競爭可能會因為市場過于飽和而越來越激烈，需要每個人去開創(chuàng)一條自己的路。

　　編者按：現(xiàn)在的商業(yè)就像一個全新冒險樂園，充滿機遇，也充滿風險，更有無數(shù)需要解答的問題：什么樣的商業(yè)項目才是好的項目？商業(yè)與地產(chǎn)更深入結合的核心與定位是什么？如何認識商業(yè)與金融資本之間的關系？商業(yè)發(fā)展商與品牌之間怎樣建立與維護合作關系？傳統(tǒng)商業(yè)與品牌怎樣應對電商的沖擊？

　　2013年11月26-28日，觀點新媒體在廣州舉行首屆觀點商業(yè)年會，圍繞論壇主題“商業(yè)的未來”，觀點新媒體遍訪商業(yè)地產(chǎn)的專家學者、典范項目的打造者、運營者，知名商業(yè)運營商及零售商、品牌商等人士，推出“商業(yè)的未來”2013觀點商業(yè)年會系列報道。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 羅舒晗 當商業(yè)地產(chǎn)被“蓬勃”、“加速”等形容包圍時，世邦魏理仕中國區(qū)商業(yè)服務部資深董事儲祥昀卻認為，一線城市的商業(yè)地產(chǎn)增長已經(jīng)慢下來了。

　　“一線城市市場逐漸飽和，新建項目的絕對數(shù)量是在下降的。”儲祥昀認為，一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目增速已放緩，未來會慢慢走向升級的階段。

　　而未來5-10年中，商業(yè)還處于初級模式的三至五線城市仍有很大發(fā)展空間，將是商業(yè)地產(chǎn)的主戰(zhàn)場，“增長的絕對數(shù)量會很驚人。”

　　然而，在面對快速推進的新型城鎮(zhèn)化時，儲祥昀看到的風險更多于機遇。“一些新城建的大量住宅確實能全部賣光，但實際并沒有人去住。”儲祥昀表示，在人口不足、沒有足夠購買力的新城鎮(zhèn)去發(fā)展商業(yè)，風險不低。

　　對于泡沫化、同質(zhì)化，儲祥昀認為，背后的主要原因就是數(shù)量太多，“在相對收入比較低的城市，同一個地方建兩三個綜合體是不現(xiàn)實的，因此很多購買力不足的城市就會出現(xiàn)空置的購物中心。”

　　儲祥昀認為，一個好的商業(yè)項目需要具備良好的地段、準確的定位、合理的業(yè)態(tài)結構和規(guī)劃設計等等因素，必須要建立在滿足周邊消費者需求的基礎上。

　　而談及近年來沖擊商業(yè)的電商，儲祥昀也表示，未來電商確實是個大趨勢，對傳統(tǒng)商業(yè)的影響已是有目共睹。

　　以下是觀點新媒體對世邦魏理仕中國區(qū)商業(yè)服務部資深董事儲祥昀的采訪實錄：

　　觀點新媒體：中國商業(yè)地產(chǎn)剛起步，還在加速過程中，您認為這一階段會持續(xù)多久？

　　儲祥昀：不同層次的城市情況不同，城市按級別來分最多可以分七級?，F(xiàn)在一級城市商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有慢下來的現(xiàn)象，因為市場在逐漸飽和，新建項目的絕對數(shù)量會慢慢降下來，很多一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目正處于為提供更好的體驗而升級的階段。

　　但是現(xiàn)在發(fā)展還沒有成熟的城市還有很大的空間，像三、四、五線城市中商業(yè)還處于比較初級的模式，這些地方商業(yè)地產(chǎn)還會有5-10年的發(fā)展期，增長的絕對數(shù)量肯定很驚人。

　　觀點新媒體：近年來，中國商業(yè)項目開發(fā)呈現(xiàn)井噴之勢，您怎么看泡沫化、同質(zhì)化趨勢？

　　儲祥昀：泡沫化很單純，本質(zhì)就是數(shù)量太多。一個旺的地方如果建兩三個綜合體，消費者能有足夠的購買力，這是沒有問題的，但在相對收入比較低的城市，同一個地方建兩三個綜合體是不現(xiàn)實的，很多購買力不足的城市會出現(xiàn)空的MALL。

　　至于同質(zhì)化，其實也不是開發(fā)商希望看到的。但是市場現(xiàn)實是，連鎖品牌一年的開店數(shù)量是有限的。比如某些連鎖品牌一年的開店數(shù)量標準是100家，全國可以選擇的綜合體可能有1000個，開來開去后，商業(yè)項目出現(xiàn)同質(zhì)化是避免不了的。

　　觀點新媒體：好的商業(yè)地產(chǎn)項目需要具備什么條件？

　　儲祥昀：好的項目必須回歸到項目的本質(zhì)。首先是地點要好，其次，前期定位也很重要。定位一定要準確，做商業(yè)最重要的就是要滿足周邊消費者的需求。

　　現(xiàn)在的開發(fā)商可能有個誤區(qū)，到世界各地考察各種項目，看到好的可能就會照搬到國內(nèi)。但這樣的項目生意不見得會好，最主要的原因是消費群體變了，賣的東西不適合項目周邊的消費者。所以定位非常重要，項目在前期規(guī)劃中就要明確消費者的需求。

　　當然，下一階段中合理的品牌、業(yè)態(tài)組合也是最基本的條件。如果去一個四線城市做購物中心，那么匹配消費者購買力的可能就是大賣場，而不會有奢侈品。所以，開發(fā)商運營團隊的實力也非常重要。

　　項目的建筑外觀和設施的設計是不是符合零售商的要求也是重要的因素。某些特定的品牌就是沒有辦法進駐一些地段好、人氣旺的項目，因為店面設計和設施達不到他的要求。比如有一些品牌要求店面層高至少五到七米，需要很寬的門面，但是建筑當初的設計就達不到這個要求，那么項目地段再好、人氣再旺，有些品牌商也進不去。

　　觀點新媒體：商業(yè)地產(chǎn)項目中品牌商是重要組成部分，您認為與品牌商合作招商的重點是什么？

　　儲祥昀：一個品牌商在選擇項目時首先考慮的是這個項目和他的品牌定位相關性大不大，如果入駐開店，生意到底能不能存活。

　　例如，某品牌的目標客戶定位為女性，如果一個項目里面的客戶群體多以女性顧客為主，那么該品牌就會十分愿意進入該項目。

　　關鍵就是在這個商圈里，品牌的目標客戶是不是會走進這個購物中心。所以，招商團隊和品牌商合作時就要了解品牌商的需求是什么。招商成功與否也取決于招商人員的水平好壞，但可惜的是有時候開發(fā)商并不那么注重招商團隊的建設。

　　觀點新媒體：開發(fā)商最初做項目時的定位，會直接影響到未來的招商？

　　儲祥昀：這并不完全針對新的項目。很多老的項目已經(jīng)運營幾年了，通過升級調(diào)整、定位調(diào)整后生意可以繼續(xù)往上走。業(yè)態(tài)調(diào)整、品牌更換、甚至是改變燈光和墻壁的顏色，都會讓購物中心的調(diào)性和風格發(fā)生改變，可能帶來新發(fā)展。

　　也有個別的項目是需要降級的，如果原本有購買力的消費者都離開這個商圈了，那么里面的奢侈品品牌就要調(diào)整成比較平價的，這樣的案例在國外很多。因為消費者在不斷地變化，十年前建的MALL，十年后消費者需求就不一樣了。項目做調(diào)整也要求業(yè)主方要有一定的能力和決心。

　　觀點新媒體：開發(fā)商著重發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)會不會是因為受到到住宅調(diào)控的影響？

　　儲祥昀：住宅受到限制并不是開發(fā)商開始著重發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的全部原因。

　　換一個角度說，三至五線城市中，老百姓其實還是很歡迎能夠有一個夠資質(zhì)的開發(fā)商去建一個好的項目。政府的角度來看，有一個好的商業(yè)地產(chǎn)項目在市區(qū)，一方面能夠持續(xù)增加稅收，另一方面也能增加就業(yè)機會。對政府來說是一舉數(shù)得。

　　所以，不能說是因為住宅發(fā)展受限制，所以大家都走向商業(yè)。其實是多方面的因素促使現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展很蓬勃。

　　觀點新媒體：住宅的量價齊升，對商業(yè)會不會有影響？住宅與商業(yè)地產(chǎn)之間有沒有相互作用？

　　儲祥昀：如果仔細分析消費者的購買力，住宅量價齊升對商業(yè)的影響是很大的。

　　假設國內(nèi)很多小家庭中夫妻兩個人月收入2萬，要花1.5萬還房貸，這樣基本上可支配的錢就只剩5000元了，也就是說對零售商而言，他們的購買力就只有5000元。而且很多一線城市里都是這樣的情況。所以住宅的價量齊升其實是會影響到消費者的購買力的。

　　至于住宅和商業(yè)地產(chǎn)之間的相互作用，實際上現(xiàn)在很多開發(fā)商還是用比較傳統(tǒng)的思維去做，希望連建好幾個項目，直接變成一個中心購物區(qū)。

　　超大城市中這種做法也沒有問題，但是對小一些的城市，如果商業(yè)地產(chǎn)以服務消費者為出發(fā)點，所有生活的消費活動范圍都是在步行距離內(nèi)，周邊自然就會有住宅項目，可以形成街區(qū)商業(yè)、社區(qū)型商業(yè)，這才是商業(yè)地產(chǎn)和住宅緊密結合的理想狀態(tài)。

　　觀點新媒體：新型城鎮(zhèn)化的推進必然帶來巨大的商業(yè)需求，與商業(yè)較成熟的一二線城市相比，新城鎮(zhèn)的機遇與風險都是什么？

　　儲祥昀：現(xiàn)在很多城市都在做新城，但是有個現(xiàn)象是新城里面建的大量住宅全部賣光，卻沒有人去住。事實上很多新城最初建設的出發(fā)點是好的，能讓百姓從舊區(qū)搬出。但是實施的過程中，開發(fā)的房子可能很貴，造成當?shù)厥杖氩桓叩睦习傩詹毁I，都是投資方來買的結果，就成了沒有人住的空城。

　　這個現(xiàn)象最后就會演變成一個問題，沒有足夠的人，沒有足夠的消費者。所以商業(yè)在某些新城鎮(zhèn)的風險并不低，因為沒有市場潛力，可能需要等十年、二十年后，才會有足夠的人進入。歸根結底，做商業(yè)地產(chǎn)還是要看當?shù)厥袌龊唾徺I力行不行。

　　觀點新媒體：電商對傳統(tǒng)商業(yè)有什么影響？商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商如何應對電商的沖擊？

　　儲祥昀：“雙十一”支付寶就賣了350個億，相關數(shù)據(jù)說電商只占社會零售額7%左右，但是我認為未來超過20%、30%也不需要很長時間，電商對傳統(tǒng)商業(yè)的影響非常大。

　　對于開發(fā)商，商業(yè)地產(chǎn)要應對電商就要走差異化策略。做差異化主要就是體驗式消費和主題型消費。

　　國外很多的商業(yè)項目里面有各種兒童體驗、家庭體驗、年輕女性體驗等各類型的設施，都是免費的。我們從消費者調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，國外的家庭主婦會帶著小孩一個禮拜去三次MALL，小孩去就是為了玩，家庭主婦去是為了聊天，年輕人去是因為有好玩的地方，這才是體驗式或者說是社區(qū)型的MALL。

　　體驗式消費的關鍵就是要吸引消費者來買東西。怎樣讓每個家庭都有理由到購物中心里面來買東西，這就是重點。

　　主題型消費的細節(jié)比較瑣碎，以美國明尼蘇達洲一個主題MALL來說，它就是里面有一個很大的樂園，消費者進去就是玩，潛在的就是消費再消費了。

　　所以，開發(fā)商應對電商，就是要盡可能在體驗方面多做文章。

　　觀點新媒體：國內(nèi)做體驗式成功的商業(yè)項目比較少，難點和重點在哪里？

　　儲祥昀：現(xiàn)在有很多人想做體驗式消費，但是想做和去做是兩回事。事實上很多購物中心生意不好，最簡單的原因是因為很多東西做得很隨便，比如說廁所。但是現(xiàn)在年輕的消費者越來越挑，購物中心只要有體驗不好的地方他就不去了。所以做體驗式消費這是一個必然趨勢，一定會發(fā)生，如果做不好就會被淘汰。

　　做體驗式消費，首先財務上就會有難點。因為租賃面積會變小。例如迪拜購物中心，光是后臺面積就接近整體項目的40%，因為它做了一個全世界最大的購物中心水族館。

　　其次就是國內(nèi)的開發(fā)商在這方面沒有足夠的耐心和完善的流程。例如，在迪拜的項目會做最大的水族館，是因為迪拜在沙漠，那邊的人非常喜歡水，所以項目中的水族館對他們有很大吸引力。但我覺得國內(nèi)開發(fā)商沒有這么細心，不會這么仔細地去觀察消費者喜歡什么。很多開發(fā)商表面上說要考慮消費者，但是如果讓他們花三、五百萬去做消費者調(diào)研，他們就不愿意了，變成去世界各地考察，最后就帶來很多的抄襲。寧愿去看世界各地的購物中心而不愿意去了解當?shù)氐南M者，這是國內(nèi)開發(fā)商最大的問題。

　　做體驗式消費成本肯定會增加，但是增加的營收會更多。開發(fā)商如果不是為了賺錢是不愿意去做這些東西的，運營成本當然會增加，但是可以賺更多的錢就可以去做，這是相對的。

　　觀點新媒體：品牌商應該怎么應對電商呢？

　　儲祥昀：電子商務對所有品牌商來講是不可擋的，要怎么做、什么時候做是各個品牌的決定，但是品牌零售商多數(shù)一定會走到電商的渠道。

　　很多人說，如果有實體店，品牌商應該怎么整合實體店和電商？我覺得這是個偽命題。這兩者只是不同的渠道而已，哪一個渠道能夠讓他更好的服務客戶，賣得好能賺錢，品牌商就會更多地用那個渠道。

　　對產(chǎn)品經(jīng)理而言，如果能夠整合門店和電商最好，如果不能整合也影響不大，只要有渠道能夠賣貨就可以了。但是，門店經(jīng)理是很在乎這一點的，像有些家具城就說他們不準任何一個門店租戶參加雙十一活動。因為如果客戶都是在網(wǎng)上買貨，門店沒有現(xiàn)金收入，商場就收不到租金。但是，有些家具城實際上就是開發(fā)商，所以他要想辦法讓消費者去實體店購物。

　　整體看，實體店和電商的整合有些品牌能做到，有一些品牌做不到。電商是不是一定要和實體店做整合，沒有一個標準的說法，看品牌商自身需求。但從趨勢來看，電商只會越做越大。

　　觀點新媒體：2013觀點商業(yè)年會主題為“商業(yè)的未來”，您認為商業(yè)會有怎樣的未來？

　　儲祥昀：對發(fā)展而言，競爭可能會因為市場過于飽和而越來越激烈，需要每個人去開創(chuàng)一條自己的路。

　　但品牌商因為有了電商，未來的商業(yè)空間非常大。目前國內(nèi)的消費者對電商還有很大的需求，前景是光明的。

（審校：劉滿桃）