海印股份能否資產(chǎn)證券化的批復仍需等待，但是保證這15處商業(yè)物業(yè)未來5年的租金穩(wěn)定則是其資產(chǎn)證券化通過的關(guān)鍵。

　　編者按：過去的一年，新改革時代開局，在新城鎮(zhèn)化號角聲中，在調(diào)控與市場化交織的聲浪中，中國房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步前進。但這只是起點，中國房地產(chǎn)還需要更多的努力和更強的智慧，去適應全新形勢，并取得更大的發(fā)展。

　　新的一年，角逐市場的版圖與新增長邊界，誰將是卓越100的領(lǐng)軍企業(yè)，中國房地產(chǎn)將更多的思考、總結(jié)與傳承創(chuàng)新。

　　2014年3月11-13日，觀點新媒體繼續(xù)盤點年度中國房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)，展望2014年度機會與變化，推出“模式與革新”特別報道。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 趙思茵 在目睹了今年雙十一天貓網(wǎng)350億的銷售額之后，商業(yè)地產(chǎn)商們都開始思考著如何在電商時代下進行生存和發(fā)展。

　　12月23日晚，海印股份披露，該公司主打O2O消費體驗平臺--“海印生活圈”在海印又一城正式上線，此外，公司還公布了與騰訊及民生銀行的合作協(xié)議，“觸電”步伐正在加速推進。

　　涉足O2O

　　海印股份介紹，本次上線的“海印生活圈”由“海商會”、“?？蜁?rdquo;、“海幣”三個體系構(gòu)成，是公司在大平臺、大系統(tǒng)和大數(shù)據(jù)的移動互聯(lián)模式下打造的集人流、車流、商流、物流、資金流、信息流為一體的線上線下整合的大平臺。

　　并且，為更好地推進“海印生活圈”落地，海印繼與中國聯(lián)通廣州分公司達成戰(zhàn)略合作后，又分別與騰訊微生活(北京)科技有限責任公司、中國民生銀行廣州分行簽訂了合作協(xié)議。

　　其中，騰訊微生活將為海印在會員管理、移動支付和線上商城拓展與運營等多方面提供支持。民生銀行則為“海印生活圈”在誠信體系、金融保障體系和異業(yè)聯(lián)盟積分兌換體系的搭建等多方面提供支持。

　　最后，海印股份還表示，因上述項目仍處在初期建設(shè)階段，對其本年度財務(wù)狀況將不構(gòu)成重大影響。

　　對于海印此大動作，廣州業(yè)內(nèi)劉曉南指出主要還是受到了電商的沖擊所做的改變。“因為近來電商發(fā)展過快，零售百貨業(yè)首當其沖。其中，單價在2000元以下的零售百貨業(yè)受到嚴重的影響。以做批發(fā)零售起家的海印股份其旗下的流行前線、中華廣場等購物中心都是屬于較為低端的物業(yè)，也會受到不小影響。”

　　中國電子商務(wù)協(xié)會網(wǎng)絡(luò)營銷推廣中心主任單仁也指出：“毫無疑問，電商發(fā)展至今對實體經(jīng)濟的沖擊明顯，沒有一個商家不想吃掉這塊蛋糕。目前，萬達已經(jīng)開始運行其萬匯網(wǎng)，而海印股份也開始著手建設(shè)O2O平臺。”

　　但是，看起來前景美好的O2O，真正要運行起來卻依然有不少的困難。

　　電子商務(wù)觀察員魯振旺先生認為，隨著移動互聯(lián)網(wǎng)的爆發(fā)，這樣的嘗試還是有價值的。但其又指出，雖然前景美好，但是地產(chǎn)商試水O2O平臺，是從去年才開始的，目前仍處于一個摸索階段。而模式具體底是什么樣，大家都不是很確定。而要最終完成也仍需要不小的成本。

　　“對于地產(chǎn)商來說，他所擁有的只是一個地產(chǎn)和商戶的資源。但是建設(shè)O2O這樣一個平臺，既需要運營線上移動互聯(lián)網(wǎng)，又要整合線下的商家。”魯振旺繼續(xù)分析道。

　　“并且，因為其是商業(yè)地產(chǎn)商的身份，原來的商業(yè)模式的組織都是靠招租租賃的模式在運作，而現(xiàn)在把這種模式轉(zhuǎn)到O2O的平臺上。運作方式和管理方式都是不一樣的。”

　　雖然，海印的O2O前景待考，但是整體的愿景還是不錯。

　　據(jù)國泰君安12月25日的研究報告顯示：海印線上平臺(海印生活圈、APP軟件、微信)上線，將推動線上線下融合，為線下導入人流與商機，并為公司中長期發(fā)展注入新動力。全渠道布局也使得海印對商戶更具吸引力，利于異地擴張，長遠看也會使得海印租金更具提升空間。

　　租金與資產(chǎn)證券化

　　對于海印來說，穩(wěn)定的租金收益不僅會代表其業(yè)績的好看，甚至還關(guān)乎其努力了數(shù)月的資產(chǎn)證券化能否成功。

　　據(jù)海印股份2012年年報顯示，該公司及下屬子公司共有16處租賃物業(yè)，2012年共實現(xiàn)物業(yè)收益7.72億元，占全年營業(yè)收入的36.88%。凈商業(yè)物業(yè)運營的主營業(yè)務(wù)收入占該公司總體主營業(yè)務(wù)收入的36.90%，凈利潤占公司總體凈利潤的52.04%。

　　此外，在商業(yè)項目租金方面，海印旗下共有20家對外租賃的商業(yè)物業(yè)。其中，中華廣場、繽紛廣場、流行前線等15家較成熟市場租金收入可觀。

　　值得注意的是，這些商業(yè)物業(yè)中有15家未來5年的租金被海印拿來進行資產(chǎn)證券化。

　　據(jù)悉，早在今年5月20日，海印股份就發(fā)布了擬進行資產(chǎn)證券化的公告。根據(jù)公告，海印股份將以經(jīng)營管理的15家綜合性商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營收益權(quán)為基礎(chǔ)，設(shè)計資產(chǎn)證券化方案。這也意味著，該公司將把這15加商業(yè)物業(yè)未來五年的凈租金收入作為還本付息的依據(jù)，并以此融資不超過16億元。

　　其中，優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券不超過15億元，由符合資格的機構(gòu)投資者認購，最終發(fā)行利率根據(jù)發(fā)行時市場實際利率確定，將采取按年付息、到期還本的方式；次級資產(chǎn)支持證券不超過1億元，由公司代表原始權(quán)益人全額認購。

　　計劃公布之后，該方案雖數(shù)次被業(yè)內(nèi)透露可能已經(jīng)遭否決。但11月6日，海印股份發(fā)布公告稱，由中信建投證券提交的海印股份信托受益權(quán)專項資產(chǎn)管理計劃的申請材料于11月4日獲證監(jiān)會受理，預計海印股份的資產(chǎn)證券化將在2014年1月初得到最終結(jié)果。

　　但是在離“得到最終結(jié)果”的預期時間不遠時，12月26日，海印股份證券部人士再次宣稱，根據(jù)相關(guān)部門的意見，海印股份資產(chǎn)證券化目前需要補交一些材料，獲批時間尚無法估計。

　　當觀點新媒體致電海印股份，該集團的證券事務(wù)代表江寶瑩亦證實：“目前還需要補充材料，獲批時間不一定就在1月份。”

　　海印股份能否資產(chǎn)證券化的批復仍需等待，但是保證這15處商業(yè)物業(yè)未來5年的租金穩(wěn)定則是其資產(chǎn)證券化通過的關(guān)鍵。

　　有市場人士對觀點新媒體分析：“海印此次大規(guī)模地進行O2O試水，除了防止受電商的沖擊之外，也是為了保證其商業(yè)物業(yè)在未來5年里的穩(wěn)定租金，使得其近期的資產(chǎn)證劵化得以成行。”

　　單仁亦直言不諱地指出，海印進行O2O最根本的原因就是保證其旗下商業(yè)物業(yè)租金的穩(wěn)定健康。