通過比較租金、經(jīng)營能力通常是區(qū)域性本土化品牌的生存能力非常強。

　　編者按：11月底，由觀點新媒體主辦的2013觀點商業(yè)年會已圓滿閉幕，這次大會圍繞主題“商業(yè)的未來”展開討論，通過數(shù)十個演講、對話、討論、交流、宴會、沙龍等活動，現(xiàn)場數(shù)百房地產(chǎn)與商業(yè)行業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的專家學(xué)者、典范項目打造者、運營者，知名商業(yè)運營商及零售商、品牌商，深入而熱烈的討論了中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與未來，涌現(xiàn)出諸多真知與灼見。

　　為饋行業(yè)與觀點讀者，12月24-31日，觀點新媒體陸續(xù)推出“商業(yè)的未來”2013觀點商業(yè)年會現(xiàn)場系列訪談報道。

　　觀點網(wǎng) 魯鵬 談及當(dāng)前商業(yè)發(fā)展，同質(zhì)化是必然繞不過去的問題。升龍集團副總裁張艾明對此表示，市場規(guī)律是王道，生存率是第一位。

　　據(jù)張艾明介紹，升龍在商業(yè)里最希望整合的是當(dāng)?shù)刈罹哂猩媪Φ钠放啤?/p>

　　“以前在拓展的時候，可能也跟大多數(shù)開發(fā)商一樣，尋找全國連鎖經(jīng)營能力最強的商家?！?/p>

　　但現(xiàn)在升龍已經(jīng)轉(zhuǎn)變思路，張艾明稱，從今年的發(fā)展態(tài)勢來講，通過比較租金、經(jīng)營能力通常是區(qū)域性本土化品牌的生存能力非常強。

　　在同商家的合作方面，張艾明認(rèn)為商家看中的是項目本身，能否在項目實實在在長期經(jīng)營下去。

　　“無論是地段也好，還是整個的規(guī)劃設(shè)計，還是動線的組合，甚至是后期的物業(yè)服務(wù)。越有發(fā)展實力的商家，選址越精準(zhǔn)?！?/p>

　　“我們希望做到的是商家不僅進來，還要在我們的場子里有活力?！?/p>

　　為了達成這樣的目的，升龍也在不斷進行自我調(diào)整。事實上，據(jù)張艾明介紹，從整個綜合體，包括寫字樓、公寓、街邊的商業(yè)和集中式的商業(yè)的配比，升龍會根據(jù)每個樓盤進行不同的調(diào)整。

　　張艾明認(rèn)為，根據(jù)市場行情能最快做出調(diào)整的開發(fā)商一定是能成功的。

　　以下為觀點新媒體對升龍集團副總裁張艾明女士的采訪實錄：

　　觀點新媒體：升龍集團現(xiàn)階段規(guī)模如何？

　　張艾明：我們在全國已經(jīng)有20幾個項目，銷售也已經(jīng)有一百六七十個億，今年又拿了十幾個項目，預(yù)計明年可能會達到260個億。按這個銷售額的話，應(yīng)該在全國能進前20。

　　觀點新媒體：升龍集團在商業(yè)方面發(fā)展如何，能否簡單介紹下？

　　張艾明：其實我們商業(yè)的體量很大，大概有2000萬平方米的開發(fā)體量。其中商業(yè)方面，如果純商業(yè)的話大概有260萬平方米，加上商住的話大概有800萬平方米。

　　我們的商業(yè)主要是綜合體配套進行的，注重的是適用性，純自持的項目目前不多?，F(xiàn)有項目也基本上是配套有超市、影院、電玩、KTV，還有一些體驗業(yè)態(tài)，以及餐飲這些主力業(yè)態(tài)，同時也有很多社區(qū)型的商業(yè)。

　　觀點新媒體：升龍目前在鄭州正在運營得的商業(yè)項目情況是怎樣的？

　　張艾明：我們的第一個商業(yè)項目是鄭州的曼哈頓商業(yè)廣場，這個項目目前在鄭州應(yīng)該已經(jīng)是非常成熟的商業(yè)體；另外一個在西邊，一東一西，東有曼哈頓，西有升龍國際。兩個項目大概自持的體量都在15萬方以上，同時銷售的體量也很大，差不多占到一半。

　　觀點新媒體：商業(yè)布局都是跟著住宅走，是不是沒有把商業(yè)作為一個單獨的線劃分出來？

　　張艾明：商業(yè)實際上是一個單獨的線，但是我們在商業(yè)上也在反思，對于商家來講，競爭力是第一位的。在大家所有競爭同質(zhì)化的前提下，我們是不是做一個跟隨者，我們的核心競爭力在哪里，自持物業(yè)到底多少對一個樓盤的開發(fā)是合適的。

　　我們這三年來一直都在調(diào)整，從一開始自持很多，到逐漸的反思這個配比，到整個綜合體，包括寫字樓、公寓、街邊的商業(yè)和集中式的商業(yè)的配比，我們會根據(jù)每個樓盤進行不同的調(diào)整。

　　觀點新媒體：以升龍的角度來看，商業(yè)調(diào)整要走的方向是怎樣的？

　　張艾明：不論是哪個開發(fā)商，生存都是第一位的，而根據(jù)市場行情能最快做出調(diào)整的開發(fā)商一定是能成功的。這個世界上沒有一定的法則，不是說這個模塊成功了，其他人就一定能成功，必須要走自己的路。

　　觀點新媒體：升龍的規(guī)模已經(jīng)很大，調(diào)整也沒有那么容易，升龍是如何平衡這個問題的？

　　張艾明：我們可能會為了市場環(huán)境的反應(yīng)，不停地在調(diào)整規(guī)劃，這個規(guī)劃本身就包括了在額定的容積率之下不同的業(yè)態(tài)之間的配比的調(diào)整，甚至包括它與周邊互動的調(diào)整。

　　觀點新媒體：住宅和商業(yè)的占比是怎樣的？

　　張艾明：目前住宅比例仍然是最大，大概能占到50%吧。其它的寫字樓、公寓，加上銷售型的商業(yè)，以及自持型的商業(yè)，全部加起來占50%。

　　觀點新媒體：有人說商業(yè)的市場空間很大，也有人說現(xiàn)在的商業(yè)太多有過量問題。聯(lián)系到寫字樓，升龍在這方面對市場的選擇和看法是怎樣的？

　　張艾明：如果從市場的供求關(guān)系來看，寫字樓從前年年底獲得了一個高速的增長，去年是一個集中式的爆發(fā)，到了今年你說的這個現(xiàn)象已經(jīng)開始凸顯出來。它和商業(yè)一樣，只不過商業(yè)的同質(zhì)化的競爭走在前面一點。

　　這個問題實際上開發(fā)商都會有預(yù)判的，而我們對行業(yè)的預(yù)判會領(lǐng)先于市場差不多半年，這個半年時間實際上很重要。

　　從整個行業(yè)來講，任何一個供給都是這樣，當(dāng)它獲得很高利潤空間的時候，一定就會有很多的跟風(fēng)者，這樣的話一定會出現(xiàn)供大于求的情況。之后大家都會進行調(diào)整，然后再出現(xiàn)波動下滑，大家再開始調(diào)整，出現(xiàn)新一輪的供求曲線。

　　觀點新媒體：您如何看待當(dāng)前商業(yè)的同質(zhì)化問題？

　　張艾明：同質(zhì)化這個問題，可能也是大家面臨的主要困惑。這個同質(zhì)化，我想做慣綜合體的人，可能會對街邊鋪有偏見。

　　做慣綜合體的人，還是相信自持物業(yè)的力量，調(diào)整起來會比較有自主權(quán)，產(chǎn)權(quán)在開發(fā)商手里，不在業(yè)主手里，這樣對業(yè)態(tài)的整體調(diào)整會更加有利一些，管理起來也更加規(guī)范一些，同時可能整個實現(xiàn)給客戶的體驗感也會更強。

　　但現(xiàn)在我們看來，市場規(guī)律是王道，街邊鋪有街邊鋪生存的空間，生存率是第一位。

　　我們在商業(yè)里希望能整合的就是在當(dāng)?shù)刈罹哂猩媪Φ钠放?。以前在拓展的時候，可能也跟大多數(shù)開發(fā)商一樣，尋找全國連鎖經(jīng)營能力最強的商家，這可能跟我們過去的從業(yè)經(jīng)驗里邊大家的品牌資源有關(guān)。現(xiàn)在我感覺，從今年發(fā)展的態(tài)勢來講，通過比較租金，比較經(jīng)營能力，通常是區(qū)域性本地化品牌生存能力非常強。

　　觀點新媒體：升龍是如何同商家建立合作關(guān)系，如何把自己已有的資源維系下來，這方面有什么經(jīng)驗之談？

　　張艾明：首先我覺得商家更多看的是項目本身，這是實實在在的，其它的比如說友誼、公司的規(guī)模、發(fā)展前景，這個肯定也是必要的。

　　但是作為商家來講，越有發(fā)展實力的商家，選址越精準(zhǔn)，我們更多要做的還是提供一個好的項目出來給商家。無論是地段也好，還是整個的規(guī)劃設(shè)計，還是動線的組合，甚至是后期的物業(yè)服務(wù)，人家看的是實實在在的能長期經(jīng)營下去。

　　前期拓展可能是很簡單的事情，我們跟品牌商家打交道的過程中，他們自己也存在拓展部和運營部之間的博弈，拓展部拿下來的項目如果不好，后期的營運部也會對拓展部的成績進行考核，這樣的品牌商家才有生存力。

　　我們希望做到的是商家不僅進來，還要在我們的場子里有活力。

　　觀點新媒體：在您看來商業(yè)發(fā)展最核心的本質(zhì)還是項目本身？

　　張艾明：我覺得商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到今天，招商可能只是其中一個很重要的環(huán)節(jié)，越來越多的要把眼光放到運營上面，未來運營一定是王道。

　　觀點新媒體：您覺得商業(yè)的未來大概會是怎樣的？

　　張艾明：我覺得不管怎么樣，商業(yè)在未來肯定還是會獲得一個大的發(fā)展，雖然有電商的挑戰(zhàn)，實體店的調(diào)整，種種新形勢讓我們的商業(yè)現(xiàn)在變得更加的紛繁復(fù)雜，很多人覺得看不清，或者是看不太遠。

　　但我相信商業(yè)還是會在相當(dāng)長的時間內(nèi)獲得增長，但是需要大家共同來努力思考，如何根據(jù)新的市場環(huán)境進行調(diào)整。