值得關(guān)注的是，與朗詩(shī)的“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理服務(wù)協(xié)議”頗為類(lèi)似，中海與與中建股份在今年1月28日訂立委托管理協(xié)議。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露 勞蓉蓉 通過(guò)“托管”的方式，繞過(guò)香港聯(lián)交所規(guī)定的24個(gè)月注入資產(chǎn)規(guī)限，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)完成整合集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　2月24日，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)有限公司公告宣布，已與控股股東朗詩(shī)集團(tuán)股份有限公司訂立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理服務(wù)協(xié)議。

　　根據(jù)協(xié)議，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)將為朗詩(shī)集團(tuán)現(xiàn)有項(xiàng)目提供全程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理服務(wù)，包括前期管理、銷(xiāo)售管理、建設(shè)及交付管理，以及一般行政管理和財(cái)務(wù)管理等服務(wù)。

　　協(xié)議生效后，大部分朗詩(shī)集團(tuán)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的管理員工將轉(zhuǎn)職到朗詩(shī)綠色地產(chǎn)。與此同時(shí)，此舉標(biāo)志朗詩(shī)綠色地產(chǎn)及朗詩(shī)集團(tuán)原有地產(chǎn)業(yè)務(wù)已完成整合。

　　據(jù)披露，此次協(xié)議有效期至2016年12月31日。服務(wù)收費(fèi)將不遜于市場(chǎng)價(jià)格，其中2014、2015及2016年的服務(wù)費(fèi)年度上限分別為6.6億元、6.7億元及5.1億元，總額18.4億元。

　　為此，朗詩(shī)綠色地產(chǎn)于公告當(dāng)天在香港召開(kāi)媒體見(jiàn)面會(huì)，該公司聯(lián)席總裁申樂(lè)瑩、財(cái)務(wù)總監(jiān)劉達(dá)出席見(jiàn)面會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。

　　申樂(lè)瑩表示，實(shí)際上朗詩(shī)綠色地產(chǎn)將在未來(lái)的3年內(nèi)為控股股東朗詩(shī)集團(tuán)來(lái)提供開(kāi)發(fā)管理的受托服務(wù)。

　　“換言之，原來(lái)朗詩(shī)集團(tuán)的管理團(tuán)隊(duì)都會(huì)轉(zhuǎn)到上市公司旗下，上市公司的團(tuán)隊(duì)會(huì)為大股東管理之前已經(jīng)投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目，新投資的項(xiàng)目也將在我們旗下了。”

　　被問(wèn)及為何選擇以開(kāi)發(fā)管理服務(wù)的方式獲取項(xiàng)目，而非直接注資。申樂(lè)瑩表示，“熟悉香港上市公司的規(guī)則就知道，不是我們不想注入成熟的項(xiàng)目，對(duì)于借殼以后，并購(gòu)條例規(guī)定有兩年的限制。也就是說(shuō)注入資產(chǎn)的規(guī)模在兩年之內(nèi)，不能超過(guò)收購(gòu)的這個(gè)殼的一些條件，這是有限制的。”

　　她續(xù)稱(chēng)，朗詩(shī)集團(tuán)已經(jīng)明確表示把上市公司作為自己綠色住宅開(kāi)發(fā)的唯一平臺(tái)，因而一直在討論如何在監(jiān)管規(guī)定的情況下?lián)駲C(jī)注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。這次無(wú)錫天萃項(xiàng)目就是在合規(guī)情況下注入的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

　　歷史資料顯示，去年7月朗詩(shī)地產(chǎn)收購(gòu)香港上市公司深圳科技控股有限公司，以借殼的方式成功登陸香港資本市場(chǎng)。

　　根據(jù)香港《反向收購(gòu)》法律以及香港交易所等上市規(guī)則，買(mǎi)方在買(mǎi)入殼公司之后，兩年之內(nèi)注資不能超過(guò)殼資產(chǎn)的50%，若超過(guò)這一比例則構(gòu)成非常重大交易，將視為新上市申請(qǐng)人，需通過(guò)上市委員會(huì)批準(zhǔn)方可落實(shí)。

　　值得關(guān)注的是，與朗詩(shī)的“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理服務(wù)協(xié)議”頗為類(lèi)似，中海與中建股份在今年1月28日訂立委托管理協(xié)議。

　　中建股份同意委托中海地產(chǎn)就其業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)及行政向托管公司提供管理服務(wù)，包括以中海地產(chǎn)擁有的現(xiàn)有品牌及知識(shí)產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)托管公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目等。該協(xié)議有效期至2016年12月31日，為期3年。

　　對(duì)此種托管方式，朗詩(shī)集團(tuán)董事長(zhǎng)兼朗詩(shī)綠色地產(chǎn)董事局主席田明表示，此次協(xié)議的達(dá)成不僅可以為朗詩(shī)綠色地產(chǎn)增加收入來(lái)源和現(xiàn)金流，提升盈利能力。同時(shí)集團(tuán)正將綠色住宅開(kāi)發(fā)的核心能力和資源轉(zhuǎn)移至上市公司，未來(lái)集團(tuán)還將繼續(xù)對(duì)朗詩(shī)綠色地產(chǎn)的發(fā)展提供支持。

　　以下為朗詩(shī)綠色地產(chǎn)香港媒體見(jiàn)面會(huì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄整理：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司的物業(yè)管理都是由朗詩(shī)集團(tuán)旗下的物業(yè)公司來(lái)運(yùn)營(yíng)嗎？

　　申樂(lè)瑩：在建、在售的項(xiàng)目都委托給上市公司進(jìn)行管理，集團(tuán)委托給我們的項(xiàng)目有17個(gè)，快要結(jié)束的尾盤(pán)是歸集團(tuán)管。

　　我們做的委托開(kāi)發(fā)管理和物業(yè)管理完全不同，開(kāi)發(fā)管理是針對(duì)全過(guò)程的。也就是說(shuō)，集團(tuán)以后會(huì)變成投資商，上市公司變成開(kāi)發(fā)商。這些項(xiàng)目是他們投的，但委托我們來(lái)管理全流程的開(kāi)發(fā)，包括項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、報(bào)批、報(bào)建、銷(xiāo)售策劃、營(yíng)銷(xiāo)等等各個(gè)環(huán)節(jié)，這是項(xiàng)目的全流程服務(wù)。

　　開(kāi)發(fā)商的核心能力是管理和開(kāi)發(fā)能力，我們把差不多70%-80%核心團(tuán)隊(duì)轉(zhuǎn)到上市公司，這部分將歸屬轉(zhuǎn)到上市公司旗下的分支機(jī)構(gòu)。與此同時(shí)，朗詩(shī)的這個(gè)定價(jià)參考了一部分市場(chǎng)上提供的階段性服務(wù)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，是比較公平合理的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：委托的內(nèi)容也包括建筑的過(guò)程嗎？

　　申樂(lè)瑩：是，所有的過(guò)程。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)非常專(zhuān)業(yè)的事情，牽扯到項(xiàng)目怎么定位，怎么規(guī)劃設(shè)計(jì)，怎么開(kāi)發(fā)，以及如何通過(guò)各方面的審批程序。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司以5000萬(wàn)元人民幣收購(gòu)母公司無(wú)錫市一幅地皮使用權(quán)，收入是按照銷(xiāo)售分成，還是已經(jīng)有一個(gè)明確的金額給到他們？

　　申樂(lè)瑩：這塊地集團(tuán)方面以前已經(jīng)在開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在買(mǎi)的地都是通過(guò)上市公司去買(mǎi)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：集團(tuán)以前買(mǎi)的地會(huì)給你們服務(wù)費(fèi)？

　　申樂(lè)瑩：對(duì)，我們有一個(gè)目錄，到時(shí)候都會(huì)委托IFA來(lái)做定價(jià)方面的工作，他們會(huì)發(fā)布獨(dú)立意見(jiàn)。我們的定價(jià)方法是參考市場(chǎng)上有類(lèi)似服務(wù)的市場(chǎng)定價(jià)方法和水平，比如銷(xiāo)售管理、銷(xiāo)售服務(wù)，在市場(chǎng)上有專(zhuān)門(mén)做階段性銷(xiāo)售和推廣服務(wù)的，這可能就是銷(xiāo)售金額。

　　這部分大約是銷(xiāo)售金額的1.5%-2.5%，按照銷(xiāo)售金額來(lái)確認(rèn)，我賣(mài)了多少就確認(rèn)多少收入，這是市場(chǎng)行情。再比如融資顧問(wèn)，我們幫原來(lái)這些項(xiàng)目做開(kāi)發(fā)貸融資服務(wù)，融資顧問(wèn)市場(chǎng)上也有可參考的價(jià)格，一般約為1%的融資額。

　　我們有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，前期的收費(fèi)參照決定了銷(xiāo)售過(guò)程中的消費(fèi)依據(jù)，確認(rèn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之后，我們會(huì)按月來(lái)收費(fèi)。

　　公告中的18.4億總額是根據(jù)目前我們已有的項(xiàng)目階段，同時(shí)也是根據(jù)菜單一個(gè)個(gè)計(jì)算出來(lái)的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：這個(gè)管理服務(wù)的毛利率大概是多少？

　　申樂(lè)瑩：代管大股東的項(xiàng)目，而非上市公司自己新投的項(xiàng)目，這個(gè)目標(biāo)毛利率水平會(huì)在50%以上。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你們的托管有三年的期限，但是每年的開(kāi)發(fā)費(fèi)等費(fèi)用應(yīng)該是增長(zhǎng)的，為什么你們沒(méi)有變化？

　　申樂(lè)瑩：其實(shí)到最后肯定是下降的，為什么？第一，新投的項(xiàng)目都在上市公司，集團(tuán)的體量只會(huì)越來(lái)越小，代管的項(xiàng)目會(huì)越來(lái)越少，到2017年就幾乎是一些尾盤(pán)。這是一個(gè)此消彼長(zhǎng)的過(guò)程，你會(huì)看到上市公司在第三年會(huì)有一個(gè)快速的增長(zhǎng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：如果成本超過(guò)了這個(gè)上限，你也只能以這個(gè)價(jià)格來(lái)收費(fèi)嗎？

　　申樂(lè)瑩：一般不會(huì)超過(guò)，因?yàn)楝F(xiàn)在這些是已經(jīng)確定的項(xiàng)目，而且不會(huì)再增加了，增加的部分都在上市公司下面。上市規(guī)則規(guī)定，如果超過(guò)就需要重新批，我們覺(jué)得不會(huì)超。

　　劉達(dá)(朗詩(shī)綠色地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān))：有多少個(gè)項(xiàng)目很確定，每個(gè)項(xiàng)目的階段很確定，我們是根據(jù)階段來(lái)收購(gòu)，所以服務(wù)協(xié)議的收費(fèi)金額是比較穩(wěn)定的，不會(huì)超過(guò)這個(gè)數(shù)。

　　申樂(lè)瑩：而且我們還留了10%的空間，因?yàn)橐?guī)則規(guī)定你不能超，所以我們?cè)跍y(cè)算的數(shù)字上面暫留了10%的增量，這樣就可以確保預(yù)算不會(huì)超。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：為什么不多注入一些成熟的項(xiàng)目，而去選擇自己開(kāi)發(fā)管理？

　　申樂(lè)瑩：如果大家熟悉香港上市公司的規(guī)則就知道，不是我們不想，對(duì)于借殼以后，并購(gòu)條例規(guī)定有兩年的限制。也就是說(shuō)注入資產(chǎn)的規(guī)模在兩年之內(nèi)，不能超過(guò)收購(gòu)的這個(gè)殼的一些條件，這是有限制的。

　　而朗詩(shī)集團(tuán)已經(jīng)明確表示把這個(gè)上市公司作為自己綠色住宅開(kāi)發(fā)的唯一平臺(tái)，他有項(xiàng)目也很愿意注入。我們一直說(shuō)要在監(jiān)管規(guī)定的情況下?lián)駲C(jī)注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因?yàn)榍疤釛l件有很多局限性，所以我們也討論了很久到底注入什么樣的項(xiàng)目。這次無(wú)錫天萃項(xiàng)目就是在合規(guī)情況下注入的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你們?cè)谌耸路矫孢M(jìn)行了調(diào)整，采取“雙總裁”的結(jié)構(gòu)，這在分工上具體會(huì)有什么不同？上市公司會(huì)否有更大的動(dòng)作配合這個(gè)架構(gòu)的調(diào)整？

　　申樂(lè)瑩：新投的項(xiàng)目在上市公司旗下，而原來(lái)在集團(tuán)那邊還有很大一塊資產(chǎn)，這些是由集團(tuán)另外一個(gè)團(tuán)隊(duì)在管理。委托開(kāi)發(fā)管理協(xié)議生效之后，集團(tuán)這邊絕大部分做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的管理人員，包括基層、高層全部都會(huì)轉(zhuǎn)到上市公司，大概占到我們整個(gè)集團(tuán)70%以上的員工，這些人都會(huì)轉(zhuǎn)到上市公司旗下。

　　這也就意味著，我們實(shí)現(xiàn)了兩個(gè)團(tuán)隊(duì)的整合，向炯先生原來(lái)是集團(tuán)的常務(wù)副總裁，負(fù)責(zé)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，未來(lái)他會(huì)全面負(fù)責(zé)綠色地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，我是負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、運(yùn)營(yíng)管理、投資者關(guān)系管理、法務(wù)管理，以及投融資策略等等。鑒于我會(huì)分管其中非常重要的一個(gè)部分，所以在公司內(nèi)部我們稱(chēng)之為“聯(lián)席總裁”。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛才您提到無(wú)錫項(xiàng)目整體貨值達(dá)到5個(gè)億，但此次交易金額僅為5000萬(wàn)，你們對(duì)此怎么看？

　　申樂(lè)瑩：5億是無(wú)錫項(xiàng)目的貨值，這個(gè)定價(jià)對(duì)上市公司來(lái)說(shuō)非常劃算，這個(gè)事情也體現(xiàn)了大股東對(duì)上市公司的支持。5000萬(wàn)定價(jià)是參考當(dāng)時(shí)的實(shí)收資本。

　　整個(gè)項(xiàng)目貨值是5億，去年已經(jīng)有差不多1.7億在賬上。銷(xiāo)售主要以今年為主，也不排除有一些尾盤(pán)放到明年。明年這個(gè)項(xiàng)目是要交付的，屆時(shí)會(huì)確認(rèn)銷(xiāo)售和利潤(rùn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：在集團(tuán)的17個(gè)項(xiàng)目之外，上市公司有沒(méi)有別的項(xiàng)目在談？未來(lái)會(huì)不會(huì)發(fā)展集團(tuán)以外的項(xiàng)目？

　　申樂(lè)瑩：我們覺(jué)得時(shí)機(jī)、價(jià)格合適就有可能發(fā)展集團(tuán)之外的項(xiàng)目。朗詩(shī)集團(tuán)下面有一個(gè)團(tuán)隊(duì)，提供純財(cái)務(wù)投資機(jī)構(gòu)服務(wù)，他們沒(méi)有開(kāi)發(fā)的能力，但可以委托我們的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在也已經(jīng)有了這樣的案例。

　　但是，我們目前發(fā)展的重點(diǎn)還是開(kāi)發(fā)集團(tuán)的新項(xiàng)目，先幫大股東管好他的項(xiàng)目，同時(shí)看好我們新投資的項(xiàng)目。如果未來(lái)有合適的時(shí)機(jī)，也不排除幫別的公司管理項(xiàng)目的可能性。比如有別的投資商看好某個(gè)投資機(jī)會(huì)，他買(mǎi)了地，但沒(méi)有開(kāi)發(fā)能力，就可以找朗詩(shī)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您指的合適的價(jià)格如何衡量？是不是目標(biāo)毛利率在50%？

　　申樂(lè)瑩：50%是我們現(xiàn)在的目標(biāo)毛利率，未來(lái)的事情現(xiàn)在不好說(shuō)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：杭州、常州東部區(qū)域都有朗詩(shī)的項(xiàng)目，最近杭州樓盤(pán)在大幅降價(jià)，常州也有鬼城的說(shuō)法，朗詩(shī)對(duì)這些地區(qū)的樓市前景怎么看？

　　申樂(lè)瑩：就我們目前的布局來(lái)看，90%以上的項(xiàng)目在二線城市，上海也有四五個(gè)。在新投的項(xiàng)目中上海有兩個(gè)，我們覺(jué)得上海這個(gè)城市的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小，畢竟是一線城市，人口集聚能力強(qiáng)。而二線城市未來(lái)城市化的空間比較大，所以我們覺(jué)得一二線城市總體來(lái)說(shuō)比較安全。我們大部分的投資集中在南京、杭州、蘇州這樣的二線城市。

　　三四線城市也不能一概而論，的確有一些城市的需求和供給不太匹配，沒(méi)有形成良好的人口吸附力，這些城市主要依靠自有市場(chǎng)，也就是說(shuō)改善型需求。但改善型需求換房有一個(gè)周期，不可能每年都換房子。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：在三四線城市的項(xiàng)目中，您覺(jué)得哪些城市項(xiàng)目可能會(huì)有降價(jià)的動(dòng)作？

　　申樂(lè)瑩：我們也很奇怪，常州被大家認(rèn)為是鬼城。朗詩(shī)進(jìn)入常州已經(jīng)很久了，目前在那邊有一個(gè)項(xiàng)目在售，賣(mài)得非常好，位于新北區(qū)政府旁邊，地段很不錯(cuò)。定位不同的客戶群，均價(jià)在1.3萬(wàn)/平方米，戶型有90平方米、125平方米、130平方米、140平方米，也有160平方米，個(gè)別是180平方米，多為主流戶型。

　　常州的改善性客戶比較認(rèn)可朗詩(shī)的品牌，我們?cè)谀沁叺谝粋€(gè)項(xiàng)目叫朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)，那個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)恰逢調(diào)控，但開(kāi)盤(pán)當(dāng)天還是賣(mài)了一百多套，那時(shí)別的項(xiàng)目銷(xiāo)售非常慘淡。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：能否分享一下去年上市公司的銷(xiāo)售情況？

　　申樂(lè)瑩：上市公司去年開(kāi)始拿地，還沒(méi)有開(kāi)始銷(xiāo)售，如果一切行政審批手續(xù)順利的話，我們預(yù)計(jì)今年上市公司的上海金匯項(xiàng)目、杭州喬司兩個(gè)項(xiàng)目會(huì)開(kāi)始預(yù)售。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：預(yù)計(jì)這兩個(gè)項(xiàng)目可以有多少銷(xiāo)售額？

　　申樂(lè)瑩：開(kāi)盤(pán)時(shí)間僅是一個(gè)計(jì)劃，但最終還得取決于行政審批，因?yàn)樵趪?guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，時(shí)間上很大一部分取決于施工證、規(guī)劃證、預(yù)售證的審批。如果一切順利，這兩個(gè)項(xiàng)目會(huì)有預(yù)售款，不是確認(rèn)收入。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年公司有沒(méi)有整體的銷(xiāo)售目標(biāo)？

　　申樂(lè)瑩：朗詩(shī)集團(tuán)股份有限公司的銷(xiāo)售在2013年是突破了100億，實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售115億，2014年朗詩(shī)集團(tuán)的目標(biāo)合同銷(xiāo)售額是140億。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：在貴公司的新聞稿中提到，朗詩(shī)集團(tuán)有意進(jìn)軍德國(guó)和美國(guó)，未來(lái)這部分會(huì)反映在上市公司中還是由集團(tuán)去發(fā)展？

　　申樂(lè)瑩：現(xiàn)在肯定是在集團(tuán)的下屬，因?yàn)檫€處于初期布局的階段，所以由朗詩(shī)集團(tuán)旗下的團(tuán)隊(duì)來(lái)做美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。但未來(lái)不排除由上市公司來(lái)做的可能性。朗詩(shī)就在積極布局全球市場(chǎng)，美國(guó)是我們非常重要的一個(gè)布局市場(chǎng)。在紐約，在美東和美西，我們分別拿了兩個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)始嘗試在美國(guó)做開(kāi)發(fā)，2013年也取得了比較大的進(jìn)展。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：美國(guó)項(xiàng)目規(guī)模大概會(huì)有多大？

　　申樂(lè)瑩：兩塊地的投資大概是8000萬(wàn)美元左右，現(xiàn)在都還是地皮。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：目前朗詩(shī)在銀行貸款方面有沒(méi)有遇到困難？最近有消息稱(chēng)，內(nèi)地銀行暫停放貸給房地產(chǎn)商，對(duì)你們有怎樣的影響？

　　申樂(lè)瑩：我們目前還沒(méi)有遇到這樣的困難。今天我也在留意你說(shuō)的這個(gè)消息，但我覺(jué)得這個(gè)消息的真實(shí)性還有待于市場(chǎng)進(jìn)一步證實(shí)。另外，小銀行和大銀行的政策不太一樣，目前在大銀行方面，我們還沒(méi)有遇到這樣的事情。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年上市公司有怎樣的拿地計(jì)劃？會(huì)重點(diǎn)在哪些區(qū)域進(jìn)行布局？

　　申樂(lè)瑩：我們?cè)谕恋赝顿Y上一直有一套自己的體系，也有專(zhuān)門(mén)的投資決策委員會(huì)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把控、大勢(shì)的判斷都有成體系性的研判，也有一套投資測(cè)算模型。

　　今年，在投資上還是會(huì)秉承較為理性的投資策略。目前在一些地塊上，有的企業(yè)的確不太理性，地價(jià)的漲幅和房?jī)r(jià)也不太匹配。如果這個(gè)市場(chǎng)太熱了，超出理性的范圍，我們不會(huì)為了投資貿(mào)然拿地，吊在高處。

　　另外，在布局區(qū)域上，我們主要還是深耕已經(jīng)進(jìn)入的城市，特別是一二線城市。目前在南京、蘇州，中西部的武漢、成都，我們的基礎(chǔ)還不錯(cuò)，當(dāng)然也不排除暫時(shí)性的波動(dòng)。不過(guò)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這些有集聚產(chǎn)業(yè)能力、集聚人口的中心城市還是比較有前景的。

　　三四線城市我們也會(huì)看機(jī)會(huì)，不是策略性的布局，而是機(jī)會(huì)性的。比如有一些小開(kāi)發(fā)商資金不夠，同時(shí)又有一個(gè)合理的價(jià)格、較好的投資回報(bào)的項(xiàng)目，我們也會(huì)考慮投資，同時(shí)也會(huì)關(guān)注一些轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目。

　　在土地投資渠道方面，今年我們會(huì)利用多元化的投資渠道，除了公開(kāi)的招拍掛系統(tǒng)，我們還會(huì)多做一些轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。盡量避免在招拍掛上硬搶?zhuān)酝慕?jīng)驗(yàn)告訴我們，土地市場(chǎng)往往會(huì)滯后房?jī)r(jià)的變化，也就是說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)先有一些變化，之后土地市場(chǎng)才會(huì)出現(xiàn)變化。

　　從一月份的數(shù)據(jù)來(lái)看，二級(jí)市場(chǎng)還是比較熱的，我們覺(jué)得部分城市部分地區(qū)也會(huì)出現(xiàn)土地市場(chǎng)過(guò)熱的現(xiàn)象。我們不會(huì)去硬拍。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：上個(gè)月，上市公司從集團(tuán)獲得了23億貸款，這個(gè)貸款足夠你們使用多久？

　　申樂(lè)瑩：23億是我們最后一筆股東貸款，前面還有兩筆貸款，一共是40億。

　　我們現(xiàn)在還沒(méi)有用完，因?yàn)橹煌读?塊地，所以大概用了才不到一半。這要看我們的投資節(jié)奏，以及投資所需的資金。

　　從上市公司的層面簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，第一，之前的貸款還沒(méi)用完。第二，用的進(jìn)度取決于投資的進(jìn)度。第三，上市公司已經(jīng)拿到的項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生現(xiàn)金流。第四，如果有需要，大股東仍然還可以為上市公司提供拿地的資金支持。

　　上市公司很快會(huì)建立起自己的融資平臺(tái)，除了大股東低息貸款之外，也會(huì)建立起自己現(xiàn)金流滾動(dòng)的財(cái)務(wù)體系。有了地就可以去做開(kāi)發(fā)貸，就有預(yù)售，所以就有自己的現(xiàn)金流。雖然確認(rèn)銷(xiāo)售有比較長(zhǎng)的時(shí)間，但是自己的現(xiàn)金流已經(jīng)運(yùn)行起來(lái)了，不會(huì)一直依賴(lài)大股東。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：現(xiàn)在大股東給到的低息貸款有40億？

　　劉達(dá)：這是一個(gè)額度，需要的時(shí)候可以找大股東。另外，去年年底我們供股也拿回來(lái)了一定的資金，之前收購(gòu)深科的時(shí)候，他們自己也有一部分資金。目前對(duì)于上市公司來(lái)說(shuō)，在一段時(shí)間內(nèi)我們投資的計(jì)劃資金需求是可以滿足的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：在養(yǎng)老地產(chǎn)方面，你們有沒(méi)有具體的計(jì)劃？現(xiàn)在很多住宅開(kāi)發(fā)商都會(huì)涉及商業(yè)，朗詩(shī)會(huì)不會(huì)向商業(yè)地產(chǎn)方面發(fā)展？

　　申樂(lè)瑩：我們還是以綠色住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主，不會(huì)做純商業(yè)綜合體。即便做商業(yè)，也是做與住宅配套的。比如，這次我們收購(gòu)的無(wú)錫項(xiàng)目中就有一定的商業(yè)配比，屬于小區(qū)配套商業(yè)，不是綜合商業(yè)。

　　朗詩(shī)綠色地產(chǎn)不會(huì)涉及純商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，但會(huì)做有一定的配比商業(yè)，比如小區(qū)配套商業(yè)。但如果商業(yè)所占比重比較大，我們可能會(huì)和做商業(yè)的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：無(wú)錫這個(gè)項(xiàng)目大約有多少合約銷(xiāo)售額？

　　申樂(lè)瑩：我們目標(biāo)是今年基本都要賣(mài)完，這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在有的預(yù)售款也是上市公司的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：上市公司今年可售的貨量大概有多少？除了集團(tuán)的目標(biāo)之外，上市公司有沒(méi)有銷(xiāo)售目標(biāo)？

　　申樂(lè)瑩：我們?cè)谌ツ晖读巳齻€(gè)項(xiàng)目，如果一切順利，其中兩個(gè)今年會(huì)投入銷(xiāo)售，但這兩個(gè)項(xiàng)目今年一共會(huì)有多少銷(xiāo)售額目前還未能對(duì)外透露。

　　與此同時(shí)，因?yàn)槲覀儾皇嵌畟€(gè)項(xiàng)目在賣(mài)，我們只有這兩個(gè)，所以不方便公開(kāi)我們的銷(xiāo)售目標(biāo)，以后多了就沒(méi)關(guān)系。我只能說(shuō)整個(gè)集團(tuán)的銷(xiāo)售目標(biāo)是140億，含上市公司。

（審校：劉滿桃）