涵碧樓如此長(zhǎng)的建設(shè)周期，“慢工出細(xì)活”的鄉(xiāng)林集團(tuán)能否擺脫“慢模式”弊端？

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 郭凈凈 瑞安房地產(chǎn)精耕細(xì)作多年的上海新天地是業(yè)界熟知的經(jīng)典項(xiàng)目，同樣強(qiáng)調(diào)“慢工出細(xì)活”的臺(tái)企鄉(xiāng)林集團(tuán)，近年來(lái)也攜其涵碧樓品牌闖入內(nèi)地，并欲以新天地為參照系，10年內(nèi)在大陸興建30家涵碧樓。

　　12月初鄉(xiāng)林集團(tuán)宣布，其于11月底以9003.25萬(wàn)元標(biāo)下的青島黃島區(qū)金沙灘一宗海岸商業(yè)地塊，將打造為大型購(gòu)物中心，預(yù)計(jì)在2014年5月與其在建項(xiàng)目青島涵碧樓酒店同步開(kāi)幕。據(jù)透露，青島也是鄉(xiāng)林集團(tuán)進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)的第一站。

　　涵碧樓六年躊躇

　　公開(kāi)資料顯示，這座大型特色購(gòu)物中心將效仿上海新天地模式，融入臺(tái)灣的餐飲及文創(chuàng)特色，未來(lái)與青島涵碧樓串連，打造文創(chuàng)休閑、度假與購(gòu)物中心。

　　據(jù)介紹，青島涵碧樓酒店位于青島黃島區(qū)薛家島鳳凰山，基地總面積為212畝(約14.15平方米)，總投資2.6億美元，規(guī)劃330間房，總建筑面積14.5萬(wàn)平方米，定位是“七成度假，三成商務(wù)”。

　　根據(jù)接近青島涵碧樓項(xiàng)目的相關(guān)人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體透露，項(xiàng)目目前還在工程施工階段，酒店的開(kāi)業(yè)時(shí)間預(yù)計(jì)是在2014年5月份。不過(guò)，根據(jù)鄉(xiāng)林集團(tuán)官網(wǎng)顯示，按照規(guī)劃，青島涵碧樓早在2013年5月便該開(kāi)門(mén)迎客了。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，早前該項(xiàng)目入市時(shí)間自今年5月，推遲至8月，而后又推至10月，直至延長(zhǎng)到目前的2014年5月。有人士統(tǒng)計(jì)，自鄉(xiāng)林集團(tuán)2008年拿到青島西海岸地塊，該項(xiàng)目迄今為止前前后后已籌建6年之久。

　　按上述人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體透露的說(shuō)法，之所以一直未能開(kāi)業(yè),主要是鄉(xiāng)林集團(tuán)董事長(zhǎng)賴正鎰對(duì)項(xiàng)目要求十分極高，材料、規(guī)劃等都要求最好。

　　該人士亦表露，這也是因?yàn)橘嚩麻L(zhǎng)非常注重酒店的設(shè)計(jì)，現(xiàn)在大陸的五六家酒店規(guī)劃都是花了大量資金去找世界頂級(jí)的設(shè)計(jì)公司；同時(shí)他提出的要求也很“苛刻”，別人做得到的事情涵碧樓不會(huì)去做。

　　“涵碧樓不會(huì)快速?gòu)?fù)制，雖然拓展速度會(huì)較慢，但能保證每個(gè)項(xiàng)目都有各個(gè)城市的特色?！睋?jù)媒體早前報(bào)道，賴正鎰自己亦曾多次公開(kāi)指出，涵碧樓不是要建富麗堂皇的酒店，而是要打造有文化創(chuàng)意的酒店。

　　據(jù)其介紹，青島涵碧樓將比照臺(tái)灣日月潭涵碧樓標(biāo)準(zhǔn)，除少數(shù)高階經(jīng)理人由日月潭涵碧樓調(diào)任外，其余職缺將在當(dāng)?shù)卣心?；而青島涵碧樓的標(biāo)準(zhǔn)套間也將比照日月潭涵碧樓的設(shè)計(jì)規(guī)格。

　　而賴正鎰此前亦坦言，位于青島的大型購(gòu)物中心擬仿效上海新天地模式，融入臺(tái)灣的餐飲及文創(chuàng)特色，未來(lái)與青島涵碧樓串連，將可打造全新的休閑、度假與購(gòu)物中心。

　　新天地的參照系

　　也許，對(duì)于青島涵碧樓而言，同樣堅(jiān)守精耕細(xì)作和文化創(chuàng)意的上海新天地，或許是不錯(cuò)的參照對(duì)象。

　　但在上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍看來(lái)，上海新天地模式并不是隨隨便便就可以復(fù)制的，“瑞房自身都很難將上海新天地模式成功復(fù)制到其他城市?！?/p>

　　宋會(huì)雍認(rèn)為，鄉(xiāng)林集團(tuán)要學(xué)習(xí)新天地，第一是選址，選比較好的地段；第二，如果選不到好地段的話，那么鄉(xiāng)林更多還是學(xué)習(xí)新天地建筑精神方面的表達(dá)。

　　上海新天地位于上海市中心盧灣區(qū)的太平橋地區(qū)，項(xiàng)目占地3萬(wàn)平方米，建筑面積約6萬(wàn)平方米，以中西合璧、新舊結(jié)合的海派文化為基調(diào)，將上海特有的傳統(tǒng)石庫(kù)門(mén)舊里弄與新建筑群融為一體，提供餐飲、零售、娛樂(lè)、文化及服務(wù)式公寓等服務(wù)業(yè)態(tài)。

　　“現(xiàn)在來(lái)看，新天地模式也說(shuō)不上是成功?！彼螘?huì)雍指出，所謂新天地模式，主要在于幾點(diǎn)：第一，選擇城市人脈的核心地段；第二，在建筑細(xì)節(jié)上充分體現(xiàn)并進(jìn)一步發(fā)揚(yáng)城市的人文氣息；第三，在運(yùn)營(yíng)方面，往往通過(guò)長(zhǎng)期的緩慢的業(yè)態(tài)搭配，來(lái)實(shí)現(xiàn)區(qū)域商業(yè)氣質(zhì)的營(yíng)造。

　　因此，在項(xiàng)目選址上，不同于新天地的選擇，賴正鎰更青睞二三線城市，他指出，現(xiàn)階段在北上廣的土地價(jià)錢(qián)貴、成本高，鄉(xiāng)林集團(tuán)會(huì)選擇先從二三線城市著手，進(jìn)行開(kāi)發(fā)計(jì)劃。

　　而青島涵碧樓所在位置是青島重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，將規(guī)劃打造高端度假板塊，離八大關(guān)不遠(yuǎn)。

　　不過(guò)，有青島業(yè)內(nèi)人士就認(rèn)為，青島涵碧樓一不靠近交通樞紐，二不靠近風(fēng)景區(qū)，就僅僅是依山面海而已，在青島依山面海的酒店和商業(yè)項(xiàng)目太多了。

　　“青島的酒店并不是那么好做?！鄙鲜鋈耸恐赋?，青島酒店業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)很激烈了；同時(shí)，青島又是北方城市，四季太分明，一年最多也就三至六個(gè)月旅游時(shí)長(zhǎng)。

　　目前，考察鄉(xiāng)林在青島、南京等地項(xiàng)目，無(wú)一不是酒店打頭陣。青島涵碧樓便是先建酒店，后建購(gòu)物中心，最后才是住宅；于明年5月酒店與購(gòu)物中心更將同時(shí)開(kāi)業(yè)。

　　但新天地的做法則是先把配套商業(yè)做好了，然后做公建，之后才蓋后面的住宅，回收的資金再開(kāi)發(fā)辦公樓，最后是酒店。

　　宋會(huì)雍指出，從項(xiàng)目?jī)r(jià)值上來(lái)講，住宅主要是聚攏人氣，提高項(xiàng)目資金回?cái)n的素質(zhì)；而酒店則主要是拉高項(xiàng)目?jī)r(jià)值。

　　“慢模式”的利與弊

　　在不久之前舉行的2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上，中國(guó)新天地總經(jīng)理鄧俊文曾指出，新天地模式是專(zhuān)注在商業(yè)零售、辦公樓、休閑娛樂(lè)和酒店物業(yè)的持有、管理和酒店的檔次提升，因而所開(kāi)發(fā)的每一個(gè)項(xiàng)目都有一定規(guī)模，而打造的時(shí)間就比較長(zhǎng)。

　　宋會(huì)雍就表示，“慢工出細(xì)活”確實(shí)會(huì)考慮得更加成熟，客戶積累、營(yíng)銷(xiāo)氛圍的醞釀都會(huì)更加接近市場(chǎng)；但是從收益回報(bào)角度來(lái)講，目前的市場(chǎng)就不太主張這種模式了。

　　“現(xiàn)在的市場(chǎng)境況是比較適合快速流轉(zhuǎn)；如果企業(yè)非要慢慢做，把自己的發(fā)展步伐放慢，那就落后于市場(chǎng)了?！?/p>

　　根據(jù)鄉(xiāng)林集團(tuán)的“1030”計(jì)劃，10年內(nèi)要在大陸興建30家以“涵碧樓”命名的大型房地產(chǎn)綜合體，預(yù)計(jì)投資總額300至500億元。

　　目前，繼青島之后南京涵碧樓也將于2014年8月開(kāi)幕。此外，在成都、桂林、三亞、揚(yáng)州、無(wú)錫、昆明、廈門(mén)、武漢、北京、福州等城市，也在緊鑼密鼓的取地或覓地。

　　那么涵碧樓如此長(zhǎng)的建設(shè)周期，“慢工出細(xì)活”的鄉(xiāng)林集團(tuán)能否擺脫“慢模式”弊端？

　　據(jù)賴正鎰早前接受媒體采訪時(shí)表示，除了自有資金，國(guó)臺(tái)辦對(duì)臺(tái)灣企業(yè)有很多優(yōu)惠政策，在大陸商業(yè)銀行貸款也相當(dāng)方便；“整體上講，涵碧樓的酒店我們將自持，住宅、酒店式公寓、寫(xiě)字樓會(huì)銷(xiāo)售，商場(chǎng)會(huì)銷(xiāo)售或大部分自持，這也是出于資金流的考慮。”

　　據(jù)介紹，鄉(xiāng)林集團(tuán)開(kāi)拓大陸市場(chǎng)后，便逐步開(kāi)始流動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，拿地階段就和當(dāng)?shù)卣笠?guī)劃中必須有可銷(xiāo)售的產(chǎn)品。因此，盡管鄉(xiāng)林集團(tuán)會(huì)自持“涵碧樓”酒店，但會(huì)出售住宅和配套設(shè)施來(lái)回籠資金。

　　資料顯示，南京是1/3公寓、1/3寫(xiě)字樓、1/3酒店，所以公寓和寫(xiě)字樓就可以拿來(lái)銷(xiāo)售；而在成都取得的300畝土地中，49%就是可銷(xiāo)售的商品住宅。

　　賴正鎰此前就公開(kāi)表示，大陸的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率其實(shí)不是很高，往往是速度快，規(guī)模大；而臺(tái)灣開(kāi)發(fā)企業(yè)更喜歡精耕細(xì)作，利潤(rùn)率可以保持在20%-35%，大陸的利潤(rùn)率只有8%-10%。

　　因此鄉(xiāng)林要“跑快的不一定贏，剛剛好才有機(jī)會(huì)贏，要保持中庸速度?！?/p>

　　但在宋會(huì)雍看來(lái)，國(guó)內(nèi)現(xiàn)在這種快速成長(zhǎng)的市場(chǎng)，就適合快模式；而在這種快速成長(zhǎng)的節(jié)奏中搞慢模式，就與整個(gè)市場(chǎng)的節(jié)奏完全不合拍。

　　“適應(yīng)慢節(jié)奏市場(chǎng)的臺(tái)企和港企，面對(duì)快速周轉(zhuǎn)的大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)，并不能很好地適應(yīng)，也跟不上這個(gè)節(jié)奏?！?/p>

（審校：勞蓉蓉）