這一切的根源是政府誤導和開發(fā)企業(yè)盲目樂觀，而銷售遇阻的本質是“售后返租”與商業(yè)地產理念背道而馳。從一開始就不應該用住宅銷售的模式來開發(fā)商業(yè)地產。

　　觀點網(wǎng) 張宇良 從2010年此輪商業(yè)地產熱潮開始，經過2年左右的前期規(guī)劃、試招商、多數(shù)地級市購物中心在2013年年末開始進入刺刀見紅好血拼階段，未及開業(yè)，招商已陷入困境，高預期、高回報的售后返租模式陷入去化危機。

　　某縣級市，在建購物中心8個，市區(qū)人口不足20萬。除其中一個全持有之外，其他基本采取售后返租模式。2011年最先銷售的一個1樓均價達到3萬，最高突破7萬，返租5年，年回報率5%。而從2012年開始陸續(xù)投入市場的銷售型購物中心，由于面臨越來越多的競爭對手，越來越少的本地投資客群，返租年限從5年逐步延長至7年，10年，個別有15年返租承諾。年返租比例從5%逐步上漲到7%、9%，最高突破12%。

　　但出乎開發(fā)企業(yè)意料，2011年期間搶商鋪的現(xiàn)象基本絕跡，來訪客戶、意向客戶以及下單客戶比例大幅下降，甚至已經出現(xiàn)蓄客不理想而延遲開盤，其中一個基于年終工程結算、人員工資、稅務結算等資金壓力，低于蓄客價格而開盤，預想趁著打工返鄉(xiāng)人潮，打撈一筆。不過，最終以銷售不足2個億而告終。而此項目的商業(yè)總產值是12個億。也就意味著90%大鋪面，位置不好的，或樓層比較高的鋪面陷入漫長的銷售周期……

　　此類以銷售返租為主的商業(yè)地產項目，在地級市比比皆是。而銷售過程中遇到的問題確是大同小異。本就不多的投資客群逐漸被競爭對手稀釋，地級市輻射能力弱，對外地投資者吸附力不強，投資客越來越精明，自身商業(yè)可售面積過大，市場表現(xiàn)遠低于預期，開盤去化不理想，可售部分的“精肉”被銷售，剩余的部分無人問津……

　　這一切的根源是政府誤導和開發(fā)企業(yè)盲目樂觀，而銷售遇阻的本質是“售后返租”與商業(yè)地產理念背道而馳。從一開始就不應該用住宅銷售的模式來開發(fā)商業(yè)地產。

　　“返租”說到底是一種涉嫌違法和欺詐的變性融資手段，是把商業(yè)地產的投資風險轉嫁給投資者的過程。

　　法律層面早已對“售后返租”（集資）行為給出明晰的界定。從2011年1月4日起施行的《最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》要求，“不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的”，將按刑法第176條有關規(guī)定處罰，最高可判10年有期徒刑。另根據(jù)住建部的規(guī)定，房企不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

　　從市場的角度講，商業(yè)地產本身就是長周期，慢見效，對地段比住宅更挑剔，系統(tǒng)更復雜，融資要求更高的物業(yè)類型。他的本質是商業(yè)經營，而不是地產開發(fā)。

　　另外，社會閑散資金，以及對商業(yè)地產缺少投資認知，對房地產有過高預期的投資者，在急功近利，誤導開發(fā)企業(yè)的政府推波助瀾下，把商業(yè)地產變成一場全民狂歡。但卻不知投資散售型商業(yè)的風險很高，甚至血本無歸，最后連債主都找不到。比如最可信的“主力店”很可能是通過線下勾兌的一紙“協(xié)議”，比如信誓旦旦的“經營管理公司”，名為開發(fā)商子公司，但實際上和開發(fā)商公司沒有法律權屬關系。另外，從國內不計其數(shù)的返租物業(yè)來看，經營成功的屈指可數(shù)，只不過信息不對稱，投資散戶太過于迷信大品牌宣傳，太迷信政府，對投資缺少足夠的風險意識，才造成被散售的購物中心所套牢。

　　目前商業(yè)地產供應過量、極不規(guī)范的銷售模式、開發(fā)企業(yè)夸大其詞的宣傳主力店影響力，都跟政府監(jiān)管缺位，甚至暗箱操作有莫大關系。此輪商業(yè)地產對于部分投資者和開發(fā)者，都是劫難，從發(fā)展態(tài)勢看，已經無法挽救，只能等待破滅。

　　張宇良 觀點新媒體專欄作者