基于GIC在投資風(fēng)格為財務(wù)投資者的定位，若商業(yè)地產(chǎn)再融資通道能逐步放開，那么陽光股份和GIC之間極有可能踐行“類凱德”模式。

　　觀點網(wǎng) 彭飛 陽光股份的重大資產(chǎn)交易事項在經(jīng)過六個月的醞釀后終于落定。

　　12月24日晚間，陽光股份公告，其首期商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)并購計劃正式出臺，此次資產(chǎn)收購計劃分設(shè)立SPV和資產(chǎn)構(gòu)成兩部分。

　　首先，其香港全資子公司陽光豐成將與恒信發(fā)展簽署協(xié)議，陽光豐成與恒信發(fā)展擬按30%和70%比例共同投資豪威投資(SPV)及按等比提供股東借款，投資總額為12億元，陽光股份出資3.6億元。

　　另外，豪威投資將收購天津北辰、北京朝陽路、北京分鐘寺、北京西四環(huán)、沈陽建設(shè)路、天津紫金山、唐山路北、鄭州嵩山路、天津天環(huán)、西安北郊、石家莊新華、沈陽長青等12個商業(yè)地產(chǎn)項目股權(quán)，交易總價款約為15.1億元。

　　根據(jù)交易方案，陽光股份將以6368萬元直接收購天津北辰項目股權(quán)，交易完成后持股比例增至90%；另計劃通過豪威間接收購增持另外11個商業(yè)地產(chǎn)項目股權(quán)。交易完成后，陽光股份將持有北京朝陽路項目68.5%股權(quán)、沈陽長青項目60.8%股權(quán)，以及其他9個項目29.38%至37%不等的股權(quán)。

　　增持15億商業(yè)項目

　　陽光股份本次增持的12個商業(yè)地產(chǎn)項目，分布在北京、天津、沈陽、西安、鄭州、石家莊等國內(nèi)多個一二線城市，建筑面積超過40萬平米，其中超過22萬平方米的項目資源位于北京、天津等一線大城市的核心區(qū)。

　　而本次收購也將是陽光股份和豪威投資的第一期商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)并購計劃，未來將視情況開展后續(xù)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)并購計劃。

　　據(jù)了解，上述商業(yè)項目是2007年陽光股份與其第一大股東新加坡主權(quán)投資基金GIC耗資37億元共同收購的“家世界資產(chǎn)包”的一部分。

　　當(dāng)時天津“家世界”集團旗下共有18個建成商業(yè)物業(yè)，持有面積超過64萬平米，其中大部分位于北京、天津、西安、青島、鄭州、唐山等城市。

　　對于此次大規(guī)模的資產(chǎn)收購，陽光股份總裁萬林義曾表示，經(jīng)過對多個項目的改造提升，陽光新業(yè)商業(yè)團隊的招商水平和運營能力都得到提升，同時一些項目經(jīng)過重新改造上市后，租金水平開始提升，陽光股份也獲取了相應(yīng)的管理費。

　　另外，通過與大股東GIC的合作，陽光股份還搭建起了海外資本平臺，先后又和三菱、麥格理合作開發(fā)項目，積累了海外資本和品牌資源。

　　值得注意的是，本次交易完成后，其大股東GIC將完全退出不再持有上述12個項目股權(quán)。

　　就此，陽光股份亦表示，通過本次投資可以進(jìn)一步增持原參股商業(yè)地產(chǎn)項目的權(quán)益，并有利公司對項目未來開發(fā)改造發(fā)揮更大主導(dǎo)性，同時也能更大限度享受項目改造價值提升的收益。

　　不過，大量增持商業(yè)項目對陽光股份而言也存在一定風(fēng)險，相關(guān)分析師就指出，由于目前國內(nèi)缺乏REITs等商業(yè)地產(chǎn)投資退出機制，這將導(dǎo)致陽光股份的資金沉淀時間較長，加劇其資金壓力。

　　“類凱德模式”

　　顯然，對于退出模式的限制及相應(yīng)資金壓力，陽光股份自身也有較為清醒的認(rèn)識。

　　據(jù)陽光股份日前披露的《投資者關(guān)系活動記錄表》表示，該公司一直在尋求商業(yè)地產(chǎn)的退出途徑，而最為理想的就是運用國際上較為通用的商業(yè)地產(chǎn)REITs。

　　其實對于此次交易，陽光股份的目的也正是如此。其表示，正尋求全球范圍內(nèi)的戰(zhàn)略合作伙伴，利用境外成熟的資本市場和投資者，使得本次收購涉及的商業(yè)地產(chǎn)項目嫁接成熟的商業(yè)地產(chǎn)國際資本。

　　而在相關(guān)分析人士看來，陽光股份所提到的國際資本正是其大股東GIC。

　　事實上，陽光股份得以從一家單純的房地產(chǎn)開發(fā)商逐步轉(zhuǎn)型成為專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)集團，一位領(lǐng)路人的就是來自新加坡的GIC。

　　2007年5月底，當(dāng)時由首創(chuàng)置業(yè)控股的陽光股份以5.71元/股向GIC旗下公司RecoShine定向發(fā)行1.2億股，GIC由此持有陽光股份29.12%的股權(quán)，成為陽光股份第一大股東，這也是內(nèi)地資本市場首家由外資控股的上市房企。

　　根據(jù)資料，GIC是管理新加坡財政儲備和外匯儲備的主權(quán)基金，成立于1981年。自成立之初，它就將海外市場作為主要投資方向，投資項目遍布美國、加拿大、歐洲、東南亞等各個國家和地區(qū)，基金總規(guī)模已逾千億美元。

　　而作為管理新加坡政府基金的兩家公司之一，與GIC相類似的淡馬錫在中國則運用凱德置地投資商業(yè)地產(chǎn)，其輕資產(chǎn)商業(yè)模式已取得不錯的成績。

　　分析就曾指出，其實GIC投資陽光股份的方式僅是定位成財務(wù)投資者，陽光股份則可以更好的依托GIC的資源進(jìn)行輕資產(chǎn)擴張，這也是現(xiàn)有融資通道緊閉環(huán)境下的最佳擴張模式。

　　另外，如果陽光股份減持輕資產(chǎn)擴張模式，一方面可以借助大股東GIC的項目和資金優(yōu)勢實現(xiàn)快速擴張規(guī)模；另一方面也有助于減小商業(yè)地產(chǎn)回報期過長的負(fù)擔(dān)，提高公司資產(chǎn)回報率。

　　國泰君安此前亦曾預(yù)計，基于GIC在全球的投資風(fēng)格基本上均為財務(wù)投資者的定位，若商業(yè)地產(chǎn)再融資通道能逐步放開，那么陽光股份和GIC之間極有可能踐行“類凱德”模式，將此前“家世界資產(chǎn)包”完全注入其中。

　　而在此次陽光股份進(jìn)一步增持家世界資產(chǎn)包中的物業(yè)后，市場分析更是相信，GIC將陽光股份打造成“類凱德”模式的商業(yè)地產(chǎn)平臺的步伐已加快。