　　從樓市調(diào)控政策走向及趨勢來看，限購等行政化調(diào)控手段并不是一個長效性調(diào)控措施，遲早有其退出的一天。從未來趨勢來講，限購會逐步寬松取消，經(jīng)濟手段、市場手段代替行政化調(diào)控手段和措施勢在必然，限購等行政化措施會逐步退出，為樓市長效調(diào)控機制出臺做鋪墊。

　　當前來看，限購?fù)顺鰳鞘惺莿菰诒厝坏模壳耙殉尸F(xiàn)出限購逐步退出房地產(chǎn)市場的五大市場特征：

　　第一、長效性格調(diào)控機制露出端倪之時，也就是限購政策逐步定向?qū)捤?，逐步退出樓市調(diào)控政策之時。

　　從當前媒體報道也可以看出，中央對待房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)從“強調(diào)調(diào)控”轉(zhuǎn)為“建立長效機制”，對于現(xiàn)有的財稅體制、土地政策、金融體制都會有所改革。盡管樓市長效調(diào)控機制方案尚未出臺，也不知其真實性與落地的可能性，但是，總之，反映了當前房地產(chǎn)市場重現(xiàn)房價上漲的預(yù)期的市場背景下，相關(guān)部門對于當前房地產(chǎn)市場走勢的擔(dān)憂以及對于中長期房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的設(shè)想。

　　因此，從這個角度來講，如果樓市長效性調(diào)控機制在今年年底明年年初開始出臺，那么，當財稅體制、土地政策、金融體制等長效性格調(diào)控機制露出端倪之時，也就是限購政策逐步定向?qū)捤?，逐步退出樓市調(diào)控政策之時。

　　第二、當前政府表態(tài)及地方新出臺調(diào)控政策基本不再強調(diào)限購，政策趨向市場化。

　　無論是從最近“深八條”、“京七條”等一二線城市的調(diào)控政策，還是當前政府表態(tài)來看，都有一個共同的特點：基本上是通過增加中低價位的市場供應(yīng)、改變供求關(guān)系的角度來調(diào)控市場，從調(diào)控手段的角度來說，從市場的角度來調(diào)控市場的特征比較突出，沒有更多的強調(diào)原有的限購等行政化手段和措施。即使強調(diào)，也是比較偏中性的，或者類似于廣州，限購加碼的同時，也在研究限購如何逐步退出，將調(diào)控手段轉(zhuǎn)向市場化、經(jīng)濟化。從這個角度來講，政策層面正在呈現(xiàn)出市場化、經(jīng)濟化手段逐步替代行政化的限購手段的趨勢。

　　第三、今年以來調(diào)控基調(diào)發(fā)生微妙變化，為限購政策退出與長效性調(diào)控機制的政策空間轉(zhuǎn)換做鋪墊。

　　今年以來調(diào)控基調(diào)發(fā)生微妙變化，這樣的變化主要體現(xiàn)在三點：2013年不再以房價合理回歸為目標，這導(dǎo)致不同城市市場之間出現(xiàn)“分化”，同時，也導(dǎo)致不同城市的調(diào)控政策具有“分化”的特征，總體來講，不同城市的調(diào)控政策具有“分化”的特征有望使不同城市的市場需求釋放得以平衡，以使總體市場回歸合理；2012年年底住建部明確提出支持改善型需求，支持面在增寬，改善需求成為2013年樓市一支重要力量；關(guān)于房地產(chǎn)稅的改革，尤其是房產(chǎn)稅擴圍的各項準備工作如不動產(chǎn)登記、房地產(chǎn)稅立法、住房信息互聯(lián)、征收房產(chǎn)稅的相關(guān)人員培訓(xùn)工作等等正在進行，房產(chǎn)稅擴圍箭在弦上。

　　房價控制目標變化、支持改善型需求使得市場逐步回歸以供需關(guān)系為核心的合理狀態(tài)，防止限購一旦退出市場出現(xiàn)報復(fù)性反彈；房產(chǎn)稅的擴圍將使市場堅持“去投資化”，防止把房產(chǎn)作為投資投機的工具。這樣，總體來講，為限購政策退出與長效性調(diào)控機制的政策空間轉(zhuǎn)換做鋪墊。

　　第四、從近期各地限購政策的執(zhí)行軌跡來看，二三線城市出臺的“以限價代替限購”、“限購再寬限一套”（如溫州）等調(diào)控措施基本上已經(jīng)表現(xiàn)出限購政策逐步退出的特征，當前來講，廣州明年也將繼續(xù)加大住宅用地和普通商品住房供應(yīng)，探索逐步取消限價、限購等行政干預(yù)措施，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制。

　　從執(zhí)行層面來看，當前多二三數(shù)城市“限購”或被社保證明及納稅證明繳納滿12個月的“潛規(guī)則”破解。

　　之前，各地出臺的“限購”政策大多數(shù)以當?shù)氐纳绫ＷC明及納稅證明繳納滿12個月（北京為5年，較為嚴格）為購房的基本條件，這些“限購”政策出臺后，購房者本身會更加注重納稅和社保方面的繳納，即使各個地方出臺補繳的不予認可的補丁調(diào)控政策，購房者不使用補繳手段購房，那么，自“限購”政策出臺當月起，至多一年之后這項規(guī)定也會自動失效，因此，執(zhí)行3年左右的樓市“限購”政策，有可能會因為購房者社保及納稅證明繳納符合“限購”條件而自動失效，當前多數(shù)城市“限購”或被這個“潛規(guī)則”破解，限購政策的執(zhí)行明顯會呈現(xiàn)出“明緊暗松”的市場特征，有可能不會對市場起到太大的作用。

　　當前，雖然部分一二線城市加碼限購政策，但是沒有更多的強調(diào)原有的限購等行政化手段和措施。即使強調(diào)，也是比較偏中性的，或者類似于廣州，限購加碼的同時，也在研究限購如何逐步退出，將調(diào)控手段轉(zhuǎn)向市場化、經(jīng)濟化。從這個角度來講，政策層面正在呈現(xiàn)出市場化、經(jīng)濟化手段逐步替代行政化的限購手段的趨勢。

　　第五、戶籍制度改革或許會成為突破“限購”政策的方法之一。

　　在限購限貸沒有可能直接放松的可能性的市場背景下，通過放松戶籍制度從側(cè)面突破“限購”，有可能成為未來政策“微調(diào)”刺激房地產(chǎn)市場放量與城市化進程的非常重要手段。當前不少省會城市，尤其是三四線城市，外地居民只要購房就可以落戶，那么，對于落戶的這些外地居民來講，具有了本地戶籍，當然就可以進行第二套住房的購買資格；當前戶籍制度改革背后的異地高考、人才引進等特定人群對于當?shù)厥袌鲎》啃枨笠脖憩F(xiàn)比較強勁，有條件地定向?qū)捤煞潘蛇@類人群的住房購買資格或許成為未來政策層面的趨勢，這或許也會成為突破“限購”的方法之一。這從總體上來講會促使房地產(chǎn)市場需求的增加及成交量的持續(xù)回升。

　?。◤埡陚?觀點新媒體專欄作者）

（審校：勞蓉蓉）