目前奧園考慮把受電商影響大的零售，慢慢把它排掉，受電商影響不大的體驗店則把它擴(kuò)大。

　　編者按：11月底，由觀點新媒體主辦的2013觀點商業(yè)年會已圓滿閉幕，這次大會圍繞主題“商業(yè)的未來”展開討論，通過數(shù)十個演講、對話、討論、交流、宴會、沙龍等活動，現(xiàn)場數(shù)百房地產(chǎn)與商業(yè)行業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的專家學(xué)者、典范項目打造者、運營者，知名商業(yè)運營商及零售商、品牌商，深入而熱烈的討論了中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與未來，涌現(xiàn)出諸多真知與灼見。

　　為饋行業(yè)與觀點讀者，12月24-31日，觀點新媒體陸續(xù)推出“商業(yè)的未來”2013觀點商業(yè)年會現(xiàn)場系列訪談報道。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 趙思茵 以運動起家的奧園地產(chǎn)集團(tuán)，目前正不斷將其發(fā)展重心轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)上。

　　據(jù)奧園商業(yè)集團(tuán)總裁苗思華介紹，目前，奧園正在建設(shè)商業(yè)集團(tuán)，而實際上商業(yè)集團(tuán)的成立對投資者是一個信心的支持。

　　即使奧園著力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，但也不會放棄之前的運動養(yǎng)生理念。“運動健康主題是我們一直會關(guān)注的主題?！泵缢既A如是。

　　據(jù)苗思華透露，目前奧園已經(jīng)梳理了三條產(chǎn)品線，而運動與健康的理念就會運用到第三條產(chǎn)品線中。

　　第一個是奧園廣場的產(chǎn)品線。奧園會以番禺店作為樣板店，把它調(diào)整好，打造成為一個標(biāo)桿，然后復(fù)制到其他三四線城市。

　　第二個產(chǎn)品線是，國際標(biāo)準(zhǔn)演藝中心。而第三個產(chǎn)品線是文化旅游地產(chǎn)。這個產(chǎn)品線會選在有旅游資源的、離城市比較遠(yuǎn)一點，但是交通會很方便的地方做大型的綜合的文化旅游地產(chǎn)。

　　盡管很多人都看好商業(yè)地產(chǎn)前景，現(xiàn)實卻是不容樂觀，競爭壓力非常大。然而，苗思華很坦然地說：“競爭是很正常的。”

　　苗思華表示，電商是其中很重要的沖擊。目前奧園考慮把受電商影響大的零售，慢慢把它排掉，受電商影響不大的體驗店則把它擴(kuò)大。而且，奧園也會結(jié)合電商發(fā)展?！?/p>

　　以下為觀點新媒體對奧園集團(tuán)總裁助理兼商業(yè)集團(tuán)總裁苗思華的專訪實錄：

　　觀點新媒體：最近奧園的兩個項目，城市天地和春曉都賣得不錯，這里面有什么特別的原因嗎？

　　苗思華：這可能有幾個原因：第一，地段。奧園現(xiàn)在拿地的模式，包括復(fù)制模式都有要求，要在地鐵上蓋、交通樞紐地段。

　　第二，奧園有一支強(qiáng)大的營銷團(tuán)隊，營銷、推廣非常得力，對一批忠實的投資者維護(hù)得挺好。

　　第三，奧園商業(yè)集團(tuán)的成立。實際上商業(yè)集團(tuán)的成立對投資者是一個信心的支持。做商業(yè)投資的人越來越理性，即使開發(fā)商的地段好，有升值空間，但是開發(fā)商沒有強(qiáng)大的招商資源，沒有強(qiáng)大的營運團(tuán)隊，商業(yè)做不起來，這個地產(chǎn)還是不值錢的，到最后就會出現(xiàn)有價無市的情況。

　　所以奧園要解決投資者的后顧之憂，告訴投資者，我們現(xiàn)在成立商業(yè)集團(tuán)，有強(qiáng)大的招商資源平臺，而且馬上就把它開出來。

　　另外，奧園還有自持部分，自持部分是跟客戶一起共同成長的，打消他們的疑慮。并且，奧園賣完以后還會反租5年，并負(fù)責(zé)經(jīng)營，把商場做起來之后再交還給客戶。

　　觀點新媒體：奧園在自持和銷售大概是怎樣的比例？

　　苗思華：原則上的主力店要自持。一個商場里面只要把主力店和次主力店搞定了，后面的招商就好辦了，關(guān)鍵的主力、次主力奧園都會自持。

　　銷售的實際上是步行街，但是奧園的步行街里面還有部分業(yè)務(wù)是自持的，是有自己特色的。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在奧園對商業(yè)地產(chǎn)的計劃是什么？因為最近一直說商住雙線，商住的平衡點是什么？

　　苗思華：奧園現(xiàn)在是40%商業(yè)，60%是住宅。奧園要把商業(yè)做大做強(qiáng)，肯定要有自己獨特的產(chǎn)品線。而要達(dá)到快速拿地、快速復(fù)制的目的，就必須流程標(biāo)準(zhǔn)化，這也要求整個產(chǎn)品線要很清晰。

　　目前，奧園梳理了幾個產(chǎn)品線：第一個是奧園廣場的產(chǎn)品線，會以番禺店作為樣板店，把它調(diào)整好打造成為一個標(biāo)桿。然后，把奧園廣場的濃縮版搬到三四線城市核心地段，進(jìn)行快速復(fù)制。

　　第二個產(chǎn)品線是國際標(biāo)準(zhǔn)演藝中心。這是一個標(biāo)準(zhǔn)的演唱會、歌舞、芭蕾等等多功能的演藝廳?，F(xiàn)在奧園正在設(shè)計規(guī)劃這個產(chǎn)品，打造出品牌以后去參與一二線的商業(yè)地產(chǎn)，以避免同質(zhì)化的競爭。

　　第三個產(chǎn)品線是文化旅游地產(chǎn)。這個產(chǎn)品線會選在有旅游資源的、離城市比較遠(yuǎn)一點，但是交通會很方便的地方做大型的綜合的文化旅游地產(chǎn)。另外奧園是山水演藝公司的股東，有這方面的資源。

　　所以，在這三條產(chǎn)品線下，只要符合奧園拿地的標(biāo)準(zhǔn)，就會快速復(fù)制出去。

　　觀點新媒體：據(jù)了解，奧園是做運動、養(yǎng)生類的項目起家，不久前奧園跟康威一起合作了奧園康威廣場。那以后奧園會不會繼續(xù)把運動、健康的品牌貫徹到商業(yè)項目里面？

　　苗思華：奧園康威廣場，面積總共53萬平方米，是個街區(qū)式的購物中心。街區(qū)占有17萬平方米，將打造成主題性的街區(qū)。其中有休閑娛樂、文化旅游、健康等等，我們會把健康運動的主題運用到街區(qū)。

　　運動、健康的理念也正好符合我們的第三代產(chǎn)品線，運動健康是我們一直會關(guān)注的主題。

　　觀點新媒體：您剛才說到那幾大特色產(chǎn)品線，如果做得成功的話，就很容易引來別人的模仿、學(xué)習(xí)，奧園是怎么看待后來者和學(xué)習(xí)者的？

　　苗思華：首先奧園不怕別人模仿。比如標(biāo)準(zhǔn)的演藝中心，這需要時間、資源和經(jīng)紀(jì)公司的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手。

　　奧園找了全國最強(qiáng)的經(jīng)紀(jì)公司合作，在產(chǎn)品規(guī)劃好了之后，經(jīng)紀(jì)公司會安排好一年的演出并負(fù)責(zé)運營。但后期的營運很關(guān)鍵，這一點我們已經(jīng)做了充分的思想準(zhǔn)備。

　　這種一般很難模仿，估計要模仿出來也要3到5年的時間，奧園已經(jīng)走在前面了，還在不斷地創(chuàng)新。

　　觀點新媒體：一般而言，商業(yè)項目都會沉淀比較多的資金，奧園是怎么解決后續(xù)的資金問題的？

　　苗思華：這有兩個方面：一方面奧園是上市公司，在跟美國的基金合作，有進(jìn)入和撤出機(jī)制。另一方面，奧園在開發(fā)產(chǎn)品線研究的時候就會平衡好整個開發(fā)節(jié)奏，包括資金平衡。比如說，自持多大體量，銷售多大體量。此外，銷售節(jié)奏配合好就可以了。

　　觀點新媒體：奧園在解決項目的發(fā)展所用的資金是如何具體操作的？

　　苗思華：在項目開發(fā)階段，奧園會把開發(fā)節(jié)奏定好。比如說，住宅、寫字樓、公寓、步行街會賣了以后，自持的物業(yè)基本上就是賺來的，從項目資金鏈去做平衡。

　　如果確實項目出售的資金還不夠，奧園會考慮基金介入。此外，奧園的自持物業(yè)也可以通過銀行抵押貸款。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在有很多商場會因為零售部分的租金達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行售賣，您是怎么看這一現(xiàn)象的？

　　苗思華：實際上做商業(yè)地產(chǎn)，零售的租金是次要的，真正最終商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的宗旨是整體物業(yè)的升值。

　　整體升值要根據(jù)自己的實力平衡好開發(fā)節(jié)奏和銷售節(jié)奏，做到資金平衡。如果能力很強(qiáng)的話，自持比例可以大一點，銷售減少，這是根據(jù)自己的控制。一個是自己開發(fā)節(jié)奏的平衡，包括貸款，貸的就是基金，當(dāng)自己資金平衡不過來的時候，我會讓基金介入解決資金的問題。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在有很多商場因為定位比較高端，后期招商的時候會有個調(diào)整。而奧園在城市天地項目也有一部分是定位偏高端的，奧園是怎么解決招商問題的？

　　苗思華：真正在全國做高端購物中心的，做成功的很少。在電商沖擊的情況下，高端消費都在走下坡路。

　　現(xiàn)在購物中心兩極分化，都往主題和體驗方面走，往社區(qū)配套走，不會往高端走。所以，現(xiàn)在再走高端路線是很麻煩的事情。

　　而奧園的定位一般不會定得很高端，也就是中偏高，城市天地的項目也是這樣。

　　觀點新媒體：在電商的沖擊下，奧園會做出一個什么調(diào)整？

　　苗思華：第一，奧園考慮在目前電商沖擊的情況下，重新評估業(yè)態(tài)占比，對它進(jìn)行調(diào)整，什么樣的業(yè)態(tài)是受電商沖擊不大的。比如說金銀珠寶、鉆石，體驗性的、配套服務(wù)的、休閑娛樂餐飲會擴(kuò)大占比。受電商影響大的零售業(yè)態(tài)，奧園會慢慢把它排掉。

　　第二，奧園也會結(jié)合電商。比如說在廣東區(qū)域(我們在廣東區(qū)域有20多個項目)奧園會打造稱一個集中的配送中心，進(jìn)入奧園廣場所有的品牌。比如說，像ZARA、H&M這樣的牌子一般不會進(jìn)入陽江、韶關(guān)那些三四線城市，但是奧園會把電商的窗口開在那邊的奧園廣場。那樣，在奧園的營銷中心就有一種網(wǎng)上購物的體驗。

　　這就是奧園結(jié)合電商的做法，也會這樣一步一步做下去。

　　觀點新媒體：以您的經(jīng)驗，您認(rèn)為什么樣的商業(yè)項目是好的商業(yè)項目？

　　苗思華：從規(guī)劃、設(shè)計、招商的準(zhǔn)確定位，市場培育期有一年至一年半，從暖場到穩(wěn)場，應(yīng)該要兩年左右，在這段時間能夠做起來，而且物業(yè)不斷增值，這才是比較成功的項目。

　　租金可以穩(wěn)定的回收，并且具有競爭價值，物業(yè)也一直在升值，這是評估一個商業(yè)地產(chǎn)是否成功的標(biāo)準(zhǔn)。

　　但如果過了暖場期還在培育，那就說明招商定位或者后期營運有問題。

　　所以評估商業(yè)地產(chǎn)做得好與壞有幾點，第一，規(guī)劃定位、落位、業(yè)態(tài)等是否準(zhǔn)；第二，在規(guī)定的培育期內(nèi)，是否把人氣、銷售額做到位；第三，租金收繳是不是很正常。第四，資產(chǎn)是不是在增值。