2014年地產(chǎn)商的盈利已經(jīng)進(jìn)入加速探底的過程，一方面來自于回歸一二線城市造成的地價飛漲，另一方面來自于房價的上漲困難。

　　周末杭州傳出多項目降價甚至業(yè)主打砸售樓處的事情，屋漏偏逢連夜雨，突然各大銀行暫停房地產(chǎn)相關(guān)貸款的消息也開始在市場瘋傳。我們分析了相關(guān)傳言，并借此機(jī)會詳細(xì)闡述我們自去年年中開始長期看空地產(chǎn)板塊的基本邏輯：

　　1、銀行在2014年會大幅收縮房貸和開發(fā)貸

　　我們核實了部分有關(guān)此消息的傳言，收緊相關(guān)貸款是趨勢，但并沒有傳得這么嚴(yán)重，應(yīng)該只是控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模。這一傳言有以下方面需要考慮：

　　(1)銀行收緊是高層授意還是自主行為？

　　我們認(rèn)為是后者。邏輯上看，經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)基本面都在下行中，政府去打壓地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的可能性非常之小。另一方面，且近幾年來銀行在房地產(chǎn)貸款方面獲得了較大的自主權(quán)，關(guān)于開發(fā)貸和房貸金額和利率的各種變化都被證明為銀行根據(jù)自己資產(chǎn)情況所做的調(diào)整。

　　(2)銀行為什么要收緊房地產(chǎn)相關(guān)貸款，未來趨勢如何？

　　我們認(rèn)為，銀行集體收緊房地產(chǎn)相關(guān)貸款符合銀行利益，銀行在2014年將會大幅收縮房貸和開發(fā)貸。

　　原因之一：整個2014年尤其是上半年，房地產(chǎn)行業(yè)基本面處于下滑通道，是高風(fēng)險行業(yè)，銀行將主動調(diào)整與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。

　　原因之二：2013年銀行與地產(chǎn)綁得更緊了，需要松松。盡管經(jīng)濟(jì)去地產(chǎn)化一直在呼吁，但2013年銀行對地產(chǎn)行業(yè)的投放仍然達(dá)到空前的規(guī)模，2014年銀行需要重新調(diào)整貸款投放，降低房地產(chǎn)占比。整個2013年，房地產(chǎn)貸款(包括開發(fā)貸、房貸)余額同比增長19.1%，高于總體的14.1%，房地產(chǎn)貸款占貸款總量比重創(chuàng)歷史新高，達(dá)到20.33%，比2012年增長1.1%。從絕對量上看更為明顯，銀行系統(tǒng)新增房地產(chǎn)貸款2.34萬億，接近2011-2012年的和。也正是2013年銀行給地產(chǎn)行業(yè)輸血，助推地產(chǎn)信托成本在2013年出現(xiàn)下降，地王頻現(xiàn)。根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)，2013年房地產(chǎn)信托平均年收益率為9.55%，低于2012年的10.11%。

　　2、杭州項目降價

　　售樓處都砸了那一定是真降了，不過降幅應(yīng)該比傳言要低一些，開發(fā)商的原價總是有些水分。

　　3、從這兩個消息中我們應(yīng)該得到什么警示

　　(1)2014年開發(fā)商融資會很困難，銀行融資渠道收緊，信托等其他融資成本將再次進(jìn)入上升通道。

　　(2)房貸也不容樂觀，我們會看到更多的首套房上調(diào)利率、二套房停貸的現(xiàn)象，并且持續(xù)時間較長。隨著銷量的下滑能掩蓋一些房貸的收緊，但銀行的態(tài)度已經(jīng)非常明確。

　　(3)房價會嚴(yán)重分化。少數(shù)人口持續(xù)流入的城市房價堅挺，大多數(shù)城市房價會出現(xiàn)調(diào)整，并且從郊區(qū)大盤開始。

　　(4)房地產(chǎn)投資不容樂觀。

　　4、為什么我們長期看空地產(chǎn)板塊

　　我們是自去年6月以來持續(xù)看空地產(chǎn)板塊為數(shù)不多的賣方，我們長期看空地產(chǎn)股，主要基于行業(yè)的三個大拐點(diǎn)已經(jīng)在2013年非常明顯地出現(xiàn)。

　　一是沒有人口持續(xù)流入的三四線城市需求不足已經(jīng)顯現(xiàn)，這意味著開發(fā)商的市場空間從全國又回到了一二線城市。而一線城市長期處于供不應(yīng)求階段，政府?dāng)D占用地去建設(shè)保障性質(zhì)住房又?jǐn)D壓的開發(fā)商的市場空間，也造成地價飛漲，盈利困難。因此，第一個拐點(diǎn)是開發(fā)商的市場空間拐點(diǎn)，從全國回到那么40個左右的二線城市；

　　第二個拐點(diǎn)是資金成本拐點(diǎn)，包括購房者和開發(fā)商的資金成本都進(jìn)入了趨勢性的上升通道；

　　第三個拐點(diǎn)是盈利拐點(diǎn)，房價漲不過地價。2014年地產(chǎn)商的盈利已經(jīng)進(jìn)入加速探底的過程，這一方面來自于回歸一二線城市造成的地價飛漲，另一方面來自于房價的上漲困難，此外，資金成本的上升，也在吞噬開發(fā)商的利潤。行業(yè)進(jìn)入大調(diào)整周期。

　　5、一點(diǎn)曙光

　　未來地產(chǎn)行業(yè)也不是沒有看點(diǎn)，剩下40個左右的二線城市是開發(fā)商的樂土，既能盈利、市場份額也有效。因此，眾多開發(fā)商在轉(zhuǎn)型的時候，市場集中度會加速提升，堅守下來的好公司將會在市場份額中大有作為，我們看好在二線城市快速成長、擁有低成本融資資金優(yōu)勢的企業(yè)，這類企業(yè)有可能會出現(xiàn)連續(xù)幾年規(guī)模超常規(guī)增長并且給股東帶來豐厚回報。

　　最后，建議投資者在行業(yè)下降趨勢中淡化估值，尤其是PE。房價只要不漲，PE就不存在了。

　　安信證券：人民幣貶值+樓市跳水 股市二月抗?fàn)幗Y(jié)束

　　一、根據(jù)目前的中觀監(jiān)測指標(biāo)和近期的房地產(chǎn)信貸趨勢，經(jīng)濟(jì)下行速度可能加快。發(fā)電量、煤炭價格、水泥價格、焦炭價格、豬肉價格等指標(biāo)極為衰弱；以興業(yè)銀行為代表的各大銀行逐漸收緊房地產(chǎn)行業(yè)貸款，這將加大經(jīng)濟(jì)下行壓力；

　　二、2月份流動性季節(jié)性寬松將會逐漸改變，貨幣逐漸回歸偏緊的狀態(tài)。2月份貨幣寬松主要是由于1、2月貨幣投放較多，而工業(yè)生產(chǎn)、固定資產(chǎn)投資尚未開始，這樣實體經(jīng)濟(jì)貨幣需求較弱，從而整體上貨幣寬松(歷史上幾乎每年所謂的春季行情皆與此相關(guān))。2月之后貨幣需求逐漸上升，央行也在逐漸回收春節(jié)前投放的貨幣，貨幣將恢復(fù)較緊的常態(tài)。

　　三、人民幣匯率近期大幅貶值以及國債期貨的大幅波動，為市場帶來了不確定性因素。人民幣最近幾天的貶值幅度是自2005年匯改以來最大的，無論是央行有意還是無意都非常值得重視，越重視可能越會少一些被動。

　　四、3月以后債務(wù)風(fēng)險顯著加大，二季度城投債到期量超過去年的3倍，這其中很可能有一些會出現(xiàn)償付問題，會影響市場整體的風(fēng)險偏好。

　　五、隨著創(chuàng)業(yè)板成交量逐漸與主板成交量接近，從主板撤出的資金不足以支撐創(chuàng)業(yè)板上漲所需要的資金，創(chuàng)業(yè)板的上升空間也變得非常有限，因而警惕創(chuàng)業(yè)板及成長股的風(fēng)險。