沖擊，有一些短期的急跌，但是總體上是一個上漲的趨勢。第二個十年，我們認為是白銀十年，我們認為第二個十年的基本格局會窄幅波動、緩慢上升。以十年跨度來看，目前所處的第二個十年就是窄幅波動、緩慢上升的階段。為什么有這個結論？我們認為，樓價有很多長周期的支撐因素，支撐它能夠在比較高的價位上有很多因素，第一個是經(jīng)濟增長、購買力上升，這是一個基本面，而且目前的習李新政還是給大家?guī)硪恍┬判?，全面深化改革是夯實?jīng)濟基礎、提升經(jīng)濟增長的可持續(xù)性的舉措，長線看好。第二，我們認為城市化還處于快速城市化的階段，實實在在的城市化率也就40出頭，還有很長的路要走，速度還比較快。第三，貨幣還會持續(xù)超發(fā)。今天上午有一位老師講了，貨幣從過度寬松到不太寬松，這本身是一個趨緊的過程，這一點我非常贊同，從過度寬松變成比較寬松，再到適度寬松。但是我想這是一個漸進的過程，總體上還是比較松的，不會太緊。貨幣環(huán)境正?；且粋€漸進的過程。有人說，利率市場化，尤其是存款利率市場化，帶來投資性購房的替代效益，這一點我也贊同，而且我認為這一點是一個實質性的重大影響因素。但是反過來講，一個漸進式的存款利率市場化不僅僅是余額寶帶來的，從幾年前開始就有了，所以這是實質性的長遠影響，但是也不是一夜之間出現(xiàn)的影響，所以我們認為這個因素還是一個中性的因素。再一個是土地供應受到限制，尤其是特大型城市，土地財政的沖動很難一下子改變。當然還有投資因素，收入分配不均，少數(shù)人擁有大量的財富，購房仍然是一個重要選擇。所以我們認為有很多長周期的支撐力量，支撐房地產(chǎn)市場向好。

　　政府也擔心樓價過快上漲，繼續(xù)擴大泡沫，調控力度仍然會很大?，F(xiàn)在不提調控不等于沒有調控，其實是沒有反復去說，但是原來有的都在做，所以我認為調控在需要的時候會有，調控者的調控水平有所提高，調控的節(jié)奏把握得更好，過去兩三年政府對市場的表現(xiàn)應該是比較滿意的。

　　但是政府調控的政策目標，我認為它是要求穩(wěn)，而不是要求跌。我們還不敢認為政府是希望它大幅上漲的，但是政府可能真的希望它穩(wěn)步、可接受的上漲，我們認為政府的心思跟它說的恐怕還不一樣。現(xiàn)在最高領導人強調避免犯顛覆性錯誤，強調底線思維，強調雙向調控等等，這些都告訴我們，快不了，包括今年定了GDP7.5%的增長目標，業(yè)界認為還是比較高的，所以我們認為地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟高度的相關性，它差不到哪里去。所以不漲、小漲或者平穩(wěn)成為政府調控的目標，也是各方的共識。所以我們認為，窄幅波動、緩慢上升是我西索處這個十年周期的一個基本特征，這是長周期來看。從短周期來看，我們認為2012年月份到2013年末這個強周期已經(jīng)過去。強周期的特征就是漲得非?？欤痪€漲得更快。

　　展望未來，我們認為可能有一年半左右的弱周期。弱周期的特征，首先全國的平均樓價是平穩(wěn)的，不一定能跌得下來，但是漲幅也不會大，這也就是弱的情況，一線城市還是會漲得比全國平均高一些，我們還是看好一線城市的。二線城市總體平穩(wěn)，大家分化會加劇，三四線會出現(xiàn)兩極分化的情況。

　　地產(chǎn)行業(yè)具有金融屬性，我們進入了一個波動幅度比較小的時代，周期我們可以去考慮，但不是最重要的考慮因素。反過來講，這個結構化差異會加大，我們要更加重視結構化。

　　首先，一二三線之間的差異會加大，兩極分化會更加嚴重。同一個級別，比如說二線，二線內(nèi)部分化加劇，三四線內(nèi)部就更加分化加劇。分化看什么？我認為分化看供求，要找好的地方去投資，分析它的供求關系。供應要看幾個方面，第一是看現(xiàn)有人均居住面積，第二看過往三年累計的供地面積?，F(xiàn)有的存量如果飽和了，那么消化能力就比較弱，過去幾年的累計供地形成當前的一手房供應，還有看地方政府的風格，以及它的土地儲備，地方政府的風格可以嚴重影響一個城市的地產(chǎn)走勢。需求主要看產(chǎn)業(yè)，今天上午有專家也講過，我也很贊同。看這個產(chǎn)業(yè)在全國的產(chǎn)業(yè)布局里頭有沒有很強的區(qū)域競爭力，能不能吸附周邊的資源。

　　當然，除了區(qū)域的差異化、結構化之外，還有交易對手，我們作為地產(chǎn)基金，我們跟開發(fā)商是一個交易對手的關系，我們要看它的品牌、產(chǎn)品、融資成本等等，這些代表開發(fā)商的市場競爭力的核心要素，它的差異也很大，所以為什么會有行業(yè)集中度的加速提升。不同業(yè)態(tài)之間，我們認為分化也會更明顯。

　　大結構指的是結構化差異加大，投資機會長期存在，但是這樣的投資機會需要高度專業(yè)化的判斷能力、挖掘能力才能夠把握得住，所以我們認為，未來可能作為個體的投資者會比較迷盲，作為機構投資者恐怕會有更多的機會。

　　作為地產(chǎn)基金，我們的投資策略，很重要的一個策略就是警惕流動性風險，這是針對未來一兩年的弱周期而言的。我們認為弱周期，地產(chǎn)價格走勢總體上是比較平穩(wěn)的，雖然比較弱，但是還是處于平穩(wěn)的范圍內(nèi)，但是去化速度會明顯放慢，流動性風險凸現(xiàn)出來，因為投資需要回收，回收依賴于銷售，銷售速度的減慢，它的減慢的幅度遠遠大于價格波動幅度。所以我們認為，要在足夠的安全邊際確保投資安全性的前提下，要充分注重流動性。我們認為流動性是比安全性更加高的要求，這是從機構投資者的角度來看的。我們認為，地產(chǎn)投資達到一定的安全邊際，達到一個安全性的要求是相對比較容易的，但是要準時、足額的回收你的投資，能夠在預算的時間內(nèi)做到，相對比較困難。

　　地產(chǎn)基金這個行業(yè)目前處于發(fā)展的初級階段。什么叫初級階段呢？就是大部分的地產(chǎn)基金都是固定收益、固定期限，成本還比較高，到期必須要兌付。這樣的地產(chǎn)基金的初級階段的屬性，要求我們要更加謹慎對待流動性風險，要優(yōu)化投資方案，做好充分的準備。

　　最后一點，倡導主動安全。德信資本在多年的實戰(zhàn)中，我們借鑒了汽車制造行業(yè)的主動安全的理念，對待風險要防范于未然，我們要提前管理風險、提前規(guī)避風險，以及我們在這個理念指導下創(chuàng)造一系列的方法論和工具箱。我這里講一個實戰(zhàn)的邏輯，我們要在理性分析市場的基礎上，首先制定有針對性的投資策略，我們認為投資先搞清楚策略，而不要就項目論項目，漫無邊際，這樣犯錯的幾率較大，效率還比較低。有了策略之后，根據(jù)這個策略來選擇投資標的，尋找投資對手，并且通過精準的選手來規(guī)避風險。你有正確的策略，按照這個策略找對了機會，絕大部分的風險就規(guī)避了，然后再把投資方案設計好，使得這個方案有更大的糾錯能力，就是出現(xiàn)了一般的錯誤，你都能解決，你已經(jīng)做了后備措施，做了壓力測試。然后抵押擔保的措施，我們認為是被動措施。就像汽車一樣，ABS屬于主動安全措施，安全氣囊就屬于被動安全措施。所以這應該是最后一個舉措。

　　由于時間關系，我點到為止。

　　主持人：朋友們，接下來就到了今天下午的最后一位演講嘉賓，她是金融分析家，北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹女士，她為我們帶來的演講題目是“2013到2014年房地產(chǎn)金融市場回顧與地產(chǎn)企業(yè)金融戰(zhàn)略重塑”。

　　杜麗虹：大家下午好！我今天想和大家共同來回顧和探討一下房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展和變化。首先說說這幾年的總體變化，從地產(chǎn)行業(yè)來說，這幾年當然有很多的變化，但是最值得注意的一個變化是，地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式在發(fā)生變化。最重要的一個表現(xiàn)，就是我們行業(yè)的經(jīng)營杠桿在降低。地產(chǎn)行業(yè)一直是靠杠桿生存的，我們主要用兩個杠桿，一個叫財務杠桿，就是大家所熟知的負債率的杠桿，還有一個是經(jīng)營杠桿，它是指我們利用預售的模式，從而可以使用較少的自有資金來撬動較大資產(chǎn)規(guī)模的杠桿。

　　但是在過去的這幾年，地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營杠桿出現(xiàn)了明顯的下降。原因有兩個：第一是土地成本的上升，關于土地成本的上升幅度到底有多大，我想大家都有親身的體會，所以我就不詳細說了。高地價它不僅侵蝕了企業(yè)的利潤率，它還導致了地產(chǎn)企業(yè)前期的投資壓力增大，使我們的投資回收周期延長，周轉速度減慢。我們做過一個測試，如果土地成本在總的售價中的占比從20%上升到30%的話，那么它的影響不僅是毛利潤率會降低10個百分點，還會使企業(yè)的周轉率降低25%到30%。因此，即使你可以通過更高的房價來把地價轉嫁給消費者，由于前期的投資比重上升了，所帶來的經(jīng)營杠桿降低的效果是不會被抵消掉的。

　　另外一個導致行業(yè)經(jīng)營杠桿降低的重要原因就是持有物業(yè)的占比在持續(xù)的上升。截止到2013年末，全國施工中的辦公樓的面積已經(jīng)達到了將近2.5億平方米，它相當于2013年全年寫字樓銷售面積的8.5倍。在零售物業(yè)方面，截止到2013年末，累計施工中的商業(yè)營業(yè)用房的面積超過8億平方米，它相當于2013年全年銷售面積的9.5倍。結果就是我們在商業(yè)地產(chǎn)上的施工面積，在商品房總施工面積的占比，已經(jīng)從2006年的6.5%上升到了現(xiàn)在的15.8%，在總投資著中的占比接近了20%。商業(yè)物業(yè)的投資回收周期是比較長的，如果是純持有的模式肯定是在10年以上的，即使是租售并舉的模式一般的投資回收期要達到5年，這就使得我們正常情況下的投資回收周期也從原來純開發(fā)模式下的一兩年延長到了三五年，行業(yè)的整體周轉效率出現(xiàn)了明顯的下降趨勢。

　　這里紅色的一條線是上市公司平均的過去這幾年的周轉率，藍色的線是2013年上半年銷售額在百億元以上的企業(yè)的周轉率，這兩條線都是呈持續(xù)下降的趨勢。

　　項目的投資周期在延長，但是企業(yè)的資金來源期限并沒有明顯的變化。比如說2013年中期的時候，我們用上市公司做個例子，地產(chǎn)上市公司的資金結構中，平均23%來自預售款，14%來自各項應付款，包括應付的工程款和土地款。16%是短期借款，15%是長期借款，包括信托的貸款，5%是債券發(fā)行，包括在香港上市發(fā)行的境外美元債，還有27%是權益資本。從這里面剔除掉預售款以后，我們會發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)上市公司平均的預售期限只有1.7年。它是什么意思呢？如果要使我們的投資周期和我們的負債資金來源期限相匹配的話，就行業(yè)平均來說，我們最多能夠讓持有物業(yè)的占比在總的投資中不超過7%。但是我剛才已經(jīng)提到了，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)的投資比例已經(jīng)接近了20%，遠遠地超過了7%，這就意味著整個地產(chǎn)行業(yè)面臨著一個短債、長投的期限錯配問題。

　　再看看過去這幾年金融行業(yè)的變化，過去這幾年中國社會的融資結構發(fā)生了很大的變化，最大的一個變化就是銀行業(yè)的作用在降低。銀行貸款的占比已經(jīng)從10年前的90%以上下降到現(xiàn)在的60%左右。剩下的是什么呢？我們可以看到2013年的時候，委托貸款的占比從10年前的2%上升到15%，信托融資從0上升到11%，企業(yè)債從1%上升到10%，保險及其它社會融資從1%上升到4%。所以2013年，新增的人民幣貸款并不是很多，8.9萬億，但是全社會的融資總額達到17.3萬億，這個數(shù)字又創(chuàng)了一個歷史新高，比我們有4萬億投入的2010年，以及之前的2012年都要高的。雖然社會融資的結構發(fā)生了很大的變化，但是總體上來看，整個社會企業(yè)的融資期限仍然是比較短的，舉個例子，像我們的貸款中，貸款余額中大概42%是短期貸款和票據(jù)融資，而新增的貸款中大概有一半都是短期貸款和票據(jù)融資，即使是中長期貸款，期限一般也只有兩三年。信托貸款的平均期限也是兩年。所以我們企業(yè)的融資期限并沒有明顯的增長。

　　為什么會出現(xiàn)這樣的一個現(xiàn)象呢？背后的原因就是在于，我們的整個社會目前雖然銀行貸款的占比已經(jīng)下降到60%，但是仍然是一個以銀行為主導的融資體系。大家知道，銀行為主導的融資體系，它從來都是短債長投的，銀行都是利用客戶比較短期的甚至是活期的存款來支撐長期的項目?，F(xiàn)在的人民幣存款里面，大概30%是活期和臨時性的存款，加上一年以內(nèi)到期的存款，50%以上都是短期的?，F(xiàn)在比較盛行的理財產(chǎn)品，它一般是幾天到幾個月的期限，這樣就使得銀行的資金來源變得更短了。而且還有一個重要的問題，以前銀行可以很安全地做短債長投的事情，因為人民幣存款每年都在增長，雖然這部分存款從個別存款來說，它是可以被隨時提走的，但是就這個存款總量來說，它是不會減少，甚至是不斷地在增加的。但是受到近年來創(chuàng)新的理財工具的沖擊，存款搬家的趨勢很明顯，我們看到最明顯的就是今年一月份的時候，人民幣存款下降了9400億，這是過去10年來單月的最大降幅。受到這個影響，現(xiàn)在四大銀行的存款利率都上浮到了上限的水平上。

　　銀行的這種短債長投以及存款搬家的趨勢，實際上監(jiān)管機構也是意識到了，所以才在去年6月的時候，央行做了一次不給貼現(xiàn)的警告，原意是想做一次警告，但是由此引發(fā)的連鎖反應超過了所有人的預期，這也就是我們知道去年6月的錢荒事件。錢荒以后，在很長一段時間內(nèi)，銀行之間的同業(yè)拆借利率都是處在一個比較高的水平上，我們看到銀行的隔夜拆借利率從2013年的2.1%上升到年末的3.7%，其中6月20號那一天的隔夜拆借率達到了19.8%，即使銀行之間給出20%的利率都借不到錢。在2月份的時候，由于央行的放款，銀行之間的拆借利率有所降低，但是目前一個月到三個月的拆借利率仍然在3%到5%以上。這也就是為什么大家看到余額寶等等的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品能夠給出一個比較高的短期資金利率，它實際上是鉆了銀行同業(yè)拆借利率從去年6月以來一直處在比較高水平的空子。這是銀行同業(yè)拆借利率，一天、7天、一個月、三個月的圖，一直到2014年1月份都處在過去10年來的最高水平上。

　　銀行短期資金成本的上升，也推高了整個社會的融資成本，所以在去年執(zhí)行上浮貸款的比例，是從35%上升到了65%，由于這樣一系列的事件，它起因是金融市場上的一些創(chuàng)新，導致了銀行的一些存款資金的外流，存款的外流就引發(fā)了銀行短債長投風險的暴露，再加上央行的警示，使得這個風險被所有人都看到了，就引發(fā)了銀行間的短期拆借利率一直處在一個很高的水平上面。這個很高的水平又被很多互聯(lián)網(wǎng)金融的產(chǎn)品鉆了空子，所以我們知道，第一款互聯(lián)網(wǎng)金融的理財產(chǎn)品，阿里的余額寶恰恰就是在去年6月份上線的，之后又有了一系列的理財?shù)慕鹑诋a(chǎn)品，這些產(chǎn)品都曾經(jīng)給6%、7%，甚至達到8%的收益率。

　　這樣的一個結果就使得整個金融市場的利率曲線發(fā)生了扭曲，短期的資金成本在迅速的提高。這張圖是銀行間債券市場的票據(jù)收益率，最底下是一年期的，最上面是7年期的，我們可能去年一個明顯的變化，一年期上升的幅度遠遠超過3年、5年和7年，其實它的收益已經(jīng)接近了3年、5年和7年期，整個利率曲線發(fā)生了扭曲，使得整個市場明明短期資本的利率已經(jīng)做到6%到7%了，長期資本就更加稀缺了。

　　當然看到這樣一個情況，監(jiān)管機構也在努力出臺一些針對互聯(lián)網(wǎng)金融以及其它金融創(chuàng)新產(chǎn)品的監(jiān)管措施，但是我們說，這些監(jiān)管措施它的補漏是需要時間的。而在這個期間內(nèi)，現(xiàn)在的情況是傳統(tǒng)的制造業(yè)它的投資回報已經(jīng)不足以覆蓋資金成本。人民銀行對5000家企業(yè)統(tǒng)計的調查顯示，企業(yè)的銷售成本利潤率已經(jīng)從2007年的10%以上下降到現(xiàn)在的6%以上，工業(yè)企業(yè)的總資產(chǎn)回報率從10.4%下降到8.77%，如果從這里面再剔除掉一些壟斷性行業(yè)的企業(yè)，實際上民營企業(yè)的回報率更低，已經(jīng)不足以覆蓋資金成本了。

 

　　所以我們說，現(xiàn)在中國市場最大的風險，不是信用風險，也不是我們說的房地產(chǎn)市場的價格崩潰的風險，而是流動性風險，就是整個市場在用一個短期的資金來支持長期的投資項目。

　　這樣的一個風險，它也在從金融體系向地產(chǎn)行業(yè)延伸過來。為什么這么說呢？以前地產(chǎn)企業(yè)做一些長期的投資，比如說做一些商業(yè)地產(chǎn)項目的投資，我們最主要的資金來源，或者說最希望的資金來源是將來這個項目落成以后，我可以去申請經(jīng)營性的物業(yè)貸，但是實際中我們知道，商業(yè)銀行由于它的大部分資金是短期的資金，所以它不太可能把大量的資金投放在一些五年、十年，甚至更長期限的項目上，尤其是從錢荒以來，很多銀行已經(jīng)開始減少了像二手房貸和經(jīng)營性物業(yè)貸的發(fā)放量，因為它想削弱一點期限錯配的問題。

　　從國際上來看，商業(yè)銀行也從來都不是商業(yè)地產(chǎn)的主要資金的提供人，因為商業(yè)地產(chǎn)它的這種長期性和商業(yè)銀行資金來源的短期性實在是非常的不匹配。此外，投資商業(yè)地產(chǎn)一個很大的好處，無論是對個人還是對企業(yè)，它具有抗通貨膨脹的作用，但這個好處只能被股權投資人所享受，銀行作為一個債權投資人它是享受不到這個好處的，所以它做商業(yè)地產(chǎn)的時候，它的風險和收益是不匹配的，所以從國際范圍來看，商業(yè)地產(chǎn)它資金的主要來源都是像保險公司、養(yǎng)老基金這樣的投資人。但是由于中國的保險市場是一個新興的市場，所以它的規(guī)模還不是很大，現(xiàn)在信托的規(guī)模都已經(jīng)超越了保險資金的規(guī)模。

　　另外一個，以往我們的監(jiān)管機構是不允許保險資金去投資非自用不動產(chǎn)的，但是從2010年保監(jiān)會出臺了允許保險資金去投資非住宅類的商業(yè)不動產(chǎn)，到2012年也出臺了細則。所以我們可以看到，其實在2013年的時候，保險公司、保險資金已經(jīng)做了很多商業(yè)地產(chǎn)領域的投資。在地產(chǎn)金融創(chuàng)新方面也進行了很多的創(chuàng)新產(chǎn)品，比如說泰康聯(lián)合天房實業(yè)推出的不動產(chǎn)債權計劃，還有一系列保障性住房的計劃，包括華泰武漢保障房計劃等等。最大的一筆是民生銀行為大連萬達定制的一款商業(yè)保險債權計劃，募集資金50個億，投資期10年，用于萬達旗下的6個商業(yè)地產(chǎn)項目。所以應該說金融創(chuàng)新在客觀上推高了整個社會資金成本的同時，它也帶來了一些好的影響，一方面允許保險資金這樣的長期資金進入到商業(yè)不動產(chǎn)這樣的投資領域，從事為這個事業(yè)注入了真正的長期資金。另外一方面就是使一些沒有辦法享受平臺資金的平臺使用，為延長資金使用期限提供了一種可能的選擇。

　　總之，目前的情況就是，地產(chǎn)行業(yè)就2013年的財務數(shù)據(jù)來看，我們的短期資金風險是緩解了，要比2010、2011、2012年都好一些，我們的短期資金卻，上市公司已經(jīng)上升到1.5以內(nèi)，就是一年內(nèi)發(fā)生風險的可能性是很小的，但是長期來看，資金缺口擴大到了15%的水平，所以整個行業(yè)面臨的情況就是短期風險緩解、中期風險積聚，而中期風險積聚的原因就是整個行業(yè)包括整個社會都在用比較短期限的資金支持比較長線的投資，所以大家都需要進行不斷地再融資。由于我們本身的金融機構的資金來源期限就比較短，所以再融資就會面臨一個經(jīng)濟周期和市場周期的風險。所以對于整個地產(chǎn)行業(yè)來說，不管未來的周期是一個什么樣的周期，是一個強周期還是弱周期，大家所面臨的流動性風險是確定的，而要克服這個風險，最有效的辦法就是利用現(xiàn)有的金融創(chuàng)新工具，以及正在醞釀中的各種金融創(chuàng)新工具來想辦法延長資金期限，以支持我們正在進行的，包括商業(yè)地產(chǎn)，包括其它的投資期比較長的項目的轉型和發(fā)展。

　　主持人：感謝杜麗虹女士，各位嘉賓們、朋友們，我們今天下午的論壇演講環(huán)節(jié)到此全部結束，再次用熱烈的掌聲給我們今天下午所有奉獻出精彩演講的嘉賓朋友們。

（審校：勞蓉蓉）